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文亮言
獲利,並不是賣得貴,而是買得平
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年7月28日

  最近,不時有一些賣樓的個案,就算業主以低於市價出售,但依然獲利甚豐,報章的報導,令人誤會投資地產是很容易賺大錢。其實,這只不過是幻覺,如果賣樓的人不是當日的買入價平,今日就可能會變成蝕讓。今日樓價的確在高位,那些在今日買樓的人他日是否能夠用更高的價錢將物業賣走,又能夠令到報章報導物業轉讓,獲利甚豐就不得而知,但亦有機會該項報導是蝕讓,不過,今日以創新高價買樓的人,只要他們唔賣,就算物業貶值,只要他們唔賣,報章就不能報導他們蝕讓。
 
  當日,那一班以低價買樓的人其實有雙重收入,除了賣樓時大賺一筆,在持有物業期間又可以享受低息,但這情況似乎正在逐漸遠離。到現在以創新高價買樓的人,他們就要多付利息,如果他們將物業出租,大有可能會出現負回報,即是要貼錢,要守著這個物業,就要不斷貼錢,大家唔好以為我危言聳聽,以往做業主就是這樣,偶然出現租金收入大過利息支出,就會俾人叫財息兼收。
 
  到了那時候,有心買樓的人都唔會買樓,情願租樓,甚至將自住物業賣走而租樓住,賣樓所得款項就會投資在金融市場,賺取更優厚的回報。我唔講大家都應該想得到,屆時供應就會增加,樓價就會下跌,如果賣樓,就會是財息兼失。所以,大家現在見到賣樓的人賺錢,千祈唔好以為買樓必賺,時間唔同,結果亦會唔同。所以,選擇買樓的時間是非常重要,因為利潤有很大機會是因為買得平,而非賣得貴,當然,買得平又賣得貴,獲利自然最豐厚。

 
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1. Desmond 2015-07-28 08:41:25
謝謝博士指點,樓市升跌週期長,能看到拐點很重要

2. 西門吹雪 2015-07-28 12:12:56
博士所講既情況其實係常態,只不過近6-7年美國在攪量化先至有供平過租。如果唔計呢6-7年,其實過去大部份時間業主都要不斷貼錢供樓。而家D人好似唔記得哂咁。我同D人講,過多幾年租金就會COVER唔到供樓支出。D人既反應一係就唔相信,一係就話租金會狂升COVER反,好似完全無考慮過呢個情況咁。實在令人擔心。
3. 西門吹雪 2015-07-28 12:14:05
博士所講既情況其實係常態,只不過近6-7年美國在攪量化先至有供平過租。如果唔計呢6-7年,其實過去大部份時間業主都要不斷貼錢供樓。而家D人好似唔記得哂咁。我同D人講,過多幾年租金就會COVER唔到供樓支出。D人既反應一係就唔相信,一係就話租金會狂升COVER反,好似完全無考慮過呢個情況咁。實在令人擔心。
4. 路人皆知 2015-07-28 12:24:32
其實文章一字咁淺,博士認為樓市已在頂部,千萬不要現在買樓!

但始終那句,升市莫估頂,之前好多專家都跌了一地眼鏡,其實現在看升或者跌的因素都有很多,各有各說,基本上未有一面倒情況出現。
5. 路人皆知 2015-07-28 12:30:51
再補充:感覺博士對樓市都幾負面。
6. 引刀一快 2015-07-28 12:49:24
To 5樓 路人皆知兄

你錯了,湯先生係以呢幾年力排衆議做大好友成名嘅,到約半年前先開始看跌。

7. 過來人 2015-07-28 13:01:08
歷史重演:美國只係用一年就減息4厘,有心加亦可以一樣咁快,港息重上7厘亦可以係一年內既事,到時就唔會供平過租,除非你係2011年之前用H按買。
再加上大陸人口老化經濟大浪,至少要衰到2020年。
恒生港元最優惠利率      FED RATE:
10-11-2008 5.00 %p.a.  0.29%
20-03-2008 5.25 %p.a.  2.22%
01-02-2008 5.75 %p.a.  3.12%
24-01-2008 6.00 %p.a.  3.47%
13-12-2007 6.75 %p.a.  4.3%
8. 路人皆知 2015-07-28 13:10:19
引刀兄,當然知道,自從A股爆煲後博士由負面𨍭到十分負面!
9. Desmond 2015-07-28 14:17:50
升市莫估頂這句話是沒錯,但任何商品(包捨住房)估值超高時就會危險,如往下跌就會很厲害,例如黃金價從高位1900元跌至現時1100元,而走勢還在向下呢。


10. 楊胃膿二世 2015-07-28 14:56:31
博士萬歲,講乜都啱!
11. 歷史長河 2015-07-28 15:09:14
是日金句:如果賣樓的人不是當日的買入價平,今日就可能會變成蝕讓。
12. 路人皆知 2015-07-28 15:33:05
我當然同意看到拐點很重要及商品(或大部分資產)經過一段長升值期有機會大幅回吐。

但我想問怎樣知現在就是拐點?如相信博士的,除了自住物業應該提出全售!

