說到底，服務業跟任何生意都一樣，就是要解決問題。香港有人上不了車，是因為收入跟不上資產價格泡沫，這是跟非本地買家又有甚麼關係？我有不少來自世界各地的朋友，沒有三粒星，在香港工作多年，都覺得BSD意外地針對他們，令他們覺得這個地方不宜久留。難道，越來越封閉，是香港的未來？塘水滾塘魚，這句香港人個個都知道，但是偏偏未來社會棟樑只知溫水煮蛙。

這篇文，恐怕又會惹起不少未來社會棟樑的怨氣怒火。不過，假如香港的文化，以及企業服務水平，都可以向那間五星級酒店睇齊，提升創造價值的能力和競爭力，香港打工仔的收入會繼續低迷嗎？

做了仆街梁振英的應聲狗，wo wo wo!

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不滿發展商囤樓 單位空置稅擬出籠

 

湯博士⋯您話董伯伯八萬五做不來，我極之唔同意，我隨便搵數個例子，証明佢點大有為！

嘉湖80後買家 凌晨二時入市

我都唔贊成補貼柴油車，應該定個時間表，例如3年，收緊柴油車排放的污染標準，不通過年檢不能在路上行駛。

建 設 及 建 築 物 － 居 者 有 其 屋 屋 苑 ( 三 )

