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樓按風雲
加按套現尾班車
 
葉高昭
科一物業按揭總經理
2015年11月6日

香港是世界第三大金融中心,投資炒賣無奇不有,由股票,外幣,認股證,電子產品以至郵票等,而物業投資是香港人其中一種最受歡迎的投資產品,「磚頭」既可自住,又可投資保值,由住宅,工商鋪,到商場劏鋪及車位等,大多數市民或專業投資者,樓宇買賣都不會全數支付,總離不開找銀行承造按揭,物業按揭可說是市面上利息最平及還款期最長的貸款種類。

自2008年金融海嘯,世界主要經濟體都爭相印鈔,令資產價格急速上升,部份早年買下物業的業主以物業加按方式「借平錢」,這種低成本高槓桿借貸,完全是物業升值帶來的機會,可藉低息按揭貸款轉向投資較高利潤回報產品,從而賺取息差,雖然政府於2010年分階段推出各項穩定樓市措施,嚴格限制按揭成數,但此終近幾年樓價以倍數增長,以中原城市領先指數為例,由2008年的60點上升至2015年9月的146點。業主可藉樓價上升加按套現再作投資或其它運用。最近,樓市開始吹淡風,大家也期待著樓價下跌(但還未跌),銀行估價仍然維持於市場成交價水平,加按套現可說是最後時機。假若短時間後樓價跌勢已成,不但會因估價下跌導致加按額或會較預期不足外,更有機會因樓價跌勢以成,銀行紛紛因風險因素使按揭批核更嚴緊及上調利息。到時才作加按申請便未必如現在便宜。

由於近年美國聯邦儲備局將利率減至近乎零,而港元又跟美元掛勾,令香港借貸成本長期處於歷史性低水平,現在所做的按揭利率年息大約2厘(4年前更低至1厘以下),對於熱衷投資物業的香港人,這種借貸成本實在平宜得不正常,而承造按揭又加按後,自住的物業依然自住,收租投資的依然不變。基本上對生活狀況並無大改變,有些人或會反駁供款比以前吃力,但他們並沒有考慮月供多供了的金額以‘一批過’儲於自己戶口中,喜歡時可隨時清還,甚至有些銀行所推出的存款掛鈎計劃,彷彿一個備用信貸戶口一樣。給客戶靈活調動資金。雖然美國不時醞釀加息,但已說了好幾年,即使加息初期對港人供樓負擔影響不大,相信低息環境仍會持續。假若日後香港加息至較高水平,那時業主可以考慮把加按了的現金歸還。

某些業主會憂慮假若樓價下跌,會導致物業變成「負資產」。這名詞對香港人相當敏感,於一些場合會被惡意標籤。很多香港人也不希望自己的物業變成負資產。其實「負資產」只是一個物業資不抵債既代名詞,業主所欠的按揭貸款高於當時物業價值。即使如此,其影響較嚴重的是高價買下物業而承造高成數按揭的業主。對於因加按套現引致物業變成負資產的機會大高,因需要時把加按出來的現金歸還銀行便可。更可況以現時政府規限下,總按揭成數大多數只達50%-60%。要達致負資產,樓價需要下跌4-5成以上,機會非常低。

雖說現在是加按套現的尾班車,但愛投資的香港人,都需要衡量投資風險,套現始終是借貸,除非把樓賣掉,有借總要有還的。

 
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1. 山高雲低 2015-11-09 10:34:09

賀Mark哥文章面世。


2. Ronald 2015-11-09 18:33:31
終於有我們自己同事的blog面世, 真的可喜可賀!

近一兩年新blogger登場, 我都叫WhatsApp群組的網友幫手撐場, 畀d回應, 以增加瀏覽量去鼓勵新手, 今次我沒有這樣做, 看看Mark的收視反應。

還好,  有山兄的支持

初期幾篇, 就算有題材, 因未習慣寫作, 難免不通順, 或套不上更好的名詞述語, 但Mark的學歷與中文基礎好, 按我經驗, Mark的前途無可限量

3. Sugar 2015-11-09 18:54:47

Ronald,

Ok,咁我支持吓^^

加油啊Mark哥!

4. 打工仔 Andy 2015-11-09 20:26:59
今時今日加按套現談何容易! 
5. 歷史長河 2015-11-09 20:39:03
葉生所言甚是,共加之!

樓可以以低息加按,是為其稱為優質資產特性之一!
6. Oscar Lam 2015-11-09 20:55:08
現在許多人極度缺水,如果有加按的好招數,希望可以和大家分享下。