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散文集
中港樓市隨時爆鑊
微子
2016年10月19日 (東方)
近周,不少機構向中國發出樓市泡沫警告,無論國際貨幣基金組織(IMF)或投行分析師都擔心中國樓市爆破。綜合理據如下:九十年代日本住房投資佔GDP的6.03%,今日中國佔比6.49%,而住房總值佔GDP3.72倍,跟日本當年的4倍好接近。最新公布的內地今年首九月個人住房貸款新增3.6萬億元人民幣,較去年同期勁增1倍,目前中國市區樓價平均每平方米9,570元人民幣,遠超人均負擔。

內地走資恐觸發危機

事實上,中國與香港樓市已到達完美風暴前夕,只欠小火花。不過,無論九十年代的日本,九七年的香港以及○八年的美國,有一點是非常不同──受QE影響,現時按揭息口非常低,這足以支持一個更高的資產值。以香港九七年為例,風暴前夕,住房總值是當年GDP的3.04倍,但現時已升至接近5倍。其實每次資產價值起飛,必有其獨特原因,反而須留意支持樓市高位的因素有沒有變化,如果無,就算比例升到10倍亦奈若何。

一○年樓市過熱時,中國政府壓抑樓市,同時加大投資,減輕對經濟衝擊。去年股市崩盤,今年就放寬樓市調控,只要中國仍然少外債、夠儲備便不怕樓市高企。因此,未來樓市走勢根本不在樓價上,而是在於中國有幾多儲備。不過,近年中國經濟放緩兼轉型,儲備資金平均每月流走1,000億美元,同時中國貨幣供應接近10%增長,達150萬億元人民幣。聰明的中國人亦感覺到人民幣有貶值壓力,恐加快資金流走。

儲備跌至幾多才誘發危機?過去一年,中國共動用5,700億美元儲備支持人民幣,如果勢頭不變,明年恐跌穿2.5萬億美元,到時無論香港或內地樓市都會出現危機。

微子

由任職國際大行到創業揸莊,經歷無數金融巨浪,以識見捕捉趨勢,博高Fund,也要有Fun。