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李峻銘
香港樓市出現井噴危機
 
李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行行政總裁
2016年11月3日

大陸樓價於過去一年出現所謂「井噴」,一線城市如深圳、上海及北京等地樓價,短短一年間,上升接近1倍,甚至波及部份二、三線城市,筆者親身經歷,在中山的樓價,去年是每平米5,000元,現在是9,000元,昆山去年是1萬元,而今年已是2萬元,也上升了近1倍。

香港的樓價在今年中也開始重拾升軌,不少成交價也破今年高位,個別上車盤甚至觸及去年九月的歷史高位,再發展下去,香港會否跟隨內地一樣,樓價出現井噴式上升?

看淡樓市的分析往往強調香港樓價已經與購買力脫節,收入增長追不上樓價升幅,是虛火,是炒家囤積造成,所以相信香港樓價一定不會再出現井噴式上升。

但實情是供應不足,樓價飛升的根源是香港沒有足夠的熟地可供發展,上周發展局長的網誌寫得很明白,香港雖然還有超過七成土地未開發,但已有足夠配套的熟地,則已經沒有空置,為了加建住屋,就連公園、球場也在改變規劃來建屋,已經被諷刺為「盲搶地」。棕地發展受到鄉紳勢力影響,又未見成效,綠化地帶更加動不到,未來的供應其實是捉襟見肘。

梁振英政府不斷告訴大家供應增加,其實只是將單位改細,令單位數量增加,發展面積並沒有太大改變,本港的發展商已經很少進行補地價,未來的供應只會繼續緊拙。至於需求,那就更加明顯,內地樓價的井噴現象來自對貨幣的不信任,不斷的增發鈔票令人民幣的購買力不斷蠶食,買家為了自保,自然會搶購可以保值的樓宇,香港今年樓價回升也是拜英國脫歐後,引發對貨幣的不信任所賜。如果全球QE繼續,這種趨勢只會有增無減,加上香港接近中國,國內買家為了保值及走資,也會加速來港置業,可謂火上加油。

過去幾年,梁振英藉著各種「辣招」去壓制各種需求,但未來半年,政府換屆,立法會又陷入混亂之中,大家都忙於處理各種政治議題,根本無暇顧及民生議題。各民主派鬥士也樂於見到房價高企,可以繼續作為攻擊政府的手段,一個只顧政治鬥爭的議會,筆者也不存任何寄望可以解決房屋供應的難題。

香港的投資者一向較為理性,銀行又受金管局限制,加上正面信貸資料庫的協助,買家付出大比例首期才能置業,井噴式上升的難度自然比國內難,但發展商加入放貸行列,國內買家又繼續走資,對潛在的危機,不容抹殺。

 
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