主頁 搵樓/成交 放盤 數據公佈 地產新聞 地產博客 置業手冊 背景 / 聲明 / 聯絡我們 繁體簡體English
瀏覽人次 : 28939    回應 : 10
樓按風雲
從發展商承按看樓價前景
 
葉高昭
科一物業按揭總經理
2015年11月9日

發展商推出新樓盤多會附設「發展商二按」協助業主上會,以銀行按揭加上發展商提供二按安排,達到高成數按揭目的,但近年由於政府收緊按揭,令發展商二按計劃開始‘變質’,這可能也是樓市轉角信號。

以往發展商推銷一手樓盤,如有需要,買家可申請經由發展商關連之財務公司提供二按計劃。但早年政府還未推出按揭「辣招」,樓價較低時,按揭保險計劃批核比較寛鬆,而發展商二按利息往往較傳統銀行高及需付手續費,一手買家申請發展商二按意欲不大。發展商也少有宣傳其二按計劃。但近年市場出現了變化,發展商二按計劃便開始受買家注意,更成為發展商售樓買點之一。最近竟然有新開賣樓盤提供全額一按上會,所有貸款由與發展商關連之財務公司借出,表面上是幫助有需要買家上會,實際上可看到發展商賣樓迫切,對市場或買家也發出了一個風險訊號。

對於現在處於高樓價的情況下,買家最擔心的應是否有足夠首期和是否能成功找銀行上會。發展商也深明問題所在,所以推出「保証上會」的財務安排(即全額一按上會)。雖然利息比銀行按揭利率高,但由於免卻銀行嚴荷的入息審查,而且高而靈活的按揭成數也有別於香港金融管理局給銀行可承按的限制,即時吸引部份未有足夠首期或未能成功通過銀行審批的客戶垂青,更成為了發展商推盤其中一個賣點。這類計劃的出現只因為發展商希望用盡方法爭取時間出貨。

從政府推出第一輪穩定樓市措施後,發展商不時作出相應對策,好像印花稅補貼,發展商關連的財務公司提供高成數上會等,本意為提高可入市買家數量,初推出時其效果顯著,因為買家只希望有更多協助從而上會上車,不擔心銀行按揭問題。因此「撻定」也比較少,但現在市況有點不同,買家認為發展商優惠是常態,反而憂慮能否得到銀行承造按揭。因此發展商開始推廣全額一按。但這問題便來了,雖可消除買家上會憂慮,於現今政府政策下理應能賣得滿堂紅,若售樓還未能達標甚至賣不出,這便清楚知道購買力開始乾枯,樓價是時侯轉向。

現時樓市以一手作主導,發展商銷售策略可顯示他們對樓市的看法。對於發展商關連公司承造按揭,外間或會認為,因為利息較銀行為高(利率一般於P-2%-P+1%),這「一條龍」賣樓模式可為他們獲得點兒額外利息回報,售樓也較順暢。但在高樓價既今日,發展商並無必要承受額外的買家借貸風險。眾所周知,政府近幾年利用限制按揭的措施壓抑樓價,例如:壓力測試,限制按揭成數,調低按揭保險計劃可承保的樓價上限,目的只在於排除某些負擔能力較弱的,入息不穩定又趕著希望置業的人士入場。一但樓市逆轉,或利息趨升時,其措施也發揮減低信貸風險作用。發展商也明白該批客戶群按揭違約風險會較大。但為了去貨,不得不吸納該批「勉強人士」,可想而知發展商壓力有多大,也預示樓市將會嚴峻。

樓市正在轉向,雖然從各經濟學者、樓評人的分析,下跌幅度不大,約5-10%,但今次是歷史高位回調,套用過往經驗的分析,未必準確,下跌幅度可能更深。

 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
1. 引刀一快 2015-11-09 12:15:03
多謝葉先生分享,近日連最死硬派“樓好”都相繼為搵籍口轉呔而大造文章,樓市轉向氣氛真的濃厚。
2. Kevin 2015-11-09 16:32:01
葉生好有道理!
3. 打工仔 Andy 2015-11-09 20:27:50
好文章! 
4. 歷史長河 2015-11-09 20:34:02
言之有理,有物。贊!
5. 山高雲低 2015-11-10 10:22:03

有跌始有升。當一片唱跌樓價大合奏之後,大約在新春2-3月左右,CCL調整5-10%左右時,大家可能又會發現:

-- 利息還是很低。

-- 所謂供應增加,其實無以為繼。

-- 工資又升了3%以上。

-- 失業率並沒有惡化。

-- 內地又開始對港樓有返興趣。

-- 市場依然缺盤,尤其平盤更是一盤難求。

結果是:

市場又會開始出現另一把VOICE.

