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弼尖言論
樓市十二個月內轉角
 
王弼
專業投資者
香港奧國經濟學院院長
2015年8月21日

  上回在湯博士爆煲論的筵席中碰見網主,即時被追稿。我非常不好意思,在此向網主say sorry。這兩個月驛馬星動,環繞世界一圈,先到歐洲故奧匈帝國疆域,再到加拿大和阿拉斯加,期間跟歐美不少傳媒朋友食飯飲酒暢談(包括New York Times Bestseller 作家,在美國投資界享負盛名的 Doug Casey)。當晚到湯博士的筵席,也是從機場直接趕去。席間蔡老闆志忠坐旁邊,問及旅遊期間有什麼突如其來的靈感。事實上在去阿拉斯加的郵輪甲板上,倒是對世界時局發展有一些靈感,依著這個靈感,希望這篇文章能以質取勝,彌補我脫稿之過。

  順著靈感,我分別在7月20、28日和8月3日在明報專欄詳細分析人民幣必須貶值的原因。結果,人民銀行真的於8月11日把人民幣貶值,至今貶值共4.5%(以人行公佈的在岸中間價計)。這一貶,意義很大。

  地產資訊網講地產,貶值對於股票有什麼影響,我不便在此講太多,有興趣股票的朋友大可到我的臉書fb.com/buytillsuspension交流切磋。至於對地產的影響,我曾經在不同場合多次講過,沙士重臨不會打冧港樓,但大陸經濟硬著陸則肯定對港樓是致命一擊。

  何以見得?首先,所謂剛性需求根本是虛的,正如人民幣貶值之前,剛性需求也很強,一貶起來,有貶值的預期,就是用槍指著投資者都不會買。樓價一是沒有跌價的預期,一有跌價的預期,還講什麼剛性需求,買家即縮沙。不要自欺欺人,港樓根本是投資工具,只要跌市預期形成,那些投訴上車難的人會即時收聲。

  人幣貶值,壓根的理由是經濟衰得貼地,香港人不想認還須認,過去幾年,我們賺貪官的錢賺得太容易了,貪污衍生的繁榮也因打貪和大陸經濟不行而結束了,香港一切回歸平淡。但這幾年的過度擴張,酒店、零售、金融業,其他行業 you name it,都會受大陸需求萎縮的影響,資不抵債(因投資的金錢不能回籠)的情況會增加。雪上加霜的,是港元(對所有貨幣包括人幣)的強勢,令香港成本非常之高。香港會失去競爭了,普遍打工仔的工資要回落(零售業已經首當其衝),這樣的背景下,樓價何來再有大升能力?只靠一些八九十後榨取父母的老銀交首期,升勢不可能持續。

  我不像湯博士大膽,說細價樓某個月會爆煲,不過我會說,中原城市領先指數會在一年內見頂,之後樓市會進入漫長的熊市,即樓市十二年上升大周期於十二個月內轉角。講完,九月見。

查詢電話 : 25953029(盧小姐)

 
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1. 凡人 2015-08-21 09:01:00
樓市將會進入漫長的陰乾式熊市
2. 亮劍 2015-08-21 09:05:54
我係一名 60 後,身邊當然有不少 50 後及 60 後同學、同事及朋友,可能係物以類聚關係,他們大半係業主身份。

如果佢哋在90年代初已起步置業的話,咁呢家隨手有淨資產4~5百萬,加上有流動現金(包括股票)上百萬者,如江河之鰂。
如他/她們的子女要上車,理論上佢哋的班首期的次序應該係:
1 動用家庭累積数以十年計的儲蓄;
2 沽出長線持有既股票;
3 保險單貼現;
4 動用或提早支取退休金;
5 用自住楼抵押去銀行做加按;
6 將自住舊楼沽出、然後一開二;
7 以父母名義去銀行借PL。 
8 再唔夠就問親戚度少少;
9 真係爭DD先去財仔借十萬八萬短期貸款搭夠應急!!! 

有乜奶油成家人乜差都無,就學人上車??? 
呢家香港以50~60歲左右為核心的港人家庭,應該有近百萬啩。
而我估計應有30~40万戶係雙符合,即:
最少有淨資產 400 万以上。
最少有流動資產 100 万以上。 

我講到口水都乾,呢家香港已進入「磚本位」時代,你如果雙符合的話,咁你仔女上車係容易過食生菜!

而對呢 30~40万個家庭來說,你楼價越升,佢哋既仔女其實越有本錢去上車,這不以長官意志去打沉,因這就是財富效應!

直到呢班父母自己都乾埋塘,方可將呢個局勢扭轉。

3. 亮劍 2015-08-21 09:13:11
根本呢家香港楼市,係畀政府嚴重扭曲咗。所以任何「磚家」若要推測楼市走向,定必要計埋各持分者的想法及繼後行動。

地產商……因應政府打房政策喺 09 年全面開展,佢哋用拖緩建屋進度;津貼各項SD;大型項目在落標時出保守價;減少農/廠地補地價申請;改變土地用途/補高空時同政府據理力爭(例如藹寧園就比12年補少兩成地價)。 
如此這般因供應減少,二手楼售價就被市場剛性需求迫升,而津貼買家那些SD,就間接由政府少收咗地價去填翻條数。 
喺銷售方面,在一手條件實施之後,踩晒界嘅唧牙膏式、鍋爐式、搭棚式銷售,全面被禁止,加上 BSD 及 DSD 將大陸客打殘,那些食咗人隻車的溢價,在供應重災區再不復見,一手與二手同價,有少少常識都知買一手着数啦。
但人哋地產商係跟二手價黎開一手,而二手呢幾年又升咗最少幾成,地產商就算同價都有着数。
在供應重災區地產商就開「平價」搶客,但另一方面佢哋嗰D處於市區豪宅地點嘅一手,就價量都要,近期天鑄及維港.星岸,就貴過同區二手,要賺翻夠本夠利。 

投機/資者……因應 SSD 及 DSD 出龍,全部放棄薄 cut 变厚切,由同時長揸短炒揸幾件变只持有一兩個單位長線收租,喺槓桿大減,加上政府焗人長揸之下,佢哋反而因禍得福,食盡呢個浪。 

租住等……喺呢五六年,不少聽教聽話嘅中產人士棄權等運到轉租,他們不少手持上百萬等機會低吸,希望玩瞬間財富轉移,但事與願違,大市就係硬過條鐵拒絕回落,呢幾年佢哋真係畀政府及「唔能夠與時并進」的磚家玩殘,呢家都唔知點算。 

自住小業主……如非必要,都是以靜制動,每個月密密咁儲蓄,等你政府玩边科。

大陸客…… 原本政府喺度攞佢哋出來祭旗,想轉移視線拖得一陣得一陣,但地產商為求去貨,同佢哋硬食雙辣椒,又係有着数無蝕底呢隻。

综合各持分者的行動及部署:-
發展商呢家玩貨如輪轉,盡量保持現金流係正数。
投資者及自住小業主持貨雷打不動。
租住等乾著急。
大陸客有好嘢就睇發展商開乜價,有靚位先入。
4. 亮劍 2015-08-21 09:20:08
小弟数年前,已經公開講過多次,在楼市循環尾期,會有不少早就入咗市嘅人,因各種理由而整多間,這就是財富效應。

我短期睇好係打後每年都會有 2 万個本地及回流大學生;有幾萬對新人成家立室;有成千上萬的港漂有租住需要,但另一方面根據小弟老友 PP 以對上幾年動工量沙盤推算, 楼評人及政府話今年將有 13,290伙,明年預計有 20,140伙的落成量,定必落空。

我之前亦講過幾次,今年楼市係先升後回格局,此因细碼楼畢竟喺年零升值咗 5 成以上,透支咗年幾兩年的升幅,加上细碼楼已經或就來过晒 400 萬可借盡9成底線,因此會喺 6~7 月升到高位後回落,但因為呢個浪的升幅被人為壓抑,因此回落幅度 4~6 %頂到盡。

我亦講到 2017 年,係呢次楼市循環周期的高位,如果之前出現過井噴式上升,咁跌翻去 CCL117 甚至 103都有份。

因此如果有朋友私下開賭盤,賭 CCL 3 個月及 3 年後的指数邊個高,咁我真的唔敢大注賭單边!

但如果有朋友開:「30 年後 CCL 的指數高;定今日 CCL的指數高?」

咁小弟一定當埋底褲都買大!!!

此因大陸同香港的中長線前景,小弟可謂極度睇好,除非大陸亞投行大計劃最終被美國佬徹底打殘,我實在睇唔倒對下幾十年,香港會底特律化。


5. 亮劍 2015-08-21 09:27:44
小弟 2013-12-07  舊作重温

 20 個月前小弟如此看楼市。

1 預期經濟表現----理論上大家預期失業率低,工資有實質增長,GDP 維持一定增長,咁樓市就會向好,而樓越升就越多人飛撲,係常識---呢樣先最主導樓市。

2 加息會影響樓價----睇嘢不能以偏概全,如果要睇就要睇實質利率先正路。銀行話俾大家知今日存款有幾多厘息,是名目利率,係以在借款期間獲得或支付利息的數額計算的利息。假設一個家庭把10 万元存進銀行一年,並獲得3 千元的利息;在年底其結餘是10万零 3 千元,那名目利率是每年3 %。

實質利率就計算埋所獲得利息的購買力,是把名目利率以通漲率作調節。如果該年的通膨率是3 %,在年底戶口裡的10万零 3 千元,只能與一年前的10万元購買相同數量的貨品,因此其實質利率是0%。相同例子,若現在按揭利息由 2厘半加到 5 厘,但通漲率如果升到去 6 %,咁實質利率係負1 %先真,香港曾經試過按揭利息過 10 厘,但當時通貨膨脹率都差不多去到一成,而且人工同步跟上,所以樓價照升。

 

3 供應 vs 需求----今次香港政府打房,高官不斷強調,佢哋係用逆週期手法,去調控需求、打擊炒賣、保障金融體系安全,效果又唔講得無,因為需求真係減咗一半喎,但供應同步減少嗰度衰呢!政府一邊迫地產商同啲客找 SD數,吊高人地荷包,另一方面又妄想大孖沙以「市價投地」,算盤打得響但係密底唔益人,眾所周知在港農地,揸喺四大成億呎,你政府做過乜?咪玩人囉!啲農地一邊曬太陽,唔俾人以合理價轉屋地,一邊又叫救命話無地起樓,你話供應鏈如何接上?

