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散文集
樓價調整非壞事 乾升炒爆更慘烈
 
習廣思
2017年5月23日 (信報)

金管局再度推出逆周期措施後,多家大行同時出報告,明確指本港樓市已經見頂。與大行睇法相映成趣的是,新盤過去一周熱賣,錄得數以千張入飛。樓市貴得離奇,卻是本港經濟命脈,早點調整或許好過乾升炒爆。

花旗研究報告指出,金管局上周五宣布3項措施再度收緊按揭,相信可有效冷卻樓市。踏入下半年樓市淡季,加上一手盤可售資源充足,本港樓價或已見頂,維持今年樓市跌15%的預測,意味樓價至年底仍有約20%下跌空間。

花旗重申「減持」本地地產發展股評級,新地(00016)目標價為110.7元,恒地(00012)目標價38元,信置(00083)目標價9.67元。恒地昨天收報49.2元,目標價睇跌22%;信置收報13.34元,睇跌27%。

高盛研究報告預期,金管局最新推出的政策偏向配合政府以遏抑本地及海外投資需求,並給予本地首次置業人士優先位置,認為政策收緊,在現時資產轉換步伐不明朗的情況,為地產股估值帶來壓力;預料政策會令地產股估值折讓擴大,更偏好擁有商廈的收租股。

上月底野村已出報告預告今年本港樓市將見頂,預測今年樓價走勢持續跑贏市場,至今已上升6%,估計全年可升8%,惟將於上半年見頂,因為現時香港欠缺經濟因素再推動樓價向上。

野村認為,今年樓市上升動力主要來自中資高價搶地及按揭借貸進取,但兩項利好因素都將於明年退減,包括高價搶地不保證樓價獲支持,因價格要由基本因素決定,加上明年按息有上升風險,因此明年樓價勢將調整。

遠超市民可負擔水平

彭博早前以「97危機的鬼魂仍纏繞香港經濟」為題報道,分析樓價不斷上升,令市民的供樓負擔愈趨沉重,一旦樓價逆轉,對香港經濟將造成沉重打擊,一如20年前。報道指出,目前申請按揭的港人年齡層集中於25至40歲,若未來按揭利率上升,將加重這批人的負擔,並大幅削減這批人的消費能力,影響本港經濟。

據美國市場研究公司Demographia的數據顯示,由於工資增長相對停滯,現在本港一套物業的價格已達到家庭年收入中位數的18倍,高於世界其他任何一個地方。相比之下,澳洲悉尼樓價對收入中位數的比率才12倍,倫敦僅為8.5倍,紐約大都會地區還不到6倍。香港樓價已明顯超出普通市民可負擔的水平【圖】

該報道認為,這輪樓市上漲周期未知將如何及何時結束,當前風險包括中國發生嚴重的金融或經濟危機,香港將因其經濟與內地的聯繫日益緊密而遭到波及。

一項指標尤其令市場參與者坐立不安。截至去年12月止的5年,住房抵押貸款餘額激增逾三分一,現在其規模相當於本地GDP的47%,較1997年的33%高出14個百分點,平均每名港人背負的按揭貸款為15.8萬元,較97年亦急增1.29倍。

諷刺的是,樓市急升,原本更難買樓的年輕人卻是申請按揭最多的年齡層,很多想搭上樓市快車的人,正從發展商取得額外按揭貸款,是故在二手成交停滯的情況下,新盤銷情依然火熱,他們還會向父母尋求幫助。

據物業代理稱,4月新界某樓盤的首批客戶群中,約40%不到30歲,且有近三分一買家在交首期時都向父母借錢,俗稱「啃老」。早前摩根士丹利預測香港樓價已經升到階段頂部區域,預計從今年開始將進入下跌區間,且會進入幾年的下跌周期,作為起點,今年將下跌5%。這些預測,信不信由你,不過經歷了十多年的樓市升浪,很多人已將風險拋諸腦後,樓市調整未必是壞事,最怕樓價乾升,總有炒爆的一天。

 
 
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