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房屋透視
衡量個人需要揀按揭
 
蘇偉文
浸會大學持續教育學院院長
2017年5月31日

金管局連番出招收緊金融機構的樓市借貸,上周香港四大銀行先後宣布調高新做樓宇按揭息率,加息後,四大銀行的最新按揭利率平均為銀行同業拆息加1.4厘;然而,四大行新按揭利率生效日期不一,但樓宇按揭利率已展開上升趨勢,以香港按揭市場結構,其他銀行也將會陸續跟隨調高按揭利率。

高成數按揭暗藏風險

金管局的收緊按揭招數,只是對銀行的按揭市場造成影響。發展商也不是省油的燈,為令手上樓盤加快出售,發展商也提供不同的按揭安排,例如在一個銷售中的新盤案例,發展商引入八成半一按、三成二按及首三年「供息不供本」的七成一按。

眾多不同的按揭方式,除讓買方更易獲按揭外,重要的是這些按揭方式不受金管局監管。因此,一些評論指金管局對樓市出辣招,其實並不是金管局的用意,金管局監管的是銀行的風險,金管局連環出招也是針對銀行的按揭市場;至於樓市如何變化,已不是金管局的政策範圍。

發展商的「靈活」按揭安排,無疑便利了買方,但高成數按揭,加上不受壓力測試的規範,都是另一種按揭風險的來源,只是這已非金管局的能力可以控制。從生意角度看,發展商本業是房地產,犯不着要大張旗鼓自家製造,推出林林總總的按揭安排,還不是金管局在銀行按揭上的限制,對發展商售樓造成影響。

現時支持這些按揭安排的重要因素,是對樓價的預期,只要樓價向上,現時發展商提供看似優惠的按揭,目的是讓買方易獲按揭。剛開始時的利率看似吸引,但優惠期過後,利率便會往上。

樓價倘逆轉引爆危機

對買方來說,只要樓價向上,現時可以享用發展商提供的按揭,到優惠期過後再往銀行轉按。如意算盤是樓價上升,現時規限着銀行的按揭條件都不再存在,這樣可以說是多贏之局:發展商售樓貨如輪轉,買方可獲按揭,銀行又可確保未來有按揭生意;當然,這一切都建基於對樓價未來的預期。

惟無人能預知未來樓價變化,不少人早前以為樓價已見頂,將自住單位沽出,結果在目前樓價上升的情形下後悔不已。然而,未來樓價是否可繼續向上,沒有人能說得準,從香港樓市過去的變化來說,不但一般買家大多期望落差,就連資深投資者和發展商都會失準,簡而言之,要準確預計未來樓價根本不可能。

了解安排優劣多分析

因此,買家要明白各種按揭安排的優劣和風險,也要對自己的需要多加分析,並且多做功課、量力而為,不要一窩蜂般人云亦云,這樣比盲目聽信旁人意見來得好。畢竟置業是一個重要決定,一個經深思熟慮的決定,最後結果如何與人無尤。