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弼尖言論
新辣招有助減少「低收入富翁」
 
王弼
專業投資者
香港奧國經濟學院院長
2016年11月8日

  明天美國總統大選,不過對於許多地產資訊網的網友,根本不當是一回事,特朗普當選又怎樣?深圳河以rental yield的圖片搜尋結果外的事,為什麼要懂呢?這些朋友,數目可能多過投行副總裁,他們自娛的活動,可能是上銀行估價網頁,按下自己物業的地址,逐一輸入,幾個蚊型單位,銀行估價五千萬,yeah!這一個「毛文」(moment),應是他們最high的時刻。但high完回歸現實,這「五千萬」所製造的收租現金流,七除八扣,好彩的每年可能有一百萬元,假設一家五口,細路想讀國際學校的話,其實這大頭鬼也充得頗辛苦。這一百萬現金流,我也無謂計當中牽涉的按揭供款和利息支出。五千萬的資產,假設已供甩,這個假設,就當是我豪給這些朋友吧。以現在香港的物價,半億淨資產,年淨回報一百萬,嘩,我開始想像得到,話說當年朱元璋懲罰一位功臣,敕令他必須拿著金飯碗乞食,日子是如何的過。

  所以對於這些人,周五政府加辣,重要性一定大過美國大選。真的,深圳河以外發生的事,他們不會關心,也不懂關心,反正到銀行物業估價網頁自娛,是他們找尋自我價值的重要途徑,是這些「低收入富翁」能負擔的廉價娛樂。最近的辣招,批評的人很多,但我倒找到一樣好處,就是抽了樓價30%的稅,應該可以遏止一群想買樓收租的人再入市。不要再製造一大堆「低收入富翁」吧?租金帳面回報3%,買一層樓,10年的租金貢獻庫房,不是還有人會做這樣的傻事吧?噢!我忘記了,韓國電影「屍殺列車」有許多喪屍,人類又怎能明白喪屍的思維呢?喪屍嗅到血腥味就衝向獵物,上述的朋友一聽見rental yield,也是如此呢!

  至於新辣招會否令樓價持續上升,要時間觀察,不過肯定會發生的,是二手樓更難沽出套現。有人會說,沽不出有什麼問題?我們可以加按套現吧!加按套現幹嗎?套現投資在房地產以外的資產?以他們的往績,有這樣的option嗎?套現,不外乎是繼續買樓,繼續當低收入富翁,又或利用這老本來消費、或供子女出國讀書等等。加按消費,不是吃老本是什麼?這也是許多美國人在上次樓市次按危機前的行為。

  不過,這樣的持續加按,可以維持多久呢?王弼說過,觀點也從未變過,唯有鄰近地區出現貨幣危機,香港的樓市也會玩完。昨日消息報道,中國的外匯儲備單月又跌近500億美元,剩下31200億美元的儲備。IMF曾指出,以中國經濟體系之大,最少需要27000億美元的儲備。我很希望,國家快點補充外匯儲備,如果能夠回升2-3000億美元,就謝天謝地了。

 
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1. 貨幣危機 2016-11-08 15:53:18
單月又跌近500億美元, so terrible. 
2. 引刀一快 2016-11-08 15:53:53
沙發
3. 樂視爆煲 2016-11-08 15:56:44

傳樂視欠債高達500億人幣 拖供應商過百億數


目前樂視三間主要公司,內地上市的樂視網、LeEco以及樂視超級汽車,傳欠債達500億以上,當中拖欠供應商便多達100億元,主要是因為樂Pro3手機推遲發貨,被指資金鏈出現斷裂疑雲。而樂視汽車燒錢亦已超過100億元。

值得留意的是,樂視在176億貸款當中,有部分是來自董事長賈躍亭的無償私人貸款予樂視,賈躍亭自2011年起已多次減持樂視股份,但他並非個人套現資金,而是將套現所得再借款給樂視作融資,以個人資金貸款給公司,而不讓公司發債,分析指是因為樂視貸款額度已用盡,因此大股東要自掏腰包去融資給公司。

