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樓按風雲
同業拆息上升 = 按揭利率上升?
 
葉高昭
科一物業按揭總經理
2016年1月20日

  踏入2016年只是半個多月, 整個經濟環境,股票及物業市場遭受巨大震盪, 銀行拆息也顯著上升, 很多樓評人, 按揭專家及銀行評論都說銀行拆息上升, 很快銀行按揭利率便會調升, ‘Prime -’ 及’Hibor+’ 的按揭計劃很快調高, 不再優惠等等... 我真的不清楚他們是真分析還是人云亦云, 回顧銀行多年按揭計劃變化, 最優惠利率(Prime Rate) 與銀行同業拆息(Hibor Rate) 高低其實與按揭計劃息率並無必然直接關係。 

  先回說一個問題, 很多評論及分析都沒有闡明如何界定按揭加息. 究竟是按揭實際利率增加還是銀行按揭計劃加息. 當然有些人會反駁 ’總之利息上升便叫加息’, 如這樣想就只可說他們懶去動腦, 不要說是分析吧!實際利率增加基本上是整個市場利率上升, 全因銀行同業拆息或最優惠利率上升所致, 簡單說是除非不借貸, 否則無一幸免會受影響. 但銀行按揭計劃加息便不同,因現有按揭客戶之合約已於當時銀行「上會」時簽實確認, 所以一般來說受影響的只是新購物業上會或重新釐定按揭合約客戶。 

  現時有些分析的都預期因銀行拆息調升, P- 計劃很快調升, 或H+ 按計劃將會不便宜. 他們很多時都把按揭利率計劃,銀行同業拆息及踏入加息週期扣在一起. 但是, 試從利率變化及銀行按揭策略作分析, 回顧近10年按揭市場, 同業拆息及最優惠利率上升與按揭計劃調整其實並沒相互關係. 現在承做按揭, 同業拆息計劃最優惠大約H+1.7% (1-month Hibor), 而最優惠利率計劃大約P-2.85% (Prime=5%). 若留意利率變化的也清楚知道這幾年借貸成本低企, 以 HIibor 按揭計劃作例子, 銀行同業拆息長期於0.06%-0.26% 之間. 若如以現在市場人仕分析推說, 理應現在的按揭計劃是記錄以來最優惠, 但很多供樓多年的業主都知道市場上最平的利率曾經可低至H+0.3-H+0.7% (不計算當年某銀行的 H+0% 計劃). 對比現在可相差 1%-1.4%, 以現時與當年的同業拆息利率相對地並未有大變化以及銀行並不會做蝕本生意下. 這便可推算即使銀行同業拆息上升1%, 銀行成本相對上也未致於會有太大壓力甚至’倒輸’. 也未必因此調升按揭計劃利率。 

  其次, 近幾年銀行業務已由固定利息收入為主己轉變到著重產品收益為主, 承辦按揭最主要並不是從中賺取高額利息回報(根本賺不到), 而是從按揭計劃擴大銀行客戶群. 尤其一些中小型銀行, 很多時可藉著按揭業務增加既穩定及有一定經濟基礎的新客戶. 從銀行方向計算, 以H+1.7% 利率作例子 (1個月HIBOR= 0.24%), 每一百萬, 一年銀行收取利息為$19400. 當減去資金成本, 員工薪金, 營運成本, 市場推廣及銀行給與現金回贈甚至額外優惠下, 按揭利潤實質少得可憐. 但近年按揭市場中, 銀行兢爭卻非常激烈, 顯然他們志不在賺取利息, 假若銀行按揭利率調高, 可導致該市場份額快速減少, 因而影響新吸納客戶數目. 固此, 除非金管局左右, 銀行從按揭計劃上’加息’並不容易。 

  展望今年, 最優惠利率及銀行同業拆息上升可說是眾所皆預期, 反而希望金管局放寛有關按揭利率指引, 使銀行有更大靈活度調整按揭計劃, 估計按揭計劃利率返而有機會有下調的可能性。 

 

 
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1. Sugar 2016-01-20 21:30:46

Sofa ^^

Mark哥希望你嘅展望成真 !


2. CD ROM 2016-01-20 22:25:13
回復市場主導,大家同声叫好!
3. 望東樓 2016-01-20 22:27:58
雖然港元備受狙擊,使到啲長錢上晒去,一年錢已經貴過美金大約一厘。但短錢仍然水浸。要等MA出嚟大手(一千四百億)沽美金回收返晒啲港紙(2-3日後應該會見七點八五)咁啲一個月錢先至有機會貴返啲。如果唔係大家就繼續享受平息(1M-HIBOR),市場上嘅HIBOR樓按係有cap嘅,所以又有多一重保險。(大家都知97個陣樓按好貴,本地銀行請人都有平息福利,但外資無門市,一般無法提供平錢益員工,有間法資就提供1M-HIBOR嘅"優惠"比員工,點知啱啱撞正港元被狙擊,個次HIBOR好似係45厘)....
4. 債券通 2016-01-20 22:51:49
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