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弼尖言論
創業敗家?
 
王弼
專業投資者
香港奧國經濟學院院長
易方資本首席經濟師
2017年4月12日

  個人投資房地產,長揸短炒,貧富各安天命,王弼作為香港自由市場的中堅分子,甚至被人冠以「極右」標籤,當然不反對投機致富。但目前香港和內地全民族瘋狂搶樓,甚至以「買樓興家創業敗家」來奚落創業人士,我希望這只是人們對現實無奈的表現而已。

  在各大央行瘋狂印鈔的情況下,人民為保障儲蓄的購買力,買樓避險,就好像沉船跳上救生艇,無可厚非。但救生艇只可坐一時,目前詭異的情況,是全民簇擁上這艘救生艇,上到船的,沾沾自喜;看見有一些不安於救生艇的人,賣房創業,興建大貨船遠征大西洋尋找新大陸但途中翻船,便說這些人敗家。但只待在救生艇上,其實和等死又有何分別?

  必須明白,目前樓價上升,已經並非由收入增長帶動,而是因儲蓄缺乏出路下,一窩蜂擁入樓市帶動。但未來的繁榮,建基於目前的投資。被視為香港黃金年代的七、八、九十年代,當時港人並不熱衷於地產投資,他們把儲蓄投資於工業、旅遊、電影、金融、貿易,是一個創意澎拜的年代,而香港的創意開始見頂,正是樓市最瘋狂的90年代末,因為那時許多人覺得做甚麼都不及炒樓好,結果很多企業開始不務正業,在金融風暴後破產沒頂,對香港更深的傷害,是這個創意之都(其一體現,是我們曾傲視全球的電影業)的一沉不起。順帶一提,日本創意見頂,亦巧遇瘋狂地產泡沫。

  不幸的是,樓市炒風已經遍布全國,即連內地作為新興經濟,都出現了儲蓄沒出路的怪現象,更有創業敗家之說。一個高速增長、創新工業被傳媒形容為超英趕美的超級經濟體,現實是許多國民以行動告訴大家,做生意的前景竟然不比買樓好。也許,是時候要擁抱逆向思維。

 
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1. 打工仔 Andy 2017-04-11 23:04:00
沙發先 !
2. 二少 2017-04-11 23:12:14
好難想像筆者係創意上有甚麽貢獻?
3. 網中人 2017-04-11 23:38:45
依依!! 二次創作有貢獻喎。
4. 小記 2017-04-11 23:40:42
Good derivative work
5. 引刀一快 2017-04-12 00:08:59
「買樓興家創業敗家」

其實係大陸人用嚟揶揄全民炒房,房價虛高嘅不良現像。喺大陸,淡友唔會俾人話想人死,唔會俾圍攻,呢點似乎比香港先進喎。

香港嘅創意早就俾大陸追過,去年四月,亞視熄機,就好形象好具體咁標誌著香港對大陸影響力嘅沒落,香港電視媒體進入一台不大而非一台獨大,過去一直向大陸同胞灌輸“香港印象”嘅三大媒體全面崩潰。


6. 林一鳴 2017-04-12 02:11:30

關於香港樓市的十個問題

1. 在最近的三個月(從政府去年十一月推出新辣招到現在),誰人在香港買樓,誰人在高價追貨?
從近期住宅成交數據顯示,只有約2%買家為非本港居民;在其他本港居民買賣個案,約95%買家屬於首次置業人士,本身已經有樓的人只佔5%。所以最近幾個月追價入市的人,很多都是過去幾年都堅持不買樓,或是幾年前賣樓等跌,但現在終於忍不住手,入市買樓的人;有些就是父母給錢孩子買樓。

2. 最近香港樓價,是否被國內人炒貴哂?
應該不是。比較有錢的國內人,近年已經轉戰世界各地,例如美國、英國、日本、澳州、馬來西亞等地買樓;對於香港樓價,特別在加上30%印花稅之後,今天很多國內人都覺得好貴,覺得唔抵買。參考近期成交數據,非本港的外來買家個案,只佔整體住宅買賣交易2%左右。

3. 2017年新樓供應如何?
根據政府預測,2017年全年私宅落成量有1.9萬伙,但我看參考屋宇處2016年12月的報告,看到「首次提交圖則」的數據,在2016年獲准動工建築(施工同意書)首次提交圖則的單位只有14270個,2015年是14497,2014年是11919,2013年是9092伙。過去四年交圖都只有九千到萬四,今年落成量應該沒可能有1.9萬伙吧?我估最多只有1.5萬。

4. 未來幾年新樓供應如何?
新樓施工量在2016年開始踏入高峰(2014年是1.8萬個單位,2015年是1.5萬,2016年是2.6萬),加上政府今年度賣地表有28幅住宅用地,可供興建約1.9萬個單位,以及鐵路物業發展、市區重建局、私人重建和發展項目,加起來等於3.2萬個單位。所以供應會在2018年後上升,高峰期在2019至2021年;估計到時的供應量,應該每年達到2.5萬至3萬伙。

5. 鴨脷洲地皮創下168億元天價,成為全港歷來最貴官地,將來地價連發展成本估計會超過230億元,每呎成本高達3萬元。這會進一步推高樓價嗎?
買下地皮的龍光地產(3380)及合景泰富地產(1813),市值分別只有184億元和157億元,夠膽買一塊地皮等於自己全公司的市值,明顯地勇猛非常。國內發展商投地的時候,不一定以盈利先行,可能有其他考慮;他們如何肯定在這項目賺錢,到底條數如何計算,我真係點計都計唔明。不過我知道四年後的麵包,不會因為他們今天將麵粉買貴了,將來麵包價格就會上升的。

6. 未來美國息口走勢如何?
美國應該開始踏入加息週期,估計2017年加兩次,2018至2019年,平均每年加兩到三次;即是三年之內,可能會加息六到八次。美國要加息的原因,是因為需要更多的錢流入美國國債,唔係就會好大鑊。

7. 美國加息,香港會跟隨嗎?
美國之前的加息,香港Prime已經兩次沒有跟隨。由於Hibor已經上升(目前Hibor較一年前約升了半厘),所以下一次美國加息的時候,香港Prime跟隨加息的機會很大。

8. 環球在未來幾年,仍然會資金氾濫嗎?
應該不會。目前美國國債總額約20萬億美元,超過三分之一的持倉將於2019年底前到期;再加上美國最大債主的中國和日本,已經開始減持美國國債(中國政府 2016 年全年減持美國總額達 1880 億美元,是有紀錄以來最大的年度減幅;在去年十月而躍升為美國最大債主的日本,2016年亦減持 316 億美元的美國國債)。美國在這樣的情況,貨幣政策將會在無可奈何之