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柯興捷
濫發貨幣導致樓價難調整
柯興捷
世紀21富山地產行政總裁
香港專業地產顧問商會副會長
地產代理監管局牌照及執業委員會委員
2016年6月7日

早上和細姪品茗, 說到香港經濟舉步為艱, 細姪指目前本港地產市道和內地表現大異, 以深圳為例, 中央稍為放寬按揭政策, 加上市場猜測深圳或升格為直轄市, 深圳樓價在短短一年內上漲幾近一倍, 許多早年在深圳置業的香港人大有斬獲, 最近更將資金回流本地趁低承接筍盤,成交稍為多了, 小業主放盤價也略為喘定, 然而, 香港和內地經濟表現早已密不可分, 現時內地經濟被形容向L型發展, 故內地樓價原本應該繼續回順, 不過中央為穩住經濟回落態勢, 放鬆了樓貸限制, 所以內地一, 二線城市成交價量齊升, 深圳樓價受傳言鼓舞更加飊升。

一河之隔的香港, 近來經濟表現乏善可陳, 加上預告未來幾年住宅落成量源源不絕, 本地樓價理論上應該迅速下調, 卻因為政府堅持絲毫不放寬實施中的各項遏市管控措施, 令到供求定律喪失主導樓價的功能。現時本地發展商對樓市展望改為審慬, 故近期賣地出價頗為保守, 地皮多為二線發展商低價奪得, 發展商新樓推售訂價貼市之外, 更主動提供優惠折扣和安排特高成數按揭, 猜他們是預計未來樓價必然調整, 現階段促銷是為減低損失作好準備。

另一方面, 近日官方強調樓價下行趨勢並不明朗, 故不存在減辣空間, 但地產及政界中人卻發覺市民埋怨不能藉著樓價橫行之便換樓改善起居空間。九月立法會將進行換屆選舉, 這項利民措施料將成為各黨派贏取選票的好評籌碼。

其實香港樓市所以不能和本地經濟表現同步回調, 追溯起因是2008年美國推出量寬救國所致,印美鈔效應導致大量熱錢流竄全球新興地區, 推升資產價格, 香港地產是投資者優先選擇的項目, 也是內地資金走出國門的落戶熱點, 香港樓價瘋漲令民怨沸騰, 迫使政府連番施行遏市辣招, 歷經數年才成功舒緩樓價升勢, 俗語說得好, 「解鈴還須繫鈴人」。故此筆者相信除非和參與量化貨幣的主要國家能夠積極回收早前濫發的貨幣, 否則解禁遏市辣招將遙遠崎嶇。