根本成個局就係政府作法自斃,作繭自縛,衰咗就揾小业主食死貓,為拒哋埋單!

我老友 Peter 兄寫過【現有住宅單位數量供應不足,空置率低,尤其小型單位。其次,政府土儲不多,過去2年賣地可提供的單位每年只有約10,000 – 12,000個,只及每年20,000個建屋目標的5至6成。現有住屋及未來供應不足,樓價如何不升】?

我同 PP 講到口水都乾,好多人都係唔信,你香港打後幾年有多少私樓單位落成以供人入住,根本係有跡可循有數計喎,現在盲都睇倒啦,我哋有無作大先!

根本呢个政府就喺度掩耳盜鈴,轉移視線!

你政府一日批唔倒港鉄大型發展項目出市場,一日攪唔掂班環保佬及新界鄉土,無遮無扇、神仙難變!私樓每年新增供應就係万幾咁大把!

喺投資市場,炒家嘅角式係為市場提供流動性,冇咗佢哋,市場價格可能表面平靜,但內裹充滿暗湧,首先升會升過龍!而當第二時市況逆轉,冇流通嘅市場就會跳價落,即跌會跌過龍!

 

收租佬嘅角式,係為市場提供另類選擇,等那些資金另有用途或首期不足嘅人可以暫時租住先,少咗收租佬,咪下下要買?選擇少咗此其一,其次少咗人做收租佬,租盤減少,那租金能夠唔升嗎?

 

呢幾个月因為發展商以市價推盤,外加稅務優惠狂吸大陸及投資客,咁邊班人係受惠者唔係好明朗嗎?

政府攪到身水身汗,就係幫「強國人」可以用合理價置業?

有三歲智商都知你揾笨啦!

以前大陸客其實係水魚,佢哋以高溢價接走部分一手貴貨,間接為香港低下階層提供福利。

佢哋少咗來,地產商就唔會再同你政府高價投地此其一。

而從此以後,地產商唔回贈大部份BSD, 都幾難叫佢哋買嘢,但請問呢啲回赠係邊個夾?係地產商同其他港人買家齊齊有份呀,此其2。

最後境外客可以用「合理價」入貨,咁揸過世都唔使怕啦,大家都雷打不放,港人第二時想在市區靚地段住,唯有同佢哋租,此其三!


6. Desmond 2015-08-21 09:54:04
文章從宏觀上分析樓市,論述合情合理。


7. 世界變左 2015-08-21 10:24:44
One word in all, dun think 大陸經濟硬著陸
8. fung 2015-08-21 10:28:27
仲想換樓入新界住, 預備退休, 睇嚟依家好似唔多啱時候, 對嗎?請𧶽教.....
9. 大寶二寶 2015-08-21 10:39:09
你不如話樓市係未來十年會爆喇,又多一個加蔥,大C,胃濃……

不過樓市未爆, 仲賺緊,股市先爆, 已經輸到渣都冇。

王兄睇市咁準,批樓市死得。 唔使等十二個月咁耐,不如講吓依家点玩股票即刻賺錢仲實制喇!

共股之,哈哈!
10. 打工仔 Andy 2015-08-21 11:49:28
"沙士重臨不會打冧港樓"
呢 d 説話都講得出, 人性何在? 
11. 收買佬 2015-08-21 11:56:04
感謝亮劍兄的重帖,好有啟發
12. 新淡友 2015-08-21 12:30:02
未來5年,中國會由經濟火車頭變成經濟黑洞。
大大絕對係中國自老毛以來政治手段第一人,可惜而家中國要既唔係政治高手,而係經濟高手,如果中國問題擴大,大大一定會以民族主意將問題輸出,輕則貨幣戰,重則東亞熱戰爭。

大摩話,世界會第一次迎接一個唔係由美國製造既經濟衰退,呢樣真係毫無縣念,中國會係6個內為世界帶來一個巨大震盪。
小弟只係希望呢個危機同其made in china既野一樣,it won't last long! 

13. 歷史長河 2015-08-21 12:56:31
唉!又在抄中國崩潰論!有沒有新意?如果中國不崩潰呢?那你的預測就失去基礎。
14. 新淡友 2015-08-21 13:11:42

如果只係用經濟去做推測,錯既機會好高,但用人口結構去推測,就好少會錯,因為人口既波動性好低,唔會好快改變。

中國衰敗係因為人同資金都向西方流,2020後人口老化甚於日本,除非有日老外架仔都想移民中國,否則無法挽救,更重要係一孩政策加速衰敗

中國其實係一個巨大既國家,唔會一次過崩潰,但會有地方快崩潰(如東北),而更一D地方好繁榮(北上廣深) 。


事實中國亦唔係冇能力吸引外來人口,通常老外做金融去上海,做科技去深圳,但長遠來講香港深圳作為一個mega city會係中國最有錢既地方,其中原因係香港係國際金融中心,又有好既生活保障,內需強勁,而深圳就提供創業投資機會同產能。
反觀上海,經大大”妙計安天下”,中國己經賠了夫人又折兵,上海到2047年冇可能成為國際金融中心,只可以做中國既芝加哥,而成本太高,科技比唔上深圳,又係天子門下,會有好多白痴政策令最後會輸比深港連合(中國既紐約+矽谷)。

15. Oscar Lam 2015-08-21 14:23:45
回9楼孖宝兄,

你無謂強人所難啦!老实说,王兄這次的言論尚算中肯,也有一些理據。起碼王兄這次沒有叫人退落股市不行只因無能,否則,真是大柠樂!

共退之,哈哈!
16. 路人甲 2015-08-21 15:00:53

嘩! 呢邊的留言版好熱鬧 !!  哈哈

i like it !!
17. 路人甲 2015-08-21 15:12:37

我唔覺得樓巿升左咁多年喎
各位前輩點睇?

06年我買樓, 果陣都係一般般, 地代有30條以上的KEYS任我睇.
入左巿後, 仲跌番落來, 有上有落, 賣的業主又多, 根本不成任何上升之勢.

無耐又雷曼lor
反而係大概2010年打後, 就開始覺得樓價飛升....
愈升愈有, 再也不回頭了.

筆者講會回頭, 係的, 我認同!
全世界都不好, 印左銀紙後, 一味低息, 但都救不活出口, 求不活經濟.
要爆的一樣會爆.

18. Zeitgeist 2015-08-21 15:21:11
Alaska's cold weather is good for the head, for the elements offer an alternative way of thinking, especially when the markets are swarming with fervent optimism. This different perspective may not be correct in the short run, but at least it opens one's mind to other probabilities of events. Afterall, is it not that some of men's best literature are conceived when men faced the nature head on or at the mercy of it.
19. Johnny 2015-08-21 15:45:01
邊有得跌吖,唔升已經系跌,港樓本來就系對沖通脹既絕佳工具。
稀缺,低息,高回報率,按揭乘數高,贏曬其他所有投資產品。
20. 大寶二寶 2015-08-21 16:02:56
回15 Oscar 兄

小弟真心求教王兄㗎。買咗股輸到直,点樣番身? 好彩仲有租收幫補吓啫。

共求之,哈哈!
21. 叮叮 2015-08-21 16:19:15


   成班白痴  .......!
22. 望東樓 2015-08-21 16:44:03
"首先,所謂剛性需求根本是虛的,正如人民幣貶值之前,剛性需求也很強,一貶起來,有貶值的預期,就是用槍指著投資者都不會買。樓價一是沒有跌價的預期,一有跌價的預期,還講什麼剛性需求,買家即縮沙。不要自欺欺人,港樓根本是投資工具,只要跌市預期形成,那些投訴上車難的人會即時收聲。"

101% agree.
23. 新淡友 2015-08-21 17:18:23
假設中國唔做太極端既事,如好似93年咁一眨幾成去打貨幣戰整死東南亞的話,深港樓應該跌得比較小,但唔係冇得跌,而係會好似2008咁閃跌3成之後幾個月之後幾個月反彈,因為到時美國真係再出QE去救世界。
24. 收買佬 2015-08-21 18:05:39
"假設中國唔做太極端既事"

想請教各位,USA明年大選,肯定有新的總統和班子,到時會否搞到亞爺,俄佬等等做d 好激好極端嘅嘢呢?
25. Oscar Lam 2015-08-21 18:35:19
回20孖宝兄,

在下建議師兄退而求其次,向王兄學習投資期權,年回報有20厘,好快番身。

共學之,哈哈!
26. 新淡友 2015-08-21 18:50:59
新總統做到野都要2017。
不過女希魔多次出口術話20年後中國會窮到好似非洲咁,真係比佢做到一定會出手打擊中國,而共和黨既Trump都多數反華。
係珍惜香港兄個post我買今年會加息,但Obama算係溫和,應該唔會加好多,不過到下一任一定會用加息七傷拳重傷中國。
如果從祖國係世界搏奕既角,中國應該好次上次咁一過大眨幾成去將美國軍睇佢點拆,反正而家中國係夠彈藥夾返上去,但作為香港人,咁害做又一定會整死香港,直係可以返到沙士咁大獲,心情都幾矛盾。
不過無論如下,強人大大既政治手段不到中國改革,金融系統已經重創,衰退過後,中國經濟重心會移去南方,特別係深圳香港。
27. 待買樓 2015-08-21 19:30:28
阿爺同港苦都信有為而治,大衰退的机會好大。
28. 山高雲低 2015-08-21 20:30:43
如果經濟回落,香港楼價也不會大跌。估計楼價只會横行,而横行其實更好。 
原因是香港楼價已是演變成结構型楼價。要改變不易。最簡單說明一下,就是如果楼價跌低過成本,發展商連楼都不會起。而地價和建築費就造成楼價在某一價位後就不會回落。牛拉不動。
再者租金在未來幾年,供应未能真正到位时,也難回落。我指的是供應有排都追不貼需求。不驚不覺,香港人口己見近730萬。 
最重要的是在幣值戰爭烽火下,利息一定長期低近零,或甚是負数。在此情况下, hold楼的成本極低。
29. 叮叮 2015-08-21 22:29:33


      用成本來解釋樓價不跌破成本價,  係不盡不實的.  否則世上冇蝕本生意,  物價永遠上.

