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李峻銘
煥然壹居定位錯 銷情難有起色
 
李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行行政總裁
2016年4月14日

市區重建局位於啟德自行發展的住宅項目「煥然壹居」,銷售成績冷淡,首三天只售出49伙,成績可謂慘不忍目睹,市建局多年來都是與發展商合作,自行發展及銷售的項目可謂少之又少。今次由於屬資助房屋項目,唯有自行操刀,雖然項目位置優秀,屬於市區罕有的優質地段,相比房委會發展的居屋,不少屬新界偏遠地區,在樓盤的質素上,本應具有相當優勢。

可惜的是市建局將煥然壹居的定位,放在居屋之上,私樓之下,跟97年代的夾屋接近,居屋申請人收入限制二人家庭是每月49,000元,資產上限為170萬元,煥然壹居申請人的收入限制二人家庭每月為60,000元,資產上限是300萬元;居屋售價由187萬元至326萬元,折扣率為70%,煥然壹居售價由341萬元至663萬元,折扣率由最初80%,及後更改為86%,有資格買居屋人士,相信很少會買煥然壹居。

由售價及申請人資格可見,市建局把其銷售對象,定在沒有資格購買居屋,即收入介乎每月49,000-60,000元的中產夾心階層,這種限制令銷售對象極之有限,再加上這類人士絕對有能力在私人市場購買私樓,在樓市高峰期間,例如去年九月,他們的選擇較少,還會有較大的動力去購買資助房屋,但始終將來把物業出售或出租的話,業主還要補地價,加上過往資助房屋的升值潛力,都比私人樓宇為低,競爭力由此可見。

故此,樓市一旦轉入低潮,這種夾心人士更加傾向購買私樓,當今發展商也推出大量市區新盤,買家的選擇非常多,在選擇過程中,買家最關心當然是樓價。煥然壹居定價在去年九月,正值是樓價最高峰期,現在上車盤細單位普遍已經下跌20%,而市建局只將折扣率由80%改為86%,而售價則不變,當樓價與市場脫節,銷情注定難有起色,如果市建局要起死回生,必須效法發展商提供更多優惠,或者直接大幅下調售價,甚至大刀濶斧將其變回居屋或者取消收入限制,變回私人樓宇項目,夾心定位,注定失敗。

 
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