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弼尖言論
2015年買樓慘過輸股票
 
王弼
專業投資者
香港奧國經濟學院院長
2015年12月31日

  「你都算好彩,手揸的上海電氣(2727)大時代走得甩,今年成績OK啦!」年底,王弼跟朋友B來個年度總結。

  「上海電氣 算OK,不過我最大注碼的光大國際(165),最高峰$33沒有放,現在得個桔,感覺不是味兒。」B說。我在大時代其實跟B講過,連這些垃圾股升到上天,就算不捨得一炮沽清,也應該沽三分一。

  「是不是?你的上海電氣沽清了,是因為最初你肯沽三分一,然後股價繼續上升,你又沽三分一,到最後爆煲,掉轉頭跌,你又沽三分一。反之,光大因為你一股都未沽過,見過$33,之後跌回$30,$29,一直跌到現在$18左右,都不願意沽,是因為你還幻想股價會重回$33,是不是?股票有一個好處,就是可以斬件擠牙膏一路升一路沽貨,同時流動性高,這個優點,一定要加以利用。我覺得最重要的一點,是當你嘗試過在高位沽貨,哪怕只是一部分,之後就算股價回落,也會較容易克服心理障礙沽清餘貨。投資成功與否,克服心理障礙非常重要。」我一向認為,與其不斷花時間研究數據,走火入魔自圓其說,倒不如提升個人的投資心理質素。

  B點點頭,沈默了一會,然後問:「買樓是時候嗎?」

  我說:「太古城三房戶租金不是跌了四成嗎?我不知報導有多準確,不過樓價要跟租金跌,追回跌幅,似乎是2016年的發展。我有朋友4月見股票升買股,然後股災輸錢走人說怕怕,之後話買樓,穩陣喎!」

  B笑說:「那不是左一巴右一巴?」
  
  「我們這些在樓市、股市、債市、外匯都有經歷的人,才不會這樣容易動搖,所有資產根本都是按循環升跌,絕對不會只有一隻資產永遠跑贏其他資產,只是一些近幾年才買樓的業餘人士,從來沒有在其他資產類別賺過大錢,這幾年在樓價乾升的情況下,就以為自己眼光獨到變樓神。這些業餘人士,我敢說,目前樓市轉勢,他們見過CCL146.92點,等於你隻光大見過$33,樓市不創新高,他們就死都不會沽貨,結果10年11年才入市的人,一定得個桔,甚至輸突。」我又分析起投資者心理來。

  「話時話,年尾收爐,CCL收多少?」B問。

  「135.89,年初133.34。嘩!回報1.91%,好不了紅薄仔多少。」在地產資訊網供稿,聽得多「買樓必發論」多,誰知只得紅薄仔回報。

  B說:「你就想!如果你今年初買樓,今日突然等錢使要賣,交稅交其他使費都輸死你,你估像我們電腦按鈕就清倉這樣簡單!」

  2015年,對於許多炒股人士不是一個好年,不過對比起今年初才入市買樓的人,B和我頓時覺得很幸福。(注:2015年恆指跌8%,加印花稅出入各0.1%,埋單計數輸8.2%,另加使費,最多0.5%)

 
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1. 自我陶醉 2015-12-31 22:37:54
弼兄, CCL指數有一個星期時間差,年低的指數要下星期才出。
2. 老記 2015-12-31 23:21:12
下星期出咪仲跌得多D,連1.91%都冇,三傻副眼鏡片碎灑囉
3. Desmond 2016-01-01 00:10:00
Happy new year
4. Ronald 2016-01-01 00:35:20
5. 真真薯片 2016-01-01 00:40:34
自醉兄,

如果ccl有一星期誤差, 咁就要用2015第一個星期五vs2016第一個星期五黎比

話時話, 博士預言過2015年底ccl會係135左右, 真係準到冇朋友
6. 比比 2016-01-01 01:02:37
你們有否睇雲在青天水在瓶高人的預測?
預計楼市中原指數143會下跌最多至120,再彈上170!