我只是認為除了神沒有人可以準確看到拐點,若樓價繼續向上博士便要承擔很大的壓力!
13. Alan Pepper 2015-07-28 15:37:06
博士只是説那些報導不負責任,並不是看淡樓市.

博士只是說細價樓爆煲, 唔係全面下跌。大家唔好張將所有"有屋頂"的物體就係"樓市"。有屋頂的是建築物, 而建築物都分好多種,工商鋪住宅亦分地區層數環境景觀。

你賺蝕決定於你幾時買幾錢買同對手係邊個。這幾年我有兩位朋友買同一屋苑相似單位一個賺到七八球一個平手離埸。一個買一首一個買二首 (諗返轉頭二首賣俾我走友嗰個重傷, 等我打電話去安慰下買一首個老友先)

任何時候都有傻老高價買貨,亦有賤價賣貨。是否高低貴賤價只有歷史才能斷定。

住宅物業好睇市民的負擔能力(同人均收入完全無關,因為人均收入完全冇將已累積的財富計算在內)同樣工商舖都好睇生意嘅負擔能力。好似最近鐘錶珠寶藥房化妝品,冇咗自由行之後根本冇可能負擔昂貴租金,只有被迫結業或收縮。再加上其他網購公司搶生意,好多可以網上買的產品會在店舖上消失。香港已經太遲左人哋幾年,絕對冇可能獨善其身。反觀民生食市必須品及服務性行業的生意應該不受影響。所以鋪位組合應該會去返零七年未有自由行嗰個水平(加通脹)。不過有啲業主有錢,費事睬你,繼續等水魚。我認為咁樣有啲浪費社會資源,但香港係自由商業社會,業主有佢嘅權利。但在商言商,收到錢的生意才是生意。各有各諗。

唔好意思講到離晒題。希望各位生意興隆,事業有成,保持香港的競爭能力。共勉之。
14. Desmond 2015-07-28 16:08:55
所有確實的事件都是歷史,人人皆知,將來之發展都是用現有之資料去作最佳預測,而每件事情都有人看好或看淡,要自已分析後才去做,將來結果亦只有自已去承擔
15. Oscar Lam 2015-07-28 16:16:21
博士所言甚是!

現在不是買楼投資的 good timing。買楼自住則要看情況。
16. 引刀一快 2015-07-28 19:44:07
To 13樓 Alan Pepper兄

網購出現無疑對實體店造成莫大衝擊,但係亦非全部負面作用,好多嘢唔適合網購,如奢侈品。暫時睇嚟係令旺區更旺,淡者更淡,鴨寮街之類會變番夜冷街。網購威脅最大嘅係二三綫鋪位。一綫鋪有廣告功能,大品牌應該要搶位。
17. 小小小市民 2015-07-28 21:36:14
博士,現時用家買房協的喜漾(細價樓),入得過嗎?
18. To 16/F 2015-07-28 22:17:39
搶位?

依幾年高價搶半厘租鋪,好肯定已出現負回報,即是要貼錢,要守著這個物業,就要不斷貼錢,大家唔好以為我危言聳聽,以往做業主就是這樣,偶然出現租金收入大過利息支出,就會俾人叫財息兼收。

不過,依幾年高價買鋪的人,只要他們唔賣,就算物業貶值,只要他們唔賣,報章就不能報導他們蝕讓。

隨著內地旅客「移情別戀」,轉往其他歐、亞國家旅遊,香港作為國際奢侈品重要根據點的地位,正受到動搖。Gucci母公司Kering日前公佈業績,其財務總監Jean-Marc Duplaix表明,看不到香港、澳門的銷售有任何明顯改善,如無法和業主重新商討一個更理想的租金,將考慮關舖:「很多香港業主仍不明白,市場已經轉變了。」Kering除Gucci外,旗下品牌還包括YSL、BV、Alexander McQueen及Balenciaga等。


事實上,上星期另一名牌Burberry亦指出,由於香港生意急跌,集團將嘗試和香港業主傾減租,以降低經營成本。
19. 引刀一快 2015-07-29 05:22:42
To 18樓

大陸發貨到港嘅價格門檻進一步降低之後,你就會睇到市場變化,大陸批量快遞內部價係三蚊一件,而寄港快遞價格尚未普及化。一綫鋪位除咗銷售作用,廣告作用比例會大增。

20. Alan Pepper 2015-07-29 13:41:08
To 16, 18, 19

小弟認為一線鋪一定有收視率,但一線舖只限於三幾條幾白米的街道。並不是我們大部分人可以接觸得到。是另類遊戲,可以不談

至於網上購物係大趨勢,勢不可擋。香港絕不能獨善其身。只是有些行業是不能網上購物的,例如飲食,服務性行業,高消費品(但係而家高消費品真係唔掂,純粹因為消費意欲改變了,並不是因為網購影響)等等。

我想請問你生活上面有幾多樣消費品唔可以上網買嘅?只不過香港現在落街買仲係好方便。

網上購物(邊個係網上消費先至啱)發展了好多新嘅行業亦摧毁了很多舊行業。快的 UBER 就係例子。的士因為快的做多咗生意,減少空車時間。但係 call 台就從此消失。UBER 就連的士都想挑戰埋。UBER是一個很好的平台,只是對現在業界及法律上需要一段時間來相討整理。

好簡單,網上消費將全部傳統生意平均無咗三成已經好唔掂啦係咪?