      典當舖的東西比當時價值為低,  300元的388,  180元都有人沽,  原因1 : 物主需要金錢,  2 : 股主知道今天不沽,  明天會更低.  這種情形下,  地產商唔賣,  都有人會賣.    地產商的策略,  不才未夠班去猜度,  如果佢認為今日蝕本賣咗,  明天可以低價買番,  有機會做.

      好多商品都有機會低過成本價賣,  石油由110元跌到48元,  仲有利 ? 賣110蚊,  佢就賺62蚊 ?  銅,鐵,水泥都跌價.  為什麼 ? 開工比停工,  蝕少d !



      
30. 打工仔 Andy 2015-08-21 23:22:51
孖寶兄 Oscar兄
兩位講得好岩, 如果真係有人在年初賣樓去炒股就真係大0樂了! 哈哈哈! 
31. 打工仔 Andy 2015-08-21 23:32:43
To 山高雲低兄

好同意你既分析, 就算美國加少少息, 樓價及租金都應該平穩橫行. 
32. 叮叮 2015-08-22 00:43:19


      現在收租佬,  唔係諗加幾多租,  而係諗點樣催租,  或者搵定人,  學陶三姑,  將張活游,  馮寶寶的家當掟出街.


33. 舍神 2015-08-22 00:47:19
簡而清!like!

好多人把過去的經濟歸功QE......

卻不承認是黑錢外逃的虛假繁榮!

完全認同, 以質取勝!

定12個月.....亦很聰明! 跌....都要一個過程!
34. 笑到氣該 2015-08-22 02:53:18
根據亮劍傻仔邏輯,樓市越升,越多人有錢買樓,所以樓市只會永遠升,不停升,直到永遠。

香港就係太多呢挺低B。
35. 亮槍 2015-08-22 09:27:03
點觧要亮🔫, 因為槍比劍進了一大步。 劍兄嘅思維方式還停留在原有模式。 要記住香港可以自由的日子及空間已經越來越少了。 姑勿論產業發展一早已被邊緣化一早共知的事實, 早前中金己點出香港可供發展的土地有百份之七十元未發展。難道中共唔知呢個死穴嗎? 所以點解李首富要曲缐撤出香港地產市場!
36. 亮劍 2015-08-22 09:56:47
笑到氣「該」

我幾時話楼市永遠上升先????
我講:「直到呢班父母自己都乾埋塘,方可將呢個局勢扭轉。」
我就估日期係2017年,已經講足十幾弍拾次了!
比王兄遲一年,若是投資性質,唔該睇車!!
37. 亮檐 2015-08-22 10:03:24
根據劍兄嘅井噴論(如果大家有睇湯文亮博士的文章), 現時樓價重未出現井噴式上漲,點會下挫? 這就是思維出了錯誤。舊年細價樓己經井噴了!是成交數量及成交金額井噴!高潮過後,自然謝晒。大自然萬物皆是!
38. 亮槍 2015-08-22 10:20:16
劍兄,你以為香港人啲父母係傻瓜,那一班人舊年己經出晒啦!而家咁嘅市況,我等呢班有啲家底嘅父母,當然唔會好似你發夢咁攞錢拋落海啦!
39. 亮劍 2015-08-22 10:36:07
呢次升浪只升细價楼,中大碼楼的升幅,好有限咋,與96~97年不可同日而語。

想當年在96年10月中, CCL連 70 点都無。
但到97年6月尾,CCL 做 102 点以上。
8個零月全面楼價升足4成幾,而不少楼花仲以高溢價沽清呀。


40. 亮劍 2015-08-22 10:40:45
平果報導話:「買迎海給3歲兒子」

買家陳先生表示,以超過700萬元買入單位,打算購入予年僅3歲的小兒子,長大後作結婚用,「唔知廿年後咩世界,所以要睇長遠啲,買定先」…………

本應係20年後的購買力都出埋黎😰
其實幾年前我的相熟地代,已告知小弟發生緊「成功上車憑父幹」呢D個案,那時我講出來仲畀人話老作😰😰

當然咁攪法極不健康,所以我咪話2017年爆多浸就收皮囉!!!
41. 叮叮 2015-08-22 10:50:50


      日元同澳元,  從高位貶值40%,  新興國貨幣貶10來個到20%,  比比皆是,  中國都開始貶,  點解用弱勢貨幣買強幣資產 ?  唔係塘水滾塘魚,  係乜 ?

      創新高樓價 ?  執到錢買,  唔好以為係常態.


42. 凡人 2015-08-22 10:54:33

新盤不斷消耗未來購買力,已差不多到盡頭了 

「買迎海給3歲兒子」。。。可悲!

43. 亮槍 2015-08-22 10:55:53
劍兄,樓市不同股市,樓市一供幾十年,股市可以立刻賣出,蝕少少都冇所謂。試諗下家陣大家都知好時光冇多,點解重要強行入市?唔通香港人係清兵?
44. 叮叮 2015-08-22 11:10:21


     人地傻仔,  自己唔好扮傻仔 !  兩年後700萬可能買兩間.

      我係老豆,  就叫佢書都唔好讀,  或者唔駛比心機讀,  撓埋腳等過世.


45. 叮叮 2015-08-22 11:19:31


      傳說中 :  碧瑤維修,  每伙100萬.


46. 亮槍 2015-08-22 11:31:11
劍兄, 頭先你話20年後的購買力都出埋來。我很𪊴幸舊年年尾出咗兩間大角咀半新細單位及一閰新港城三房。 另外一個原因係現在全港細中價樓幾乎同價。呢個係爆邊既先兆!
47. 亮劍 2015-08-22 12:15:43
2012年6月中,小弟咁寫:……

1997 年嗰陣,有自住需要嘅人,入曬市!
無自住需要嘅人,都入埋市,仲唔只一間!
但現在有自住需要嘅人,唔少走去租屋住,等樓市下趺先入貨!

想當年喺97年年頭開始,CCL枕著比一年平均數據高弍叄成,人心全面向好,有能又有錢嘅,就買多一間兩間甚至三間,無錢無能力嘅,就係咁屈政府整間過佢哋,然後乞當借上車,正常來講,你唔睇好樓市,走去買樓把托?

但過度嘅購買力,就會形成購買力耗盡危機。

那麼全部人都入到飽,還有後來者?地產商啲樓,賣俾阿水?

世界上任何投資都會物極必反,咁當鐘擺去到一個極端,就要回翻𨍭頭,而且一定回凸,所以一年後CCL跌足5成幾先止咳!

實行SSD 之後,無實力者根本唔會走去買樓,再加埋正面信貸資料庫實施,你想搏到盡都無人陪你癲!

我嘅朋友圈子,用萬多弍萬銀租屋住者,一雙手數唔曬,拒哋唔少有首期係手,供樓支出同租屋嘅費用相約,拒哋唔係現在入市,主要原因係他們認為現在樓市係非理性,一定會下跌!

理論上如果樓市下趺例如一成,就會有一啲人入場!

再跌多一成又會有另一啲人入場,直到呢班人嘅購買力耗盡之時,大市就會急跌!

但政府打擊樓市政策,將無實力者趕走,變相加强業主嘅實力,所以短期大跌難!

48. Melt Down 2015-08-22 12:29:24
以下系轉載自華爾街見聞中文版

三城记:香港、新加坡与深圳的兴衰告诉了我们什么?

文 / 时芳胜 2015年08月17日 12:09:01

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从经济发展的角度,深圳、香港和新加坡这三座城市展示了耐人寻味的对比。

很长一段时间里,香港的经济总量一直高于新加坡,人均GDP不相上下,并立于“亚洲四小龙”之列。那个时候,深圳还是南海边的一个小渔村。然而,变化悄然而至。2003年新加坡人均GDP超过香港,差距不断扩大;2010年,新加坡经济总量首次超过香港;2016年,深圳的经济总量也有望超过香港。

那么,这三个城市经济格局变化的根源是什么?

中金报告称,香港制造业空心化、过度依赖服务业是经济发展落后的直接原因。制造业对于香港和新加坡的经济腾飞都曾起到过至关重要的推动作用,但近十多年来两个城市的制造业发展却南辕北辙:

1)香港制造业彻底空心化,服务业成为经济增长的唯一支柱。经济增长主要依靠消费拉动,投资的边际贡献率几乎可以忽略不计。这样的经济结构稳定性弱,经济增长缺乏后劲。

2)新加坡的制造业则从劳动密集型成功转型为资本、技术和知识密集型,附加值不断提升。制造业和服务业成为经济增长的双引擎,消费、投资和出口三架马车共同发力拉动经济增长。

3)深圳与香港和新加坡本不在同一发展阶段,但是后来者即将居上则主要受益于“腾笼换鸟”战略的成功。深圳的研发强度、研发能力以及研发转化为生产的能力在三个城市中是最强的。制造业与服务业一起发力才能拉动经济高质量的快速增长。

近几年,深圳又创造了产业转型升级的奇迹:2008 年金融危机后,外需放缓、成本上升,深圳经济发展遭遇挑战。广东省提出了“腾笼换鸟”的发展战略,使危机成为契机,以市场之手帮助深圳淘汰了落后产能,释放了部分土地,为新兴产业的发展腾挪出了空间。2014 年深圳工业中高新技术产业的占比升至63%,出口中的“三来一补”和进料加工已经大幅降低,产业结构转型已经取得巨大进展。

深圳与香港和新加坡本不在同一发展阶段,但是后来者即将居上则主要受益于“腾笼换鸟”战略的成功。
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房地产和制造业对于一个经济体的发展至关重要,但是在香港、新加坡和深圳这三个城市中,这两个产业发展路径却非常不同,因而也产生了不同的影响。

中金报告称,房地产成为经济命脉的风险。房地产在这三个经济体中的地位都很重要,但对经济和社会的影响却迥异。比如,新加坡的房地产业不仅是经济支柱之一,而且很好地解决了民生问题。香港的房地产业把控了经济命脉,政府收入对地产依赖度极高,居民购房的承受能力却极低。深圳的新增建设用地有限,但房地产投资增速并不低,对经济增长的作用仍然很重要。

1)新加坡的房地产业不仅是经济支柱之一,而且很好地解决了民生问题。其住房自有率高达90%,房价收入比最低,人均居住面积最大,近十年来房价涨幅也最小。组屋制度和中央公积金制度成为经典。

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2)香港的房地产业把控了经济命脉,政府收入对地产依赖度极高,居民购房的承受能力却极低。房地产行业诞生了众多富豪,绝大多数普通市民却过着蜗居生活。用于住宅用途的土地开发面积仅占城市总面积的6.9%,近年来新增住宅数量不断减少,难道只因政府、开发商、以及辛苦供楼的中产阶级都不愿看到楼价下跌?

