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樓按風雲
應否放寬利息下限?
 
葉高昭
科一物業按揭總經理
2015年11月27日

  昨日有客人來電詢問有關轉按與及現時按揭利率為多少?我答:「選擇銀行同業拆息的客戶較多,年息大約1.9%-1.95%, 而最優惠利率則為2.15%......」客人 「唉」 了一聲, 說:「問了幾間銀行利息答案都一樣, 我手上物業現供年息0.8% , 本想問問市場還會否有更好利率提供, 誰知浪費時間!」 。到我說:「對呀, 如果你早說出現時供款利率, 我剛才便會第一時間答你不用再找, 只會浪費時間, 不要太多心了, 倒不如快快供完它吧。」。
 
  金融海嘯後,各大銀行為爭取按揭市場佔有率,紛紛推出極低息的按揭計劃。2010年,金管局為避免銀行因承做此類按揭而帶來信貸風險,與及憂慮低息環境容易造成資產泡沫下, 正式向各零售銀行發出最低按揭利率指引,即為按息設下限 , 銀行不可向客戶提供按揭利率低於H+1.7% 或P-3.1% (P=5.25%)。 轉眼間5年過去,金管局此舉不但未能阻止樓價急速上升,而且更把按揭市場扭曲,導致大型銀行接近壟斷按揭市場。 這對於客戶而言,他們也失去了爭取較佳優惠的機會。
 
  自金管局推出相關措施後,4大銀行與其他中小型銀行按揭市佔率出現了明顯變化,2010年前,大小銀行市場佔有比例為55:45 ,到現在則為65:35。 主要由於從前按揭市場以利率作主導,如某銀行計劃為提升市場佔有率,他們會降低按揭利率、以各種按揭服務吸引客戶提供交叉銷售途徑,豐富客源來達到年度(或季度)目標。大家都知道在分行網絡數目及先入為主的因素下, 4大銀行一直是香港公司主要往來銀行,市民日常來往及工作支薪的優先選擇。而其他中小型銀行只好藉其它方法,例如提供優惠按揭爭取客戶及搶佔市場。現利率設限,只要4大銀行採用下限息率承做按揭, 中小型銀行便失去以降低利率爭取客戶群的途徑。 近年情況更趨嚴重,按揭市場幾近被4大銀行壟斷。
 
  對銀行體系風險而言, 回顧以往銀行按揭拖欠及壞帳比例, 即使在2002-2003年SARS 時期,按揭拖欠比率也不過大約1.1%, 遠低於當年信用咭拖欠比率的10% 以上。 這足以証明樓宇按揭是一種低風險的貸款產品, 加上現在金管局對銀行存貸及風險理管理要求更為嚴謹(需跟從BCBS 指引) , 即使將來經濟轉壞, 對銀行的影響應不會比以往更大。相對於4大銀行, 中小型銀行所承受的風險反而會有所增加,甚或處於不公平情況。 在金管局政策下,持有或購買好素質物業, 供款實力又雄厚的客戶, 往往會偏向選擇大型銀行, 只剩下一些質素較次等的, 或被大型銀行拒於門外的, 才到中小型銀行拍門。 中小型銀行因不能再以調整利息去吸引優質客戶,於競爭環境處於被動, 客戶質素平均偏低,風險隨之增加。
 
  讓供樓人士負擔利息比以往高1-2倍,去確保証銀行體系穩定,值得商榷。 其實現時金管局要求銀行採取的風險管理措施己相當穩妥, 限制按揭成數及壓力測試已阻截了負擔能力較弱的客戶進場。 現檢討放寬有關按揭利率指引,不但可給予準置業者上會更多選擇,更可讓大中小銀行之間有更公平的競爭。

 
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1. Johnny 2015-11-27 14:30:05
好文共享,謝謝分享。
如果放寬按揭利率,甘利息咪仲低到貼地?
2. 歷史長河 2015-11-27 18:11:02
多謝好文分享!
3. 打工仔 Andy 2015-11-27 21:05:31
多謝好文分享!


4. 工字不出頭 2015-12-02 12:11:05

好文章!!!