   　 　 九 十 年 代 為 居 屋 全 盛 期 ， 當 時 正 值 樓 市 高 峰 期 ， 私 人 樓 價 上 升 了 不 少 。 政 府 亦 推 出 大 量 居 屋 單 位 ， 使 合 乎 資 格 的 市 民 能 自 置 居 所 。 八 十 年 代 尾 開 始 ， 部 份 公 共 屋 村 重 建 地 盤 改 為 居 屋 地 盤 。 而 到 了 九 十 年 代 ， 這 類 居 屋 地 盤 更 成 為 市 區 居 屋 的 主 力 ， 這 些 居 屋 優 先 給 予 受 重 建 影 響 的 居 民 申 請 ， 使 很 多 原 公 屋 居 民 能 擁 有 自 己 居 所 。 　 　 一 九 九 七 年 香 港 回 歸 中 國 後 ， 特 區 政 府 公 佈 「 八 萬 五 政 策 」 ， 希 望 每 年 私 人 樓 宇 單 位 及 公 營 房 屋 單 位 合 共 能 夠 有 八 萬 五 千 個 單 位 ， 徹 底 解 決 香 港 住 屋 問 題 ， 而 居 屋 亦 順 應 政 策 ， 提 供 更 多 單 位 。 　 　 但 到 了 九 八 年 尾 ， 香 港 樓 價 因 為 「 八 萬 五 政 策 」 大 幅 下 滑 ， 令 政 府 多 次 減 建 居 屋 以 及 修 改 申 請 居 民 資 格 ， 希 望 能 令 更 多 市 民 投 入 私 人 房 屋 市 場 ， 令 私 人 房 屋 市 場 復 甦 。 近 年 更 先 後 兩 次 宣 布 停 售 居 屋 ， 至 二 零 零 二 年 八 月 再 次 重 售 。 　 　 由 於 樓 市 沒 有 任 何 起 色 ， 政 府 再 次 在 二 零 零 二 年 十 一 月 宣 告 暫 停 出 售 及 無 限 期 停 建 居 屋 ， 部 分 興 建 中 或 未 發 售 的 屋 苑 亦 會 改 作 其 他 用 途 。 二 零 零 七 年 一 月 ， 政 府 推 出 剩 餘 的 居 屋 單 位 出 售 。 　 　 本 分 頁 包 含 了 第 十 六 期 至 第 廿 四 期 居 者 有 其 屋 計 劃 居 苑 ， 分 別 在 一 九 九 三 年 至 二 零 零 七 年 接 受 申 請 ：     期 數 接 受 申 請 日 期 名 稱 地 區 座 數 單 位 數 目 16A 一 九 九 四 年 四 月 富 怡 花 園 第 二 期 # 柴 灣 2 790 樂 軒 臺 # 柴 灣 5 1550 葵 俊 苑 葵 涌 3 1050 景 盛 苑 第 二 期 粉 嶺 2 1216 16B 一 九 九 四 年 九 月 曉 麗 苑 第 一 期 秀 茂 坪 4 2432 東 熹 苑 第 一 期 筲 箕 灣 2 1216 美 松 苑 沙 田 6 1940 煜 明 苑 將 軍 澳 3 1824 坪 麗 苑 坪 洲 1 148 景 盛 苑 第 三 期 粉 嶺 1 608 17A 一 九 九 五 年 四 月 錦 豐 苑 第 一 期 馬 鞍 山 5 3040 慈 愛 苑 第 一 期 慈 雲 山 2 700 東 熹 苑 第 二 期 筲 箕 灣 2 1216 曉 麗 苑 第 二 期 秀 茂 坪 3 1824 榮 輝 中 心 # 粉 嶺 4 1350 17B 一 九 九 五 年 十 一 月 顯 明 苑 將 軍 澳 1 759 慈 愛 苑 第 二 期 慈 雲 山 4 1400 慈 安 苑 第 二 期 慈 雲 山 1 364 錦 豐 苑 第 二 期 馬 鞍 山 1 608 曉 麗 苑 第 三 期 秀 茂 坪 1 608 富 欣 花 園 第 一 期 # 柴 灣 3 920 18A 一 九 九 六 年 四 月 彩 峰 苑 牛 池 灣 1 608 鳳 禮 苑 鑽 石 山 2 690 杏 翠 苑 柴 灣 2 674 東 霖 苑 筲 箕 灣 1 697 富 欣 花 園 第 二 期 # 柴 灣 5 1420 18B 一 九 九 六 年 八 月 鴻 福 苑 香 港 仔 2 700 嘉 強 苑 第 一 期 橫 頭 磡 1 240 廣 明 苑 第 一 期 將 軍 澳 6 3648 18C 一 九 九 七 月 一 月 東 欣 苑 筲 箕 灣 2 1050 天 麗 苑 天 水 圍 1 756 廣 明 苑 第 二 期 將 軍 澳 1 608 裕 東 苑 東 涌 5 2640 19A 一 九 九 七 年 六 月 悅 翠 苑 柴 灣 1 354 怡 峰 苑 葵 涌 2 700 唐 明 苑 將 軍 澳 3 1920 富 榮 花 園 第 一 期 # 旺 角 12 2648 富 康 花 園 第 一 期 # 將 軍 澳 3 1170 龍 門 居 # 屯 門 16 3800 19B 一 九 九 七 年 十 月 天 盛 苑 第 一 期 天 水 圍 3 1920 和 明 苑 第 一 期 將 軍 澳 2 1280 富 榮 花 園 第 二 期 # 旺 角 6 1260 富 康 花 園 第 二 期 # 將 軍 澳 7 2796 富 健 花 園 # 屯 門 12 3026 19C 一 九 九 八 年 三 月 東 盛 苑 筲 箕 灣 1 370 康 瑞 苑 藍 田 1 350 錦 泰 苑 馬 鞍 山 12 3440 和 明 苑 第 二 期 將 軍 澳 2 360 昌 盛 苑 粉 嶺 4 1280 天 盛 苑 第 二 期 天 水 圍 9 2880 寶 明 苑 將 軍 澳 2 1476 20A 一 九 九 八 年 十 一 月 宏 景 花 園 # 鑽 石 山 6 2230 逸 港 居 # 香 港 仔 3 550 天 頌 苑 第 一 期 天 水 圍 11 3520 康 強 苑 橫 頭 磡 1 640 20B 一 九 九 九 年 三 月 嘉 強 苑 第 二 期 橫 頭 磡 1 370 盈 福 苑 黃 大 仙 1 370 青 宏 苑 青 衣 2 576 天 盛 苑 第 三 期 天 水 圍 5 1780 龍 軒 苑 大 澳 4 178 慈 愛 苑 第 三 期 慈 雲 山 6 1920 21A 一 九 九 九 年 七 月 東 旭 苑 第 一 期 筲 箕 灣 5 960 寧 峰 苑 葵 涌 4 1280 天 富 苑 第 一 期 天 水 圍 6 1920 天 頌 苑 第 三 期 天 水 圍 2 1280 德 強 苑 橫 頭 磡 2 700 幸 俊 苑 長 沙 灣 2 740 冠 熹 苑 @ 何 文 田 1 796 21B 一 九 九 九 年 十 二 月 東 旭 苑 第 二 期 筲 箕 灣 2 384 天 富 苑 第 二 期 天 水 圍 10 3200 采 頤 花 園 # 牛 池 灣 12 3000 22A 二 零 零 零 年 五 月 龍 德 苑 赤 柱 4 984 愛 蝶 灣 # 筲 箕 灣 10 2972 22B 二 零 零 一 年 一 月 康 逸 苑 藍 田 5 1599 雅 濤 閣 # 香 港 仔 4 1540 寶 盈 花 園 # 將 軍 澳 8 3200 23A 二 零 零 一 年 五 月 愉 翠 苑 第 一 期 沙 田 8 2158 彩 明 苑 第 一 期 將 軍 澳 6 1919 鳳 庭 苑 元 朗 2 312 荔 欣 苑 荔 枝 角 3 1919 24A 二 零 零 二 年 七 月 鯉 安 苑 第 一 期 觀 塘 3 852 愉 翠 苑 第 二 期 沙 田 3 960 嘉 徑 苑 大 圍 2 639 1 * 二 零 零 七 年 一 月 嘉 峰 臺 第 一 期 鑽 石 山 3 1200 愉 翠 苑 第 三 期 沙 田 5 1489 天 富 苑 J 座 天 水 圍 1 367 2 * 二 零 零 七 年 八 月 嘉 峰 臺 第 二 期 鑽 石 山 2 810 嘉 徑 苑 % 大 圍 2 275 3 * 二 零 零 八 年 二 月 東 濤 苑 第 一 期 筲 箕 灣 2 576 鯉 安 苑 第 二 期 & 觀 塘 3 1267 錦 豐 苑 第 三 期 & 馬 鞍 山 1 622 4 * 二 零 零 八 年 九 月 東 濤 苑 第 二 期 & 筲 箕 灣 2 640 瓊 軒 苑 鑽 石 山 1 344 錦 豐 苑 第 四 期 & 馬 鞍 山 1 1284 5 * 二 零 零 九 年 十 月 油 翠 苑 第 一 期 油 塘 1 370

