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弼尖言論
買上蓋新盤有如50倍PE買小米
 
王弼
專業投資者
香港奧國經濟學院院長
易方資本首席經濟師
2019年1月3日

  各位樓市塔利班您們好,新年快樂!

  王弼沒有別的意思,大家不要太過敏感,快樂,英語happy、joy,不是plunge、plummet、或free fall,雖然最近樓市真的快落,據說買家一埋檯就狠劈25%,我知樓市塔利班久經風浪,一定不會被嚇倒。而且,你們手持都是賺錢貨,利潤甚豐,跌25%,就當協助無殼蝸牛上車吧。

  有人可能會問,王弼消失咁耐不講樓市,突然蒲頭,攞景乎?非也。確實我想投稿多時,但自認無料,樓市周期極長,很難仿效湯博士的高產量。另一邊廂,股票非常精彩,大家有留意我的明報專欄,也知我忙著救國沽空美股,執筆之時,蘋果又傳出噩耗,調低收入預測,收市後急跌8%,說不定美股再給我們這批愛國空軍沽下去,侵叔腳軟即時割地賠款兼放華為太子女孟晚舟,並邀請她進入蘋果董事局救亡呢!

  自2015年我首次在地產資訊網執筆開始,對於港樓,我只有一個訊息,成也祖國,敗也祖國,只要大陸經濟穩步增長,什麼加息、股票跌、美金強、辣招、填海不填海、剛需或軟需等因素都不足以威脅港樓。今次港樓快落,又是跟2016年的理由一樣,大陸經濟唔掂,不過不像2016年那一次,那時美國總統是奧巴馬,律師仔,對著習總瞻前顧後,不像癲佬演員侵叔夠薑發動經濟冷戰,令中央在2017年有時間回一回氣,港樓才有能力反彈。今次,真是要靠我們這些愛國空軍沽爆美股,才有些微機會(我強調,機會低過香港可以普選特首)令侵叔棄械投降,挽救祖國經濟以至香港樓價。所以我說,王弼一向跟樓市塔利班同坐一條船,大家別好心當賊扮!

  另外,我一向睇淡納米樓,遠離市區的當然更衰,這一點也從未改變。有末日博士說香港樓市會跌7成,我的回應是整體樓市跌7成應該不會,大家都知我偏好港島樓,港島樓過去幾年升幅遠遠跑輸新市鎮盤,調整起來,當然相對溫和。最重要的一點,是新市鎮的地鐵上蓋新盤泡沫爆破,為何說上蓋新盤是泡沫呢?因為這些新盤,最初都是以交通方便,搭港鐵到市區都是20-30分鐘作招徠,地產界力吹這些樓盤比住市區更方便。但事實上,有坐港鐵的人都有經驗,現在繁忙時間坐港鐵,已經不像我做中學生的年代,到月台可以立刻上車,在金鐘或大圍等轉車大站,要等4-5班車才可以塞進車廂。況且港鐵頻頻壞車,服務每況愈下,這是結構性的問題,不是換幾個管理層就可以改善,因為問題早在設計增加支線的時候已經埋下。現在港鐵繁忙時段班次頻密到1分鐘一班,班次不能再增加之餘(但支線仍在增加),是整個鐵路系統已經過度負荷,難怪壞車的情況越見頻密。所以,當時以市區價買入「山旮旯」新盤的業主,就像以50倍PE買入小米(1810)的投資者一樣,買貴了許多,水瓜打狗,唔見一截。如果是納米盤,再加不是正正上蓋,折讓會更大。納米、山旮旯、非上蓋新盤,三大惡劣條件連成一線,再遇大陸經濟下滑,構成完美風暴,劏場也可以跌9成,這些樓盤跌7成,一點也不出奇。至於市區二手樓,我相信2019年從歷史高位調整3-4成的可能性存在。所以對於樓市調整7成的最熊預測,yes and no 是也。

 
 
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1. 有見地 2019-01-03 18:51:46
跌到你唔信,再跌到你迷信,跟著發展商提供免首期,免供款,任住,送埋管理費、送埋所有家俬,只要你肯住。
2. 有見地 2019-01-03 18:51:46
跌到你唔信,再跌到你迷信,跟著發展商提供免首期,免供款,任住,送埋管理費、送埋所有家俬,只要你肯住。
3. 望東樓 2019-01-03 21:55:13
唔驚、唔驚、唔驚,最壞情況揸佢一、三、五十年實返嚟,有買貴無買錯。
4. 引刀一快 2019-01-04 05:11:05
王弼兄

