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1. To 引刀兄----數字兄同你上經濟堂 2014-05-07 09:08:32
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敢說政府主管樓市嘅高級幹部，都應該睇過數字兄叁年前呢幾篇文章，到現在仲適用！要是有一個政策，連受害者都認為政府係幫緊拒哋，站喺他們嗰邊，咁政府唔去實施就真係傻瓜！ 每逢有死人冧樓，都總有一班酸友淡友拍手稱慶。我驚奇地發現，小弟數月前寫的一篇拙文，時至今日一樣通，而且真理越辯越明，因此再post一次和大家分享。
好多酸友淡友唔知樓價大幅下跌的必要3大條件，即：
1. 銀行閂水喉
2. 高失業率
3. 高利率
只要此3項條件不同時出現(強調係同時)，即使世界末日香港樓價都唔會大跌。
1. 有利淡消息，業主一定要賤賣
我做過一個有趣實驗，各位可以跟我一齊做。我試下問公司幾個住公屋未買過樓既淡友，而家供樓利息係幾多，可能我既同事都係arm arm赤柱放監出黎，竟然冇人答得出，有一兩個就答3~4厘，最離譜的一個答5厘，但能夠答0.9~1厘既，係一個都冇。
沒有準確的利率訊息，當然會對市況作出錯誤的估計，亦不會知道現時業主的供樓壓力是何其低。我一再強調，市場出現大量劈價盤的原因是大量業主供唔起樓，只要有能力供，業主會選擇一動不如一靜，因為賣了樓轉租同樣係支出，而且租金遠超實際利息支出，毫不化算。以我住的貧民區屯門市中心為例，月供6000，利息佔1500，但租金就要1萬，即租金支出=利息支出的6倍左右。劈價賣樓後每月的財政壓力會大4000蚊。因此，自住樓的業主都會選擇繼續月供6000，其中1500當係交租俾銀行，4500當係儲錢。
窮鬼業主係呢一刻反而冇能力劈價賤賣，唔係唔想劈俾你。
2. 炒家止賺就叫劈價
呢一兩日我有去地產舖問下有冇筍盤，結果係得個桔。唔係話冇業主減價，而係減完都仲比9月份個價貴，點入呀？
報紙仲搞笑，炒家入貨310萬，叫價410萬，新招後減到385萬就叫「劈」，足足叫高75萬，即原價的25%都叫「劈」！情況就好似一個次次考第一既高材生，測完驗你問佢識唔識，佢話考得好差，你以為今次仲輪唔到你唔合格，點知一派試卷，先知高材生拿99分，99分係佢黎講叫考得好差。
而所謂撻訂其實係新入貨炒家眼見6個月內冇可能升15%以上，在沒有盈利希望的情況下離場止蝕。實際上真正用家在新招後都繼續買樓。
3. 所有業主都可以隨時劈4~5成賣樓
信不信由你，係呢一刻只得有錢佬才有能力劈價3成以上賣樓俾你。原因好簡單，劈價4成我就要抬1成樓價先可以貼錢賣層樓俾你，你欣賞我層樓我貼俾你冇乜所謂，但問題係好似我呢d咁既窮鬼真係冇幾十萬抬俾你。
抬錢賣樓既動機就係，借私人貸款的利息，比供樓利率低，抬完錢反而可以節省利息。但現在暫時供樓利率仲係低，抬錢賣樓冇乜著數，大家可能要等一等。
4. 全港業主PX，我可以獨善其身
很多淡友希望樓價跌，但目的唔係想趁低入貨，而係想睇業主PK，見到有人負資產燒炭食二手飯佢地就會亢奮，說穿了，其實就係心地唔好，損人不利己。
但話時話，如果有一日全港業主都PX，失業冇收入供唔起樓，淡友就可以全身而退做一個食花生既旁觀者？如果係咁天水圍公屋就唔會悲情。訓天橋底既陳伯就係天下最幸福的男人。
事實上，要全港業主一齊PX，香港經濟一定出現嚴重問題，全香港冇人可以冇事甩身。淡友想業主死，但淡友本身自己都要死，仲可能係死先過人。當然，淡友既目的唔係想改善自己生活，由頭到尾都只係想人地同佢一齊PX，所以只要有業主陪佢一齊燒炭佢就覺得賺左。
5. 我冇能力買樓，所以樓價太高
坦白講，我都唔明點解有人會用1萬蚊一呎買樓，但唔明還唔明，有人真係有本事買，首期俾4百萬，月供5萬都供得起，証明人地有本事搵錢多過我，我買唔到1萬蚊樓係我廢，而唔係樓貴。
一再強調，自願的價就係市價，就係合理價，買唔起係人既問題，唔係個價既問題。你唔係身處那個圈子/階層，你不會明白那個圈子階層的人一個月搵幾多，如果你用自己的能力去衡量別人的負擔，一定出錯。
6. 炒家撻訂，我有著數
好多淡友睇報紙見到炒家撻訂，覺得炒家抵死，心都涼晒。但可能佢地未買過樓唔知乜野叫撻訂，撻訂D錢去左邊個度又唔知，總之有人唔見錢就最開心。事實上樓市係zero sum，有人賺錢就有人接貴貨，有人蝕錢就有人執筍野，d錢唔會唔見左，只係會由傻仔度轉移去叻仔度。炒家撻訂，一方面係炒家蝕錢，另一方面睇，係業主無啦啦賺左，d錢唔會落入淡友或買家度，係全數落入業主及agent，我唔明白業主多左錢駛淡友點解會開心。現在情況係，一方面冇實力炒家撻訂，另一方面實力用家、長線投資者創新高呎價，被撻業主錢多左，持貨力增強，個市更加難跌。呢一樣野未買過賣過樓係好難明白。長期淡友一定會誤解。坦白講，如果每次賣樓買家都撻我訂，一年撻一次我已經可以退休唔駛返工。
另外，我做過agent可以講多一樣野俾大家聽，agent的其中一件工作，就係行家(另一間公司)做到成交後，會話俾業主聽賣平左，然後話俾買家聽買貴左，撩佢地撻訂，保持客源盤源。更過份係，正常成交係2~3個月後俾佣，撻訂就即時俾，因此agent係有動機撩自己的客、業主撻訂。對於agent黎講，最理想的環境就係每一單都有人撻訂。
7. 炒家會感到痛苦
任何一個在2009-2010年出入過3次貨既炒家，起碼賺100萬，同一時間持貨50件的大炒家，身家最少5~6億，單係2010年的收入已經8位數字，呢d人既字典入面，只有幸福，沒有痛苦呢2個字。(美孚大炒家97,03,08乜都經歷過，有咩世面未見過？)點解人地撻40萬都撻得起？因為冤枉黎瘟疫去，賺左幾球野，蝕40萬當捐錢。淡友只係睇到炒家撻訂蝕幾十萬，冇睇到人地之前賺既錢已經夠退休。若果淡友既目的係睇人痛苦，好對唔住，對象唔應該係數緊銀紙既炒家。(我做過agent，職業炒家幾錢入貨幾錢化妝幾錢出貨一年出入幾多我好清楚，信不信由你，炒家呢期係嫌賺唔夠，冇得再玩)
8. 冇炒家樓市升唔起
炒家炒高樓價呢個誤解唔單只淡友有，甚至連好多業主都有呢個誤解。事實上，炒家係經常創出屋苑呎價新「低」既人，有睇開樓既人都會發現市場突然會有平10~15%既成交，唔知道呢d就係agent炒家鋤價既成果。地產代理每日既工作之一就係鋤價餵炒家，因為一般玩開既炒家冇即時水位都唔會入貨，父子都冇情講，好多人以為炒家用市價入貨然後mark高黎賣，大錯特錯。代理日日鋤價，部份分行會獎勵鋤到價既agent，鋤低過市價10%的話，即使手上冇炒家，同事成交到一樣有10%佣份。因此，係炒家出沒既屋苑入面，經常會有一股睇唔到，但實際存在既樓價下跌壓力。每一個業主(用家)要出貨時，都會俾agent試探性地鋤一輪摸底，企硬唔俾人鋤既業主可能放盤成個月都冇人睇樓。
另一方面，由於炒家有入就一定有出，令市場長期處於供應充足，樓價上升有壓力。Agent為搏獎金(其實係犯法)，專谷炒家貨，正常用家業主要同炒家鬥就只有減價，坦白講用家業主真係多得炒家唔少。
樓價升跌係經濟大圍環境影響，市升，用家盤一樣會升，市跌，炒家一樣有份。炒家只不過係將物業的實際價值在短時間內反映，因為最終接貨都係用家，用家自願付出的價位，就係市場合理價。
冇左炒家會點？好簡單，agent鋤價的動力、動機會消失，因為鋤到好價，都係益左自住用家，自住用家唔會俾獎金，買左又唔賣，倒不如唔鋤價，佣係用買賣價計，唔鋤價做少d反而高d佣，鋤黎做乜？我可以好肯定，業主冇左炒家鋤佢地價，一定放肆心雄。
炒家係市場生態學上，屬於獅子老虎的食肉型，佢地一消失，原本俾佢地食住既鹿、牛、馬等草食型用家業主，就會坐大影響生態。受害既係準買家！
鋤到價買家唔會俾著數agent(俾都唔夠膽收)，但做高個價反而可以收多些佣，agent今後既方向好清楚，橫掂以後每單deal都係one night stand，點解唔去盡？
冇買過樓既淡友唔知業主諗乜。同樣，冇做過代理亦唔會知佢地諗乜。分析樓價升跌既人就多，但分析負責做deal既agent，真係只此一家。
9. 長期睇淡最安全
外國諺語有云，一個停止了的時鐘每日都會有兩次報時正確。長期睇淡會令人有一種錯誤的安全感，覺得自己只要堅持，總有一日會正確。我唔想討論樓價升跌，只係想問一句，係香港冇公屋冇綜援，退休後可以靠租樓度日嗎？就算你有錢交租都唔會租俾你，因為驚你拉柴影響樓價。社會就係咁現實，又老又冇樓，連仔女都會睇唔起你。大部份人買樓唔係想炒，只係想俾屋企人一個家，以及老年時能夠活得比較有尊嚴，唔駛好似動物咁住係個籠入面。20~30歲個個都以為自己大把時間大把機會，實際上人生已過了1/3，你唔計劃未來30年，社會就會幫你計劃你既人生。淡下又10年，淡下又10年，人生有幾多個10年俾你睇淡？
我心知肚明，淡友睇呢篇文睇到最多一半一定睇唔落去，即使佢地睇足全文，都唔會覺得自己有問題，仍然繼續淡落去。但我建議從未買樓的長期淡友可以去SSP的籠屋睇下環境，橫掂第日自己都會搬去住，早d適應下冇壞。當一個人唔介意自己的結局就係好似動物咁，仲有咩野好講？
[ 本帖最後由 83010278301027 於 2011-3-17 07:34 PM 編輯 ] 買樓10大誤解 (好文重溫) 重溫數字兄精彩文章 (11-11-2010)
每次睇完都有新領會...... 勁
1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。
2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。
補充：
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年，並表示香港的經濟發展已到頂，沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野，就係物價的上升和經濟的發展不一定有直接的關係，事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大，但沒有大20倍那麼多(我指實際上，不是數字上)。「物價上升=經濟發展」背後，最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」，例如10個人的勞動力產生了10件衫，社會就按這10件衫的價值(假設每件$10)製造$100的貨幣，分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣，因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年代美國單方面脫離金本位後，全球的貨幣逐一跟隨，今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持，純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後，製造貨幣可以和經濟發展完全脫勾，經濟好時固然可以加印貨幣，經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下，卻可以以火箭升空的速度加印貨幣，結果是經濟沒有大幅發展，物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家，製造實物的勞動者卻被社會嚴懲，扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值，不是看這個人能為社會作多大的貢獻，而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年，因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說，今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%，已經是非常幸運。