我在 12 樓求其抽幾個超級靚地起資助房屋嘅例子，董伯伯當然唔係省油的燈，九八打後出售居屋樓花，多到賣唔曬，有啲到現還在養緊老鼠，唔少轉咗做公屋及公務員宿舍者都仲未計！

一句七成人可以做業主，董伯伯四周圍挖掘土地出來起樓，天量房屋供應嘅結果，樓價跌到阿媽都唔認得，全由業主埋單，香港跟手果幾年可以增強競爭力嗎?做咗業主嘅人開心嗎?政府稅收及GDP有增長嗎?大家嘅人工有加嗎?

美國房地產已經觸底反彈，由此銀行的資產負債表開始改善，美國銀行(BofA)率先宣布在2013年增加貸款估計其他銀行也會跟隨。這個對就業和消費的刺激十分正面，美國的民間經濟活動應該會進一步復甦。由於公共開支的收縮，美國的GDP增長未必有大的起色，但是民間經濟活力增強，經濟的不確定性就有所下降，投資隨之反彈。這個意味著美國的通貨膨脹在不遠的將來也有可能回升，逼央行在QE政策上做一個了斷。這個將成為美國債市的大拐點。拐點並非出現在伯南克宣布退出QE之刻，而是在市場開始預計QE退出之時。

在聯儲量化寬鬆催生下，美國債市走出了近20年來罕見的大牛市，收益率低到了難以置信的地步，與山姆大叔潛在的違約風險頗不相稱。一旦市場預期出現變化，初期的拋售可能相當猛烈，利率的上升可能很快。屆時受影響的恐怕不僅是債券基金經理，而是整個金融資產的資金成本。

 

8萬5的始作甬者聽說是梁振英。董伯只是代罪羔羊。

支持CY團隊之堅持, 為香港一下代未來, 辛苦你們了, 加油! 

浮生若夢，為歡幾何的話, 擁有不少物業的諸公何不少賺點 . 反正薄利不單易多銷, 也易與周邊所有交易的人溝通好,  帶頭帶動社會和諧,  特別是商場;住宅.  人魔我不魔, 魔鬼無乎.

雖云: 有人辭官, 有人漏夜趕科場, 故加租; 加價, 唔慌無人接.  但變遷中有多少的怨氣,  也浪費了多少資源.....多少的商舖, 酒樓都頂不住瘋狂的加租.  大部份的行業都變相成為業主打工... 如此業主不經意變成了吸血僵屍, 嗜血成癮. 而被吸血的商家, 不論有良心; 無良心的分分鐘為生存, 要嘛結業, 要嘛無可奈何轉向弱小的吸血.....情況演化下去多可怕!

博士幸運地有位家姐, 而家姐又有幸嫁了個有家底的少爺,  所以家姐有閑錢幫家, 也讓博士可以同貴人相近相親, 如是間接; 直接地助發展到今天.  當中雖歷盡風險;困難, 可總的來講, 都是好命的一小撮人. 

博士可曾試想想, 若無人無物, 無表妹; 無家姐; 又不願走歪路,  請問你又如何在如此這般社會之下爭扎???  希望你從此底線想想,  哪一些為口奔馳, 無第一桶的金人, 該如何面對... 