2017做得到
7. 新抱仔 2016-01-01 01:18:40
王兄,
除夕出文,仍是這麼惹火嗎?哈哈!😂

剛新年了,祝新年進步!😉
8. PP 2016-01-01 02:17:59
中原做假,家下指數應該係170。
9. 類比 2016-01-01 07:42:33
幼稚園學生A:哎呀,剛才唔小心踩咗兩腳牛屎。
幼稚園學生B:好彩,我只係踩咗一腳牛屎咋,哈哈哈……
10. 打工仔 Andy 2016-01-01 08:13:07
弼哥

2015買樓慘? 買股咪仲慘! 哈哈哈!

祝你
事事如意! 一本萬利!
11. 自我陶醉 2016-01-01 10:13:22
回薯片兄,

用2015第一個星期五 同 2016第一個星期五比的確會較合適。
12. 望東樓 2016-01-01 10:44:57
我諗小弼嘅重點唔完全係賺蝕嘅問題,更加重要係market liquidity,bid-ask spread,同埋啲貨仲要覽多兩年等等。
13. Oscar Lam 2016-01-01 11:30:55
"2015年,對於許多炒股人士不是一個好年,不過對比起今年初才入市買樓的人,B和我頓時覺得很幸福。(注:2015年恆指跌8%,加印花稅出入各0.1%,埋單計數輸8.2%,另加使費,最多0.5%)"

弼哥,

炒股忙了全年輸8.2%,買樓投資甚麼也不用管有1.91%正回報。不知哪個較幸福?嘻嘻!

祝弼哥新年快樂,萬事如意!
14. To 13 2016-01-01 11:48:10
由年頭持股到年尾冇郁過,呢啲叫炒股咩,仲話忙足成年?塔利班!
15. Oscar Lam 2016-01-01 12:10:01
To 14
更正:

由年頭持股到年尾冇郁過,一覺醒來冇咗8.2%,呢啲叫幸福咩?塔利班!
16. LYC 2016-01-01 12:35:00
大把人在大時代恒指27000-28000衝入去買股票,跟著一路跌一路買,現在滿手貨,坐緊艇。
都唔知要等到何年何日!買樓至少收了一年租,都有個希望20年後供完,都不知幾開心。
17. 過路人 2016-01-01 13:00:41
原來王生才是自我陶醉,祝新年清醒清醒。
18. 自我陶醉 2016-01-01 13:39:38
97樓市摸頂,有啲依家都未番身,97股市摸頂,99~2000已賺番有凸,股市摸頂,輸嘅係依家嘅錢,樓市摸頂,輸嘅係依家再加未來嘅錢,到底邊個傷啲大家可以自己靜心計,洗咩拗呢?
19. LYC 2016-01-01 13:57:29
真係唔需要拗,買股發達萬中無一,揸樓致富週街都係!
20. 自我陶醉 2016-01-01 14:02:21
19樓 LYC

如果你用呢個point呢支持你嘅高位入市一樣發理論,真係要祝你好運了!

你見過幾多買實股嘅人,搞到要破產,要輕生?  我就好少見。
21. LYC 2016-01-01 14:33:55
買實股發到達嘅我都未見過,坐艇等運到就大把!
買樓只要計點條算(長期空置都守得住),從來都係唔估頂底,睇啱鍾意靚就買,結果就係好過身邊買股嘅人N倍:
22. 望東樓 2016-01-01 15:00:53
公平啲咁講,個條友幾時買咗層樓自住,佢唔使周圍唱大家都估算到佢大約乜嘢情況。其他投資就好唔同,無人睇到其他人乜嘢底。就算佢話搵咗十萬八千七,咁你會吾會天真到信晒?
23. 自我陶醉 2016-01-01 15:48:17
十幾年升市,梗係周街都係樓神,幾個月前,股神都唔少。唔知有冇聽過幾十年前已經有人出糧就會買哂滙豐?   所以話呢,識多啲人幾時都有着數。話時話,我9月時有段留言,有機會5年後攞番出嚟睇,可能會幾有趣!

