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散文集
中港樓市隨時爆鑊
微子
(東方) 2016年10月19日
近周,不少機構向中國發出樓市泡沫警告,無論國際貨幣基金組織(IMF)或投行分析師都擔心中國樓市爆破。綜合理據如下:九十年代日本住房投資佔GDP的6.03%,今日中國佔比6.49%,而住房總值佔GDP3.72倍,跟日本當年的4倍好接近。最新公布的內地今年首九月個人住房貸款新增3.6萬億元人民幣,較去年同期勁增1倍,目前中國市區樓價平均每平方米9,570元人民幣,遠超人均負擔。

內地走資恐觸發危機

事實上,中國與香港樓市已到達完美風暴前夕,只欠小火花。不過,無論九十年代的日本,九七年的香港以及○八年的美國,有一點是非常不同──受QE影響,現時按揭息口非常低,這足以支持一個更高的資產值。以香港九七年為例,風暴前夕,住房總值是當年GDP的3.04倍,但現時已升至接近5倍。其實每次資產價值起飛,必有其獨特原因,反而須留意支持樓市高位的因素有沒有變化,如果無,就算比例升到10倍亦奈若何。

一○年樓市過熱時,中國政府壓抑樓市,同時加大投資,減輕對經濟衝擊。去年股市崩盤,今年就放寬樓市調控,只要中國仍然少外債、夠儲備便不怕樓市高企。因此,未來樓市走勢根本不在樓價上,而是在於中國有幾多儲備。不過,近年中國經濟放緩兼轉型,儲備資金平均每月流走1,000億美元,同時中國貨幣供應接近10%增長,達150萬億元人民幣。聰明的中國人亦感覺到人民幣有貶值壓力,恐加快資金流走。

儲備跌至幾多才誘發危機?過去一年,中國共動用5,700億美元儲備支持人民幣,如果勢頭不變,明年恐跌穿2.5萬億美元,到時無論香港或內地樓市都會出現危機。

微子

由任職國際大行到創業揸莊,經歷無數金融巨浪,以識見捕捉趨勢,博高Fund,也要有Fun。
 
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1. Johnny 2016-10-19 09:46:29
方向報年年唱淡樓市年年創新高,信佢無買真係長在後悔中
2. Marie Kwan 2016-10-23 01:49:53
1) 好明顯現在每一個議員公務員,建制又好民主本土又好都針對梁特,都絕不關心樓市爆升,不理市民上樓問題,任由樓價爆升都一定要擺明落CY面,這屆立法會那麼多激進本土,他們只會利用議會玩獨立議題玩政治,君不見宣誓各派已玩到天昏地暗!! 難道大家還期望這班所謂議員會有空間有心處理香港樓價住屋問題? 請問以前有沒有本土+梁振英這個樓市爆升因素? 所以現在最支持CY連任一定係發展商! 又有戲睇,又發政治財!

2) 今次樓價上漲和上幾次的泡沫在政治層面是完全不同,有香港"獨特"的國情。未來四年的立法會只會更加不關心住屋問題,四年樓市升一、二倍是基本消費,因為某派議員們"需要"通過指責超高的樓價和失敗的房策去令廣大市民覺得(由阿爺支持嘅)香港政府有幾"無能"、"腐敗"和"不理人民死活",在這個人為嘅背景之下,泛民本土議員結論就係-----"因此"香港係有幾需要改朝換代,甚至乎自決自立。四年夠玩好多嘢,到你四年后先可以"vote them out"的時候,元朗樓已升到二、三萬一呎了!! 鄉紳們到時一定排隊多謝"豬"議員BB的Backfire!!


3) 政府賣左好多地比內房,真正捉老鼠入米倉,他們財雄勢大,在內地最識玩屯積居奇,唔貴就hold起唔賣,香港業務比例不大,不需靠香港賣樓回籠,所以推盤一定比本地發展商慢,未來供應其實有形無實,數字一堆而已。

4) 
臨近選特首,市場炒家一致睇死梁振英乜都唔敢做,加辣又要過立法會(根本冇可能過),又唔敢得罪地方人仕攞地,唔敢得罪百幾萬業主,唔敢得罪區議員,傑志一事可見一斑。


未來四年新一屆立會議員只會刻意令政府攞地變得愈來愈困難,所以,經過宣誓一役之后,我更相信樓價會因為政治內鬥而變得得更加不合理,二、三年之后,您就會覺得今日樓價其實相當便宜。