21. To 20/F 2015-07-29 15:53:56
我太太而家買名牌手袋, 買衫, 都識得去 onpedder 了. 買鞋又識去外國網站直接比錢, 2-3日就 DHL 到香港. 
22. Alan Pepper 2015-07-29 20:58:39
To 21

對對對,但高消費產品都分好多種類。過咗某個銀碼(譬如100,000以上),或者很獨特的(沒有Model Number)就真係要去睇吓先至買得。你去網上買一隻500,000嘅綠寶戒指或者一張1,000,000嘅畫就祝你好運啦。😉😉

23. 引刀一快 2015-07-30 02:46:26
To 20樓 Alan Pepper


網購未盛行唔係因爲落街方便,係因爲快遞價格未夠低,如果同來回車價相約,咁就會進一步蠶食實體鋪市場。
網購盛行另一個原因,係購買者嘅心理因素,網上搜尋貨品係唔駛開口問,更唔會出現鷄同鴨講、問咗得個吉情况,依傢新一代香港人臉皮薄,網購解决咗好多好多問題,并且有大量意想不到嘅商品俾人去尋寶。如果你覺得係落街方唔方便嘅問題,咁兄台尚未遨游於網購嘅世界中。
另一個問題,就係網購賣家唔駛返工,呢個係不知幾多人夢寐以求嘅工作,唔駛見人,淨係對住文字做嘢,又係時下年青人尤其宅居而生者所期盼,好多網店賣家,為求衝鑽衝皇冠,手執好貨仍願意薄利多銷,目的就係壯大評價,去維持呢份自由嘅工。
24. Alan Pepper 2015-07-30 10:26:13
To 23,

一句講哂,綱上消費因各種原因已經消滅好多舊式生意,香港只是慢了幾步。綱上平台已威脅很多商場商鋪。

至於運輸成本,我諗你一定未用過順豐或淘寶。我買餐酒已經上綱買,弟二天免費送貨。但貴酒就好難幫襯佢。上 Amazon 買嘢再轉運到香港重要平香港買一半,但只限一般中低價唔會打爛的貨品。買 iWatch 就可以上綱,但PP就冇可能。買車要本地買啦,就算 TESLA 要試下車。各式各樣有些被淘汰有些無限發展潛力。唔係一個理由世界通行嘅。

Sorry, 有小小揾交嗌。多多得罪。
25. 引刀一快 2015-07-30 11:14:24
To 24樓 Alan Pepper

唔緊要,論壇論壇,唔係討論就係爭論,駛咩咁客氣,言重了。

講到淘寶,我諗我比好多人用得早,已經用咗10年,順豐係服務最好嘅快遞,亦係EMS以外最貴嘅一間(偏旁嘢唔計),所謂免費送貨,大陸叫包郵,羊毛出在羊身上啫,至于你話“ 只限一般中低價唔會打爛的貨品 ”,呢點我就完全唔同意,買古董相機、鏡頭、金魚、蝸牛、燈膽、床、酒精、老翻、router、醫療器材..........,我乜都買過,我純買家,二手鏡頭加加埋埋都可以買部爛鬼二手車仔。雖然唔係購物狂,好歹都係雙金鑽賬戶,係老買家。所以,對淘寶算略知一二。

26. 引刀一快 2015-07-30 11:21:36
你所講餐酒平香港一半,係慳咗鋪租或上架費。
27. Alan Pepper 2015-07-30 17:53:24
To 26,

No No... 餐酒唔係半價,只係貪唔駛搬。平十個八個唶。

平一半係有啲香港代理亂開價,以為香港內地人白痴。一件 Polo Shirt 收成 $2000。美國買 $100 一件。買返半打連運費都平一半

金魚、蝸牛我真係弟一次聽,應該唔係順豐送貨呱?

28. Alan Pepper 2015-07-30 17:55:25
鋪租或上架費對一啲好賣的貨品不是問題。賣多啲就得。只可惜 turnover 現在是有問題。
29. 引刀一快 2015-07-30 23:33:55
To 28樓

依傢的確好幾間大嘅都唔肯寄牲口嘢,以前寄大笨象都得。

香港代理係有D亂嚟,毀咗香港購物天堂嘅稱號,的確有唔少大陸土豪嘅錢唔係辛苦錢,但係慢慢人家都醒水。