3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！
4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆
5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。
6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素
7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價
8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、 被發展商食盡溢價的一手樓
二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、 入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。
9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具
QE配合部份準備金制度，令美元的流通量大幅增加，其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先，我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣，樓與外幣2擇其一，則一定是選擇磚頭實物。
QE是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元，其好處有四：
1. 刺激美國本土消費市場，改善失業，這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債，借10蚊還7蚊，淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力，尤其是與美國有大額貿易順差的國家，如中國
4. 增強本國出口的競爭力，尤其農產品
顯而易見，美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟，必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙，盡可能維持現有的美元匯率，由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量，令本土物價上漲，坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙，不斷貶值是鐵一般的事實，香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺，是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓，在這一刻都會感到自己的貨幣在本國內的購買力越來越低，通脹猛於虎！
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅，但相對實物例如物業甚至日用品，澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣，只不過是由一條賊船跳去另一條，到最後即使外幣有所斬獲，對實物的購買力無可避免一定會下跌，因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此，我是極其反對賣樓買外幣的投資方法。但我要強調一點，人在社會生存一定要有一點現金，購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題，就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口，提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見，對香港人來說，以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。
10. 中國富豪的資金會徹離香港
要分析中國富豪為何在香港買樓買股，就一定要明白中國的國情。在中國要發財，一定要有人脈關係，所謂「關係」，說穿了其實是利益輸送，行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功，但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染，基本上是沒有可能，所有人都有犯法，甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治，都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅，突然有一天被人上門抄家，家財盡失，瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內，都會有被完全充公的可能，為保獲家產，富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的)，日後即是不幸在中國被抄家，仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚，則一定永不超生。
因此，中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股，你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱，只要香港的法制仍健全，行政司法仍獨立於中國大陸，中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載，請自行和諧)
補充：來香港買樓的大陸人，不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗(100%真實冇吹水，我甚至有陪同睇樓)，一些身家數百萬的小康之家，為求孩子能有香港身份證，又或者想追仔避開城管打胎，都會在大西北、北區購買低價物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租，不會變賣徹資，因為國內同胞不分貧富，都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。
後記：市場會嚴懲睇錯市既人，若果你覺得我的觀點係錯的話，就讓市場去懲罰我，同樣，閣下若果睇錯市，必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點，沒有自住樓的租客，你們現時正在被市場懲罰，反不反省是你們的自由。
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2. To 引刀兄----數字兄同你上經濟堂 2014-05-07 09:11:48
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系列第3作，發表於2011年3月26日，主要針對某些賣樓等跌的淡友而創作的。
本人對上一篇<買樓10大誤解>，寫於2010年11月ssd之前數天，大部分論點都被SSD後的環境驗証。但時至今日，仍然有不少人對香港樓市存在極為嚴重的誤解，結果輕則貽笑大方，重則一敗塗地，晚年落得訓籠屋的悲慘下場。故今天特別歸納了幾個在Discuss常見的誤解，以正視聽！
11. 1997年泡沫爆破，所以1996年賣樓
根據差餉物業估價署資料，香港2003年再對上一個樓市低谷是1984年第3季，指數是16.7(1999年=100，並非中原指數)，而97年最高位發生於10月，指數是172.9。即是說，假如有人在84年第3季買了一個16萬7千的物業，並在1997年以172萬9千放出，他的利潤是156萬2千。
很多淡友酸友也有一個極嚴重的誤解，就是「預知」2012~2013會泡沫爆破，就預早在2011賣樓等跌。打個比喻，1996年有人預知1997年爆，先知先覺地在1996年賣樓。這些「先知」可以用高姿態話俾人聽佢一早估到樓市幾時爆，但實際上佢地既策略極為白痴，原因如下：
1996年1月的指數是105.2，即是說，如在那時賣樓，上面個案的例子可以有88萬5千的利潤，與1997年10月賣樓作比較，賺少了67萬7千。換句話說，由1984至1997這13年間，樓市有43%的利潤是集中在1996~1997這2年之內，其中25%更是高度集中於1997年的頭10個月！因此，即使先知有預知能力，卻沒有太大的賺錢能力，大部份的利潤也在最後關頭白白流走。預計下年爆但今年先賣樓，簡直不知所謂！
我們再睇睇在1996年賣樓的先知是什麼下場。1996年1月指數105.2，有個傻人唔聽先知話，在1998年7月才放，指數108，在泡沫爆破後差不多一年才放，竟然可以反勝先知！
咁究竟今次樓市幾時爆？我唔知。但我再次重申，樓市爆係因為大量業主供唔起樓要劈價賤賣，這是分析樓市的第一道重要定律。我假設聯儲局在2011年6月開始加息，再每季加半厘(極瘋狂的假設)，而香港銀行跟足，亦要2年時間才P=10厘。我就當佢2013年爆，睇完我上面的分析，各位師兄都應該明白2011~2013這3年內我們應該做什麼。2011賣樓等跌，基本上等如自殺。
12. 境外有天災人禍，香港樓價會跌
先問大家一個問題：89年64事件，對於8年後就要回歸的香港來說，算不算大事？若算，那樓價應該跌多少？1成？2成？
事實上，89年第2季指數40.8，第3季跌至39.2，只微跌了3.9%，但去到第4季，已反升至41.4，64事件令到大量香港人走資移民，對前途信心盡失，但樓市就硬過鐵，輕輕微調後就一直上升至1995年才出現一次1成以上的向下調整。
一個直接影響香港前途的重大事件，對樓市的影響力只不過是3.9%。數據就是如此。若果有人覺得香港境外死人冧樓可以震散香港樓價，他正在發綺夢。
13. 銀行減優惠 = 加息
有酒家推出1蚊一隻雞吸客，後來改為2蚊一隻雞，消費者就投訴話做乜加價100%，通脹潮又黎。如此無理取閙的消費者，就正正等於那些將「H+1.2%」稱為「加息」的人。對於供樓人士來說，加息的正確定義是P利率上調。H按由+0.7轉為+1.2，只能稱為「減優惠」，現時正在供樓的業主完全不受減優惠政策的影響，何來加息？何來週期？
實際上，銀行減H按優惠，即強烈暗示「H+x.x%」中「H」的部份在可見將來沒有可能大幅抽升至啟動P的cap位，故只好向「x.x%」的部分動腦筋。逆向思維，若銀行預計半年後同業拆息可以升至啟動cap位，那可大安旨意推出「H+0%」的超特惠plan「呃」人落搭，半年後立即啟動P的cap位賺個痛快，為何要減優惠趕客？
14. 居屋 = 用市價7折買樓
居屋實際上並不是政府「補貼」業主，而是政府和業主「合資」購買物業，業主出7成，政府出3成。表面上業主好似好著數，「7折」就可以買到樓，但問題係負責出其餘3成的那位股東很惡，不但限制業主的售樓對象，更封鎖業主一切(賣樓以外)產生利潤的可能，不可出租，即使供斷了亦不可加按。按道理來說，用7折買了樓，應可以租俾人，再將3成分給「股東」，而股份佔7成的大股東，要加按融資冇理由要得到只佔3成股份的小股東同意，但事實上居屋就是一種如此荒唐的系統。再者，買樓時就話7折，到賣樓時，補地價往往任佢up，可以去到樓價的1倍(即地價佔50%)都得。祥益的汪老闆分析得好好，不愧居屋專家之名，佢話政府起居屋，冇乜人補地價政府其實有著數，因為政府持有的3成業權隨時間升值。事實上補地價是以現市價計，很明顯政府都係咁諗。