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3)深圳的新增建设用地有限,但房地产投资增速并不低,对经济增长的作用仍然很重要。

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香港、新加坡和深圳这三个城市的资源禀赋、发展经历不同,对产业的转型升级或多或少造成影响。但是我们这里想探究的是,能否积极主动地创造优势发展高技术产业呢?

产业升级转型的本质是技术进步,而“产、学、研”已成为技术进步的主要途径。深圳的研发强度、研发能力以及研发转化为生产的能力都是最强的。

中金报告对比了香港、新加坡、深圳的研发强度、工业企业研发支出占比、研发人员密度、获得风投的资金量等一系列指标,深圳无一例外都是最高的,这也凸显出深圳发展高技术产业的“产、学、研”链条已经打通,这里有创新、有配套、有资金、有市场,高技术产业已经成为深圳高质量增长的核心力量。而香港在所有指标中都是最低的,这也是因为现在的香港几乎没什么制造业了,自然研发投入就少,但这也陷入了恶行循环,使得发展高技术产业就更难了。

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最后,中金报告称,有雄心、有权威、敢作为的政府是经济发展的重要驱动力量。作为最早和最成功的经济特区,“发展才是硬道理”是深圳市政府的一贯政策,政府的作用毋庸赘言。香港和新加坡更有可比性,像是“极”与“极”的碰撞。香港奉行自由主义,采用积极不干预的经济政策,而强势政府是新加坡的一大特色。新加坡国会中的反对党难以形成抗衡力量,行政当局的各种决策能够很快获得立法机构通过并迅速实施;而香港各党派实力均衡,“拉布”时有发生。从财政支出的角度看,新加坡为社会发展做出的开支更大;在财政盈余的管理上,新加坡的风险偏好更高,回报也更高。

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热门评论

  • lcy10021617
    5天前
    这篇文章全篇就是四个字:“回归前后”
  • on55
    5天前

49. 亮劍 2015-08-22 12:34:11
小弟於87年股災後首次買股票,當時我仲係玩瞓身嗰隻!

可能有人問,你亮劍第一次買股票就咁搏??

呢度因為小弟曾經睇過一本雜誌咁寫:「每當散戶(即弱者)大量入市,咁個市爆硬煲;反之大戶(即強者)正在收集,咁個市中短期都會爆,不過係爆升!」


所以我希望大家從今天起小心觀察,如果以後各位人兄在售楼廠發現入緊貨的買家,有下列情況,請無鞋挽屐走 :


1 大量買家要全家總動員去籌首期。

2 要家人搜挖貴重財物典當、轆爆咭、借高利貸財仔夾硬迫上車。

3 政府傻下儍下搅甚麼免息置業貸款;畀人可用 MPF 供楼;又放寬按保條件…… 


請各位記住,任何楼房大跌市的形成,以下因素定必具備:

1 大市已經或正在井噴

2 大量盲毛狗衝並不問價入緊市

3 大量投機者正在用盡佢哋嘅槓桿

4 大量理論上無資格入市的人,但唔知典解都入咗貨


如果有整上述四主菜,再加埋供過於求、經濟衰退、失業率上升、實質利率上升、動亂或戰爭等例牌嘢,咁楼市就會借傷成毒,引發雪崩式下跌!


50. Melt Down 2015-08-22 13:04:25
亮劍兄嘅條件好似教人讀死事。我諗永遠都唔會出現上述所有嘢一齊出現,只有傻仔先聽你支笛。因為呢個世界邊有人咁傻嘅,或者真係有人攞住張check list慢慢等啦!
51. 亮劍 2015-08-22 13:42:18
我很𪊴幸舊年年尾出咗兩間大角咀半新細單位及一閰新港城三房…………
咁請問你上述三個單位呢家升咗定跌咗?
又於套現後,將資金如何處置?
52. 亮槍 2015-08-22 14:08:07
回劍兄,五十巴仙做港幣定期,0,075厘三個月,五十巴仙到三潘市灣區物色apartments. 
53. Desmond 2015-08-22 16:10:38
你是說 0.75厘港幣定期三個月吧?大額存款應有這個利率。



54. 亮槍 2015-08-22 16:27:36
香港而家嘅樓市簡直就是塘水滾塘魚,發唔到圍。 有銀之士都會投資外圍,留番啲機會俾亮劍兄之類類夢半醒的高人等發達和耐心等候井噴的高潮快感吧!
55. 亮槍 2015-08-22 17:08:43
回Desmond 兄, 因年紀大老花。 係0.75厘。多謝指正!
56. 引刀一快 2015-08-22 18:11:45
To 10樓 打工仔兄

兄台此話有點意氣用事,沙士係歷年來對香港樓市經濟一次好有代表性嘅衝擊,而且事件大家還歷歷在目,係一個當例子、做比喻都能好清晰表達程度嘅事件。作爲例子,“沙士重臨不會打冧港樓”呢句話當中亦不含對死難者不敬成份、字眼,講嘅,係一個當年令人産生恐慌嘅傳染病啫。
57. 引刀一快 2015-08-22 18:26:13
To 2樓 亮劍兄

我講到口水都乾,呢家香港已進入「磚本位」時代,你如果雙符合的話,咁你仔女上車係容易過食生菜!

而對呢 來說,你楼價越升,佢哋既仔女其實越有本錢去上車,這不以長官意志去打沉,因這就是財富效應!

直到呢班父母自己都乾埋塘,方可將呢個局勢扭轉。”

兩個問題:
1,係咪呢“30~40万個家庭”,全部未買樓又全部需要買樓?

2,“直到呢班父母自己都乾埋塘”,在下認爲往後發展就係越發凄厲嘅哀鴻遍野,而且未知老人將來何去何從,請問閣下有何高見?
58. 亮槍 2015-08-22 19:40:15
快刀兄,不用擔心。 劍兄既羅輯思維模式重停留係以前, 試諗下, 香港回歸以來,一事無成,所有人都係炒炒賣賣(包括我自已)。這是慢性自殺,不過我己移民了。不用擔心我的下一代。 樓上Melt Down 兄轉載嘅華爾街日報正是説出了香港的悲哀!
我也認識很多身為人父母的人, 有銀的會安排移民,中等嘅會安排仔女到外國留學然後盡量留系當地,冇錢嘅會叫仔女一夠十八歲就申請公屋--需知而家公屋比很多舊私樓靚。所以真正咁無知而家重攞棺材本出來為仔女買樓既無經驗人士很少。
59. 大熊 2015-08-22 21:00:13
我也想問下亮劍,一個現在和可見嘅將來都硬唔起香港,會井噴嗎?
60. 大熊 2015-08-22 21:56:39
看完王弼這篇文章,我真係我啲擔心我既工作。試諗下在可見嘅將來都硬唔起來嘅香港又點會井噴呢?
61. Melt Down 2015-08-23 00:15:38
而家嘅樓市和香港嘅前景一樣--強弩之末!
62. 引刀一快 2015-08-23 01:55:16
To 3樓 亮劍兄

根本呢家香港楼市,係畀政府嚴重扭曲咗。所以任何「磚家」若要推測楼市走向,定必要計埋各持分者的想法及繼後行動。

地產商……因應政府打房政策喺 09 年全面開展,佢哋用拖緩建屋進度;津貼各項SD;大型項目在落標時出保守價;減少農/廠地補地價申請;改變土地用途/補高空時同政府據理力爭(例如藹寧園就比12年補少兩成地價)。 
如此這般因供應減少,二手楼售價就被市場剛性需求迫升,而津貼買家那些SD,就間接由政府少收咗地價去填翻條数。 
喺銷售方面,在一手條件實施之後,踩晒界嘅唧牙膏式、鍋爐式、搭棚式銷售,全面被禁止,加上 BSD 及 DSD 將大陸客打殘,那些食咗人隻車的溢價,在供應重災區再不復見,一手與二手同價,有少少常識都知買一手着数啦。
但人哋地產商係跟二手價黎開一手,而二手呢幾年又升咗最少幾成,地產商就算同價都有着数。
在供應重災區地產商就開「平價」搶客,但另一方面佢哋嗰D處於市區豪宅地點嘅一手,就價量都要,近期天鑄及維港.星岸,就貴過同區二手,要賺翻夠本夠利。 

投機/資者……因應 SSD 及 DSD 出龍,全部放棄薄 cut 变厚切,由同時長揸短炒揸幾件变只持有一兩個單位長線收租,喺槓桿大減,加上政府焗人長揸之下,佢哋反而因禍得福,食盡呢個浪。(呢個係事後孔明) 

租住等……喺呢五六年,不少聽教聽話嘅中產人士棄權等運到轉租,他們不少手持上百萬等機會低吸,希望玩瞬間財富轉移,但事與願違,大市就係硬過條鐵拒絕回落,呢幾年佢哋真係畀政府及「唔能夠與時并進」的磚家玩殘,呢家都唔知點算。(依傢聽你教聽你話唔出貨嘅人,你敢唔敢對佢地講句,往後幾年樓市繼續硬過條鐵?) 

