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李峻銘
辣招打擊樓價難 加息周期見真章
 
李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行行政總裁
2016年11月18日

梁振英親自掛帥推出的新辣招,已經生效了超過一個星期,市場上的成交急跌,發展商固然暫停推出新盤,連有不少貨尾也停售,靜觀其變。二手方面,真正減價的盤很少,只是以往超市價的叫價有下調至較合理的市場價而已。結果,買家觀望,業主封盤,買賣兩閒,只急了要搵食的代理,情況又再重現。

這種市場急凍的情況,相信已經是意料中事,由政府第一次在2010年首次推出SSD,第二次在2012年調高SSD及推出BSD,甚至第三次在2013年推出DSD,都會為市場注入冷水,市場亦會短暫平靜下來。一次又一次的為辣招加辣,原因只有一個,辣招並不是解決問題的徹底良藥,只是有短暫效果的鎮靜劑,只要藥力效果一旦退卻,樓市又再瘋狂起來,結果又再落更勁的藥,周而復始,生生不息。

其實,早期辣招已成功令炒家消失,但在低息的環境下,投資者即使面對DSD的辣招,仍然躍踴入市,今次15%的重稅,又能否令他們知難而退呢?

「你有張良計,我有過牆梯」,筆者可以預見,投資者一樣會想出應付的辦法,例如剛剛就有首置客,一次過跟發展商購買多個單位,以避免繳付重稅。明顯地,這名首置客是投資者,只不過他的名字從未擁有物業而已,又可能是父母用子女的名字,又或者以往都是用有限公司投資物業,反而自己個人名下並無擁有物業。上述情況並不罕見,可以預見這種個案陸續有來,筆者甚至可以預期辣招下一式就是規定首置客購買超過某個樓價以上的物業,例如一千萬元以上,就不獲優惠,需要照付重稅。

由於每個人名擁有一次名額,除了一客多買的情況外,投資者會更慎重利用每一個免重稅名額,以住集中購買上車盤的情況將會改變,中上價物業的銷情可能更好。當然,非住宅類的物業也會受到追捧,首先跑出是車位,售價屢創新高之餘,沙田河畔花園及全輝中心乘勢拆售車位,短短幾天內迅速售出差不多200個車位,真是有價有市。

辣招效力有幾大,大家心中有數,問題是效力可以維持多久?其實樓市的真正危機,是利息走勢,美國的新總統上場,究竟會否讓美息繼續維持在低水平,為市場留下很大的不確定性。作為一個政客,競選時講的一套,跟上任後做的一套,往往並不一樣,這都是人人明白的道理,但他未正式上任,市場已經大量拋售債券,令20年美國國庫息率升超過2厘,30年國庫債券則升破3厘,一旦具有超級泡沬的債券市場爆破,息率就恐怕難以控制。

作為物業投資者,辣招並不可怕,美息走高就不可不怕。

 
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1. LYC 2016-11-18 17:23:41