嚷要起居屋的人，眼光短淺，只看到買居屋時所謂「折扣」，忽略了業權完整的重要性。事實上只要買遠些少、細些少或舊些少，已經可以有7折，無需和政府這個惡股東「合資」買樓。
再者，居屋是發水最勁的物業種類，沒有露台、沒有大型會所、沒有工作平台，一梯10伙以上，但實用率卻只得8成甚至7成半，那20~25%的面積去了哪裡？
因此，居屋其實對市民有百害而無一利，嚷要起居屋的人，根本唔知乜野係居屋，或者這些人的目的只不過是想增加供應，方便自己買私人樓。 辣招，目的就是要能力次等的人買唔到樓 做人處事，要成功，就要先分清敵我，誰人是敵人，誰又是自己人，必須分得清清楚楚。否則，假如誤將敵人當作是自己人，後果可大可小。
政府自2010年推出一系列的辣招，受到除AA以外的廣大市民歡迎，尤其是看淡樓市，希望樓價下跌357成的淡友。因為佢地相信，政府是站在自己的一邊，大家同一陣線勢要把樓價拉下，讓貧苦大眾可以上車安居。
這是一個極嚴重、敵我不分的誤解。
政府推出一系列辣招的真正目的，並不是要讓樓價跌至一個普通文員都能負擔的水平，正正相反的是，政府是希望以辣招來封鎖能力次等的人，讓他們無法置業，因為這些能力次等的人，在金融危機發生時第一個失業兼無法還款，是整個金融體系的隱憂，把他們拒之門外，就可以大力保護香港的金融體系。
為何我說政府要令能力次等的人無法置業？
1. 辣招除了3D外，對首置人士最大影響的，其實是取消9成半按揭的措施。無論你是好友或淡友，都應該同意供樓其實唔難，最難是儲首期，而儲首期的困難之處在於儲錢的速度比樓價的升值速度慢，能力較次等的人會出現永遠也儲不到首期的問題。將首期的最低門檻，由5%提升至10%，其實是把儲首期的難度提高了一倍。社會上有一批能力次次等的人，會因為這額外的5%而無法儲首期，成為長期租客。若果政府真的是要幫助這些能力次等、次次等的人上車，其實應該參考日本(零首期)或荷蘭(110%按揭、其中10%是裝修費)的做法，讓這些有能力負擔每月供款、但沒有首期的貧苦大眾立即上車。
2. 當然，政府並無意幫助這些交稅少、甚至冇交稅的貧苦大眾，相反，政府好像幸災樂禍一樣，害怕銀行為求生意不惜貸款予能力次等的人，竟要求把壓測由+2%提升至+3%。不要小看這額外的1%，以200萬貸款來計算，多1%即一年多俾2萬，每月多俾1666。假如某人月入2萬，在+2%壓力測試時剛好12000合格，額外加多1666供款的話，他的月入就要有22777才勉強過關，即要加薪14%！很多拉長30年供款才能過壓測的人，就因為這額外的1%而與樓無緣。政府如要幫助這些人置業，其實就應該維持或降低壓測標準，而不是提升。
3. 在過去，租客在完約前要買樓，其實可以買連約盤，成交後先收幾個月租，租約到期自己搬入去住。連約盤在市場上一般平少少，而對於準買家來說，先不論價錢，最重要是多一個選擇。但政府推出辣招，規定連約盤首期要50%，對於能力較次等的準買家來說，變相減少選擇，令吉盤的供應更加緊張。政府若果有考慮次等買家置業的問題，就應該會在政策上作出一些修正，例如容許首置買家或換樓買家買租約在半年內完結的連約盤，而租約完結後不可續租等……但政府當然沒有這樣去做，因為政府並不是要幫次等買家買樓，而是要趕絕佢地，令佢地買唔到樓。
4. 政府已多次表明，現有措施是要壓低需求。這只是一種語言偽術，因為樓房的需求其實很大程度是男女性生活的需求，這種需求只能被滿足，不會自動消失。政府說壓低需求，其實即是話，希望買樓但實力不足的人士，並不是樓市的參與者，政府不會將他們計算為樓市的需求，換句話說，希望過二人世界但能力次等的準買家，政府叫你地返屋企打飛機。
對於那些永遠也買唔到樓的廢青、低收入人士來說，歡迎辣招是可以理解的，因為辣招令更多人好似佢地咁買唔到樓，顯得自己冇咁廢。但對於正在儲首期買樓的準買家來說，與其期望辣招幫自己上車，倒不如自己搵多d錢，因為辣招要攻擊的，不是業主、不是收租佬，而是炒家及能力次等的準買家！
對於業主來說，辣招是一項非常良好的措施，甚至應該加辣，避免能力不足的人進入樓市。冇左次等買家和炒家，基本上再來金融風暴，都唔會因為有人失業供唔起樓而劈價。
最後都係那一句，我分析錯，就由市場懲罰我，如果你敵我不分，誤將敵人當作自己人，則必定會悲劇收場。
其實大部分業主買樓都唔係炒，只求俾屋企人有個窩，與其樓價大上大落，三更貧五更富，包括我自己來說，都寧可樓價穩穩定定，唔會有傻人、能力較低的人胡亂劈價累街坊。
收緊按揭是否定義為辣招的一部分，其實並不重要。
重點是，政府的一連串措施，同時打用家、炒家和投資者，而且不分本地或境外人士，一視同仁。
在這些受欺壓群體中，以本地次等買家受害最深，因為要無止境地俾貴租。
好多月入3萬左右的家庭，公屋就一定冇份，租私樓就唔見月入1/3，原本儲10幾萬上車應該冇問題，但在一系列辣招下，首期連雜項的入場門檻是40萬左右，每月儲1萬都要儲3年幾，呢類家庭基本上永遠都買唔到樓。政府正正是要這類家庭排除在金融體系以外自生自滅。
但經濟學很奇妙，當一個市場行「精英買家制」，例如勞力士、林寶，價格只會不斷上升。傻淡成日話冇人接貨個價升唔起，事實上自2010年樓價不斷升。
市場就是如此殘酷，掃走低消費力的次等買家，價格係會逆勢上升，所有高檔消費品均是如此。
政府現在就是要能力次等的人收皮。 冇新的收租公買樓放租，就無法增加租盤的供應。市場上很多買唔起樓焗住租樓的租客，因而要捱貴租，以及每年搬一次屋的痛苦。
在自由市場上，每一個角色都有其功能。
中共靠農民起家，現在被欺壓得最慘的，就是農民：
辣招靠市民支持，今後會被辣招打殘的，又會是誰？
其實大部分所謂樓淡，都是AA。
一般人如果睇淡樓市，根本就唔會成日留意樓市消息。
如果你記得，我係做過AA的。AA每日返公司第一件工作，就是剪報，所以對劈價新聞尤其敏感。
AA呢一行，係賭緊自己的青春，因為萬一搵唔到錢，AA的工作經驗根本冇人承認是工作經驗，到頭來事業一片空白，好得人驚。好多AA自己冇用但唔會怪自己，只會賴業主賤。但撫心自問，如果有人終日望人仆街，佢既氣場必定極負面，無論係客還是業主都會FEEL到，仲點會俾生意佢做？
我做左30幾年人，晤出一個道理，就是正面積極的思想就像一塊磁石，會吸錢的。思想越正面，好事自然來，收入慢慢會增加；相反，負面消極的思想是導致貧窮的核心原因，因此，很多樓淡其實很窮很可憐，可憐在唔知自己點解咁窮。
政府要玩死佢，我只係提一提佢，佢竟然唔怪政府，反而鬧我。
[ 本帖最後由 83010278301027 於 2013-10-6 編輯 ]
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3. 感恩一族 2014-05-07 09:18:03
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4. 蜕变中嘅懶人 2014-05-07 09:31:09
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5. AA 2014-05-07 10:06:01
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6. 哈哈 2014-05-07 10:29:49
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7. AA 2014-05-07 10:41:27
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8. Frankie cheung 2014-05-07 11:44:43
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9. 中女社社長 2014-05-07 11:52:26
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To 一樓二樓
數字兄, 原名83010278301027, 神人也! 他還有一篇文章, 可惜每一次數字兄出文, 就受到一大班淡友攻擊! 如果幾年前認同數字兄說法, 你已經擁有多於一層樓房! 不信? 我可以找來多位朋友現身說法!
找來數字兄另一篇文章, 也可以說是最新的, 跟博士之文章有異曲同工! 只不過更大力打擊淡友士氣, 大家齊來欣賞 ^ ^
辣招，目的就是要能力次等的人買唔到樓
做人處事，要成功，就要先分清敵我，誰人是敵人，誰又是自己人，必須分得清清楚楚。否則，假如誤將敵人當作是自己人，後果可大可小。
政府自2010年推出一系列的辣招，受到除AA以外的廣大市民歡迎，尤其是看淡樓市，希望樓價下跌357成的淡友。因為佢地相信，政府是站在自己的一邊，大家同一陣線勢要把樓價拉下，讓貧苦大眾可以上車安居。
這是一個極嚴重、敵我不分的誤解。
政府推出一系列辣招的真正目的，並不是要讓樓價跌至一個普通文員都能負擔的水平，正正相反的是，政府是希望以辣招來封鎖能力次等的人，讓他們無法置業，因 為這些能力次等的人，在金融危機發生時第一個失業兼無法還款，是整個金融體系的隱憂，把他們拒之門外，就可以大力保護香港的金融體系。
為何我說政府要令能力次等的人無法置業？
1. 辣招除了3D外，對首置人士最大影響的，其實是取消9成半按揭的措施。無論你是好友或淡友，都應該同意供樓其實唔難，最難是儲首期，而儲首期的困難之處在 於儲錢的速度比樓價的升值速度慢，能力較次等的人會出現永遠也儲不到首期的問題。將首期的最低門檻，由5%提升至10%，其實是把儲首期的難度提高了一 倍。社會上有一批能力次次等的人，會因為這額外的5%而無法儲首期，成為長期租客。若果政府真的是要幫助這些能力次等、次次等的人上車，其實應該參考日本 (零首期)或荷蘭(110%按揭、其中10%是裝修費)的做法，讓這些有能力負擔每月供款、但沒有首期的貧苦大眾立即上車。
2. 當然，政府並無意幫助這些交稅少、甚至冇交稅的貧苦大眾，相反，政府好像幸災樂禍一樣，害怕銀行為求生意不惜貸款予能力次等的人，竟要求把壓測由+2%提 升至+3%。不要小看這額外的1%，以200萬貸款來計算，多1%即一年多俾2萬，每月多俾1666。假如某人月入2萬，在+2%壓力測試時剛好 12000合格，額外加多1666供款的話，他的月入就要有22777才勉強過關，即要加薪14%！很多拉長30年供款才能過壓測的人，就因為這額外的 1%而與樓無緣。政府如要幫助這些人置業，其實就應該維持或降低壓測標準，而不是提升。
3. 在過去，租客在完約前要買樓，其實可以買連約盤，成交後先收幾個月租，租約到期自己搬入去住。連約盤在市場上一般平少少，而對於準買家來說，先不論價錢， 最重要是多一個選擇。但政府推出辣招，規定連約盤首期要50%，對於能力較次等的準買家來說，變相減少選擇，令吉盤的供應更加緊張。政府若果有考慮次等買 家置業的問題，就應該會在政策上作出一些修正，例如容許首置買家或換樓買家買租約在半年內完結的連約盤，而租約完結後不可續租等……但政府當然沒有這樣去 做，因為政府並不是要幫次等買家買樓，而是要趕絕佢地，令佢地買唔到樓。
4. 政府已多次表明，現有措施是要壓低需求。這只是一種語言偽術，因為樓房的需求其實很大程度是男女性生活的需求，這種需求只能被滿足，不會自動消失。政府說 壓低需求，其實即是話，希望買樓但實力不足的人士，並不是樓市的參與者，政府不會將他們計算為樓市的需求，換句話說，希望過二人世界但能力次等的準買家， 政府叫你地返屋企打飛機。
對於那些永遠也買唔到樓的廢青、低收入人士來說，歡迎辣招是可以理解的，因為辣招令更多人好似佢地咁買唔到樓，顯得自己冇咁廢。但對於正在儲首期買樓的準 買家來說，與其期望辣招幫自己上車，倒不如自己搵多d錢，因為辣招要攻擊的，不是業主、不是收租佬，而是炒家及能力次等的準買家！
對於業主來說，辣招是一項非常良好的措施，甚至應該加辣，避免能力不足的人進入樓市。冇左次等買家和炒家，基本上再來金融風暴，都唔會因為有人失業供唔起樓而劈價。
