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柯興捷
劈價不是官商的選項
柯興捷
世紀21富山地產行政總裁
香港專業地產顧問商會副會長
地產代理監管局牌照及執業委員會委員
2016年2月23日

針對目前樓市膠著態勢, 上周本人撰文建議房委會率先調低新居屋的定價, 以免合資格買家進退為艱, 一是害怕摸頂買入新居屋, 二是怕放棄難得中簽的置業機會!

湊巧房屋局公布新居屋最終定案, 表示不會為近期樓價的波動, 立即檢討即將發售的新居屋定價, 而幾乎在同一時間, 另一公營機構的房協也公報了位在沙田, 由他們發展的綠怡雅苑項目不會調整售價, 房協發言人理據是該屋苑各單位是有裝修而不是清水房, 故不可能減價至低於沒有裝修的新居屋單位, 並且維持市價八折發售的決定。及至昨日, 報章指房協突然宣佈該樓盤改為七折定價, 相信是希望提高競爭力促進銷情。

從以上兩間公營機構所作的決定, 大家可以清楚, 其一是政府資助房屋現階段不願減價, 其次是房協唯房委會新居屋定價馬首是瞻, 既然居屋不減價, 房協樓更沒有大幅減價的道理了。

的確, 雖然眼前樓市交投慘淡, 但平心而論, 開建住宅樓宇是包含一些絕不能減省的成本因素, 例如地價, 建材及工資等, 發展商中標就註定了地價是多少, 不能因為樓市交投差, 成交價下跌而獲得調低, 而建材更不可以因為要減輕成本而偷工減料, 至於建築工人的工資, 除了得到現行勞工法規的保障外, 眾所周知, 香港就是因為極之缺乏建築工人以致各項大型基建完工無期。大家看看港珠澳大橋和社會寄與厚望的啟德新區, 以及爭論不休的港深廣高鐵便知道, 該高鐵的深圳至廣州一段已經開始通車運作, 但我們香港一段因為超資撥款爭論仍然日繼夜在立法會內上演中, 遑論何時可以通車促進香港和廣州間的商貿交通聯繫? 所以建築成本祇加不減, 再加上發展商投資要求合理利潤, 故除非迫於形勢, 地產商豈會甘心蝕賣? 

大型發展商對樓價上落的確起重大作用, 春節至今僅有一個稍大的私樓項目開售, 以首批推出單位定價作参考, 傳媒多認為該盤開價比同區二手樓價低兩成, 而我則以該項目附近尚有貨尾促銷中的新樓作比較, 結論是發展商相當厚道, 定價策略彷彿和新居屋堅持售價維持不變, 絲毫嗅不到有劈價的味道!

由此看來, 官方和商家均不願率先改變現時樓市的僵局, 料樓市交投難言寸進!