70. 自我陶醉 2015-09-05 19:36:47

仲吹得幾耐, 遊戲已經開始, 過多幾個月, 傻嘅都會知發生咩事喇, 投資樓市有幾安全, 大家拭目以待喇!
24. 引刀一快 2016-01-01 16:16:50
王弼兄

新年快樂,我認為買股票出入都輕鬆快捷,一旦市場有情況變化,要蝕都可以及時走,圖個東山再起,物業趕住要走的話,就算有明顯嘅減幅都未必好彩撞到實客,而且眼光光俾人揼價唔係好滋味。股票容易袋袋平安D。


25. 引刀一快 2016-01-01 16:29:28
To 23樓 自我陶醉兄

完全同意,有次我搭的士,個老司機就係咁教我,仲要攞股做息,其實企遠D睇,一個企業嘅經營,同一個國家嘅管理,都係有起有落,但係起碼匯豐唔會出辣招限制股民出入貨先吖!
26. 無奈 2016-01-01 16:33:34
弼兄字帶雙弓,連射樓股好淡友,果是搞氣氛高手。

不過就好偏心,小弟試過“鍵盤失靈”,根本就無機會走喎,停牌就更傷。
27. LYC 2016-01-01 17:47:05
在這十幾年升市當中,有數次調整,不斷有淡友估頂沽晒啲樓,結果有目共睹。
再升多十幾年又有乜出奇,現在都只不過是一次中期調整,已經開始有用家和投資者入市掃貨承接!
28. 雲在青天水在瓶 2016-01-01 17:53:06
小弼, "上海電氣" 不可作 "上海電器" ,相差十萬八千里吔。
29. 自我陶醉 2016-01-01 17:55:45
引刀兄,

乜連的士司機都咁有智慧!
30. Admin 2 2016-01-01 18:08:02
謝謝雲先生,
已更正!
31. 比比 2016-01-01 18:30:33
雲在青天水在瓶師兄
樓市是否如你說見2017年可見指數170呢?
1661暴升暴跌又暴升,還可買嗎?
請師兄指點小妹!🙇
32. 王弼 2016-01-01 19:30:04
雲兄,謝謝指正

信又好不信也好,出文章後已知錯別字,不過見假期不敢打搞admin

錯字太失禮,不好意思

多謝各路英雄回應在下挑機之作,新年愉快(都係唔好講「快落」啦)
33. 舍神 2016-01-01 22:45:57
[只是一些近幾年才買樓的業餘人士,從來沒有在其他資產類別賺過大錢,這幾年在樓價乾升的情況下,就以為自己眼光獨到變樓神。] 

會心微笑!! 很抵死! 哈哈!

水退先知邊個冇著褲。
從來熊市先係真正分高下的時刻!


34. 引刀一快 2016-01-02 02:43:57
舍神兄,何止知道邊個冇着褲,仲知道埋張家長,李家短𠻹!
35. Sugar 2016-01-02 22:20:35

弼哥:

文風一如既往辛辣挑機 ....好事 ,歡迎 !

祝新年(股票)快上 !

36. 向饭民说不 2016-01-03 23:02:42

引刀,你說的對,股票容易買賣。想買就買,想賣就賣。樓就吾同,有價無市的時候,想賣都難。

但是股票就是因為容易出入,所以變成容易炒賣。變成好多人高賣低買。

樓就吾同,市場差的時候,好難賣出去,但是一般如果可以涯過低潮,一般樓價又要升穿過去的高位。在香港,暫時的經驗就是買樓,有買貴,無買錯,除非你無實力,無能力供,變銀主盤。

當然投資市場永遠不會一成不變,如果香港投資環境變壞。人口老化,樓市就有可能變成一潭死水,不過就像台灣那樣,經濟一直都吾好,但是樓價一樣一直升。



37. 向犯民说不 2016-01-05 00:25:39
今日股票市場香港和歐美都跌了幾個%。看來今年流年不利。
38. 山高雲低 2016-01-14 11:34:29

TO 28 雲兄:

閣下稱王弼為小弼,可見閣下在年齡、經驗和知識等都比王弼優勝。不知小弟的推算正確與否?

另博士曾估閣下為女仕,又不知對否?

高人現身,真比中六合更難!?

39. 引刀一快 2016-01-14 12:41:02
40. Ronald 2016-01-25 11:33:59

為何豪宅與細價樓分道揚鑣? 為何細價樓越起越細?