能面對"樓股大作戰"的人都是唔憂無飯食的人. 祇是擔心由少有到無. 博士常常苦口婆心, 出錢出力都被人詬,  看來真要認真再用心由低想起.

人生不應祇著眼金錢;名利, 有罪無罪,贖罪不贖罪, 能出頭的人才可立竿見影.  當今哪一些的年輕人實須要多點正確指引,  望仁者珍惜. 

不公平,  當年8 萬 5根本係CY作品,  只係佢有更強後台, 搵左董伯伯做擋箭牌

不如你直接話外資基金沖擊亞洲, 8 萬 5根本食死貓.

之前好多人話唔信任特首，出了施政報告後，又話好失望。你唔信距，又何來失望。另外，借用博士一些觀點，如果特首施在政報告保證「公屋輪候不足兩個月便可以上樓，年青人一踏入社會工作便可以置業，50歲便可以退休，由政府負責供養 」，相信大家一定有驚喜，但開心過後，大家一定以為特首太壓力顛左。

其實好多人的期望跟本不切實際(unrealistic)，怎可能幾個月，三言兩語可解決所有問題﹝包括：房屋、教育、退休保障、醫療、扶貧等問題﹞，如果距話得，就真係呃你啦。政黨們當然話冇料到，只罵冇用，永遠都唔會比可行建議(practical suggestions)。等如有人，日日罵仔打仔話距蠢話距成績差冇禮貌，冇人教距、冇人支持距，日日埋怨冇用，be positive la 香港人

博士只是青出於蓝，几十年的香江歲月已淘汰不少英雄豪傑，創业守业從來不是易事，商埸如戰場，打打吓仗，点退？年青人总要有一些事事物物做榜樣，不断叫囂、辱罵和咀咒他人，自己能提升吗？

(2011-08-25)

歐美債務危機觸發全球股災，樓市有高處不勝寒之勢，炒家要做足防風措施，但紀惠集團主席廖湯慧靄及行政總裁湯文亮，卻可冷眼旁觀。他們是本地隱形收租「大戶」，手上物業市值達二百億，單是每月租金收入已三千萬元！但負債不足三十億，防風措施做到足。
廖湯慧靄（廖太）是廖創興銀行的八少奶；這邊廂，廖氏家族正回購家族中成員廖烈文手頭的集團股份，更傳出免去其董事職位，分家意味濃烈。那邊廂，廖太拿着三十年前由丈夫廖烈正打的資本，從炒賣數十萬元車位到現時持有數百個商廈、豪宅及鋪位，手頭資產總值比市值六十億的創興銀行多一大截！
廖太還有個同舟共濟的弟弟湯文亮，甘心為她打拼，出謀獻計。湯氏比紛爭不斷的廖家團結；坦言「最聽家姐話」的湯文亮，接受訪問時說得坦白：「阿媽教落，最緊要嫁個有錢人呀！」

投資失敗焉知非福
這兩姊弟多年來分工合作，從不間斷。紀惠集團由廖太於七六年創辦，當年其丈夫廖烈正在廖創興負責九龍區的貸款部。在廖創興銀行任襄理的廖湯慧靄，獲廖烈正打本數百萬元，成立偉邦投資公司，開始涉足財務地產。偉邦辦公室在旺角廖創興銀行大廈八樓，偉邦早年也得靠廖創興，「嗰時咩都唔識，無奈都要靠廖銀幫手，借足九成㗎。走出去搵銀行借錢，個個話你有廖銀做大水喉，使咩借吖。」湯文亮說。另一方面，偉邦持財務公司牌照，以財仔名義向外資銀行借入成本較低的同業拆息（ Hibor），買賣住宅物業。湯文亮憶述說：「當時一般銀行按揭息率差不多要十二釐，但用財務公司名義借 Hibor，成本才三釐，但豪宅收租卻有八至九釐，可謂穩賺。」
這招「好使好用」，其間偉邦買賣多個豪宅，如舂磡角海天徑華翠海景別墅二十多個單位，後來偉邦改名紀惠集團，物業長揸不放；偉邦這時期尚屬小規模，直至九四年，是集團的一大轉捩點。當年有感香港物業價格太貴，廖太想回內地發展。湯文亮先行花一年時間，走勻東莞、惠州，最後在中山小欖落腳，做發展商自行興建物業。不幸遇上國家宏調，銀根收緊，部分項目幾乎爛尾，幸好投資額只是八千多萬。是次失敗，焉知非福。九六、九七年，香港樓價高企，他們就是因為在內地的資金未回籠，未有入貨，最終樓市見頂，他們無債一身輕，幸運地避過了一劫。
湯文亮說，直至○○年，投資中山的資金終於回籠，他們見過鬼怕黑，開始退而求其次買入車位。「當年公司仲有豪宅喺手，但可用資金實際得幾億。車位入場費平，又有六、七釐回報，風險低，先迫不得已買，但買賣車位缺點係煩，升值慢。」三年間他們前後掃入三、四千個車位，如鯉景灣、黃埔花園及紅磡中心等來收租，令廖太贏得「車位天后」的稱號。