廣州嘅三號線本來都係有同一問題,上落班時段令人畏懼,不過廣州地鐵一直蜘蛛網式發展,慢慢就會緩解,唔知香港得唔得呢?
5. 引刀一快 2019-01-04 05:19:24
東樓兄

呢鋪就唔同意你講法,一、三、五十年實返嚟係冇多少意義,十年返嚟就唔怕,不過三十年後,中港仲有冇關卡都唔知,果邊係一半至十分一價錢咋。
6. 望東樓 2019-01-04 08:22:35
小刀,最近班硬好潛晒水,可能北海道大風雪搞到遲咗返嚟撐場,所以唯有再幫佢哋客串返一次。
有同事自稱佢由上水要粒半鐘先返到公司(紅磡轉車),希望沙中線完工幫到佢。
不過小弟相信長遠嚟講會係home office主導(細佬舊公司十多年前已經玩remote desktop),非必要係唔會返間所為公司嘅,而且根本就無一張閣下專有嘅寫字檯。
7. To 6 2019-01-04 08:37:40
樓哥, office 的確係好多餘, 如果講遠少少, 九龍灣外圍有大量吉貨, 事實是, 根本冇咁多的所謂商業活動, 也不一定要咁遠水路為左去上班進行所謂賺錢的活動。
8. 自我陶醉 2019-01-04 09:16:23
東樓兄,

LYC上幾個月先出團,佢話自己都襯低入咗市上火星,由於暫時未知仲有幾多光年先到站 。同車嗰啲都應該冇咁快返到來啊! 哈哈哈!


9. 真真薯片 2019-01-04 09:34:02
刀兄,香港基建成本(時間+金錢)係宇宙第一,一條鐵路線由研究開始計閒閒地起十幾二十年,佢起好果陣我都退休了
10. 腥港人 2019-01-04 09:47:03
當新界二線非鐵路上蓋都貴到追平九龍非鐵路嘅二線屋苑,甚至超過埋嘅時候,新界樓唔冧到趴喺度都無天㻒啦。

第一城細房最貴炒到五百幾萬,而差不多呎數嘅得寶當時都係五百幾萬。新樓更加炒到兩萬蚊呎,唔爆破都無咁多傻仔買啦。幾年前搬入沙田嘅價錢講緊比九龍東平到10-15%,大西北可以再平多10-15%,夠cover車錢茶錢之餘,叫做空氣好啲先會考慮,更加唔計近一兩年大西北都賣到顛價果啲新樓。
11. 引刀一快 2019-01-04 12:38:52
東樓兄