4. 山東電廠爆炸 2016-11-08 16:01:22

山東電廠爆炸 釀2死9傷


山東淄博周村一所燃煤熱力電廠,今早9時43分許發生嚴重事故。廠內的脫硫脫硝裝置氨水罐發生爆炸,造成2人死亡,9人受傷。公安、安監、衞生、消防等部門已啟動緊急應變計劃,在場救援。目前,事故原因正在調查中。

5. 引刀一快 2016-11-08 16:02:01
這一個「毛文」(moment),應是他們最high的時刻。

是的,所以咁多人圍攻淡友。
6. botello 2016-11-08 16:06:06
多謝弼兄提出不一樣的見解,要知道我們只係小投資者
先要做好保本(不是持現金)
再向弼兄請教怎樣向前走一步


7. 引刀一快 2016-11-08 16:15:34
過咗條深圳河,咪另一個癲嘅樓市囉,知道埋呢樣仲唔夠?
8. 向飯民說不 2016-11-08 17:05:11
不要迷信甚么外汇储备,中央正做紧去美元化,美金减少很政常。
9. 無奈 2016-11-08 17:07:07
弼兄又一嘩眾之作,哈哈。
弼兄又何嘗不是常在網上按下那個幾個數字而自娯一番,大家彼此彼此啫。

量寬之下,美股一路走高到19000之上,樓價只跟隨而已。

其實人還站在原地,只是其他人後退了。
10. 路人L 2016-11-08 17:12:28
不要買樓了,就讓「低收入富翁」去買什麼金融產品吧,利息高,升值快。
11. LARRY 2016-11-08 17:40:36

这是股票投资者看不上(看不起)物业投资者的又一篇表率文章。

李嘉诚先生说过:“商者无域”。做什么领域的生意,获得多高多低的回报,其实是各有所长,亦各有所短,实在是不必要在意的。

12. 肥婆四 2016-11-08 17:53:53
外滙儲備上上落落真是正常不過,今日報紙都有講啦,上月小咗500億其中有2、300億係由於啲外儲唔係全部係美元的,大概有1萬幾仟億係非美元,咁最近美元升值,因此呢度都小咗2、300佰億,加上政府鼓厲走出去投資,國人又乜都一窩瘋嘅,政府點會唔做啲防備呢。中美矛盾日增,同佢嘈交還放咁多錢係佢度﹖而今又與多國有貨幣互換協議,一帶路陸續投放資金,所以今後啲外滙儲備緩減實不足為奇。
13. 講得好 抵死! 2016-11-08 18:00:42
今時今日仲有咁既服務態度,揾鬼幫襯你
14. 路過的人 2016-11-08 18:09:07
還好這個網站還有很多高素質的網友把一些觀點給我們帶出來。

有時候,不知嚇死,知道笑死!
15. 伙計 2016-11-08 18:12:37
其實弼哥教緊博士,叫博士唔好做收租佬,賣哂D物業去收期權金。
16. 向饭民说不 2016-11-08 18:32:17
我真系吾明白点解引刀甘黑心,据说他主要投资在中国,但是却黑心到日日梦醒中国崩溃。大陆,中国崩溃,你引刀一样崩溃。
引刀,点解甘变态。
17. 占士 2016-11-08 19:03:38

無奈兄,弼兄的文章當娛樂版看就可以了,唔需要太認真。我和弼兄面對面聊過,其實,他是個相當風趣的人,非常有幽默感!有他在,我們的論壇才會展現百花齊放,百家爭鳴的繁榮景象。哈哈哈

18. 向引刀‧土著說不 2016-11-08 19:32:50
。IMF曾指出,以中國經濟體系之大,最少需要27000億美元的儲備。

信佢IMF一成,雙目失明!你唔見前嗰幾個月,央媽是最大的美國債券沽售國咩?人家荷包裡的$,使鬼你擔憂咩!
19. 笑左 2016-11-08 19:35:45
加按套現? 
五千萬?
3釐?
玩波波 音樂椅
長債息?
低息?
收水?
=PK