CCL又向另一方向回轉。

MARK哥到時又要忙於整理另一種資料。


6. Ronald 2015-11-11 01:27:13
Mark開blog,是我們集團的光榮,我必須撑埸!

香港樓價大漲小回12年,所有分析重點都歸究於QE成效,供求失衡,長遠必升可以說是分析員的一致結論,誰可捕捉小回?除林奮強及湯博士,我見不少捕捉小回的著名學者及分析師,付出了聲譽及沽空代價,所以,我雖然經營物業數據供應二十載,但甚少公開預測樓價走勢,僅10年於明報訪問中談及。

觀察發展商開價與優惠,的確有助一般人分析後市,因為我相信發展商背後的經濟師有足夠資料去計算需求數據,讓精算師準確開價。

甚麼八萬三,八萬六,建築工人不足,供應數據打六折,每天於報紙丶Whatsapp群組出現無數次,供應數字統計可以實際及準確。

但需求數字統計如何?房屋需求數字沒有實質而準確的統計方法,只可按歷史數據跟經濟變化作調整,經濟好壞對需求數字的變化影響非常之大。

舉例:
經濟好時,子女結婚要有新居,需求一開二,子女原來的房間變了衣帽間或工人房。

經濟差時,子女結婚後跟父母同住,工人返回菲律賓,500尺三代同堂,天神村20間屋可變60間劏房,報紙出現很多「賤物鬥窮人,一蚊一隻雞」的怪字句,「七十二家房客」重現銀幕,82、89丶97丶03以至08年的歷史告訴我們,需求可一夜之間急劇下降。

有沒有人可提供未來三年有86000戶新增必須需求?不要講結婚必須買樓那些易於擊破之類,如果有人極端的說新來港人士置業需求數量龐大,你也可以說僅是拿綜援的數量才龐大,因為根本難與統計。有指數公司人士於電視訪問中表示,田土廳登記買家用國語拼音,就是統計國內人來港置業的依據,我就接過order以10元一張查過某樓盤買家國語拼音cover page,原來用HKlD占55%。

短期樓價走勢,由近期置業者情緒主宰,而置業者情緒獲取方法最準確是電話訪問,今年5月中,我曾提出支助許智文教授重啟BRE,可惜事與願違,其他方法,我在探索中...

下月初於「品酒論轉角」跟各位一起探討。

7. 打工仔 Andy 2015-11-11 08:09:22
Ronald 早晨

你的文章也十分好, 十分貼地! 你都可以開 blog 喎! 哈哈哈! 

期待與大家共聚共醉!
8. 元朗人 2015-11-11 08:28:45
隱陣的首篇文章,是成功的开始呢。期望見到有多些xRDF表现自己風格文章。
9. 老記 2015-11-11 16:10:06
喜見網主露兩手,文筆平實,老油條風格,可敬。叩謝分享!
10. 包底按揭的手尾 2015-11-17 08:52:07

多個新盤陸續推出包批或包底按揭,目的不外乎向準買家提供低首期入市方案,刺激銷情。不少人已由借款人角度分析買家選用此類產品的注意事項,本文嘗試再由發展商角度看此類按揭的「手尾」問題。

發展商的資金成本高於銀行,其資金的最佳運用方式是投地起樓轉售,而絕非只有微利的包底按揭。在發展商的角度,推出包批(不問申請人收入,一定批出)或包底(備用的二按,甚至是全筆一按,以便銀行不批按揭時讓買家完成交易)按揭,目標不是借款小業主依約還款還足20年、30年。發展商與小業主其實有志一同,最理想的情況是小業主在數年後贖會,避免資金長期被綁,加上耗費人力物力管理已取用的貸款。

問題在於,理想與現實往往有一定距離。坊間不少分析已提及,此類按揭初期往往有利息優惠(Teaser Rate)或供款假期(Payment Holiday),但優惠期後,借款人便需以較銀行按揭為高的利率還款。一般人的如意算盤是優惠期後轉按,但受制於按揭指引,除非購入單位後數年樓價仍然急速上升,否則業主根本難以轉按,需要有較長時間以較高息供樓的心理及財政準備。

必須強調,借款人以較高息供樓,不表示貸款人有着數。包底按揭優惠期後利率一般為P至P+1,比一般按揭利率高3至4厘,在借款人角度可能算貴,但在沒有存在基礎的財務公司角度看來,此水平的利息可能已貼近成本價,最多亦只有微利。

銀行按揭成數受限,是借入高成數包底按揭的業主難以轉按的障礙之一。另一個較明顯的障礙,是借款人的財務條件,買家不選「低息一按+高息二按」,而選包底按揭,較大可能是本身財政條件較不理想,選用「一按+二按」的組合時,過不了壓力測試一關,惟有「選用」發展商提供的包底按揭。除非業主財政情況往後有明顯改善,否則未來轉按至一般銀行按揭的難度仍然較高。

整體而言,借入包底按揭的小業主未來難以轉按,意味他們要長期承擔較高的利息支出。在發展商角度而言,便代表他們要長期支付成本管理大批只有微利的按揭──每月要整理供款報告、有人欠款要安排追收,可說是「手尾長」。

當然,就算借款人不轉按,貸款機構也有先行套現的方法──按揭對小業主是債務,對貸款機構卻是資產。原則上,貸款人可以將一籃子的按揭證券化,再售予投資者,從而提早將資金回籠。問題在於,包底按揭的特性令證券化的構想難以實行:一如上文,選用此類產品的,條件應該不及一般銀行按揭借款人(如果是「包批」按揭,更是連基本入息證明均欠奉,連「評級」亦無從進行);其次是規模較為有限、欠缺可追蹤的供款歷史(Track Record),結果此類資產難有較佳評級,實際上難以證券化轉售。

最終結果是,發展商提供的包批/包底按揭可能產生一時作用,協助新盤在此刻散貨。但發展商一筆資金勢將被綁,更要調用人力物力,長期管理一筆雞肋級回報的按揭資產。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事