最後都係那一句，我分析錯，就由市場懲罰我，如果你敵我不分，誤將敵人當作自己人，則必定會悲劇收場。
2013-10-6
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10. 引刀一快 2014-05-07 13:24:45
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好多謝閣下咁俾面，起碼係俾咗咁大版面嚟同我“上課”，多謝先，今晚先有時間慢慢討論，今晚見。
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11. 引刀一快 2014-05-07 13:37:31
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我先睇睇尋日D討論先，你篇大作今晚有時間慢慢陪你執。
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12. 你今日交左租未 2014-05-07 13:56:53
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13. Niceman01 2014-05-07 14:02:46
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14. 大寶二寶 2014-05-07 14:25:30
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雅虎嗰边個李隊長日日講同一樣嘢， 日日嗌同一口號， 冇黎新意。悶到嘔。
博士， 我之前已幫你回敬了一句 “你也日日想楼價跌， 也想瘋了!”。
共勉之， 哈哈！
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15. 湯文亮 2014-05-07 14:46:32
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16. 大寶二寶 2014-05-07 15:04:54
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17. Peter Paker 2014-05-07 16:59:15
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博士，我 yahoo 果邊D留言好少少，冇咩粗俗留言、問候，哈哈
不過，我今次 “疾” 關生篇文的回應好似較少，比較悶左
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18. Ed 2014-05-07 17:42:19
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19. 好文分享 2014-05-07 17:45:38
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【李嘉誠深圳演講】為什麼你一直沒有成就？ 因為你隨波逐流，近墨者黑、不思上進，分錢沒有、死愛面子！
因為你畏懼你的父母、你聽信你親戚、你沒有主張、你不敢一個人做決定。 你觀念傳統、只想打工賺點錢結婚生子，然後生老病死、走你父母一模一樣的路。
因為你天生脆弱、腦筋遲鈍只想做按班就部的工作。 因為你想做無本的生意，你想坐在家裡等天上掉陷餅！
因為你抱怨沒有機遇、機遇來到你身邊的時候你又抓不住，因為你不會抓！ 因為你的貧窮，所以你自卑！
你退縮了、你什麼都不敢做！
你只會給別人打工！
你沒有特別技能，你只有使蠻力！
你和你父母一樣，惡性循環！
所以，你永遠是一個一直在打工的打工仔！ 很多人想把握機會、但要做一件事情時，往往給自己找了很多理由讓自己一直處於矛盾之中！不斷浪費時間，虛度時光。如： 1 、我沒有口才—— 錯： 沒有人天生就很會說話，台上的演講大師也不是一下子就能出口成章，那是他們背後演練了無數次的結果！ 你罵人的時候很擅長，抱怨的時候也很擅長，但這種口才是沒有價值的口才，看別人爭論的時候、自己滿嘴評頭論足、卻不知反省自己，倘若你付出努力練習，你今天是否還說自己沒口才？ 2 、我沒有錢—— 錯： 不是沒有錢，而是沒有賺錢的腦袋。工作幾年了沒有錢嗎？有，但是花掉了。花在沒有投資回報的事情上面。 花在吃喝玩樂上或存放貶值了，沒有實現價值最大化，所以錢就這樣入不敷出。每月當月光族、周而復始、沒有遠慮、當一天和尚敲一天鐘，得過且過。 3 、我沒有能力——錯： 不給自己機會去鍛煉，又有誰一出生就有能力？一畢業就是社會精英？一創業就馬上成功？當別人很努力的學習、很努力的積累、努力找方法，而你每天就只做了很少一點就覺得乏味。學了一些就覺得沒意思、看了幾頁書就不想看、跟自己也跟別人說沒興趣學。 然後大半輩子過去一事無成，整天抱怨上天不給機會。能力是努力修來的、不努力想有能力，天才都會成蠢材。但努力，再笨的人也能成精英。 4 、我沒有時間——錯： 時間很多、但浪費的也很多！別人很充實、你在看電視，別人在努力學習時、你在玩遊戲消遣虛度。總之時間就是覺得很多餘、你過得越來越無聊。別人賺錢了羨慕別人、但不去學別人好好把握時間創造價值，整天不學無術。 5 、我沒有心情——錯： 心情好的時候去遊玩、心情不好的時候在家喝悶酒，心情好的時候去逛街、心情不好的時候玩遊戲，心情好的時候去享受、心情不好的時候就睡大覺。好壞心情都一樣，反正就是不做正事。 6 、我沒有興趣——錯： 興趣是什麼？吃喝玩樂誰都有興趣，沒有成就哪來的盡興！沒錢拿什麼享受生活！你的興趣是什麼？是出去旅遊回來月光族、出去K歌回頭錢包空空、出去大量購物回來慘兮兮.... 打工有沒有興趣？擠公交車有沒有興趣？上班簽到下班打卡有沒有興趣？家裡急需要一大筆錢拿不出來有沒有興趣？借了錢沒錢還有沒有興趣？賣老鼠藥的人對老鼠藥有興趣.....？ 7 、我考慮考慮——錯： 別考慮就做吧！有可能就成了、不做又好不甘心！一想整天上班也沒有個頭、還是明天開始做吧！又一想還是算了、這錢掙的也不容易！不不、就是打工掙錢也不容易，決定了不能放棄機會！哎呀、天都黑了，明天再說吧！ 然後第二天又因為以上12345 點、因為左思右想、繼續循環、最終不能決定。猶猶豫豫、耽誤了很多時間、還是一無所獲。有句話是：“可憐之人必有可恨之處！” 這一生中不是沒有機遇，而是沒有爭取與把握！藉口太多，理由太多....！ 爭取之人必竭力爭取、一分錢都沒有也千方百計想辦法！不爭取之人給一百萬也動不起來、發財不了、還有可能一敗塗地。這就是行動力的欠缺！喜歡猶豫不決、喜歡拖延、喜歡一輩子平庸。在你窮的時候，要少在家裡，多在外面。在你富有的時候，要多在家裡，少在外面。這就是生活的藝術。 窮得時候，錢要花給別人，富的時候，錢要花給自己。很多人，都做顛倒了。 窮得時候，不要計較，對別人要好。富的時候，要學會讓別人對自己好。自己對自己更好。 窮要把自己貢獻出去，盡量讓別人利用。富，要把自己收藏好，小心別讓別人隨便利用。這些奇妙的生活方式，是很少人能夠明白的。 窮的時候，花錢給別人看。富的時候，花錢給自己享受。 窮的時候一定要大方，富的時候，就不要擺闊了。生命已經恢復了簡單，已經回到了寧靜。年輕不是過錯，貧窮無需害怕。懂得培養自己，懂得什麼是貴重物品，懂得該投資什麼，懂得該在哪裡節約，這是整個過程的關鍵。 別亂買衣服，少買一點，但是可以買幾件很有品味的。 少在外面吃飯，要吃就請客，要請，就請比自己更有夢想的、更有思想、更努力的人。 一旦生活需要的錢已經夠了，最大的花費，就是用你的收入，完成你的夢想，去放開你的翅膀大膽地做夢，去讓生命經歷不一樣的旅程。
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20. 小陽 2014-05-07 19:09:35
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睇完幾篇大作和我最近先上這個討論區的討論，我先發現香港人真的很好，寫那麼多字都消耗多時，最勁D 論點冇重復、有logic ,有新意，夠現實，其實佢地真係唔駛講俾人吔聴，淡友睇淡咪由得他們吧！可況D大報、政府個個唱淡，沈默地做好自己咪得囉！！！
但係尼度D人真係真心教你嘢！！ 佢地D ECON concepts 好凊，最勁計埋數,send 埋YouTube 教育電視勁你睇唔明～唔係整鬼人D鹹濕link 。
最後我最憎D淡友話人地唱好散貨，我極之相信冇人可以做到呢樣野，除了肥佬X，因為全香港識上網都睇芒果，
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21. 蜕变中嘅懶人-出招了 2014-05-07 19:27:57
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【蘋果日報】說，代理疑違規洩露環宇開價。長實（001）旗下荃灣新盤環宇海灣，有地產代理涉嫌偷步向客戶提供該盤物業戶型面積以至參考定價等資料。記者昨日到項目附近一帶的代理行直擊，發現當中有大行代理已貼出項目的戶型及單位面積的廣告，經紀更聲稱售價可參考同區二手屋苑呎價，估計大約開價9,000元至一萬多元，400多萬元一定可買到兩房戶，無視法例。 近來發展商好似又用番橫手出價單招數，不過唔知係咪驚咗新例而顯得小心翼翼，同以往唔同，無咁高姿態無咁多花臣，今均揾啲地代孭飛放風俾張非正式嘅價錢單客睇，叫客落票訂咗個啱心水嘅單位先，多過一張票就抽簽喎，之後發展商就會話嗰張價單唔係公司嘅官方價單，一概與公司無關，不過官方價錢單全係開心價，個客條氣會好順暢，不過我估開心多啲定少啲就要睇吓多唔多人入票，多多入票就少啲開心，少少入票就多啲開心，總之比較之後一定開心就係嘞，好易明白，之前尖咀海魚地代咁sell過我，所以呢段新聞真係疑似故人來，感覺好親切。
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22. 蜕变中嘅懶人-錯 2014-05-07 20:00:31
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你話我窮？錯! 我係有錢佬，一蚊都係錢。 你話我錢少？錯! 全世界銀行裡嘅錢，除咗人哋嗰的全部都係我嘅。 你話我懶？錯! 我個人唔多旭，但係對眼不停觀察，個腦不停思考，好勤力。 你話我無樓係淡友？錯! 我雖然手中無樓，但係我心中時時想住買樓，都算係好友。 呢排咁多嚴肅辯論，講吓笑輕鬆吓啫。
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23. Alan Pepper 2014-05-07 21:12:57
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To Frankie Cheung.
I'm afraid you maybe disappointed. What is "reality"? The Transaction prices are reality. If you want to find something at your price, I'm afraid you have to give am offer with your cheque book. I hope you can find something 10-15% under value, which by the way is possible sometimes.
Good luck.