值得推介的文章:

王弼﹕印鈔等於劫貧濟富

大多數人忽略的,是印鈔過程中得到鈔票的先後次序。事實上,新印的鈔票不會是全民即時平分。既然印鈔由政府主導,新印的鈔票當然就是政府首先得到,但在這些鈔票未流出市面,政府和緊密合作印鈔的銀行就可以率先利用這些新印鈔票大量在市場掃入貴重的資產如房地產、股票、珠寶和高檔消費品。在大量鈔票湧入市面之後,物價自然上漲,以後獲得這些鈔票的人,假設他們完全接收了這些新印的鈔票,但其購買力已經降低了。換句話說,在這個印鈔的遊戲中,能首先拿到錢的人就是贏家,而最初把資產賣給這些人的,和後期才接收到這些錢的人(通常就是平民百姓),就是輸家。進一步說,印鈔,就是把平民貴重資產轉移到政府(或和政府有裙帶關係的人)的手段,有劫貧濟富的效果。

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160125/columnist/en74_en74.htm


41. 引刀一快 2016-01-25 19:50:14
有道理,難怪08年之後,大陸咁多土豪出現,係暴發之後,再暴發。
42. 兩餐一宿 2016-01-27 13:50:23
小弟是投資初哥,想請教各位師兄高人,小弟愚見不知是否可行。

小弟覺得初出社會工作無什麼資本,投資收息股票可以壯大資本。儲到一定的資本可以置物自主,更可以買樓收租。當然亦要繼續儲收息股啦!

到了這階段有穩定的現金流。一方面可以股(息)養樓,另一方面可以租(金)養股。繼續滾大現金流和資產。

雖然有點慢,但小弟卻想向這方向去行。

請多多指教!:)
43. 新人 2016-10-23 15:14:50
新界樓價升升升!

最近樓價回升,很多地區的樓價都上升了數個百分點,例如根據本港7月和8月的美聯樓價走勢,元朗和天水圍等的新界地區,交易量和樓價分別上升了接近百分之五。不少朋友都問我現在的樓市一時上升,一時下降,很難決定到底要不要購買。根據本人的經驗,樓市現在正正是一個拉鋸期,買家和賣家都不打算做主動。因此樓市一直不升不跌。大家都想問,怎樣投資地產才可以取得最大回報,在樓市中獲利。

其實,看著美聯樓價走勢和其他的數據,好像有不少地產的中介網都有顯示樓市成交量,而本人認為元朗和天水圍還有很大的上升和發展潛力,因為一來元朗和天水圍等的地方有愈來愈多的內地人和上車客居住,加上首期本金較市區便宜,不少上車客都有意買入,可以推測到當地的需求量在未來數年上升。而且,政府就元朗和天水圍等新界土地的發展一直沒有結果,供應量遠遠不足以解決市民的需求,所以,如果大家有額外的資金,可以考慮一下元朗和天水圍等新界地方。

而不少人都想知道如何投資地產才可以取得最大回報,本人認為大家有數點要小心注意。

一,多留意市場的動態

數市就好像股市,天天都有機會發生不同的情況,大家要有多手準備來應變,好像當時推出額外印花稅,不少賣家一天之間就損失了幾個百分點,所以,我認為大家要多加留意政府的政策,一旦推出正面或負面的政策,大家都可以有所回應。因此,大家不妨多多留意新聞,掌握市場的即時動況。

二,多分散投資

很多人喜歡把投資同一區的物業,一來方便他們管理,二來他們較少留意其他區的樓價。因此,一旦某一區有問題,例如收購或拆除,就會影響樓價。因此,大家應把投資的地區分散。正所謂不要把所有雞蛋放在同一個籃子,否則一旦籃子被破壞,所有雞蛋都會失去。

三,不要操之過急

樓市沒有固體的方向,大家要小心地作出投資,清楚了解自己的財政能力等等,不要因一些好消息就衝進樓市。而應該多多作出研究和分析,所謂''小心駛得萬年船'',投資買賣並不是"炒樓",而是要理性,大家不要因一時沖動而招致損失。因此,大家可以先聽聽專家的分析,静候一個好的時機入市。

總括而言,樓市的方向天天改變,如果大家是打算自住的話就不用過於擔心樓價的改變,因為就香港的經濟情況而言,在未來的數年香港樓價會上升。而投資的市民則要留意市場的變動,好像本人在文章的開頭所指出元朗和天水圍等新界地方樓價一直上升,而且隨著愈來愈多的人來到香港定居,香港的需求量會一直上升。不過,大家要注意我上述提及的一些小心得,這樣做才可以取得最大回報,在樓市中獲利。

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