自住小業主……如非必要,都是以靜制動,每個月密密咁儲蓄,等你政府玩边科。

大陸客…… 原本政府喺度攞佢哋出來祭旗,想轉移視線拖得一陣得一陣,但地產商為求去貨,同佢哋硬食雙辣椒,又係有着数無蝕底呢隻。(點解要明賺少15%都制?樓市跌15%算係大回調喇喎。)

综合各持分者的行動及部署:-
發展商呢家玩貨如輪轉,盡量保持現金流係正数。
投資者及自住小業主持貨雷打不動。(呵呵)
租住等乾著急。(開始唔急,因爲有跌價瞄頭)
大陸客有好嘢就睇發展商開乜價,有靚位先入。(要抵償到15%BSD先至叫做可以睇下)
63. 引刀一快 2015-08-23 02:37:24
To 49樓 亮劍兄

所以我希望大家從今天起小心觀察,如果以後各位人兄在售楼廠發現入緊貨的買家,有下列情況,請無鞋挽屐走 :


1 大量買家要全家總動員去籌首期。

2 要家人搜挖貴重財物典當、轆爆咭、借高利貸財仔夾硬迫上車。(1同2基本上係同一個情况,即係大量人勉强上車,老人養老嘅本錢攞去俾仔上車,已經符合呢個條件)

3 政府傻下儍下搅甚麼免息置業貸款;畀人可用 MPF 供楼;又放寬按保條件……( 2000年-2002年間果陣都唔少吖)


請各位記住,任何楼房大跌市的形成,以下因素定必具備:

1 大市已經或正在井噴(無論亮劍兄覺得”已經“与”正在“有咩差異,反正都可能係發生緊。因爲你冇為井噴作出清晰定義,而近月發生嘅屢創新高,狀似井噴)

2 大量盲毛狗衝並不問價入緊市(依傢D健力士公屋咪係囉)

3 大量投機者正在用盡佢哋嘅槓桿(大部份人供樓都係用到盡喇,呢點無爭論,問題就在你是否承認佢地係投機者啫,投機者同”剛需“用家,又有咩特徵去分辨?)

4 大量理論上無資格入市的人,但唔知典解都入咗貨(咁好多人入咗貨之後,先至忽然冇咗入市資格呢?呢個就係不久未來要發生嘅事)

64. 引刀一快 2015-08-23 02:51:10
To 58樓 兄台

點解整個咁嘅名呀,既然你言之有物,無須用筆名作戲謔喇。

香港的確附屬性越來越強,慢慢冇咗獨當一面嘅實力,去年我話自由行應該減到一半,香港先至長玩長有,唔駛講,即時俾人當本土派嚟噴喇,邊個咁有心機睇睇我嘅理據吖。
65. 大陸客 2015-08-23 07:29:59
TO:62樓
我地大陸客看香港樓除咗要有15%嘅BSD水位之外,家下重要預埋人民幣跌幅,最重要係要預埋港樓嘅跌幅。唔好當大陸客傻仔!
66. 亮槍 2015-08-23 08:08:32
刀兄,小弟在陽生專欄都經常有睇你嘅回應。作為一個投機者,我都很欣賞你的先見之明。只不過香港有很多人看問題太膚淺姐。
我用這個名係想話俾劍兄知,不要再敎啲冇經驗嘅人士要等井噴先見頂--因為井噴己發生了(去年下半年成交量及金額)。 
佢的死教條俾啲冇經驗人士可能是有用嘅!
67. 亮槍 2015-08-23 08:12:30
更正:係湯生不是陽生。
68. 引刀一快 2015-08-23 11:00:52
To 65樓 大陸客

我幾時都唔會當大陸客傻仔,點解你咁講呀?

除咗人仔跌幅、港樓跌幅之外,我覺得大陸客應該考慮埋大陸物業跌幅,做兩手準備。
69. 引刀一快 2015-08-23 11:13:52
To 66樓 亮槍兄

既然兄台决定用此筆名,希望兄台注册,成爲此網站正規帳戶名。

其實大陸四年前已經有明顯危機,祇係對大部份人嚟講唔明顯,人仔升值自由行大旺,冇長期踏足活躍於大陸嘅香港人,好難相信大陸經濟唔好。
我上周与嶺院嘅人討論過,對方係大陸人,佢睇法比我更大膽,佢話自由行旅客嘅比例,應該由依傢90%,降到得番20%,而歐美等外國旅客,由10%提升一倍,亦即兩邊都係20%,比例上就係1:1,將香港總體向歐美睇齊,而唔係向大陸睇齊,咁就長玩長有。而在下亦覺得,如果香港能保持与歐美睇齊,當然利于香港,亦必然利于祖國。
70. 亮槍 2015-08-23 11:56:51
刀兄,多謝邀請。老花眼要寫字很煩。我諗我唔再需要回應啦,因為湯文亮博士己經話樓市轉角市出現了!
71. 亮劍 2015-08-23 12:09:14
呢幾年香港樓價節節上升,與租金高企有密切關係,而租金點解升過不停,原因如下:

1 不少「前業主」誤信政府楼價會大跌的「忠告」,他們希望先高沽後低吸,揾翻一筆,因此不介意畀貴租幾年做租住等。 

2 最低工資實施咗数年,產生漣漪效應,呢家做最輕鬆又唔使帶個腦返工的職業,都有 32.5 元一粒鐘,那麼要真做、要用腦、要日曬雨淋的工,係咪肯定過萬?如果一個家庭有兩個人上班,總收入兩萬幾係咪好正路?如果佢哋仲未排倒隊租置政府津貼房屋,咁他們可付出租金的極限,就是每月10K。 

3 因為呢家楼換楼要过三關,包括:
二手先買後賣要先付 DSD,連同正常 SD,呢度就要成幾十個;
呢家所謂「大價楼」,竞要你一半首期,细換大隨時要補估你唔倒巨額差價,例如沙一 395 換太古 675,咁就算你沙一供断,有 400 個喺手,亦畀唔倒太古城首期 500 個;
因為政府打房政策實在太成功地凍結市場,你呢家要先買,但無鎖匙盤;你先賣呢,咁空窗期嗰幾個月去邊度住;同步出入?呢度要追價買,果邊要出又畀人壓價……
咁Q麻煩咪有不少人做雙租囉,例如你本來一支公自住一房,但女友話要結婚,因為你攪出人命!
本來在打房政策前,你可輕鬆一房换兩房,但正如前述,呢家你要做雙租先掂。
先租出一房收 1xK,咁再補 5~6 K租入兩房等做老豆,呢度畀貴少少租都可圍倒数 。

4 呢幾年香港D大學收了不少境外生,今年约 19 K,咁只要有幾仟個學生,幾個同學仔齊齊夾租,咁每人夾多少少租都唔覺;前幾年係雙非嬰出生高峯期,這幾年政府派位又左改右改,咁家長跌少少攞個「香港地址」報學校絕對正路;加上数以万計港漂还未住夠七年,就算買楼自住亦要缴付辣椒稅,根本焗佢地向收租佬進貢…… 

加上政府房屋政策朝令夕改,畀你做發展商都就住玩啦!
起楼嘆慢板、唔同旗下農地補地價、間唔中流你一兩次標……乃指定动作啦。

在僧多粥少及供不應求的情況下,D人或被迫或自己申請去交貴租,「租金高企」大環境因此形成。


72. Jerry 2015-08-23 12:38:03
TO 69/F 引刀兄,

同意閣下見解,香港係時候要提高自己的競爭力,唔係等人救!
73. 亮劍 2015-08-23 13:31:28
因為井噴己發生了(去年下半年成交量及金額)……

小弟話井噴之後才會急跌,係有前因才有後果的描述,因此如果你無井噴,咪不會急跌,成為「高慢牛」囉!
為何投資產品有咗井噴之後會急跌?
因為呢度包括左幾個爆煲元素:
「在相對高位;有大量實力不足的散戶;以高槓桿的形式入市。」
相對高位……呢家香港楼平均衡平比只是 1.2~1.3(1係合理價),相對 97年達 2 点(比合理價高1倍),因此我認為呢家楼價只係偏高啫。
大量散戶入市……呢兩年成交大跌(跌咗一半),你少D實力都要靠邊站,散戶想入市去送死都無資格。
借盡做高槓桿……又正面信貸資料庫;又高入場門檻;又三厘壓力測驗,根本你買多層短炒長揸都唔得,加上絕大部分入場人士可班倒楼價一半出來做首期,以高槓桿入市者,又大多係高薪自住人士,咁話人借大左又從何說起?





74. 引刀一快 2015-08-23 14:43:17
To 70樓 亮槍兄

期待再次見到兄台寫文發帖,後會有期。

To 71樓 Jerry兄

香港早早就應該利用自身優勢發展多D唔同嘅項目,香港人比以前懶咗。


To 72樓 亮劍兄

你成日着墨于業主持貨能力,不如分析一下唔駛賣自住樓嘅收租佬,鎖定利潤嘅意向性仲好喇。
75. 長氣 2015-08-23 18:00:19
To:亮劍 前前前輩
您老人家的意思係一句到尾------香港樓價有排都未見頂!
真係高高高人啊!
76. 包租佬 2015-08-23 18:58:12
王弼兄唔好講出真相啦!我真係好頭痕,你古而家放盤好容易啊!放咗盤成二個月,一個客都冇.地代話啲人去晒一手,唉…
77. 亮劍 2015-08-23 19:19:21
小弟與一名朋友論楼,他的見解同我不謀而合,在取得他同意下我在畧作栅減後貼出。

我回应朋友说楼价会跌:

风物长宜放眼量,自问难知短期浪底浪顶,只知中国向上,借贷少,防守力强,长期持有房子。
人,“赌博之瘾”很大,总想低买高卖。很难啊!
人,“官瘾”很大,总想高高在上,管人,难啊!

房价的波动不是我主要的关注点。
我买房子,主要关注两点:

其一,借贷謹慎,防守力足够强。
         
其二,退休时,我有多少房子收租,每月总租金可否支持自由自在的生活?

房子能不断产生现金流,抗通脹,现在大多数人觉得价贵租贵的,在未來的社会环境下,也会价贵租贵。
以前说过,你多一个房子就像多了一个家庭成员,无条件地把薪金贡献给家长你。

其实上面所言,渉及到人生问题中的另一问题---财务自由。我个人是以买中国的枢纽城市之核心地段的房子來实现财务自由。
当然,不同的人可以有不同的方式、途徑去实现财务自由。
78. 亮劍 2015-08-23 19:43:50
分析一下唔駛賣自住樓嘅收租佬,鎖定利潤嘅意向性仲好……
呢家賣楼,然後存定期、買人仔、入股票、買外國楼?
講真低風險低回報;高風險高回報的時代,可能在幾年前隨美國QE之後已告终。
現在可以係低風險、無回報;高風險、負回報!