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24. Alan Pepper 2014-05-07 21:14:20
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To 1,2F
Good articles, thank you
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25. 法子 2014-05-07 22:18:27
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細價樓缺盤新都城現兩客爭一盤，中原地產分行經理伍錦基指，新都城1期6座低層F室，實用面積364平方呎，兩組買家各向業主議價兩個多小時，終以400萬元沽出，另一組上車客買家失望而回。
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咁呢組「失望而回」的買家下次睇樓會點呢？
A 要求業主劈價。 B 睇樓時彈業主的單位。 C 睇完樓之後唔嗲唔吊，等樓價跌。 D 即睇即買，如果有人爭就追價。
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26. 雅虎留言質素低 2014-05-07 23:38:51
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博士開名雅虎那邊留言質素低, 今晚去那邊看看. 一CLICK竟然說未能打開網頁, 嚇得我以為博士文章被河蟹了...CLICK多兩次OK番. 不知是否怕對號入座, 那邊回應少左很多呢, 哈哈 那邊其實係"無產階級"主場, 有時看下D淡淡對報章評論, 口號式叫囂唔洗講啦. 他們又很有趣, 一些人會自報收入, 搵一萬都話想買樓.....兩公婆加埋兩萬可能真係以為自己係中產家庭架,
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27. 蟹柳 2014-05-08 00:03:15
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28. QEN 2014-05-08 00:09:54
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數字兄好久沒有出文了，今天的回應文章雖然很長，但很受用。
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29. 珍惜香港 2014-05-08 04:04:50
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【珍惜香港】TO：11/F 引刀一快兄 閣下响度留言咁耐，我好少回應你。原因喺，我唔鍾意响啲 數字上爭拗，呢樣嘢，好冇意思。從數字上去預測， 始終喺預測，你話會呢樣，佢話會果樣，爭辯，只會 沒完沒了。就好似另一邊 10/F 蜕变中嘅懶人咁話，就算喺同一組樓字，大家嘅演繹，亦可以喺完全相反。 直到我睇見閣下幾日前果篇 80/F 嘅回應，忽然，好大感觸。 我 直覺上認為，閣下唔喺屬於果啲好 ENJOY 成世租樓住嘅人；今時今日，心大心細，好想買樓，但喺樓市已經升咗咁耐，對佢嘅前景冇乜信心。你响度擺下擂台，與各方好友唇槍舌劍，無非喺要睇下呢度班高手，可唔可以講服你，令你作出買樓自住嘅決定。 如果我呢個直覺喺錯嘅話，咁我以下寫嘅嘢，你可以唔睇；呢篇回應，我就當冇寫過。
記得你地曾經為咗 息口呢個議題，拗到面紅耳赤。有人堅信，將來 美國加息，香港嘅樓價就 一定會跌，所以，依家買樓嘅人，喺接 火棒。坦白講，我覺得呢個邏輯，好荒謬！低息，就唔好咁快供樓住， 唔通等到高息，至嚟供？呢個喺乜嘢道理？哦！因為，加息，香港嘅樓價就 一定會跌嘛！不過， 真喺咁一定？咁我又要再將 施凌果段片，同埋 余偉文果段說話，搬番出嚟，睇睇個結論喺乜： 就算美國加息，香港嘅樓按利息都唔一定會跟住咁加；就算樓按加息，香港嘅樓市亦唔一定會跌！
高息，供樓成本會大咗，喺冇得拗嘅 事實；但喺加息，樓價會唔會跌，就只喺 斷估。 點解實在嘅嘢唔去睇，反而要睇埋哂啲斷估嘅嘢？等到高息至嚟供樓，就喺為咗斷估佢會跌？唔跌咁點？你話，「希望能够留低一個對人生有多少回憶價值嘅成績」； 呢個輸贏，真喺咁重要？人生裡面，仲有好多嘢可以好有回憶價值，仲有好多嘢可以攞嚟贏啫！ 置業安居，講乜鬼輸贏？你又話，如果今日放咗啲大陸貨，就啱啱夠喺香港以市價 FP 一間港島市區細屋。既然喺咁，只要你唔堅持 FP，喺絕對有 足夠嘅實力住得更好之餘，仲唔使吐現哂啲投資。 咁點解一定要 FP？好多時， 錢，喺要俾人賺嘅！依家呢個時勢， 首次置業而有 實力嘅人，買樓喺 最抵。我成日都話， 抵，咪買囉！樓按 利息咁低， 成數又做到最足，啲乜叉 辣招又唔關你事，仲有乜嘢考慮？難道，你認為依家嘅樓價太高， 斷估好快會大跌？ 我响串爆 鴕鳥經濟學家果篇嘢度話，如果真喺有 需要同能力買樓或者換樓嘅，就真喺 要衡量一下，自己仲可以等幾耐，而唔喺去斷估，個市究竟會升定喺會跌。或者你會覺得，自己仲可以等下，等到啲 千鴕萬鳥湧哂出嚟，首置者唔再有優勢果陣至喺適當時候啦！雖然我話唔到俾你知，樓市响可見嘅未來，一定會升定喺一定會跌，呢樣嘢， 我當然唔會負責，不過我認為，依家嘅樓價，喺處於 合理水平。千祈唔好俾個乜嘢 入息中位數呃咗，幾十年嚟，有能力可以 唔使幫就買到樓嘅人，入息從來都唔喺咁 「中位」啦！ 响呢個 全球性貨幣量寬嘅年代，有人認為，物業就好似火棒咁。其實，正因為咁，我反而覺得，揸住物業，比起揸住貨幣呢啲數字嘢，更實在。因為， 萬物，喺有佢地嘅相對價值，呢樣嘢，量寬喺改變唔到！
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30. 引刀一快 2014-05-08 04:13:48
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好多酸友淡友唔知樓價大幅下跌的必要3大條件，即：
1. 銀行閂水喉
2. 高失業率
3. 高利率4. 大陸樓市冧（一條就夠）
只要此3項條件不同時出現(強調係同時)，即使世界末日香港樓價都唔會大跌。
1. 有利淡消息，業主一定要賤賣
我做過一個有趣實驗，各位可以跟我一齊做。我試下問公司幾個住公屋未買過樓既淡友，而家供樓利息係幾多，可能我既同事都係arm arm赤柱放監出黎，竟然冇人答得出，有一兩個就答3~4厘，最離譜的一個答5厘，但能夠答0.9~1厘既，係一個都冇。
沒有準確的利率訊息，當然會對市況作出錯誤的估計，亦不會知道現時業主的供樓壓力是何其低。我一再強調，市場出現大量劈價盤的原因是大量業主供唔起樓，只要有能力供，業主會選擇一動不如一靜，因為賣了樓轉租同樣係支出，而且租金遠超實際利息支出，毫不化算。以我住的貧民區屯門市中心為例，月供6000，利息佔1500，但租金就要1萬，(幾時入市架？租金係頂價，供款係幾年前價）即租金支出=利息支出的6倍左右。劈價賣樓後每月的財政壓力會大4000蚊。因此，自住樓的業主都會選擇繼續月供6000，其中1500當係交租俾銀行，4500當係儲錢。
窮鬼業主係呢一刻反而冇能力劈價賤賣，唔係唔想劈俾你。（個個都得一間屋咩？）
2. 炒家止賺就叫劈價
呢一兩日我有去地產舖問下有冇筍盤，結果係得個桔。唔係話冇業主減價，而係減完都仲比9月份個價貴，點入呀？
報紙仲搞笑，炒家入貨310萬，叫價410萬，（叫開410，點解385？咪就係叫“劈”囉）新招後減到385萬就叫「劈」，足足叫高75萬，即原價的25%都叫「劈」！情況就好似一個次次考第一既高材生，測完驗你問佢識唔識，佢話考得好差，你以為今次仲輪唔到你唔合格，點知一派試卷，先知高材生拿99分，99分係佢黎講叫考得好差。
而所謂撻訂其實係新入貨炒家眼見6個月內冇可能升15%以上，（當初點解會落曡？講講時間差，唔該）在沒有盈利希望的情況下離場止蝕。實際上真正用家在新招後都繼續買樓。
3. 所有業主都可以隨時劈4~5成賣樓
信不信由你，係呢一刻只得有錢佬才有能力劈價3成以上賣樓俾你。原因好簡單，劈價4成我就要抬1成樓價先可以貼錢賣層樓俾你，你欣賞我層樓我貼俾你冇乜所謂，但問題係好似我呢d咁既窮鬼真係冇幾十萬抬俾你。（如果有日你怕要 抬3成樓價貼錢賣層樓俾人，你就會 抬1成樓價貼錢賣， 如果有日有人準備 抬3成樓價貼錢賣層樓俾人，你 抬1成樓價 籌快錢去接貨，有咩出奇？ ）
抬錢賣樓既動機就係，借私人貸款的利息，比供樓利率低，抬完錢反而可以節省利息。但現在暫時供樓利率仲係低，抬錢賣樓冇乜著數，大家可能要等一等。
4. 全港業主PX，我可以獨善其身
很多淡友希望樓價跌，但目的唔係想趁低入貨，而係想睇業主PK，見到有人負資產燒炭食二手飯佢地就會亢奮，說穿了，其實就係心地唔好，損人不利己。（完全係一面之詞，冇樓嘅夠話你 心地唔好 ，望人一世買唔到樓喇）
但話時話，如果有一日全港業主都PX，失業冇收入供唔起樓，淡友就可以全身而退做一個食花生既旁觀者？如果係咁天水圍公屋就唔會悲情。訓天橋底既陳伯就係天下最幸福的男人。
事實上，要全港業主一齊PX，香港經濟一定出現嚴重問題，全香港冇人可以冇事甩身。淡友想業主死，但淡友本身自己都要死，仲可能係死先過人。當然，淡友既目的唔係想改善自己生活，由頭到尾都只係想人地同佢一齊PX，所以只要有業主陪佢一齊燒炭佢就覺得賺左。
（一句講晒：一個小人之心打晒一船人。）
5. 我冇能力買樓，所以樓價太高
坦白講，我都唔明點解有人會用1萬蚊一呎買樓，但唔明還唔明，有人真係有本事買，首期俾4百萬，月供5萬都供得起，証明人地有本事搵錢多過我，我買唔到1萬蚊樓係我廢，而唔係樓貴。
一再強調，自願的價就係市價，就係合理價，買唔起係人既問題，唔係個價既問題。你唔係身處那個圈子/階層，你不會明白那個圈子階層的人一個月搵幾多，如果你用自己的能力去衡量別人的負擔，一定出錯。（社會嘅錯！）
6. 炒家撻訂，我有著數
好多淡友睇報紙見到炒家撻訂，覺得炒家抵死，心都涼晒。但可能佢地未買過樓唔知乜野叫撻訂，撻訂D錢去左邊個度又唔知，總之有人唔見錢就最開心。事實上樓市係zero sum，有人賺錢就有人接貴貨，有人蝕錢就有人執筍野，d錢唔會唔見左，只係會由傻仔度轉移去叻仔度。炒家撻訂，一方面係炒家蝕錢，另一方面睇，係業主無啦啦賺左，d錢唔會落入淡友或買家度，係全數落入業主及agent，我唔明白業主多左錢駛淡友點解會開心。現在情況係，一方面冇實力炒家撻訂，另一方面實力用家、長線投資者創新高呎價，被撻業主錢多左，持貨力增強，個市更加難跌。呢一樣野未買過賣過樓係好難明白。長期淡友一定會誤解。坦白講，如果每次賣樓買家都撻我訂，一年撻一次我已經可以退休唔駛返工。
另外，我做過agent可以講多一樣野俾大家聽，agent的其中一件工作，就係行家(另一間公司)做到成交後，會話俾業主聽賣平左，然後話俾買家聽買貴左，撩佢地撻訂，保持客源盤源。更過份係，正常成交係2~3個月後俾佣，撻訂就即時俾，因此agent係有動機撩自己的客、業主撻訂。對於agent黎講，最理想的環境就係每一單都有人撻訂。（樓價下跌症候群，症狀：妄想被所有淡友迫害，全世界除咗好友之外都係妖魔化身。）
7. 炒家會感到痛苦（係得你講，未聽過第個講過。）
