看好樓價的原因

荃灣兩新樓盤開售，儘管打風也吸引逾千人排隊輪候，市場更解讀為樓市購買力充盈。先不管過萬張入票有沒有水份，那麼，看好樓價的原因到底是什麼？是市民收入上升，還是央行會繼續放水？資產價格其實是貨幣現象，若央行政策變了，資產價格能不變嗎？

金融海嘯是全球央行放水的源頭。內地先推出四萬億刺激經濟計劃，然後廣義新增貸款（M2）更是長期保持在13%以上，市場上資金多了，房價立時同步上升。

但印鈔過多，會有通脹風險啊（2011年中CPI便一度高達6.5%），於是內地政府便開始容許資金走出去，居民可以申請港澳自由行，澳門博彩和本地零售股升了不知多少倍；投資移民也曾容許購買本港物業，也為樓價上升添助力。

日本前車之鑑

至於企業海外併購，近年上百億、千億項目，常常上報，中資在港投得土地，更是不絕如縷，「麵包」、「麵粉」同樣搶手。央行放水、企業走出去，加上供應不足，本港樓價又豈有不連年上升的？

但投資是有關對未來的預測。若央行的政策變了，你的投資決定能不變嗎？內地先是於去年第四季起，明言要遏止房價上漲。中央和地方政府政策屢屢出台外，央行亦同時減少貨幣供應，M2從去年中的11.8%增長，回落至7月的9.2%，明年更可能跌至8%。貨幣供應少了，資產價格將如何？

二是政府也從以往鼓勵企業走出去，轉為加強對海外項目審批。若如是，中資還會否如往昔般踴躍購置本港地皮，又或熱切來港開辦業務？

香港是資金來去自如的自由港。資金湧入，一切水漲船高。資金不湧進甚至流出，潮退便知道邊個無着泳褲了。

央行為何要「收水」，以至限制資金外流？上世紀八十年代，日本股市、樓市、經濟全皆壯旺，單單東京一地的地價，便較美國全國為高，加上日圓滙價走高，企業遂大舉走出去，購入海外（尤其美國）資產；但高價併購，犯錯空間（Margin of Error）實在太低，只要經濟稍稍衰退，日企想從海外撤退時，才發現高價購入的資產，根本無人接手，變成燙手山芋。

大量日企同時撤退回國，把本已偏高的日圓推得更高，變相回流資金減少。這個外滙損失，當然由日企（強日圓使出口也會受損）和居民（高日圓使樓價變得更高）來埋單。

前車之鑑這麼慘痛，「走出去」當然是要小心駛得萬年船。資金外流限制大概短期內都不會放鬆（除非經濟好轉到讓政府完全有信心）。

還看負擔能力

至於本港樓價走勢，供應先不論它，因政府說未來數年有數萬伙供應，但每伙面積卻是降低了。所以供應是增加了，卻遠不是供過於求。

利率走向是影響樓價的另一因素，但利率不能單一來看，而是要和居民收入一起看，因為即使加息兩厘，若收入同是上升，加息也不一定是什麼大事。

現在雖說是全民就業，但工資升幅緩慢，更重要的是，可分配收入正在下跌（因佔支出比率最高的供樓和租金都在上升）。若如是，收入下跌加上利息上升（儘管是慢慢升），負擔能力將上升還是下跌？

買樓是長達20、30年的投資。央行「收水」、內地限制資金流出、供應和利率上升，收入增長不快，那麼，看好樓價的原因是……