原來兄台做配音,又幾傳神喎!
上水去紅磡要個半鐘的話,睇怕係兩邊都唔近火車站,我有朋友喺旺角坐van仔去粉嶺,都係個半鐘。

買嘢就網購,返工就網返,變相係用光纖傳導,星空奇遇記D創作都幾超前。
12. 引刀一快 2019-01-04 12:44:12
自我陶醉兄

LYC依家學麥迪文喺火星用糞便種緊薯仔維生,等緊架兜大灣嘅飛船返家鄉呀。
13. 引刀一快 2019-01-04 12:46:55
真真薯片兄

呢樣係香港嘅特色,如果學廣州咁嘅發展,香港可以搞半小時生活圈。
14. 自我陶醉 2019-01-04 15:11:21
引刀兄

你真係睇得起佢,到佢去到火星,可能已經老到冇力種薯仔了。
15. 望東樓 2019-01-04 15:14:43
自醉兄,

唔同人買(或者賣)同一件資產嘅動機可以係完全唔同,大家計嘅數都唔同,所以未必係零和遊戲。比方中資高價投地、買物業我估主要係玩資產外逃,如果你以為係內地資金睇好香港地產前景同佢哋一齊高追,咁就。。。同一道理,細佬外地都有啲小錢罌,以投資回報就絕對慘不忍睹,不過萬萬一香港有乜依郁,細佬都仲有返綠竹。我會安慰自己:心之所安係無價。
16. 不同遭遇 2019-01-04 15:16:37
納米樓係狼英同茅波嘅傑作,而今一個做咗政治貴族,一個榮升司長,可謂政績驕人。而接咗貨嘅纳税人,記得繼續交税俾司長出糧啊!
17. To 16 2019-01-04 15:36:28
又唔可以咁講, 係地霸諗條橋出黎閹埋最後一亳子購買力啫, 唔信可以去問吓鄧不利多, 有時買唔起都係焉知非福。
18. 十一哥 2019-01-04 15:47:57
王仔  而家股市係~誘敵深入…聚夠之、追揸追沽諗住手快薄咳…大部份瀬嘢、呢排就底得林、跌到冇乜成交時就幫庒、又次次好心有好報喎 !


19. To 17樓 2019-01-04 16:27:35
正常情况下,納米新樓冇人買,所以當時政府要出辣椒配合,冰封二手樓,要上車,根本冇乜選擇。
當然,最壞時候未到,當供應大增時,就真係前無去路後有追兵。
20. 路人xx 2019-01-04 17:35:46
2019年一月,多年來的樓市好友,通通都埋沒左係歷史長河裏面⋯

就只有各淡友,多年來,毫無間斷,繼續發聲。祝弼兄,引刀,自醉,薯片,及一眾淡支們,希望一如你們所願,樓市下跌,好讓各淡友可以估啱返一年咁多。

如果中原指數跌番去118,本人更希望送一支香檳給引刀兄慶祝一下。

祝:新年快落

21. 真真薯片 2019-01-04 22:40:29
原來我又做左淡友?
22. 高兴得太早 2019-01-04 23:25:30
CCL在2019年跌3成,也只不過跌回2015年初的水位。2015不上車的淡淡,輸足5年60個月租金,而且又錯失五年超低息供樓機會。

2015至2019年全力投入股場的股塔,輸錢機會絕對大過在2015年上車的樓塔。

大家一起快樂!
23. 望東樓 2019-01-05 08:39:05
當然啦真真,你而家淡即係一世淡,即係一世幫人交租。佢哋心目中係無轉view,無轉軚,只可以揸電車或地鐵或火車。

不過話事話,得個兩厘零gross yield,實收厘零,如果唔係嫌搬嚟搬去麻鬼煩,交租都唔錯。

硬好應該話:樓價同一年前比,只係還原基本步,冇乜升跌,任你噏,個大市都只係微跌幾個巴仙。乜你冇睇到啲股票跌到仆街咩?除咗政府債卷、黃金同埋現金,請問有乜其他資產係過去一年內out perform我啲物業吖?
24. 自我陶醉 2019-01-05 10:03:33
東樓兄,

當然有! 買跌得唔得? 呵呵!

其實大把都跑贏樓市喇,領匯仲破緊歷史新高,中移動有升有息,咪以為美股跌好多,其實大部分跌嘅都係早兩年升到阿媽都唔認得,現在只係獲利回套,外幣方面,買yen 避險一樣有錢入袋,再叻啲,炒埋英國硬脫歐,揸yen沽鎊賺到笑,連美元定期都3厘樓上喇! 就算係白痴,咩都唔買,全年揸現金,活期一樣跑贏為咗唔洗俾租,買咗大西北嗰啲喇! 仲未計那些俾一、兩成辣稅買嘅傻B呢! 輸少過兩成都已經跑贏。 哈哈哈! 


25. 日日賺 2019-01-05 10:16:59
仲有,早幾年入700, $480 出貨,$250再入,賺到笑. 做到做唔到唔緊要,做人最緊要係自我陶醉.
26. 向泛民说不 2019-01-05 10:22:26
自醉,老美打贸易战以为可以挂中国毛,看来是失败了,因为美股也崩跌,同时估计加息周期也完成了。也就是说香港供楼利息都是最多加多0.25低过3%.比20年前本人向政府借的首置还要低 .

