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李峻銘
辣招處處有 香港登榜首
 
李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行行政總裁
2016年11月10日

上周特首親自率領各個不同政策局一同宣佈最新辣招安排,事出突然,為市場殺個措手不及。今次將厘印費大幅上升至15%(首置除外),大大加重投資住宅物業的成本,外地人更加嚴重,兩種厘印費合共要付出30%樓價的稅率,筆者估計應該是全球之冠。

其實,資金泛濫,不得不追逐有限資產,令全球大城市都出現房產價格急升,各國政府都推出不同的應付辦法。在國內,限購限貸,甚至限價;在歐美自由資本主義社會,增加厘印費等交易費用,實比比皆是。

政府剛宣佈新辣招時,筆者剛剛在澳洲墨爾本,兩年多前筆者在當地置業,過去三年墨爾本東區主要的住宅區,尤其是華人聚居或者是校網優秀的住宅區,不少漲幅已起過50%,甚至70%,這當然也引來政府的干預,2015年首次引入外地人附加厘印費3%,但未能阻止樓價的升勢,於是在2016年再將稅率提升至7%,唯墨爾本的樓價並未有因稅率增加而出現下跌。

但由於樓價急升,房子也越建越細,以往一幅7,000呎地皮,只會建一間獨立屋,但現在則會改建為3—5間Town House。在市中心的旺區,也曾見過300方呎的一房單位,這種情況與香港的劏房現象實異曲同工。

其實,辣招樓價只會做成短期影響,長期始終視供求是否平衡,這種現象非香港獨有,今次加辣又會例外嗎?

市場上,不少評論談及特首出招的目的是分散視線或是為連任鋪路,筆者就不作估計,反而市場會出現什麼變化,更值得大家推測。筆者認為,住宅樓價無可避免下會下調半年,幅度約10%,之後又會回升,不過今次中價物業的升幅會追落後,工商鋪、車位等會更受投資者歡迎,會率先跑出。

另外,投資海外物業的風氣更盛,筆者今次澳洲之行,就發現墨爾本的樓價已升至危險地帶,靚區的回報率已跌至不足2%,加上政府銳意發展西區,就會有龐大供應,值博率太低,不宜加碼。

反而黃金海岸,不但環境優美,風景怡人,樓價只是墨爾本的三分一,租金回報達到5%,更值得大家研究,置業全球化,將會令資金一去難返。最後,當然是一手主導市場,一旦賣出的物業,再買就要付出多15%,二手業主肯定更加惜售,二手成交數量大減,當然是苦了地產代理了。

 
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1. 向引刀‧土著說不 2016-11-10 12:22:32
「二手成交數量大減,當然是苦了地產代理了。」有咁嘅事?AA - LYC話佢日日魚翅撈飯架啵!?C生咋話。。。