20. 指鹿為馬既人 2016-11-08 19:41:26
壞帳 債換股 我聽都未聽過
未試過痛的人民 是最危險
有錢都唔放 
有出冇入
國家人民要成功 必需要知痛


21. 無奈 2016-11-08 21:38:12
占兄,完全同意。弼兄意在擦起火花,不如此回應,恐怕他覺得無趣味。

千萬不要讓特朗普勝出,否則,弼兄必定對金融市場感到恐懼。你認為昵?
22. 舍神 2016-11-08 21:42:10
銀行冇息,股市只配做大戶點心, 而家連用退休金買樓收租都唔畀條路戰後嬰兒行,
香港人真苦命! ^^

新招增加冇收入富翁先對!
23. 二少 2016-11-08 22:13:42
有人寧做高收入乞兒,與人何干?
24. Oscar Lam 2016-11-08 22:57:43
回22舍神兄,

掙錢是刚需中的刚需!不投資物業,也可以向弼兄學習年回報有30%的期權投資之道,哈哈!
25. 心盲 2016-11-08 22:59:16
美國中國科網神股 現金流 回報率 仲低囉!
帶著有色眼鏡去睇經濟.......小心無色盲都變有盲
26. 阿Q 2016-11-08 23:11:48
又一個(歐美日衰退候羣症)。日日等中國崩潰,等到儍咗!
凈係睇立法局小麗老母同嗰兩個青山新症,我已經心情極之快,樓價都吳上心啦。
27. 向飯民說不 2016-11-09 01:05:15
弼和引刀等香港帽似高尚人士,以為本土曾可以做特首,不過現在看來,你們是想多了,中央不會比本土曾上位。

反而是疾風知勁草的689會做多5年,因為他需要推行23條立法,這是香港憲治責任。事實是香港人自己立23條會好過由人大用譯法手段將公安法適用於香港。

希望飯民知輕重。今時今日,中央已經不同以往,你做初一,他必做15,而且是10倍奉還。當初老江也是給足面比香港人,還叫著河水不犯井水。以為比貪曾上位,就可以減低矛盾,當年貪曾上位,香港的建制派,肯定心裡不是味道,但是又不敢出聲。但是中央為了香港的安定,還是讓貪曾上了。

但是李克強來香港訪問,竟然令到港大學校長下台,一個好普通的訪問,這簡直是匪夷所思。飯民系要落中央面,加上佔中,相信中央已經覺醒。飯民不領情。還要不斷挑戰中央的權威,挑戰中央的紅線。今日飯民主子要重返亞洲,打壓中國,所以中央肯定是10倍奉還。
28. Marie Kwan 2016-11-09 01:47:59

[將軍澳45宗反價 車位加22%最癲] 


辣招越出越廢,業主反籍廢招加價,果然廢官出廢招!

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20161106/55881302

政府今次推出的新辣招,趕絕投資者買多間住宅,加上工商物業不受新措施影響,市場預料將有大批資金轉炒非住宅物業,將軍澳有車位即時反價兩成。
美聯物業劉浩勤表示,政府上周五加辣後至今,將軍澳業主反應各異,有加價有反價,但反價佔多,多達45宗,減價則只有7宗。當中以車位加得最癲,例如都會駅1個車位,以及將軍澳廣場兩個車位,加幅均逾20%。其中將軍澳廣場B2層單號車位,原叫價148萬元,現加至180萬元,加幅22%。將軍澳住宅亦有近30宗反價,加得最勁是都會駅9座高層F室大單位,原叫價890萬元,現勁加價「一球」至1,000萬元,呎價13,680元,加幅12%。另峻瀅2座高層E室三房戶,叫價由650萬加至710萬元,加幅近一成。

