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柯興捷
樓價高企, 成因值得深入探討
柯興捷
世紀21富山地產行政總裁
香港專業地產顧問商會副會長
地產代理監管局牌照及執業委員會委員
2016年7月19日

香港地少人多, 地方矜貴, 素有「留食不留宿」的說法, 請朋友食飯無難度, 接待親朋在家中過夜卻幾乎人人面有難色。 論地價, 就算是一般民居, 地價每呎起碼過萬元, 豪宅地段更加不在話下, 故普通香港市民若要置業, 如果不向銀行借貸, 分分鐘要不吃不喝二十年, 所以不少人常埋怨上車無望, 許多激青更高呼民不聊生, 深得社會共鳴及同情!

說也奇怪, 幅員遼闊, 世界面積最大的俄羅斯, 首都莫斯科和第二大城市聖彼得堡, 樓價也一樣昂貴, 筆者最近往上述城市旅遊及渡假, 就樓價和當地導遊交流, 對方是年紀接近三十歲的女孩子, 說得一口非常流利的普通話, 她指出那裡的上班一族, 收入一般祇有約一千美元, 然而在市區內的住宅樓價, 一個兩房單位約售20餘萬美元, 伸算超過200萬港元有多, 如果不向銀行貸借, 不吃不喝儲錢的時間需要和香港也差不多。

轉到第二大城市的聖彼得堡, 樓價已比莫斯科平宜得多, 可是這裡市民的收入也相對低很多,特別在俄羅斯合併克里米亞受到西方國家制裁後, 就業更加艱難, 兼且原油價格大幅下挫後,樓價更穩在高位, 聖彼得堡女導遊是一個剛畢業的大學生, 透露自己起薪點是五百美元, 她表示自己年長的哥哥, 因為收入低無力負擔置業, 故此結婚後和太太還是各自回父母家居住,每逢星期五放工後, 兩人轉往郊外別墅相聚, 在女導遊口中的別墅, 並非香港人想像的一樣, 它可能祇是一間極細少的木屋, 據說居住城內的市民, 由於歷史原因, 所以有八成以上成年人在鄉郊擁有別墅, 我在旅途中路過一些鄉郊, 見識了一些靠近優美小河的豪華別墅, 但見到更多的是簡陋殘舊的小木屋。女導遊表示這些就是年輕無殼夫婦每周團聚居處, 大概是見面的日子太少, 所以莫斯科和聖彼得堡的離婚率高達50%, 她覺得住宿困難是家庭解體的主因之一。

女導遊表示儘管城市住屋昂貴, 鄉村居民還是渴望進入大城市生活, 因為可以有更多工作機會和收入, 年輕人若選擇留在鄉間生活, 每月收入會低至二百美元或更少, 生活將會更加捉襟見肘。

這樣看來, 導致樓價高企的成因, 地少人多並非唯一致命因素, 更值得我們進一步探討, 是2008年由美國率先採取的量化貨幣政策, 由於量化熱錢甚少流入實體經濟, 反而是投資者借力低息槓桿資金湧進大城市搶購物業, 刺激全球各大城市的樓價迅速飊升, 導致各大城市的居民均埋怨無力置業, 故像面積廣袤的俄羅斯, 城市樓價還是高不可攀, 市民一樣埋怨置業艱難!