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李峻銘
樓市數據亂 宜小心分析
 
李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行行政總裁
2016年3月31日

復活節剛過去,香港住宅樓市成交量及價格,都出現不同的訊號,令一般市民難以理解樓市現況。二手市場比較簡單易明,十大屋苑成交量錄得30宗,較去年同期約21宗,上升4成,亦較過去兩個月每個周末只有單位數的成交量,明顯轉活,唯旺市不旺價,中小型樓宇的成交價仍在低位徘徊,市況雖己經喘定,但亦未起明顯反彈。

至於一手,各大發展商都選擇在復活節開盤,元朗朗屏站有3個新盤都在推售,何文田豪宅區也同一時間,有3個全新樓盤一齊搶客,更屬罕見,更容易令讀者迷惘的是,其中君柏臨時改遲推售日期,有人可能覺得是否不戰而降,而ONE HOMANTIN推出149伙,卻只售出31伙,佔已推出的21%。單看這這兩宗消息,不難令人覺得市況不佳。

不過,ONE HOMANTIN其頂層特色單位卻以近三萬元呎價售出,同一時間天鑄二期推出50伙,成功售出47伙(佔推售的94%),西半山Cluny Park也售出頂層單位,呎價53,200元,成交價4,275.4萬元,又創一新高,這些消息又令人非常鼓舞。其實,當今一手市場售樓競爭非常激烈,如果大家細心分析,能夠創出新高價的物業,都是市場的罕有優質單位,市場上的富豪仍然願意出高價搶購,但一般供應量較多的單位,就必須減價才能成交。

市場上的焦點,就以天鑄二期為例,經濟日報比較了2座22C的成交價為4,207萬元,扣除22.2%回贈,實際樓價成交3,248萬元,呎價只是22,744元;對比一期6座22C,景觀相若,當時實際呎價是32,276元,相差每呎9500元,減價接近30%。結果,引來了買家的眼球,據前線同事滙報,揀樓當天仍有大量向隅客人,發展商成功創造搶購氣氛,有利樓盤下一步的銷情。

所以,一手住宅銷售條例生效後,雖然大大加強對買家的保障,但發展商對樓價的調整,仍然會很含糊,回贈方法五花八門,大家必須仔細分析,才能明白及比較,更不宜單靠個別樓盤的反應去判斷大市,在作出買賣決定前,要花更多的心思去理解市場上的數據,不宜操之過急。

 
 
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1. 望東樓 2016-03-31 13:15:38
今日見到一單血案:

(文匯報) 2016年3月31日

沙田名家匯1座高層B室銀主盤以呎價11,160元易手,較屋苑第2座頂層複式單位最新以呎價15,531元沽出存在差距。新界區豪宅市場單日連環出現銀主盤蝕讓個案。消息人士指,沙田名家匯1座高層B室銀主盤,實用面積1,810方呎,剛以2,020萬元賣出,實用呎價11,160元,投資者連雜費將蝕逾千萬,成為新界今年以來最大宗蝕讓個案。此外,大圍盛薈亦有複式銀主盤於拍賣場以2,280萬元成交,內地原業主帳面「見紅」222萬元。

據了解,該沙田名家匯銀主盤的原業主為許金祥,為一名投資者,曾購入多個住宅物業收租。上址曾於去年售2,300萬元,但其後未完成交易,本月更被銀主收樓,單位於2010年成交價3,000萬元計算,單計帳面物業已貶值980萬元,為新界今年最大宗蝕讓。

google之後:

名家匯買家爆恒基「造價」蠱惑招

2010-05-13  NM
發展商恒基近排運滯,繼創出七萬 元一方呎的天匯被政府窮追猛打,銀行對此類豪宅的按揭都敬而遠之後;上月才發售、曾創出呎價萬九元的沙田名家匯,亦因樓盤未能批出滿意紙,四成買家要求取 消交易。萬多元一方呎的新界樓隨即成泡影,本刊將所有買家大起底,部分買家抖出,恒基的賣樓過程原來五花八門,始能吸引買家攜手造出高價。