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20161106/55880157

政府加辣後,新盤續有成交,宏安地產(1243)與錦華地產合作發展的馬鞍山恒光街新盤薈晴更有一名買家大手掃入4伙,涉資1,993萬元。據悉,由於買家之前未有物業,故仍以「首次置業」身份入市,可享低稅率,只需繳付74萬元稅款,慳逾164萬元。

本報向政府查詢上述做法會否影響新辣招成效,以及會否推出措施防範有關行徑,政府發言人今晚十點回覆稱有關提問正在處理中。
據了解,有一名持有本港永久居民身份證的「上車客」,今日大手掃貨,購入薈晴4間一房單位,328至337方呎,以即供價成交,單位作價496.3萬至500.1萬元,成交價合共1,993萬元。由於買家之前未有物業,今次大手掃貨亦用一份買賣合約簽署,故只需繳付3.75%最低稅率,即74.7375萬元。
如按照政府新辣招計,投資者購入多於一間住宅,要劃一付稅15%。以最貴單位500.1萬元繳付首次置業低稅率3%,其餘單位繳付15%DSD計,合共要向稅局繳付239.394萬元。因今次以一份買賣合約簽署,故新買家合法地慳稅逾164.6萬元,勁慳69%。
稅局的條款指出,一名香港永久性居民,在香港沒有任何住宅物業,他簽署一份買賣協議,同時購入多個住宅物業單位,可按較低的標準稅率繳納。因為印花稅是以文書為基礎來徵收,由於只有一份買賣協議,所有在合約內的物業單位均可按第2標準稅率(即較低稅率),繳納印花稅。事實上,在買賣協議內的所有物業單位會被視為單一的「住宅物業」。

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20161106/55879244本地換樓客3388萬購浚峯特色戶,付新稅508萬

本地換樓客3388萬購浚峯特色戶,付新稅508萬新辣招生效後,恒地(012)堅尼地城浚峯錄得本港永久居民入市個案,43樓A室特色戶,三房一套單位,實用面積976方呎,連666方呎天台及43方呎平台,以3,388.77萬元成交,呎價34,721元,為項目呎價及樓價新高。據悉,新買家為換樓客,購入浚峯後會將自住單位售出,但仍然要先付新印花稅,稍後成功售出單位後才獲退回。以新稅率計,買家要付508.3萬元印花稅,較加辣前多付220.3萬元稅款。雖然新買家有權退回稅款,但須於半年內售出自住單位後,向稅局申報,獲稅局批核後才可退回。如核准為合資格人士,買家只需付約144萬元印花稅,有約364.2萬元稅款可獲退回。但無論如何,買家都要預備逾500萬元額外資金作預繳印花稅。浚峯全盤尚餘最後一伙43樓B室,同為特色戶,實用面積941方呎,較早前已上價單,定價3,134萬元,但未作出銷售安排。


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睇番下面之前幾次辣招舊聞,個個專家阿地產佬講辣招效果講到好有point言之鑿鑿甘,看看今天樓價真係笑死人,啲所謂專家名家燈到阿(或者既得利益扮可憐扮冇飯食)..........宜家回帶個個都勁好笑勁"中要害"。


維持中原指數CCL 2017去到200點預測,政治亂局未來十年先係基本因素,個個想落CY面,邊會甘容易比樓價跌!今日出左官商勾結廢招之后,再加上宣誓之后立會之亂令到未來十年土地供應和辣招效用癱瘓的鐵一般事實,發展商及炒家在最近宣誓之后看準了未來供應會再一次斷層 (看看啟德賣地萬三/呎大家就明白了!),立法會議員已變成"為業主/發展商請命"! 絕對支持CY連任,佢簡直係業主同發展商心肝寶貝,招出得愈多,樓價回小小就愈係報復式上升,業主同發展商愈賣得慢反而賺得愈多。 未來幾個月絕對係鋤價入市良機!!


http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/news/20140122/52115059
張炳良:兩輪辣招終「馴服」 樓市 2014年01月22日