当然老美挂毛成功,令汇率波动利息上升。甘就另计。泛民狗一直配合美国玩这招。
27. 望東樓 2019-01-05 10:27:22
自醉兄,你提到領匯有勾起細佬嘅不愉快回憶。。。
如果大家風險胃口比較細,細佬強烈推薦日圓(投資期大約六個月)。仲有啲(比較上高風險嘅,投資期大約係四到八年)好嘢要等過兩個月細佬買夠先話俾大家聽。
28. 望東樓 2019-01-05 11:19:26
日賺哥,千祈唔好勞嘈。我下星期幫大家搜羅吓有乜同CCL有強烈相關性嘅其他投資,比大家參考參考。
29. 自我陶醉 2019-01-05 11:35:24
東樓兄,

亂局中,日圓係值得買嘅保險,但千祈唔好用嚟買日股和日本樓,否則隨時嘔凸。

25樓 

你係咪Let You Cry? 莫非你係嗰個交一兩成辣稅嘅傻B? 咁客氣,一開波就讓我兩成,跑贏你冇難度啊,躺着也跑贏,洗咩自我陶醉啫? 嚟緊貿易戰雙方妥協,股市又可以炒一轉,全球都去槓桿,到時希望樓市可以跟升喇! 收租日日賺,不過記得保住分工啊!

幾乎唔記得話你知,買樓收租要俾息,千祈唔好計漏開支,諗住可以自我麻醉啊! 哈哈哈!
30. 明睇谈就要租?! 2019-01-05 12:18:00
其實我吾係好明睇谈就要租呢個concept. 小弟我2009開始一直睇好樓市,著手入貨。2016年2月高峰期已經有18個物業。有住宅,舖位,工廈。2016主要入工廈,因為dsd, 而且覺得鎖三年,住宅流動性較差。2018年第二三季,我既物業已經只剩下三個。自住樓賣左都要租,賣乜鬼?其實,我估呢度好多人都有過比我更多的物業。睇好咪買多啲,睇淡就賣緊啲,無感情。係咪啲人自己得1,2個物業,所以覺得别人睇淡就要租樓?担白講,我住緊既物業已經跌5,6球,但我反而想佢跌多啲,因為這只是我現在很少部份的投資。
31. 睇谈就要租?! 2019-01-05 12:42:08
加多句,我吾係想吹噓我有幾多。我想講既係吾好睇小別人。一個婆仔都可以俾人電騙幾千萬。天外有天,人外有人,就算吾計王先,湯博個啲成功人仕,這裡比我更富有既淡友,相信亦不在少數。我很少回應,只是最近看多了,有些忍吾住。
32. 望東樓 2019-01-05 13:12:47
想請教三十樓係乜野驅使閣下散貨喱?
33. 呵欠 2019-01-05 15:02:39
剛剛發咗個好夢,小學六年級考試終於合格。
34. 睇谈就要租?! 2019-01-05 15:21:52
望東樓先生,我不太喜歡談這些,說对了就平白無端送錢給別人。說錯了就害死人…自己的投資對自己負責就已經足夠了。

35. To 30 2019-01-05 18:01:17
你都識講王生湯生,你睇佢地有冇賣空樓仔?
36. morgan 2019-01-05 18:44:29
財爺警示經濟下行風險來源:香港網
財政司司長陳茂波在網志中大敲警鐘,指外在環境在未來一段時間可能會時好時壞,反覆波動,而從大趨勢評估,2019年全球市場面對的挑戰將比2018年更大,而且下行風險正在增加。中美貿易戰,國際間的摩擦,英國能否落實有秩序脫歐,息率趨升的同時,美國聯儲局亦按計劃縮減資產負債表,將成為困擾全球市場的不穩定因素,美國雖然今年初經濟增長強勁,但隨著減稅和財政政策的刺激作用減弱,明年的增幅料會減慢,歐元區和日本都受到結構問題制約,來年表現亦會較今年遜色。市場人士也普遍認為,在港府大折扣的資助房屋因素影響下,樓市在未來一年仍會繼續調整,預計2019年全年將下調10%。
37. 望東樓 2019-01-05 19:48:26
每個人嘅環境,性格等等各種主觀、客觀因素唔會一樣,理解他人嘅維生素可能係我嘅毒藥。況且歷史唔會一模一樣咁重演。不過尊重閣下選擇。
38. 引刀一快 2019-01-06 00:12:55
對比一下,呢度三四年前主流“臺柱”嘅講法,賣樓嘅人,全部都係抵死嘅、冇膽嘅、總之買咗就唔准賣。
今日呢?講賣樓就唔會俾人圍攻嘞。