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作者：顾月
导读：虽说有各种渠道能够成功投资海外房地产，但其潜在的房价、汇率波动，政策变化和对当地法律不了解而产生的收益误判等投资风险也不可忽视。
中国富豪海外买房热情在蔓延。
据世邦魏理仕公布的数据显示，2016年上半年，中国资本的跨国房地产投资约161亿美元，较去年同期增长了一倍，超过加拿大和新加坡，成为仅次于美国的世界第二大跨境房地产投资来源。
今年26岁的谢楠毕业于北京某名牌大学，在一家外企从事营销相关工作，刚结婚不到两年的她，去年底就开始在北京物色住房，但总找不到满意的。“六月的时候听朋友说起在澳大利亚买房，投资兼日后小孩上学，收益不错，价格还比北京便宜不少，就动心了。”11月28日谢楠说。
经过三个多月的比较与咨询，谢楠最终敲定了墨尔本西南区的一座200平米左右的独栋别墅。
“墨尔本的房价不贵，更难得的是前期交费很少。第一阶段交换合同的时候只用付5%的首付款，大概3万澳币，另交5%左右的税费与1000澳币的律师费，”谢楠说，“第二阶段是2017年底交房前再交35%约20万澳币的首付款，以及总共约8000澳币的各种税费管理费保险费，其余60%以贷款方式解决，贷款三十年，前五年利率5.1%。”
21世纪经济报道记者了解到，今年4月，为避免海外购房者大规模推高当地房价，提升金融风险，澳大利亚四大银行表示不再为海外收入人群提供住房按揭贷款。故现在中国买家一般通过新加坡大华银行、汇丰银行或一些小型的基金公司进行贷款，且最多只能贷65%，这也大幅度推高了澳大利亚购房成本与风险。
但谢楠规划的很长远，再在北京工作两三年，自己就申请借调到墨尔本分部，先生则去申请澳大利亚大学博士，刚好就把墨尔本的房子用起来，小孩也可以在墨尔本长大。
“不过虽然澳大利亚房价不高，但别墅维护费用挺高，土地税、物业费、市政费等每年有近10000澳币，”谢楠说，“如果不是同自己的人生规划相结合，不要瞎投资。”
没有海外移民计划的何潘就在这上面吃了亏。
“如果你家财万贯，去海外买房当然是资产保值的方法之一。但只是有些闲钱的中产阶级要理财，真的没必要投资海外房产。”11月30日，何潘告诉21世纪经济报道记者。
据何潘介绍，家庭年收入税后50万人民币左右的他，在北京已有一套两居室。2014年，他全款在美国达拉斯买了一栋价值30多万美元的别墅，三年涨了15%。
“后悔死了，真不该脑子发热就去美国买房，”何潘说，“别墅是真漂亮，但德州房产税每年要2.5%左右，加上保险、租赁管理费、物业费等，一年养房成本快10万人民币。”
当时何潘也犹豫过是在北京买还是美国买。但2014年北京房地产市场情况并不好，又经不住中介关于以房养房，保值升值的忽悠，就买了。“如果当时用这笔钱在北京买房，现在估计都翻一倍了。”何潘说。
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个人资本出境的“灰白”路径
据21世纪经济报道记者了解，因为目前中国金融政策并不允许个人银行资金进行跨境投资，故汇款对象是海外投资公司或房地产公司账户，不管是否超出5万美元，都很难直接通过银行柜台实现。
“汇款时如果说明是投资买房，必须出具购房合同，并到外汇管理局取得相关批件，否则很难汇出。”多位银行客户经理告诉21世纪经济报道记者。
但中介告诉21世纪经济报道记者，一般首付款汇出的方式比较多，投资者会找亲戚朋友，借用几张身份证去柜台汇，每次不要超过3万美元。并且千万不能说是投资买房，就说是律师费或咨询费。
此外，不少中国公司开发的海外楼盘也可以直接使用人民币支付。如碧桂园一位客户经理告诉21世纪经济报道记者，碧桂园在马来西亚的楼盘可以直接使用人民币付款，程序十分方便。
“只要不是去悉尼买一栋楼或在洛杉矶买比佛利山庄别墅，普通富裕家庭想要进行一些海外房地产投资，是可以直接通过银行柜台实现的，不用担心是否要找地下钱庄或其它方式，”某海外房产中介说，“此外，大额资金也可以交给我们处理，收取1.5%-2.5%的手续费。”
虽说有各种渠道能够成功投资海外房地产，但其潜在的房价、汇率波动，政策变化和对当地法律不了解而产生的收益误判等投资风险也不可忽视。海外房产的投资又是否和其受热捧的程度一样，具有相当的价值？
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保值可，发财不可
除了传统的房价波动风险外，海外买房还面临汇率波动、信贷政策改变、对国外法律不熟悉甚至被中介坑等情况。已有多次海外房产投资经验的王元前不久就因为澳大利亚信贷政策变化而损失了近3万澳币。
今年45岁的王元已有多次海外置业经验，先后在马来西亚、美国、澳大利亚投资了5处房产，总价超过人民币2200万元。
“虽说外汇管理趋严，但主要是针对大额资金恶性流出，如通过地下钱庄或设立离岸公司逃税洗钱等。对于个人单笔的海外住房投资，其实没有太大改变，即监管不允许，但没有堵死，私下汇款方式还很多，”11月28日，王元说，“最要提防的反而是购房地区的法律与信贷政策变化，很可能导致房价下跌甚至难以完成合同。”
2015年，王元订购了澳大利亚布里斯班某楼盘，并付了5%的款项完成交换合同，交房时再付15%首付。但因2016年4月开始，澳大利亚银行信贷政策变化，四大银行相继宣布不再给海外收入人群提供购房贷款。
“五月份中介突然告诉我，布里斯班公寓首付提高到四成，并需要马上办理成交手续，付清剩下的首付，否则开发商要没收我们之前5％的定金甚至追偿违约金。可当时我刚刚在北京首付130万买了一套房，加上经济不景气，很难在限时内拿出15万澳币，只能违约，”王元说，“这次经历让我前后损失了近3万澳币。”
不过王元认为这只是个例，失败只是缘于信贷政策突然改变，还恰好赶上手头紧，但海外置业只要区位选得对，总体还是不错的。
“海外房产收益主要还是资产保值为主，并没有一些中介吹捧的那么大。澳大利亚或美国每年房产税大都在房屋价值的1%到1.5%。我在洛杉矶的别墅每年要交1.5万美元左右的房产税，租金收入每年不到3万美元，基本可以覆盖贷款利息、保险费和管理费等。”
据21世纪经济报道记者了解，王元如今升值情况最好的海外房产是2013年投资的洛杉矶别墅，3年升值了30%，其次是澳大利亚悉尼的公寓，也升值了20%左右，其余大都持平。
“现在美元升值让洛杉矶别墅就人民币而言赚了30万元，但2016年北京和深圳房价就不止涨了30%，”王元说，“海外投资房产还是出于资产多元配置和长期持有角度，如果没有相当充足的金钱，或移民、子女出国留学打算，还是慎重考虑。”
此外，同国内置业一样，海外买房对区位的看重也同样重要。故中国买家在购房之前，最好亲自看看房子的区位与周边状况，不要只听信中介的一面之词。
好的区位升值潜力更有保障，如美国西海岸城市的升值远大于中部地区，洛杉矶、旧金山等大城市的升值远大于小城市。“大城市房价高，小城市去库存，古今中外都一样，”王元说，“所以最好在热门地区购房，不要轻易相信海外的价值洼地说。”
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