本港近年樓價高企,運輸及房屋局局長張炳良認為,經政府推出兩輪調控樓市的辣招後,終於將樓市「馴服」下來。
張炳良稱,去年樓價每月平均上升0.2%,遠低於他2012年上任時的市況。但對於樓價未有掉頭回落,他辯稱樓價要視乎外圍經濟,而政已府汲取98年樓市大跌的經驗,政府政策是「管理需求、增加供應」。不過,新樓規劃至落成普遍需時5年,未必能即時見到成果,強調本屆政府並非逃避責任。對於立法會房屋事務委員會昨早流會,張炳良稱感到可惜,因為市民非常關注房屋政策問題,立法會秘書處已安排下周二再開會

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20101120/14681943
歷來最辣招 或再炮製負資產 2010年11月20日

【本報訊】政府之前連番出招壓樓市,都被譏諷為「冇料到」,昨日終肯「痛下毒手」,向所有中短炒家施加懲罰性徵稅,加重他們的炒賣成本;且又進一步收緊按揭成數至最低僅五成,都是前所未有的辣招。...........................中原地產董事總經理陳永傑認為今次招數極辣,為其入行數十年未見,相信也是前所未有。他指措施擺明趕絕中短線炒賣活動;按揭低至五成,又大大加重入市成本。估計由現在至下月底的短期成交量會大跌三至五成,回落至約6,000多宗,明年首季「都唔會有好景 o架喇」,最多可維持6,000至7,000宗水平;至於未來個半月樓價會跌5%。香港置業行政總裁李志成也認為招數狠,因兩年內轉售,無論賣樓賺蝕都要被徵額外印花稅,中短線炒家勢將大減,保守估計短期成交量跌逾兩成,短期內或會出現撻定個案。資深投資者科達地產主席湯君明直言,政府向短炒住宅市場徵重稅影響較大,料未來數月肯定「有價冇市」,早前入市的買家隨時變成負資產苦主。他指,現時樓市泡沫已經越吹越大,「隨時自己會爆,但政府出招,即係走去篤吓佢,等佢快啲爆」。他預期,成個樓市會「呆咗,有價冇市」。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130801/18359100

「中港樓市入寒冬」
陳啟宗愛熊市 等候買地 2014年02月16日

【本報訊】近年一直看淡本港樓市並異常看好內地市場的恒隆地產(101),其主席陳啟宗昨日態度突變,坦言內地租賃市場已跟香港樓市一樣將進入寒冬,.........................陳啟宗又強調,香港樓市步入冬天,是因政府短期內不會撤走樓市「辣招」,「因為社會上太多聲音唔想地價升得太快,所以唔會撤走辣招。」他更形容現時的辣招已「辣到標眼淚」,因此不用再「加辣」,被問到會否擔心1,400個貨尾賣唔出,他僅回應指,「睇吓係要價定要量,恒隆物業位置好,冇話賣唔賣得出。」
投資導航:今年樓市易跌難升 2014年02月16日
四大指標 全部利淡

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140216/18626801

樓價高企,似是無殼蝸牛的魔咒,但最近似乎有破解迹象。中原城市領先指數由高位回落,發展商亦開始劈價賣樓,二手樓價亦跟隨向下,究竟樓市是否真的難敵地心吸力?今期「投資導航」用四大指標驗證,預期樓市將進入易跌難升周期,上車客有機會圓夢了
【指標一】供應急增 
指標二】 美國聯儲局新任主席耶倫,上周首次出席國會聽證會上表明,即使美國失業跌至低於6.5%水平,聯儲局亦不會即時加息,並指美國勞工市場尚未全面復蘇,有需要繼續採取進一步扶持行動,因此會維持低息一段長時間。雖然港元與美元掛鈎,理論上港息與美息同步,但本港不少官員及業界均表示,本港絕對有機會較美國先行加息,在供樓負擔進一步上升下,樓價肯定會有壓力。
■在政府三個辣招齊發下,成功趕絕投資客,亦令交投呆滯。

【指標三】辣招衝擊 部份業主跪低政府為應付2008年金融海嘯後急速反彈的樓市,於2010年率先推出額外印花稅(SSD),但樓價卻升得更勁,至前年底除延長SSD及加重稅率外,同時針對一些非本港永久性居民及公司客買家,推出買家印花稅(BSD)。
29. 十個炒股十個輸 2016-11-09 06:46:14
相反,講股佬或教人炒股就好搵好多
30. Zeitgeist 2016-11-09 07:42:17

In fact there are tons of very cheap houses in the capital cities of Europe, from Amsterdam to Brussels to Paris, and they cost only 1 Euro, yes ONE Euro only, and I am not bluffing. 

