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李峻銘
高成數按揭 化辣招奏效
 
李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行行政總裁
2016年6月24日

元朗一個發展商為買家提供高達120%的按揭,令市場譁然,金管局也出來高調提醒市民要三思才可。其實,自從紅磡環海東岸於去年8月首次為買家提供最高樓價85%一按,結果賣個滿堂紅,售出共千個單位後,其他發展商也紛紛效法。由於上車客一般首期較緊張,高成數按揭,最初主要為上車客而設,漸漸地發展商發覺換樓客的需求可能更大,今次推出120%按揭的樓盤,正正是以三房單位為主,目標客戶正是有換樓需求。

這類換樓買家本身多數已經擁有一個單位或以上,在辣招之下,他們再買物業便需繳付雙倍印花稅,稅額加倍固然令買家猶豫,更要命的是按揭非常困難,一方面最高成數只有五成,壓力測試需要將其名下全部物業的供款一齊計算,結果不少換樓買家都未能通過壓力測試,而難以向銀行貸款。

過往,部份換樓客真的為了改善居住環境,唯有向財務公司求助,先將自住的物業加按,獲得充足首期才買新樓,但最近金管局針對財務公司運作,向銀行施壓,不可再向財務公司融資,令不少財務公司陷入困境,未能為新客戶提供借款。

今次發展商提供的120%按揭,也是類似操作,買家必須擁有另外一個物業,並與新樓一同向發展商旗下的財務公司借款,其原有物業樓價不能少於新樓的70%,換句話,兩個物業總值加起來最少有新物業的170%樓價,借120%的新樓樓價,實際借款比率最高是抵押品的70%而己,風險並不高。

由於財務公司收取的利息稍高,大部份買家都會預算在新樓入伙後,賣出自住物業用來清還貸款,買家有三年時間處理,自然輕鬆很多。筆者相信發展商也不想提供高成數按揭,大部份樓價未能即時收回,但卻是一種方式,令換樓買家可以完成換樓的需求,而且風險也極低。

最無辜的是銀行,本來是穩穩陣陣的生意,白白送給了發展商,最重要的是也化解了辣招的大部份作用,於是金管局又再揚言向銀行施壓,不要貸款給發展商進行此種業務,銀行股價一直下滑,實不無道理。但金管局以穩定金融為名,實際是阻止市民入市為實,壓抑樓價的目的昭然若揭,實際是愛你或是害你,精明的讀者自然懂得自行判斷了。

 
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1. HW 2016-06-26 20:50:29
2008金融海啸後,政府及金管局千方百計阻香港人買樓上車,直接做成今時今日本港貧富差距越来越大。