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柯興捷
住宅流轉率合理化 , 振興疲弱經濟
柯興捷
世紀21富山地產行政總裁
香港專業地產顧問商會副會長
地產代理監管局牌照及執業委員會委員
2016年3月15日

樓市成交銳減, 由2013年約14萬宗, 在兩年之間, 已經跌至2015年約5萬宗, 跌幅超過4成, 跌幅之巨, 不祇地產代理業務遭到重創, 就連相關的裝修, 傢俱, 電器及搬運等行業也大受打擊,然而, 基於蓬勃的零售業繼續大張旗鼓, 適時吸納了上述行業的閒置勞動力, 故此大家沒有感覺市面經濟有變, 直到去歲下半年, 隨著內地經濟增長進一步的放緩, 致訪港旅客大幅減少, 市面蕭條頓呈白熱化, 過去一直滿佈遊客旺區的名店陸續結業止血, 到了今年初, 政府公布每月的零售數據同比更差時, 許多市民才驚覺香港經濟真的生病了!

香港經濟急轉直下, 不少市民感到憂心忡忡, 那會有心情談置業的事? 住宅成交由幾年前平均每月約一萬宗的高峰, 勁跌到近半年每月的三千宗, 若剔除當中的一手樓成交, 現在二手住宅每月祇有不足二千宗的成交, 若用住宅流轉率的慨念申算, 以本港二手私人住宅共約120萬單位, 將二手住宅成交量年化計算, 現時的二手住宅流轉率是2%, 換另一具體的比喻, 就是每一位自住業主平均50年才換置一次住宅, 亦即一生中祇會置業一次, 請問作為香港人, 你甘心接受嗎? 無他, 因為一般市民首次置業都傾向買一些比較細小的單位, 一來是因為供款負擔較少, 二來是尚未有生兒育女的打算, 故此未有急切需要較大的起居空間。待奮鬥拼摶多幾年, 鞏固了個人事業基, 或者有了孩子, 再視乎家庭收入遞增或家庭成員增加, 才決定追求更加適合及更大的居住空間, 又或者因為轉工交通或改善環境需要換置住的地區, 總之, 希望搬到更適合自己身份的地方居住, 這是人之常情, 對嗎?

目前超低住宅流轉率的成因, 是政府實施管控需求措施的結果, 是暫時緩解住宅供不應求的政治手段。然而, 香港人一生祇得一次置業機會, 顯然是不合情理, 而管控措施實施至今多年, 換置住宅的購買力正不斷被人為累積, 管控措施根本不可能根治問題!

在什麼時候才可以除掉強加於換樓家庭頭上的金剛箍? 怎樣做才符合香港經濟及平衡各階層的利益, 決策者當日拿出勇氣逐步實施遏市, 今天撤招也不可能一步到位, 應怎樣退出, 是時候考驗決策人的能力和氣魄了!