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柯興捷
成本價和成交價沒有必然關係
柯興捷
世紀21富山地產行政總裁
香港專業地產顧問商會副會長
地產代理監管局牌照及執業委員會委員
2016年5月31日

經濟陷衰退, 樓價下跌的機會遠高於升, 所以筆者一直認為本地樓價將會繼續一浪低於一浪。是的, 正如發展商一再強調, 建築費加上利息支出, 令建築成本高達每呎四千元以上, 發展商理所當然不會以低過成本價錢賣樓!

事實上, 當樓價跌過籠, 即成交價低於成本價時, 發展商一定會想盡辦法暫停起樓, 以免自己蝕得更多。 不過二手樓就不同, 小業主或者因家庭成員增加, 或家庭變得更富裕, 想到人望高處,基於平賣平買原則, 現在樓市不振時也將細單位賣掉, 另買一層更寬敞的安樂窩。而受到金管局的按揭貸款措施制肘, 若買家仍然選擇購置二手千萬豪宅升級, 按例買家最多可向銀行借得六成按揭, 故賣細樓所得樓價全數有可能祇足夠作為買入豪宅的首期, 加上一般二手樓入伙前都需要做翻新工程, 價值千萬元的住宅單位, 因現在裝修人工成本大增, 故裝修費起碼接近一百萬元, 換樓客或須另外籌措裝修費, 不及購買一手新樓般輕鬆簡單。

現時新樓不單祇售價極之貼近同區二手樓價, 原因是發展商積極減價以爭取競爭優勢, 此外,發展商多自行安排高成數按揭, 又送厘印費等, 再加上全屋預置昂貴新做傢電潔具, 故買家分分鐘祇須支付一百幾十萬元, 便可輕鬆入住豪裝單位, 此所以不少換樓客傾向買入一手新樓。

買新樓可以減低換樓客的一次性大筆開支, 促使買家傾向買新樓, 二手豪宅如折讓幅度不足便無法吸引買家, 而無力償還銀主貸款的業主也不願貼錢賣樓, 多選擇斷供由銀主收回拍賣, 銀主賣樓主要參考市場成交價格, 近期頻見一些二手豪宅以超低價成交, 我沒有聽過建築成本是主宰銀主盤成交價的核心考慮因素!

二手樓既是已經存在的物業, 而買家出價所考慮的因素, 不會祇局限於建築成本一項, 他還會考慮自身的供款能力, 同時衡量經濟前景以及地緣政治對物業價值的影響。曾幾何時, 屯門工業樓售價低見每呎百多元, 若當時在同區新建工廈的建築成本卻起碼二百多元, 但樓市最低潮時屯門二手工廈成交價, 卻祇等於新建成本價的五成, 足証建造成本與售價沒有必然的關係。