有錢人的資產,有機會在呢次A股崩圍、人仔贬值、環球有價證券慘遭拋售、商品價格拾级而下的情況後從新配置。

講錢失感情,就讓時間做見證吧!
79. Melt Down 2015-08-23 21:31:11

有錢人的資產,有機會在呢次A股崩圍、人仔贬值、環球有價證券慘遭拋售、商品價格拾级而下的情況後從新配置。......
劍兄,你似乎講出咗main point---就係金融風暴打到黎啦!覆巢之下無完卵!做為一個有資產既人,是否首先要盡量保存實力!
係投資嘅國度,不是你可以賺到幾多,而係你最後可以保存幾多!
80. 歷史重演 2015-08-23 22:41:21
而家大陸就好似當年由6千點跌落去咁, 2007年10月係6000點,到2008年10月係1700點,跌幅7成,而十二個月內,內地樓市亦下跌近5成,基本上係同步,而樓市跌幅大約係股市跌幅既7成,但要記著當年係弱美元而家係強美元。數浪的話,港股下一浪係17000點,由高位下跌4成,咁樓市大約都會係12個月內跌3成。
81. 珍惜香港 2015-08-24 04:08:12
珍惜香港

亮劍兄花咗咁多筆墨於此,點解唔俾下面,响資深會員專欄度出番篇文章?

話說,沙士之後,唔知點解,香港經歷金融海嘯、歐債危機、佔中、加息陰影、中港股災等等,個樓市都仲喺持續向上,唔見大跌。唔通啲人,真喺咁「亢奮」?真喺咁「迷信」樓價長升不跌?定喺贏到傻咗?癲咗?

我話,乜都唔喺,主要嘅原因,就喺剛需

王弼今次評論樓市,最大嘅問題,就喺否定剛需。真喺唔知點解,幾叻嘅評論員,到最後,都喺衰响呢個錯誤度。或者,佢地求勝心切,見到個樓市升咗十幾年,斷估應該差唔多要冧,再加上又見到一大堆,似是疑非嘅危機前景,喺時候出動一啲時間性嘅預測啦:三個月?半年?一年?總有一個中嘅!

可惜,房屋呢樣嘢,既喺民生,又喺投資

當一個人,開始用投機者嘅角度,去睇樓市,而抹煞磚頭本身嘅實用值果陣,咁佢嘅評論,就會脫離現實,俾佢响數字上估中,都只喺撞彩。樓市同股市唔同,唔喺話入就入,話沽就沽,買賣嘅程序,喺好複雜,當中亦涉及好多考慮,而主要嘅考慮,以實用居多。作為一個物業長線投資者,持貨以兩房細價樓為主嘅收租佬,經歷多年樓市盛衰,我對於剛需,更有深刻嘅體會。

究竟乜嘢喺剛需?剛需,就喺一個住嘅需求,一個唔買都要租嘅需求。呢樣嘢,同投資環境、經濟環境,冇直接嘅關係。將物業睇成股票、收藏品之類嘅可有可無之物,從而否定剛需,喺自欺欺人。

總之,要住,就喺咁簡單

所以,樓市嘅剛需,喺同市場心理無關,有關嘅,就唔喺剛需。例如兩個四人家庭,兩對父母,兩對子女,果兩對子女結婚,組織兩個新嘅家庭,就會衍生兩個新嘅剛需。外地或內地人來港讀書、工作,亦會衍生新嘅剛需。呢啲需求,喺與人口結構同增長有關,無論個樓市喺點,都唔會消失。

當一個剛需階層,因政策或樓價關係,買唔到樓,呢個剛需階層,就會成為租嘅階層,從而形成投資需求。即喺話,剛需,喺走唔甩,除非發生重大事故,影響到人口嘅結構。所以,無論好友定喺淡友,誇大或者否定剛需,都喺唔客觀。要了解樓市,就必須承認剛需,及了解剛需响人口結構同社會各階層嘅分佈同累積情況。

亮劍兄嘅論點,亦喺以剛需為基礎,我大致認同。不過,買迎海俾三歲兒子,就已經脫離咗剛需嘅範圍啦!唔好以為我喺一名好友,我唔算好友,亦唔算淡友,我對未來嘅樓價,從來都喺不予置評。

不過,基於可見嘅未來,樓市供應嘅增長,喺唔會追得切剛需嘅增長,我認為香港嘅樓市,非常堅固。

「樓市」堅固,都唔代表「樓價」唔會跌,只喺要「冧」嘅話,就難啲啦!
82. 引刀一快 2015-08-24 07:03:25
To  亮劍兄

71樓 :“2 最低工資實施咗数年,..............................................總收入兩萬幾係咪好正路?如果佢哋仲未排倒隊租置政府津貼房屋,咁他們可付出租金的極限,就是每月10K。 

不同意,除非冇仔女、兼唔駛供養父母。

77樓 :”风物长宜放眼量,自问难知短期浪底浪顶,只知中国向上,借贷少,防守力强,长期持有房子。
人,“赌博之瘾”很大,总想低买高卖。很难啊!
人,“官瘾”很大,总想高高在上,管人,难啊!

房价的波动不是我主要的关注点。
我买房子,主要关注两点:

其一,借贷謹慎,防守力足够强。
         
其二,退休时,我有多少房子收租,每月总租金可否支持自由自在的生活?

房子能不断产生现金流,抗通脹,现在大多数人觉得价贵租贵的,在未來的社会环境下,也会价贵租贵。
以前说过,你多一个房子就像多了一个家庭成员,无条件地把薪金贡献给家长你。“

只要係依傢賣樓嘅,鮮有唔係賺一大筆,未來中國一定低走一段時間,最保守兼最樂觀估計5年以上,若說多間屋就像多個家庭成員,咁當然越多越好,唔做買賣係消極處理勝利成果。
收租佬賣樓防守力比賣自住樓嘅人更强,如果依傢細價樓到咗咁嘅地步仲買佢大漲不回,有點脫離現實。
我近兩年一直講緊經濟唔好,依傢唔止浮面,浪頭已經埋身,細價樓的確升到令人開始迷信,當時我提及經濟問題冇人睬我,因爲香港在溫室中,未有咁快感受到大陸嘅冷鋒,我俾多個預告,今次冷鋒可能伴隨沙塵暴,遮天蓋日,約好嘅黎明不來,有排凍。

78樓 :“講真低風險低回報;高風險高回報的時代,可能在幾年前隨美國QE之後已告终。
現在可以係低風險、無回報;高風險、負回報!”

低風險,無回報係短暫嘅,手上有資金,將來有機會攞到一手好牌。
83. 引刀一快 2015-08-24 07:21:58
To 81樓 珍惜香港兄

王弼講嘅正係現實,如果大家相信未來樓價繼續漲十年,“剛需”大十倍都唔止。

住係剛需,賺錢係剛需中嘅剛需。
84. Melt Down 2015-08-24 08:15:02
呢個時候講"剛需" 似乎有點時間唔啱,有啲似股市里面財經演員在金融風暴剛剛開始時同散戶講所謂溉--價值投資.
85. 路過 2015-08-24 08:24:53
To:81/F
珍兄,一個壞鐘每日都一定有兩次係正確嘅,的評論員只要一直講樓市會向下調就終有一日會講中 ^_^
86. 亮劍 2015-08-24 08:45:31
我亮劍已經在年幾兩年前講到,你上車客要入市,請準備最少4成首期;每月供款要低過家庭收入4成;預留最少12個月供楼资金落ML戶口;有即買即蝕兩成的心理準備!!
投資者因為有SSD鎖盤關係,不能買亦不能賣。
世界那有投資工具會長升不跌?我不是好友或淡友,只是小弟認為在私楼落成量未達每年2萬伙,空置率平均上到5~6%前,楼市要大插有難度。
87. 引刀一快 2015-08-24 09:02:26
都唔係講緊上唔上車嘅問題,係該賣則賣嘅問題呀。
88. 收買佬 2015-08-24 10:48:11
而家講"低息"和"剛需",就似09-10年班末日財演講崩盤,恐怕不合時宜,亦捉錯用神。
89. 珍惜香港 2015-08-24 12:02:56
珍惜香港

引刀兄,賺錢當然緊要,不過,住,始終喺先決。所以,Melt Down 話我講價值投資,其實喺捉錯用神。我講嘅剛需,喺好實在,喺「用」嘅需求,同投資、賺錢,喺兩回事。

所謂,萬物歸於實體,阿媽為女人之道,永遠唔會不合時宜。可惜,樓價長升之下,令到好多人「渴望」個樓市跌,甚至喺大跌。呢種「渴望」,已經搞到佢地連最基礎嘅理念都可以拋棄,即喺話,只要喺樓市大跌嘅訊息,就算你話阿媽喺男人,佢地都會信。

咁,啲評論員喺咁唱,又可唔可以唱跌個市?

我就話,無論你唱乜,唱升又好,唱跌又好,响剛需之下,你越唱得狠,個市就越升

想樓市降溫嘅話,就乜都唔好唱,將羊群嘅焦點,移離開個樓市。
90. Schumpeter 2015-08-24 12:05:51
珍惜香港一直都get唔到死loop爛loop乜Q剛需論資源論,完全係冇數字support既癈話,正如刀兄所講,香港人買樓只係因為以為會升,香港既所為剛需同大陸人買芧台根本冇分別,一個9成依賴大陸供需既經濟,長期重要靠大陸投資移民新樓先去到貨,本土香港人冇錢就回家啃老,唔係邊有咁多人反蝗?到經濟再差,就好多人返公屋住,信剛衰,就當衰。
91. 叮叮 2015-08-24 12:32:31


      一句" 剛需 "就掩飾一切,  剛需都要有錢;有傻勁至得.  

      1997年突然冇咗剛需 ?