And according to rental received, they are astronomicial return rate, only if you can receive them.

The city councils sell them because they are run-down and in need of repair, and considering the high labour cost and other maintenance costs, you can bet the cost of setting them up and have them running will also be astronomicial.

But worst of all, they are situated in the new ghetto of these capital cities: the like of Molenbeek of Brussels, where the terrorists of Paris attack came from. And you hope that the houses you bought are not suddenly turned into SWAT team practising targets should one of your neighbourhood housed one or more of the suspected terrorists/students.

With the rent control policies imposed by these countries, and these city councils are bleeding dry of cash, you can bet that the owners of properties are next on the chopping board, after this milking round of the big corporations is over.

So a meagre 1-2% return rate for the property owners of Hong Kong, they do look rather attractive in comparison.


31. 香港土著 2016-11-09 09:17:42
近年買港樓收租回報低係事實, 未計SD+DSD, 七除八扣, 實收一厘幾, 以五成首期本金計, 都係三厘回報。計埋前期雜費稅項, 40% (以五成首期本金計) 開支, 要十幾年租先收得返。換句話講, 買樓投資, (有計數的話) 只有一個目標, 就係等樓價升兩成以上開始賺錢......
32. 香港土著 2016-11-09 09:27:10
另一個事實...

- 十個炒股九個輸... 股債投資確實比買港樓需要更多財商
- 炒股輸錢九個, 因為投資功力差, 最終會去晒買樓
- 炒股贏錢一個, 其實都識買樓 (及其它投資工具) 賺錢
33. 占士 2016-11-09 10:57:12

無奈兄,此刻共和黨候選人特朗普取得137張選舉人票,遙遙領先民主黨總統候選人希拉蕊的104張。相信弼兄已經對金融市場感到恐懼中。哈哈哈

34. 引刀一快 2016-11-09 11:24:34
香港土著兄

依家大陸走嚟買樓嘅,都係不外乎怕大陸唔穩、怕人仔貶值、怕大陸通漲……,總之主要出於恐慌。

咁就搞到香港恐慌。
35. 109对150 2016-11-09 11:37:06
大势所趋,吃瓜群众洗洗都散了吧!
36. 109对150 2016-11-09 11:37:15
大势所趋,吃瓜群众洗洗都散了吧!
37. 無奈 2016-11-09 13:20:38
占兄,大家都係講笑啫,弼兄的機會又來了,看,特朗普還差20票就可入主白宮
38. 占士 2016-11-09 13:58:12

無奈兄,當然明白您是講笑啦! 相信弼兄已經對今天的結果做了部署,並大手做空今天大幅跳水的股票或指數。現在應該獲利不菲,值得為他高興!有機會要讓他請客才行呀! 哈哈哈

39. 真真薯片 2016-11-09 14:42:28
弼兄貼7月加息同脫歐條數找左未?
40. 引刀一快 2016-11-09 14:46:16
希拉里早上出门时对克林顿说,今晚回来就两个总统睡一张床了。晚上希拉里回来,克林顿问,是叫特朗普过来还是我过去。[Grin]
41. 屯門廠佬 2016-11-22 14:48:25
我又唔係一個有大志的人,投資方面,唔想太過費心,有合理回報便可以。就算每月只有十幾廿万回報,巳心滿意足,繼續每日上銀行估價網頁,按下自己物業的地址,逐一輸入,幾十個資產又如何,各人有各人的生活方式,相互尊重,對嗎?