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柯興捷
環球金融震盪,樓市的危與機
柯興捷
世紀21富山地產行政總裁
香港專業地產顧問商會副會長
地產代理監管局牌照及執業委員會委員
2015年9月15日

近期環球金融動盪,源頭歸咎中國大陸,如人民幣突然貶值及A股大幅暴跌,引致不少國內外投資者巨大損失,在香港,因為港股中含H股比重龐大,市場估計約佔總值7成,故A股市埸受到重創,牽連港股也大受衝擊,香港股民收起了笑容,食慾更加不振,對原本已經生意淡靜的餐廳酒樓,無疑是雪上加霜。再加上零售業及酒店業已流失大量高端消費的旅客,香港經濟前景的確令人感到前路茫茫!

從最近幾個月的樓市表現去看,發展商最近推售樓盤,公布銷情並不太差,卻也稱不上好。豪宅銷售氣勢固然大不如前,發展商就算加推少量單位,都非常小心翼翼不敢貿然加價,恐防流失買家。的確,現在的豪宅投資者,已成熟得多,目光更全球化,近期熱門選擇有馬來西亞,澳洲,加拿大及倫敦,投資者可因應各地的貨幣貶值得益或物業的升值潛力,為自己資金作出最有利的抉擇,在香港置業已經不再是唯一的選擇。一般的細價上車盤,當中比較暢銷的近期要算是迷你單位,由於單位總樓價不高,基層買家照計仍有能力負擔,但是承接速度看走勢還是面臨枯竭。

既然大家經常說香港住宅供求失衡,照道理細碼樓的銷量應該不成問題才對!而近期住宅市場銷量確實表現力不從心,箇中原因,我們的確需要細心推敲!

二手樓市方面,最近幾個星期公佈的中原領先指數依然輕微走上,我相信是數據滯後所致,因為按周公佈的全港十大屋苑成交宗數,近期一再顯示處於極低水平,周六及日的交易量更低見單位數字。

買賣宗數不斷在低位橫向發展,証明買家追價意慾大減,背後是否買家覺得本港經濟前景差,故不願在樓價高位接棒,以免樓價大跌引致更巨額的損失!

供樓人士最關心的是加息,美國紅濟正逐步由谷底好轉,聯儲局遲早要兌現加息,一次加息多少並不重要,最重要的是顯示了超低息年代的終結,將來是進入加息周期,也即是供款將會有增無減,置業者必須為增加供款做好節約其他使費做好準備。
香港人目前仍擁有傲人的銀行儲蓄,面對加息預期,市民置業取態卻表現十分理智克制,沒有盲目追價入市,以致樓市急凍,這取態令我相信香港樓市沒有大跌的基礎,但未來樓價卻有條件突然調整,很可能像2008年樓價急跌2至3成,當危機解決了便立即彈升,好像沒有發生什麼事一樣!

畢竟,大家不要忘記,就是香港政府還可以逐步撤銷實施中的遏市辡招,以應對樓市險情!