任何一個在2009-2010年出入過3次貨既炒家，起碼賺100萬，同一時間持貨50件的大炒家，身家最少5~6億，單係2010年的收入已經8位數字，呢d人既字典入面，只有幸福，沒有痛苦呢2個字。(美孚大炒家97,03,08乜都經歷過，有咩世面未見過？)點解人地撻40萬都撻得起？因為冤枉黎瘟疫去，賺左幾球野，蝕40萬當捐錢。淡友只係睇到炒家撻訂蝕幾十萬，冇睇到人地之前賺既錢已經夠退休。若果淡友既目的係睇人痛苦，好對唔住，對象唔應該係數緊銀紙既炒家。(我做過agent，職業炒家幾錢入貨幾錢化妝幾錢出貨一年出入幾多我好清楚，信不信由你，炒家呢期係嫌賺唔夠，冇得再玩)（佢痛唔痛佢嘅事，自己撻定一定痛）
8. 冇炒家樓市升唔起 （又係得你講，未聽過第個講過。）
炒家炒高樓價呢個誤解唔單只淡友有，甚至連好多業主都有呢個誤解。事實上，炒家係經常創出屋苑呎價新「低」既人，有睇開樓既人都會發現市場突然會有平10~15%既成交，唔知道呢d就係agent炒家鋤價既成果。地產代理每日既工作之一就係鋤價餵炒家，因為一般玩開既炒家冇即時水位都唔會入貨，父子都冇情講，好多人以為炒家用市價入貨然後mark高黎賣，大錯特錯。代理日日鋤價，部份分行會獎勵鋤到價既agent，鋤低過市價10%的話，即使手上冇炒家，同事成交到一樣有10%佣份。因此，係炒家出沒既屋苑入面，經常會有一股睇唔到，但實際存在既樓價下跌壓力。每一個業主(用家)要出貨時，都會俾agent試探性地鋤一輪摸底，企硬唔俾人鋤既業主可能放盤成個月都冇人睇樓。
另一方面，由於炒家有入就一定有出，令市場長期處於供應充足，樓價上升有壓力。Agent為搏獎金(其實係犯法)，專谷炒家貨，正常用家業主要同炒家鬥就只有減價，坦白講用家業主真係多得炒家唔少。
樓價升跌係經濟大圍環境影響，市升，用家盤一樣會升，市跌，炒家一樣有份。炒家只不過係將物業的實際價值在短時間內反映，因為最終接貨都係用家，用家自願付出的價位，就係市場合理價。
冇左炒家會點？好簡單，agent鋤價的動力、動機會消失，因為鋤到好價，都係益左自住用家，自住用家唔會俾獎金，買左又唔賣，倒不如唔鋤價，佣係用買賣價計，唔鋤價做少d反而高d佣，鋤黎做乜？我可以好肯定，業主冇左炒家鋤佢地價，一定放肆心雄。（完全唔同意，agent 鋤唔鋤價係取决于買賣雙方態度，以及盤源客源邊個珍貴D，對agent嚟講，最重要嘅係交易喺自己手上成交，唔係幾多錢成交,競爭咁大唔到佢自己玩晒。)
炒家係市場生態學上，屬於獅子老虎的食肉型，佢地一消失，原本俾佢地食住既鹿、牛、馬等草食型用家業主，就會坐大影響生態。受害既係準買家！（鋤完人自己唔抬價？聖人？）
鋤到價買家唔會俾著數agent(俾都唔夠膽收)，但做高個價反而可以收多些佣，agent今後既方向好清楚，橫掂以後每單deal都係one night stand，點解唔去盡？
冇買過樓既淡友唔知業主諗乜。同樣，冇做過代理亦唔會知佢地諗乜。分析樓價升跌既人就多，但分析負責做deal既agent，真係只此一家。
9. 長期睇淡最安全
外國諺語有云，一個停止了的時鐘每日都會有兩次報時正確。長期睇淡會令人有一種錯誤的安全感，覺得自己只要堅持，總有一日會正確。我唔想討論樓價升跌，只係想問一句，係香港冇公屋冇綜援，退休後可以靠租樓度日嗎？就算你有錢交租都唔會租俾你，因為驚你拉柴影響樓價。社會就係咁現實，又老又冇樓，連仔女都會睇唔起你。大部份人買樓唔係想炒，只係想俾屋企人一個家，以及老年時能夠活得比較有尊嚴，唔駛好似動物咁住係個籠入面。20~30歲個個都以為自己大把時間大把機會，實際上人生已過了1/3，你唔計劃未來30年，社會就會幫你計劃你既人生。淡下又10年，淡下又10年，人生有幾多個10年俾你睇淡？
（莫名其妙，今日睇淡啫，有話成世睇淡咩？）
我心知肚明，淡友睇呢篇文睇到最多一半一定睇唔落去，即使佢地睇足全文，都唔會覺得自己有問題，仍然繼續淡落去。但我建議從未買樓的長期淡友可以去SSP的籠屋睇下環境，橫掂第日自己都會搬去住，早d適應下冇壞。當一個人唔介意自己的結局就係好似動物咁，仲有咩野好講？
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31. 引刀一快 2014-05-08 04:37:42
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10. 中國富豪的資金會徹離香港
要分析中國富豪為何在香港買樓買股，就一定要明白中國的國情。在中國要發財，一定要有人脈關係，所謂「關係」，說穿了其實是利益輸送，行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功，但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染，基本上是沒有可能，所有人都有犯法，甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治，都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅，突然有一天被人上門抄家，家財盡失，瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內，都會有被完全充公的可能，為保獲家產，富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的)，日後即是不幸在中國被抄家，仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚，則一定永不超生。
因此，中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股，你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱，只要香港的法制仍健全，行政司法仍獨立於中國大陸，中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載，請自行和諧)呢段係嚴重誤導 1，搬錢落嚟話咁易，問問喺大陸做生意嘅人喇，懶得慢慢解釋 2，經香港出國唔得咩？梗要留錢喺香港？ 3，香港係大陸特別行政區，要通氣遠遠易過外國，捉人仲唔使要咩引渡條例。
4，鄉鎮融資嘅錢唔返歸去邉？
補充：來香港買樓的大陸人，不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗(100%真實冇吹水，我甚至有陪同睇樓)，一些身家數百萬的小康之家，為求孩子能有香港身份證，又或者想追仔避開城管打胎，都會在大西北、北區購買低價物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租（呢點完全同意），不會變賣徹資（咁就難講了），因為國內同胞不分貧富，都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。
後記：市場會嚴懲睇錯市既人，若果你覺得我的觀點係錯的話，就讓市場去懲罰我，同樣，閣下若果睇錯市，必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點，沒有自住樓的租客，你們現時正在被市場懲罰，反不反省是你們的自由。 （市場會嚴懲睇錯市既人、亦會嚴懲信錯人嘅人，若果你發表的觀點係錯的話，你死唔死我唔敢講，但係信咗嘅就實死。）
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32. 引刀一快 2014-05-08 09:18:30
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33. nobody 2014-05-08 09:55:02
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re 引刀 4. 大陸樓市冧（一條就夠） 香港同大陸一線城市可以先跌2成然後升凸，同美國紐約海嘯後一樣，情況似08多過97，因為中國冇外幣債，可以用放鬆銀根吊命，甚至解決。
》（個個都得一間屋咩？ 而家假豪新樓以外，800萬以下投資樓都多數係正現金流，有必要賣嗎？
》叫開410，點解385？咪就係叫“劈”囉 成交少，開天價，落地還錢是常識吧，人對price change敏感過price tag, 如果你有去過759,就知PK的"特價"係mark得幾L高，有時間可以predictably irrational by dan ariely
》如果有日你怕要抬3成樓價貼錢賣層樓俾人，你就會 抬1成樓價貼錢賣， 如果有日有人準備 抬3成樓價貼錢賣層樓俾人，你 抬1成樓價 籌快錢去接貨，有咩出奇？ ） 前提係業主要predict會插三成，真好多高業主會咁估嗎？時間還站在業主方
（完全係一面之詞，冇樓嘅夠話你 心地唔好 ，望人一世買唔到樓喇） again, 人對price change敏感過price tag, 對世界對人類負面的人，樓價幾低都認為會跌，有能力都係一世買唔到樓的。
>樓價下跌症候群， 症狀：妄想被所有淡友迫害，全世界除咗好友之外都係妖魔化身 業主其實在有利一方，被迫害的係香港經濟。
》（莫名其妙，今日睇淡啫，有話成世睇淡咩？） 閣下唔係，但好多人都係特別係費青
呢段係嚴重誤導 1，搬錢落嚟話咁易，問問喺大陸做生意嘅人喇，懶得慢慢解釋 2，經香港出國唔得咩？梗要留錢喺香港？ 3，香港係大陸特別行政區，要通氣遠遠易過外國，捉人仲唔使要咩引渡條例。
4，鄉鎮融資嘅錢唔返歸去邉？
我都有外國樓，外國樓hold 貨成本高，又有增值稅，只可小注。香港hold樓成本係全世界最平。 你有冇聽過超日債違約？其實係老闆把貨賣給一間德國關連公司，然後話佢走數，錢出了國，就不想回去。重有好多人可以身在外國，錢在香港，就算在港，都唔係話拉就拉（如氣功大使，中國snowden X林)
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34. 自我陶醉 2014-05-08 10:36:54
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nobody
經常都聽到你吹噓美國有幾好幾好， 有好多嘢其實係衰到你估唔倒， 愈來愈多人靠food stamp過活， 窮到要賣血過活都有， 我哋嘅分歧好多時就喺呢度， 唔知你喺邊度睇到佢跌少少後升凸， 我嘅資料就同你論調完全相反， 你自己睇佢嘅樓價指數：
http://www.economist.com/blogs/graphicdetail/2014/02/us-house-prices
睇埋經物價調整嘅樓價， LA 比87年實質樓價仲低咗一成， 不過你有一點我好同意， 就係老千可以連開十一鋪大都得， 因為呢班友就係老千， 個個落晒蹈咪一鋪殺晒囉， 呢兩日唔得閒， 遲啲搵的片畀你睇下佢哋有幾衰。希望你諗住移民去嘅有錢國家唔係呢個喇！
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35. ... 2014-05-08 12:08:33
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re 引刀
大陸樓市冧（一條就夠） 如果估大陸樓市冧, 點解仲hold 大陸樓?