      2008年又突然冇咗剛需 ?   

      由此就知道,  什麼才是主宰.






92. 叮叮 2015-08-24 12:39:54


      冇錢,  冇飯食,  妻啼子饑,  乜野剛需,  都擺埋一邊.

      敗像已成,  走難要緊.


93. 叮叮 2015-08-24 12:47:56


      陶三姑的舊片,  好快從新上映.


94. 別人貪婪你恐懼,別人恐懼你貪婪 2015-08-24 13:22:20
如果無政府對樓市嘅不斷辣招,而家嘅樓價應該最少再高多50%,可以咁講,依家嘅樓價係處於非常合理水平,千祈唔好比啲一世都買唔起私樓樓嘅大多數港人誤導,要知道,無論樓價係乜嘢水平,呢班粉腸都會話樓價好L貴,佢哋一世都買唔起嘅。

大家又睇睇按揭比率,依家買樓嘅最少都有四或五成首期,真係史無前例咁健康,非常咁穩健,但係最近就有唔少知名樓評家不斷咁話樓價會崩盤,叫大家千祈唔好買。

當大家靜落嚟細心想想,呢啲現象似唔似前排的評論家講『股票大時代』件事,真係信者失救。
95. abcde 2015-08-24 13:29:18
89/F 珍港大哥

睇左好多好友淡友既 point.. 各有道理.. 亦各有歪理... 睇到小弟頭都暈..

雖然話人人都要住, 但個所謂剛需其實好有彈性.. 好似小弟咁.. 早10年8年前o岩o岩畢業出黎, 都好剛需咁租左個單位黎住... 到而家雖然人工加左唔少, 但反而而家我同我女友同我剛結婚o既家姐, 兩 pair 人 share 一個單位....身邊都多左朋友結婚後都要同老豆老母同住..

小弟未夠料, 唔係好識去分析樓市去向... 但只係諗.. 近10年8年, d 樓係咁升..單位又越起越細.., "細價樓" 同 "細單位" 都已經重新定義..... 如果一路咁升, 單位又越間越細.. extreme case 咁睇.. 如果升到一個位, 100 呎湯房都 $20000 一個月.. 人工又冇乜升.. 咁會點呢.. 我諗好多人寧可去訓街啦...

但.. 暫時冇力升到咁高.. 又唔代表要跌喎... 開始唔知自己講乜... 要組織下.. 有機會再寫..


第一次出 post, 各位大哥大姐請指教
96. 讀者 2015-08-24 13:40:17
To:Admin

有無通知王弼係佢專欄用鏡子程式 ?如果無,都算係好唔尊重王弼。
97. Melt Down 2015-08-24 13:42:29
To 珍惜香港
請不要誤解我既意思,說白啲: 你而家係呢個市況--今日金融市場的表現大家都見到既啦!你同人講"剛需", 時間唔啱,你古有冇人信啊?
98. 收買佬 2015-08-24 16:20:34
每一次股災或衰退時,之前的當紅股當紅資產都會不可避免地跌價。其實升升跌跌好平常,只要你認同cash都係資產一種,唔會成日硬好搞到"爆倉",咁就能夠做到收買佬,買到平靚正貨;真正的可以長線贏錢。

BTW, 好多人成日講"剛需",其實"剛需"會隨市況而消失(或復活),不會鐵板一塊永遠長存。以家樓價指數高企,只係時晨未到0者(就似97-98年時,樓起初跌得比股慢一樣)。

(Just my 2 cents)

99. 引刀一快 2015-08-24 16:51:37
珍惜香港兄

住的確係剛需
賺錢係剛需中嘅剛需
至于唔想蝕錢,就係剛需剛需剛剛需!

我好相信,97果次嘅負資産,如果當年俾佢地一次後悔嘅機會,條件係買家一個人瞓兩年街,除咗大把錢嘅炒家外,我信過半數嘅人漯飯應!
100. 叮叮 2015-08-24 18:41:04


      有網友話 : 發財立品.  

      所以唔好叫冇樓嘅人做 "粉腸",  需知 "粉腸 "是社會嘅大多數,  根據民主理念,  少數服從多數,  我地要接受佢地嘅 :  指導,  指教同指點.

      利申 : 我唔係 "粉腸 ".


101. 叮叮 2015-08-24 18:47:42


      如果冇政府對樓市嘅錯判,  現在嘅樓價最少低50%.


102. Melt Down 2015-08-24 19:20:33
97 之後到03沙士期間, 我九龍新界大多數地區都去睇樓。 喲業主同我講, 先生, 你開個價啦, 可以慢慢商量。 個時既指標價係屋苑最低成交價。 嗰時既--負之慘人仕只求脫身, 邊得閑同你講-----同需!
103. Melt Down 2015-08-24 19:23:40
97 之後到03沙士期間, 我九龍新界大多數地區都去睇樓。 喲業主同我講, 先生, 你開個價啦, 可以慢慢商量。 個時既指標價係屋苑最低成交價。 嗰時既--負之慘人仕只求脫身, 邊得閑同你講-----剛需!
104. Melt Down 2015-08-24 19:56:46
所以話"剛需"只不過係一個marketing 既技倆。 加上各既得利益者日以繼夜,夜以繼日地洗腦式宣傳, 已經不知不覺地植入了年青人既思維。 
而系呢個時候, 那些已經有富厚利潤既所謂投資者--就慢慢岀貨, 大戶出貨,越岀越高!
105. Melt Down 2015-08-24 20:34:44
重有,如果現時既"剛需"真係咁強勁。 咁借問聲今年嗰區區幾仟個居屋點解要賣咁Q耐? 呢個根本係隨時可以變得無影無蹤嘅--投資"剛衰"!
106. 價值投資法 2015-08-25 09:24:06
To:101/F 

叮小姐,如果你有留意最近收舊樓嘅價錢,應該知道收唐樓係差唔多要$13000呎,加埋起樓嘅成本,你自己問問自己喇,新樓要賣乜嘢架錢先收得回成本。

依家啲二手樓賣萬零蚊呎,簡直係超晒值,所以要貴多最少50%至100%先反映得出佢哋真正嘅市值。

正如股神話齋『別人恐懼你貪婪,別人貪婪你恐懼』,依家仲唔買等幾時,叮小姐,人生無幾多個十年架咋。

107. 叮叮 2015-08-25 09:57:04


      廢話.........!

      你思想祇有" 賺錢 " 嘅單邊思維,  事實上係有蝕本生意架.  13000蚊買番來,  有機會10000蚊出到貨.  

      現在舖租下調緊,  你向人講,  以前個舖租50萬架,  而家30萬,  好抵呀,  未做都賺咗20萬喇,  睇下有冇人信 ?


108. 細價樓必爆 2015-08-25 09:57:37
To 101/F,用13000呎收果D唐樓有幾多個單位?到新樓落成又可以賣幾多個單位?唔好誤導!on QQ
109. 細價樓必爆 2015-08-25 09:59:14
To 101/F,用13000呎收果D唐樓有幾多個單位?到新樓落成又可以賣幾多個單位?唔好誤導!on QQ
110. 細價樓必爆 2015-08-25 10:16:11
我覺得106樓人兄講嘅嘢好似地代,唔好比我估中呀!!!
111. 叮叮 2015-08-25 10:40:59


      我係應該寫佢祇有 " 必賺  "嘅單邊思維.

      如果賣出價一定高過購入價,  呢個世界快樂過伊甸園.


112. 106 人兄 2015-08-25 10:49:13
TO:107/F

叮小姐,好心你唔好講啲咁唔成熟,好似細路仔玩泥沙水平嘅說話啦,係囉喎,啲發展商會萬三蚊呎收的舊樓返黎,又花7000幾蚊呎起,然後又一萬蚊呎賣返出去!我估計的發展商唔會咁人頭猪腦囉.

真係唔知點形容你嘅EQ ,  #........#


P。S。我不是地代,正相返,我算係淡友,最希望樓市跌,希望大家都安居樂業。
113. 叮叮 2015-08-25 10:57:41


      To : 110

     一點不奇,  睇佢嘅論述,  好像未經歷過,  計價,  計成本嘅實戰體驗,  幼稚園.


114. Schumpeter 2015-08-25 11:13:35
哈哈!股市一跌,連大好友珍惜香港都冇哂聲,可能要諗點樣唱好出貨。
中國3萬6千億外匯之中,其只有8千億真係liquid,之後就要沽美債,到時債息又要升,全球大崩盤!
唔好以為中國有2萬億美債,其實重至少5-6千億係借比南美非洲俄羅斯既錢,根本就冇可能收得返。
正如王弼所講,外匯儲備其實係人民既錢,政府既liability, 而家已經要用退休金入市,可能係出年7-8月中國就要人民學泡菜國當年咁叫人為國捐金!
到時黃金一定急升,樓市大跌,98年翻版,不過係呢次中國出事,冇人夠錢去救,IMF既錢亦只係杯水車薪。

115. 膠論 2015-08-25 11:57:26

TO: 106 人兄

 

難道你唔知唐樓層數係少過新樓好多?
假設用$13000 一尺收購 40 個唐樓單位,可以起到100個單位以上,起多好多層。新樓尺價可以依然係 $13000, 但已經有得賺啦

116. 珍惜香港 2015-08-25 12:39:20
珍惜香港

見到 Schumpeter 話我,成日 LOOP 埋哂啲乜嘢剛需,乜嘢資源論,又冇數字 SUPPORT 喎。唉!你咁唔鍾意,咪唔好 BUY 囉!我又唔喺迫你 BUY,不過就唔好同我講乜嘢數字啦,你 90/F 果段嘢,又有乜嘢數字嘅 SUPPORT?