食正升跌浪
湯氏姊弟慢慢來，等到真正的黃金機會——○三年沙士。當時湯文亮見市場上大部分物業價格跌得十分低殘，且有大量銀主盤湧現，便向家姐提議轉型買鋪。為了變現更多資金，他先把同一屋苑的三成車位提價三成賣出，再把餘下七成車位按予銀行承造按揭，如鯉景灣涉及近三百個車位，他說：「由於貨源歸邊，提價都賣得出，我哋拎去銀行造按揭嘅車位估價相對上升，又借多咗錢。」他把借來的錢、車位租金收入，加上內地回籠的資金總共十億元，全拿來買「銀主鋪」，第一個買入的鋪位，是位於告士打道二百號地鋪，當年只需七百五十多萬，收租四萬元，如今租金已升至十五萬，該鋪市值更達六千萬，升幅近七倍，湯文亮指○三至○五年用清十億元掃貨：「十億買貨，俾三成首期，即係可以買到幾十億貨，依家仲要升值十倍八倍，你諗吓個槓桿幾大！」
在香港能抓緊一兩個地產機遇，足可成為巨富，紀惠集團就是典型例子。湯文亮指紀惠算是順風順水，最困難是○八年金融海嘯，東亞是紀惠集團主要往來銀行之一。「最驚係當時傳東亞擠提，我日日坐唔安，心理壓力好大。銀行死，第一時間 call loan，物業又賣唔出，點可以唔驚。」後來政府宣布擔保客戶存款，平息擠提風波，他和家姐叫齊同事，返公司開香檳慶祝

 

股票擔保搏升值
不過眾多銀行中，仍有較保守的要按規矩追收物業估值的差價，當中包括滙豐，要紀惠放低五億元做擔保。最後湯文亮想了一條好橋跟銀行協議，「我睇好當時藍籌股價低殘，話照放五億元做擔保，但你哋要用來買藍籌股票增值。」結果證明湯文亮眼光獨到，現時該批股票已升值達三倍。
投資物業，銀行的角色尤其重要，為取得銀行的信心，湯文亮說：「紀惠一直最堅持就係唔會遲還錢俾銀行，故就算銀行要 call loan（收緊貸款）都唔會第一個 call我哋先啦。」現時，主要的往來銀行包括恒生、中銀及東亞，但有時也會幫襯其他銀行，「有時人哋嚟拍門，都要俾啲生意人哋做。好似我哋幫新加坡政府買入中遠大廈，梗係要用番星展銀行啦。」俾面派對，就是為了有日銀行真的落雨收遮，紀惠也有後着。

湯博士⋯您話董伯伯八萬五做不來，亮劍說極之唔同意，我亦一樣不同意。

 當年何只八萬五，記得當年有報導有年的公私營房屋共超過十一萬，聽了的業主心都實. 簡直超英趕美的大躍進年代，要跌七成樓價總有原因吧! 現時竟然說沒做成? 沒有地? 不能用現時的情況看當年，當年的填海土儲簡直是海量，將軍澳、西九填到美孚到東涌，加上大西北及天水圍，多到你不信，政府更不時知你業主的樓價不死，當年不時說來多幾年有幾十萬單位的土地供應, 賤賣土地，居屋賣不了當公屋(亮兄說了)，更有將居屋夾屋當私樓便宜賣踩多2腳，樓價大插. 土地不是政府供應嗎?正正當年八萬五(十一萬)用盡政府的土儲吧!

我不知何時有這樣的說法出來, 說八萬五做不來,是因為現時與八萬五有關的人當選了, 便試圖遮掩當年的不當施政，年代久了，便說當年做不成，怪不得有人說沒有南京大.....啦!我(用家)當年的樓市受害者，要在此留言，以慰八萬五受害者之靈。否則遲些有人提出當年沒有南京大...... 不...是八萬五了。

最近又說98年樓價跌不是樓宇供應過剩引起，唉! 現時政府真是......., 還好我不是傻.

 

洪先生