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36. nobody 2014-05-08 12:35:34
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re 引刀
美國既Zillow 會比英國經人貼市 http://www.zillow.com/new-york-ny/home-values/ 就算用經人個數，都只係比摸頂位低10%，多數人都唔係呢個位買，比摸頂位早半年，就已經賺，至少冇白交租，當而家未破，你估在加息前，破頂機會，破底機會高？ 美國係問題核心，槓桿做到好高（9-10成Ninja loan, no income no job no asset)），先回升得慢，其他一線城市如london, syndey, vancouver都一早破頂。 好了，香港槓桿唔高，又比高位都底左幾個%, 就算真係大陸海嘯，幾年再破頂或者冇london咁快，但應該唔會慢過NY。
當然有其他多黑人西人既城市抄過頭，關鍵係呢D城市比果班人買樓（香港就只有精英／父蔭先得），至於real term價，低左都唔係問題，因個loan都細左，nominal升左就係good hedge against inflation.
另外，如果你留意外國新聞，你會發現超級富豪如bill gates，warrant buffet(李＋X都算係），都係人道項目同投資科技，特別係life extension, 新能源等，反而社會大亂對佢地不利，你果種以賬面增值為目標既mercantilism思維己經好out,只係中國俄國呢D人渣國家先行。
你對於人地移民好酸咁，你放心，香港容許雙重國藉，幾時返來都得，但入藉美國就唔容許你唔做佢tax resident，你話我會點擇？
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37. nobody 2014-05-08 12:44:45
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我都想問35樓既問題，閣下係大陸hold樓既成本係點？我09年入深圳地鐵上蓋到12年出貨都重係負現金流（因為銀行高息＋租金低,重要己經係商住物業，租客用來做office），你大陸D貨，情況又係點？
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38. 小陽 2014-05-08 13:14:46
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To 自醉兄， 無論美國有人窮到賣血幾慘好，都有千萬個全世界的發展中國家的人想移民和投資美國。 剛剛收到大陸同事的research report , USA , Australia and Britain are top 3 favourite counties for Chinese institutions investors .
我有個美國藉大陸人同事成曰complain 美稅貴，我個鬼佬同事頂佢唔順，叫佢放棄美藉,,回歸祖國，佢即刻收聲。唔係美國有幾好，但是人吔政府真係好聰明，個班専才移民俾幾多稅都要做美國人？Why？
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39. 村長 2014-05-08 14:23:29
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我都最希望辣招不撤, 特別係 DSD, 因為我一直睇住政苦走位, 幾年前政苦開始收緊中大價樓 mortgage , 已經開始大拆細, 什至不惜租樓住, 都要拆細, 盡收漁人之利.
撤走 DSD, 會對我有影響
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40. 引刀一快 2014-05-08 17:00:06
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我喺大陸hold樓成本，超高，因爲只出租一件，其他用嚟做雜物房、行宮、寵物屋、私人小型lab。不過出租一件就夠生活夠冚晒D數。 我攞嘅貨，就算13年入果件，依傢仲係超筍價，做小型lab，性價比超高，唔會賣。 最想放嘅係09年收嘅，間嘢位置環境靚，老婆唔捨得，拉鋸，佢一點頭，即刻出！ 我唔怕講，爲咗方便，我依傢住得最多果間，仲係租返嚟嘅，不過月租好低。 09年我入嘅貨，利息係七折嘅，到依傢都係，如果計租值，一件打和一件負數。你買嘅利息有冇打折？ 13年嘅貨係借人地名嚟買，因爲限購，full pay嘅。依傢大陸利息好高。 大陸樓租金回報係超低，一綫城市最明顯，買屋只係爲咗入城。所以咁多大陸人買香港屋投資。 “你對於人地移民好酸咁，你放心，香港容許雙重國藉，幾時返來都得，但入藉美國就唔容許你唔做佢tax resident，你話我會點擇？”我睇唔明，咩好酸？唔該唔好學mer1974咁中文英文五十五十，你會陷于表達錯亂而不自知。 就算錢留喺香港，亦可以不在樓市，呢樣好簡單。
To 小陽
想移民去，唔表示果度好，好多時呢D假像係要去過先知道蠢咗，特別係大陸人根深蒂固想威俾同鄉睇果D。
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41. 引刀一快 2014-05-08 17:05:25
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自我陶醉兄
我都覺得移民外國唔見得有幾好，始終呢度係自己嘅根，除非有戰亂，否則外國幾好都打七折。
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42. 自我陶醉 2014-05-08 17:33:05
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To 小陽
其實每次覆你都唔知點叫你好， 叫你小陽姐就驚你嬲， 小陽妹就有啲痺，小陽妹妹就攪到我好老， 叫師妹但我哋又唔係同門，最後都係決定叫返你小陽， 希望你唔好介意。
你嘅問題好簡單， 就等於啲人住緊公屋想買居屋一樣， 明知貴好多， 一闊三大都冇問題， 因為心理上覺得自己升咗“呢”， 實際係唔係其實唔重要。 我心目中有四種香港人會打算移民，三種主動， 一種被動： 1. 驚共產黨 (主動) 2. 香港撈唔掂 (主動) 3. 盲目崇陽 (主動) 4. 有高薪厚職等緊佢 (被動)
對頭三類， 實際有冇升“呢”， 其實唔重要， 最重要係心理上升咗。 我從來都唔會羨慕人移民， 因為我識好多人都去咗後悔， 有啲索性返黎， 我就四類都唔係， 所以從冇諗過。 我覺得做香港人非常好。 正如你所講第三世界同大陸人至會日日諗住移民會發達。 同窮人望中六合彩冇分別。 我都識唔少美國人， 佢哋近年有啲都想移民， 不過係移走， 因為佢哋覺得依家嘅美國已經唔同以前。
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43. 自我陶醉 2014-05-08 17:49:51
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41樓 引刀兄
非常同意你講法， 至於嗰啲覺得中國係人渣國家嘅“嘢”， 我冇打算覆。唔知佢老豆老母係咩產地來源巴閉， 由佢去吓啲老千窮鬼國享受吓囉， 橫掂班老千都等緊傻仔去幫佢哋還吓債。
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44. nobody 2014-05-08 17:51:06
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低yield,但一件出租可以頂好多件，唯一可能性係買入後好快就有倍數既升幅，呢樣扺你認另，只係唔知你用既人頭可唔可靠。
你有冇真係攞過外國PR?
自我陶醉自以為自己想當然既四種就包哂所有人，真係唔睇新聞，早輪政府請既政助同副局長，只有其中2個冇外國國籍，都係請左先放棄，呢D又撈唔掂／恐共？重有世界唔係只有重商主義錢錢錢，中國咁既空氣同食物，有錢既都攞個PR揸手先，習近平個女都有美國visa, 登基後成年唔想比人話祼官先叫佢返來，唔係做左主席佢可能成家人移民外國，佢細佬係澳洲籍，重有香港大孖沙，愛國涼粉陳X宗係美藉，小超人係加拿大藉，到底你眼中香港既富豪，高官同大陸既富二代紅二代都係"撈唔掂／恐共"，定係你目光如豆，自己未有就葡萄呢？
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45. nobody 2014-05-08 17:51:16
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低yield,但一件出租可以頂好多件，唯一可能性係買入後好快就有倍數既升幅，呢樣扺你認另，只係唔知你用既人頭可唔可靠。
你有冇真係攞過外國PR?