你想要數字?呢個網站,就只有 PP,先至可以俾到一大堆數字你。但我好肯定,你一樣唔會 BUY PP,點解?因為佢喺俾唔到你「想要」嘅數字。或者換句話講,要令你滿意,好簡單,只要我話,樓價好快就會大插,咁就算我求其老作啲乜嘢理由,你都會 BUY。

坦白講,如果唔喺見亮劍兄响度隻抽,我都費事咁好心,同一班咁渴望樓價跌嘅人週旋,仲要講埋哂啲,只有响現實世界度,而唔喺 CYBERWORLD 裡面可以見到嘅事實。

就好似叮噹,SORRY,應該喺叮叮,問點解 97 年突然冇咗剛需?又問點解 08 年又突然冇咗剛需?問得出呢兩條問題嘅,唔怕得罪講句,根本就唔了解樓市。記得响年半前,我寫過一篇褒曾貶梁嘅回應文章,內容已經包含咗呢兩條問題嘅答案。97 前高峰期,樓市喺响供過於求之下升;而 08 年,就正喺供求之間嘅轉捩點,所以點解金融海嘯降臨,都鋤唔冧個市。原來由當時開始,直至今日,樓市已經由真正嘅供不應求帶動之下上升啦!

唔信?不如我問下大家,當年,一張臨約就可以攞嚟炒,N 間銀行做七至九成按揭,咁依家呢?你試下仲得唔得?今時,同往日,已經喺兩個完全唔同嘅世界。任何一個評論員,攞 97 出嚟硬套依家樓市嘅話,佢嘅言論,喺完全冇參考價值。但話說,亮槍反而笑亮劍兄嘅邏輯思維,重停留番响以前喎!又好難怪嘅,亮槍已經移咗民,要知香港啲嘢,都只能夠去睇華爾街日報咋!咦?阿叮叮話,敗像已成,走難要緊噃!咁?不如就跟埋亮槍去移民囉,好行夾唔送!

尋日,港股大插千多點,Melt Down 叫我睇睇佢,Schumpeter 今朝又估我唱好出貨。你地果然喺新仔,熟悉我嘅網友,都知道我從來唔沾手股票,睇過我過以前啲長嘢嘅,亦大概估到我喺點樣投資。呢幾年,金融危機處處,股市大起大跌,不過我手持嘅資產,就完全唔受影響,咁呢排呢?咪一樣!坦白講,睇住人地啲嘢,上上落落咁刺激,我就寧願做一個悶蛋。當然,無論你做乜,甚至乜都唔做,都有風險,不過,响條風險隊度,我喺包尾,咁你呢?

唔好成日睇死中、美、歐、日嘅經濟體,以為佢地好唔掂,或者遲早爆之類。股市呢味嘢,响我眼中,只喺全球各經濟體搵人埋單嘅渠道。我早前已經忠告過大家,有你地埋單,你死佢都未死。記得七月頭,中港股齊齊冧,最後我話,拭目以待。我今次唔想再寫咁長啦!總之,今時今日,邊間零售銀行夠膽死,將客啲磚頭加按,融資俾佢地炒股,仲做埋槓桿,唔使壓測嘅話,呢間銀行嘅總裁,就會即刻俾金管局召去嘆咖啡啦!咦?咁即喺點?自己諗啦!

各位咁渴望樓價跌嘅朋友,响再鋤我之前,請睇番 81/F 最後一段,我喺話,剛需令「樓市」堅固,但唔代表「樓價」唔會跌。嗱嗱嗱!我冇話「樓價」唔會跌噃,「價」,始終喺由「人」定出嚟嘛!

咁依家,各位喺咪又開心番啲?

我話過,响剛需主導之下,樓市,已經成為香港經濟實體,最後防線嘅一個指標。即喺話,要睇嘅,喺香港嘅經濟實體。不過,唔好同我講埋啲美國加息、人仔跌、內地經濟放緩、零售業下調啲咁嘢,香港人,冇你想像中咁弱雞,佢地好識得變通嘅!況且,香港嘅經濟,喺一把雙刃刀。好多人,基於自己嘅取向同立場,都只會睇到單刃。關於雙刃刀呢個 TOPIC,對你地嚟講,恐怕太深,唔詳述啦,劃條市場界線咪算囉!

仲有,請 Schumpeter 唔好失驚無神就 CALL 我出嚟,我呢份人,唔鍾意糾纏;冇 MOOD 嘅話,一兩個月都唔會蒲頭。雖然已經喺半退休,但我都幾忙,幾乎每日都外出,去了解各行各業。我啲料同分析,喺嚟自 FACE TO FACE,REAL WORLD 嘅體驗,唔喺嚟自個 MONITOR 嘅!
117. 叮叮 2015-08-25 12:53:47
  

      我都話佢冇實戰經驗喇.


118. Agree 2015-08-25 13:08:31

同意珍惜香港兄的論點。

 

樓市槓桿被限制, 處於Low Level

 

不會像97年一樣爆跌。

 

但有非常大的機會會回調。

 

回調與暴跌是不一樣的概念。

 

另外, 我認為, 大家應該跟引刀兄學習。

 

討論不帶人身攻擊,這樣才健康哦~~

119. 亮槍 2015-08-25 13:48:38
本人雖然已移民, 但係都長住香港。 唔使特登去睇華爾街日報。同時,我己經講咗唔再發表回應,唔好無啦啦Call我出來!唔該晒!
120. 亮劍 2015-08-25 13:58:45
在4楼呢段嘢,我係寫於今年年初的:

……我之前亦講過幾次,今年楼市係先升後回格局,此因细碼楼畢竟喺年零升值咗 5 成以上,透支咗年幾兩年的升幅,加上细碼楼已經或就來过晒 400 萬可借盡9成底線,因此會喺 6~7 月升到高位後回落,但因為呢個浪的升幅被人為壓抑,因此回落幅度 4~6 %頂到盡………………

長和系喺数年前,入咗幾塊「贵地」,本來諗住起「高價楼」賣畀大陸客,但点知政府出BSD加SSD2,倒吊佢荷包後,咁李氏家族之後就只入過一幅奀豬地。

在那一刻開始,香港整個地產市場版塊,就重新執位,政府新批土地,除了其餘三大捧場外,仲加入左一批弍叁線發展商。

三大之中以新地最勇,不少大型土地招標,都見佢落標,最後仲投倒不少麵粉。

長和系變相棄權,新地喺呢個浪入埋咁多地,應該可主導之後四五年一手供應。

基於弍叁線發展商土地庫只有一仟幾百伙,善價而沽好正路。

那麼單單睇恒基、新世界、會德豐同新地點開楼花,應掌握大市之走向。

而其中以新地点睇後市最為關鍵。

如果郭家兄弟將旗下物業,以長年期楼花開售,要是價錢貼市,但又不能清倒8成貨既話,咁後市压力唔细。

否則係高慢牛格局,即 CCL 在 130~145 徘徊上落。

收租佬收租當收息;自住客平息繼續供楼;租客唔怕畀業主以雙位数咁加租!

皆大歡喜!!!


121. 106 人兄 2015-08-25 14:27:29
To:  115/F

謬論兄,你嘅論點指出新樓比舊樓有更多單位,所以可以平過收樓呎價,從表面睇好似好有point,但好可惜!係實際現實係唔會發生嘅,我舉一個例子,就好似上過月大角咀橡樹街嘅萬三蚊呎舊樓收購,我可以買個豬頭嚟賭你個人頭,就算發展商重建後得到多三四倍單位,呎價都絕對唔會低過兩萬蚊呎,我點解咁肯定,因為四個字『人性本貪』。

點解我會用個豬頭嚟同你賭,因為只有豬頭嘜先會出謬論,所以只能用個豬頭嚟同你賭。
122. 剛衰 2015-08-25 22:52:16
唉! 睇來 Melt Down 兄既"剛需"變 "剛衰" 可能刺中某些人的死穴!
看佢年紀都唔細啦! 唔夠人講就發老脾!
123. 肥婆四 2015-08-25 22:53:55
珍兄情理兼備,迎寒風傲挻!亮兄夠恙,劍戲淡水耀香江。

124. 引刀一快 2015-08-25 23:42:10
To 106樓 兄台

人家幾錢收樓係佢嘅事,人家幾錢賣亦係佢嘅事,若果到時有人買,即係收樓價合理。

唔通,佢五萬蚊一呎收舊樓,我就一定要五萬一呎同佢買咩?冇咁嘅道理!

97年嘅貨脫手嘅時候,人地就用97價接咩?

125. 金融核爆 2015-08-26 06:54:38
當全球金融核爆既時候,我都會由"剛需"變"剛衰"啦!唔通真係要做清兵!清兵只得一個勇字。
126. 106/F 人兄 2015-08-26 08:37:31
TO:124/F

刀兄,我一向係從人類嘅本性呢個角度,外加精細嘅統計學嚟預測樓價嘅可能變化,明白人心了解人性就一定戰無不勝,而事實上,我用心理學方面嘅研究應用係樓市係賺咗好多人夢想唔到嘅錢。

你唔好好似樓上嘅叮女士咁樣先得架。
127. 引刀一快 2015-08-26 11:39:23
To 126樓  106F仁兄

我唔敢話我賺過咩錢,但係我講嘅係道理。地産商買入地皮、收唐樓幾多錢有佢自己打算,如果到時定價与市價有出入,邊個會考慮佢成本貴過人?
如果話佢地嘅預算估量一定準確,係未來樓市指標,呢個係本末倒置嘅推測。


129. 湯振傑撐父睇淡細價樓 2015-09-01 08:16:26
湯振傑撐父睇淡細價樓文章日期:2015年9月1日
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【明報專訊】紀惠集團行政總裁湯文亮今年發表「細價樓爆煲論」引起關注,其子湯振傑出席代理活動時表示,認同父親看法,並指早前細價樓出現恐慌性入市,不少心急上車人士以較冒險情况下置業,對細價樓觀感與父親一致,並同時看淡核心區一線舖。不過他稱大額投資者早已消化加息消息,形容「老手已經埋好沙包」,而公司看好甲、乙級寫字樓及民生舖,集團仍會尋找合適投資機會,包括領展(0823)放售的商場。

此外,紀惠執行董事湯振玲稱,早前購入大潭紅山半島4伙已全數租出,月租5.2萬至6萬水平,回報約3厘,未來2周將參觀該盤洋房,認為價錢吸引或考慮購入。

130. 大B 2015-09-02 16:43:17
申利:有樓自住及收租,有股票,跌左大概10%
去年賣走兩層細樓,買入一個三房單位。年頭一次過收了兩年的租金,買入股票。依加係租養股。好懷疑可否靠股退休。