自我陶醉自以為自己想當然既四種就包哂所有人，真係唔睇新聞，早輪政府請既政助同副局長，只有其中2個冇外國國籍，都係請左先放棄，呢D又撈唔掂／恐共？重有世界唔係只有重商主義錢錢錢，中國咁既空氣同食物，有錢既都攞個PR揸手先，習近平個女都有美國visa, 登基後成年唔想比人話祼官先叫佢返來，唔係做左主席佢可能成家人移民外國，佢細佬係澳洲籍，重有香港大孖沙，愛國涼粉陳X宗係美藉，小超人係加拿大藉，到底你眼中香港既富豪，高官同大陸既富二代紅二代都係"撈唔掂／恐共"，定係你目光如豆，自己未有就葡萄呢？
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46. 小陽 2014-05-08 18:56:30
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回自醉和引刀兄， 其實叫乜野都無所謂，吾好叫我八婆就得。 我有以下觀點申報： 1，我無鼔吹移民，我愛HK，我聴博士講要用行動投香港一票。 2，我地的分㩺今日係信報解釋左，請你們一定耍睇 林行止----新常態撕裂社會，「亨利]薪高難富
佢解釋左:
1貧富懸殊 2新科技革命 3，二三百萬年薪都無法住豪宅 4，舊思維唔等駛 (周期論，大跌後反彈） 5，美國經濟大傷，你想加息都幾難
個幾蚊唔好慳，一定要今日信報
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47. 小陽 2014-05-08 18:58:35
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2，我地的分㩺今日係信報解釋左，請你們一定耍睇 林行止----新常態撕裂社會，「亨利]薪高難富
佢解釋左:
1貧富懸殊 2新科技革命 3，二三百萬年薪都無法住豪宅 4，舊思維唔等駛 (周期論，大跌後反彈） 5，美國經濟大傷，你想加息都幾難
個幾蚊唔好慳，一定要今日信報
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48. 引刀一快 2014-05-08 21:52:03
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我唔係認叻，我人頭好硬淨，我冇話過低yield，係負數yield至啱，不過一件好嘅頂晒。 你去睇睇澳門樓市商鋪，佢地好彩過我幾十倍！足足幾十倍！ 如果你講空氣同食物，大陸大把好嘢好地方，開車由市中心去個零鐘，幾十萬就有間別墅，空氣食水靚到嚇親你，完全可以攞嚟入樽。 駛咩移民去揾乾淨食物？ 大官移民好多時係免卻權闘嘅後顧之憂，可以歸類爲第一類。
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49. 引刀一快 2014-05-08 21:55:04
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小陽
佢嘅解釋妳可以認同，但係不一定就係正解，妳可以攞出嚟大家分享下討論下。
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50. 引刀一快 2014-05-08 21:57:20
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自我陶醉兄
其實美國依傢到處都係福清幇，去到都好有中國感架！
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51. 引刀一快 2014-05-08 22:01:53
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去加拿大易過乜啦，如果咁都話人葡萄，係咪有D冤屈呀？
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52. 自我陶醉 2014-05-08 22:22:13
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To 引刀兄
算把喇， 我都唔知佢係無知定幼稚， 可能佢真係覺得移民好叻好難㗎呢！ 同佢講美國樓價指數， 佢就整個賣樓嘅網畀我睇， 真係唔想笑佢。
To 小陽
多謝提醒， 明天會睇吓段嘢再討論。
至於移民， 我講嘅係真移民， 即係去長住有排都唔返嗰隻， 唔係嗰啲假移民或扮移民攞本護照嗰啲， 唔好攪差。 至於物業， 香港已有， 所以暫時唔會在港加碼， 低息唔對我冇咩影響， 因為我啲債同基金都會升。
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53. nobody 2014-05-08 22:27:03
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re 引刀 》我唔係認叻，我人頭好硬淨，我冇話過低yield，係負數yield至啱 如果負yield,咁你現金流完全唔係來自樓？
》你講空氣同食物，大陸大把好嘢好地方，開車由市中心去個零鐘 認真問，係邊度？ 》去加拿大易過乜啦 佢地cut左投資移民，受影響九成幾係中國人，如果你話易過乜，請問有乜門路（認真問）？至少你可以做果幾萬中國人既生意，一單都幾十萬，fp港島樓又點會係問題？
呢班人又係恐共／撈唔掂？ 邓小平之子邓质方和孙子邓小弟（美国籍）、刘少奇之女刘婷婷（美国籍）、江泽民的孙子江志成（美国籍）、陈云之子陈元（美国籍）、刘华清之女刘朝英（美国）、宋任穷之女宋彬斌定居美国、中纪委前书记吴官正的孙女定居美国、张万年之子张建国定居美国、国家轻工业部部长徐运北之女徐南南（美国籍）、反美名嘴袁木的女儿（美国籍）、李敏之女孔冬梅（美国籍）……移民澳大利亚的曾庆红的儿子曾伟搞出的豪宅丑闻轰动全世界 晒一晒那些在中国的老外，你们一定不会陌生许晴（日本）、徐帆（加拿大）、蒋雯丽（美国）、李连杰（美国）、王姬（美国）、陈红（美国）、宁静（美国）、陈明（加拿大）、蒋大为（加拿大）、斯琴高娃（瑞士）、韦唯（德国）、巩俐（新加坡）、殷秀梅（美国）、顾长卫（美国）、陈凯歌（美国）、张铁林（英国）、王力宏（美国）、胡兵（泰国）、赵本山（加拿大）…… 還有愛國愛港的CY 邏輯題： 1. 梁振英:「絕不會把孩子送去外國」
2. 梁傳昕、梁齊昕和梁頌昕三人被送去英國
根據以上兩個事實，可能:
a. 梁氏三兄妹不是梁振英孩子；或
b. 英國不是梁振英心目中的外國
網友提供的答案：
1992年香港仍是大英領土，所以英國真的不是外國。 http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=80830
你同自我面醉好似，不過水平高好多，個好入，都係親中仇外，亦見唔到外國教育既好處，主要會係： 1, 老婆唔係香港人，就算係都有好多大陸親戚 2, 一係好早就有仔女而家都大哂，一係冇仔女
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54. nobody 2014-05-08 22:34:08
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zillow 係一間nasdaq上市既數據，個biz model都唔知就唔好扮勁（不過你都慣） http://en.wikipedia.org/wiki/Zillow 就算你唔信佢，實情個數都係差幾個%, 就算橫行，黑仔到模頂買都好過租。 話攞PR係同外國還債，原來你連tax resident concept都冇，咁小超人咪好on 9？
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55. 順民 2014-05-09 00:09:17
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nobody 兄： 在下買第一個推斷 老婆唔係香港人
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56. 順民 2014-05-09 00:28:05
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其實親中係正常﹐親中乃理所當然。
但在下見很多親中人士都仇外﹐好像親中定要仇外﹐不仇外便不親中。
在下膚淺﹐諗極唔明 ﹗
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57. 引刀一快 2014-05-09 04:01:25
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To nobody
首先，唔好搞分化，總體水平及人生經歷，自我陶醉兄水平遠遠在我之上，自我陶醉兄係我尊重嘅前輩。所以有D人猛話自我陶醉兄比我強，藉此激下我，係冇用嘅，因爲佢的確比我強好多，誠心悅服。我唯一比較好嘅係用緊嘅輸入法打廣東字比較好，所以錯字略少。
re 引刀》我唔係認叻，我人頭好硬淨，我冇話過低yield，係負數yield至啱 如果負yield,咁你現金流完全唔係來自樓？ 喂，你信唔信都好，咪查家底喔，該講嘅已經講咗，睇得到，就喺本篇。
》你講空氣同食物，大陸大把好嘢好地方，開車由市中心去個零鐘 認真問，係邊度？要寫，寫到聽日都未寫完，個零鐘有清遠從化佛岡，唔係全部工業區嘅，想食乾淨嘢，識人就得，再唔係就揾人種，CSA聽過未？揾呢D就比較穩陣。
》去加拿大易過乜啦 佢地cut左投資移民，受影響九成幾係中國人，如果你話易過乜，請問有乜門路（認真問）？至少你可以做果幾萬中國人既生意，一單都幾十萬，fp港島樓又點會係問題？ 去加拿大駛錢嘅咩？大陸D本科生，排隊去！懶得考GRE唔去美國，咪網上挂號攞籌等入紙、面試，我識得嘅，攞住大陸學歷，排隊去！人地叫我一齊去，咪搞，最簡單，香港釣魚冇果邉咁多咁大，但係我可以喺碼頭戳泥鯭，加拿大有咩？係咪塞錢入你袋呢？梗係唔係喇，大陸個個都識架！
點解唔鍾意移民就係親中仇外？呢個唔單止係偏見，仲係有民族自卑感。就算外國嘅教育幾好，一定有壊嘅一面，十幾歲就亂搞嘴草，你估隔住個webcam你管得住？ 你估埋晒我D私人嘢，不如你又講下你點解咁鍾意移民喇。
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58. 自我陶醉 2014-05-09 08:33:32
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To 引刀兄
太客氣了， 對於那些分化和激將的小技倆， 可以不理。
講到移民， 加拿大的確不久前停咗申請， 原因係太多大不事生產嘅人去炒房地產， 令佢樓價過熱， 呢樣嘢人哋就高明過我哋個廢政府好多。 除咗加拿大， 其實少少地攞幾百萬出嚟已經喺好幾個歐盟國攪一個護照， 錢多啲， 選擇又多啲， 不過我絕對唔覺得嗰啲叫做移民， 因為嗰啲人根本無諗過去嗰度住， 亦無打算對佢哋有咩貢獻， 同啲人大大聲話自己去做海外留學生， 原來去野雞大學畀完錢， 唔洗讀書， 唔洗考試就畢到業做大家生一樣，都係攪笑。
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59. 工廈新丁 2014-05-09 09:49:23
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to peter parker 兄
你D文章少回應係有原因，因為你寫嘅係數据分析，有晒數据，圖表，D淡淡點入你，回應當然少。下次你試下講咗你嘅睇法，等D人討論下，其後再搬出數据，會有趣得多。
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60. 引刀一快 2014-05-09 13:45:41
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To 自我陶醉兄
加拿大停咗投資移民我都知，但係我唔知道技術移民有冇停，近十年我見D人過去，唔係個個都有錢。如果技術移民都停埋，咁咪唔好去囉，仲要坐移民監，我有個朋友爲張綠卡送唔到佢老豆，可憐。
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61. nobody 2014-05-10 01:42:13
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簡單一句，你對移民難度重係97前，而家門檻比以前高好多，好多loopholes都因比大陸人濫用而封左（例如讀短課程，入D易入既行業等等）。 又要改移民定義，好多人都係攞PR，有機會就搵多D先，果班名人都係咁。 多個PR，就好似買架second car, 基本上係為下一代，但你見我想個仔多個選擇，就好似話"呢架事會著火架"，唔係酸就係黑。 我估你冇仔女，年紀亦唔細，先會認為現家買樓同租一世樓冇分別。
另外，原來你唔使用機都知D水同食物冇重金屬，真係勁。
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62. 自我陶醉 2014-05-10 10:16:13
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63. 引刀一快 2014-05-11 17:56:07
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To 自我陶醉兄
技術移民係好多嘅，我嘅同學基本上都係呢個方式移民去加拿大，都係考GRE唔得嘅居多。
To nobody
你錯了，我識得嘅人都係近15年去嘅多，都係97後，排隊去、操兵去、唔駛抬錢去。我要去，果邊大把舊同學迎接我。至于我D仔女嘅情况，係私事，睇嚟你地好感興趣，我簡單講少少，家庭教育對細路嘅成長，影響力遠遠超過學校喺咩國家·，問題重點在于到底你想佢地成長成咩人，唔係喺邊間學校畢業quali勁唔勁。總之個細嘅比其他同齡嘅細路識諗，佢識自己武裝好自己，外國學歷會係佢自己嘅選擇而唔係我地做大嘅期望。
食品安全就係重金屬咋咩？呵呵，咁啱我識好多呢個範疇嘅人，要做呢D測試，俾少少錢就得，不過我知道，佢地唔駛錢都唔會成日搞呢D嘢，就好似風水佬唔會日日占支卦先出街，一個道理。
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64. 引刀一快 2014-05-11 18:02:16
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To nobody
附帶一句，你知唔知2047年，補地價會係咩價位？我係大陸嘅貨試過補地價，靚貨真係貴到嚇死我。
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