原 來恒基為引買家落疊,不單買得愈多、訂金愈少,發展商甚至有原價回購保證,肆意讓炒家「篤手指」買貨,變相製造炒風,引人落疊,極之離譜。 

名 家匯共賣出的二十八伙中,十一個單位已取消交易,佔賣出伙數近四成。其實名家匯上月中發售時,正值政府嚴打豪宅炒風,加上該盤就在仁安醫院旁,位置普通, 兼夾附近的長實新盤名城亦來勢洶洶,名家匯遂打造成頂級豪宅「救亡」。

物業催谷為有半複式的「主席公館」及全複式的「主席閣樓」,另每戶獨 立屋特設私人電梯;且戶戶皆有智能保安及名牌廚廁,會所則有露天風呂及滑雪練習場。恒基還提供半年成交期及為期半年「先住後付」等付款方法,但這樣仍未 夠,未揭出的優惠原來更筍!

引人落疊愈買愈多

本刊追查名家匯總共二十八個買家,發現大部分付首期都不多於一成,且獲贈送百分 之三點七五釐印費;其中以四千六百萬元,購入一座中層B、C單位的雜貨鋪老闆許金祥,抖出恒基引人落疊使出的離奇招數。

「當時我透過恒基內 部的地產代理入貨,只諗住買一個B單位。點知職員同我講,買一個單位要俾兩成首期,但買兩個單位,每個只須俾一成,仲有一年超長成交期,可以搏樓價喺呢一 年升放盤獲利。」許先生計過數,其B室單位成交價三千萬元,兩成首期要六百萬元,若然購入旁邊C單位,售價一千六百多萬元,則合共只須付四百六十多萬元首 期便可睇到尾。若然樓價有得升,其中一個自住一個「收割」,相當和味,結果許先生一口氣以逾四千六百萬元買入B、C單位。

付款後,再有其他 地產經紀向許先生落嘴頭,表示買多一個、「儲齊」一圈即全層共三個單位,發展商甚至會提供原價回購保證。「如果一年成交期內摸唔出唔想要,恒基承諾可以無 條件回購其中兩個,只保留樓價較平嗰一伙。」這樣變相「篤手指」炒樓。許先生其實亦心動,不過他認為風險過大,「A單位係最大最貴的,我又怕恒基講完唔算 數。」故此最後作罷。

三組買家購三圈

這個原價回購保證計劃,當時在市場已有所流傳,但恒基否認,其營業部總經理林達民表示, 的確有地產代理向恒基建議此計劃,但已遭拒絕。不過區內經紀及部分曾參觀該盤的投資者,證實真有其事,並表示恒基曾推出此計劃招呼友好,並以此力谷二千多 呎、較難清貨的A單位。但當時政府嚴打炒風,恒基受壓推出數天便「腰斬」,受惠的只有少數人。記者翻查土地註冊處記錄,發現共有三組買家購入一圈共三個單 位。

當中包括恒基的捧場客、資深投資者黎汝遠,他以共六千二百多萬元購入三個分別A、B、C單位,但C單位並不是同層,且三間都以不同公司 名義購入。本刊向他查詢,他正外遊截稿前未回覆。另一組買家,是登峰製衣廠有關人士,共以八千多萬元購入一座二十七樓A至C全層一圈單位。而其A單位,亦 離奇地由另一間公司名義購入。登峰製衣廠董事李柏泉,證實已因樓盤未批滿意紙而取消所有單位的交易,但對於與恒基的關係及有否參與原價回購計劃,他都一概 微笑表示:「無可奉告。」

至於最後一組買家,是分別以三間公司名義,購入二座十六樓A至C單位的鴻裕行貿易公司負責人林秀錦,涉資共六千四 百多萬元。她向本刊表示不知道有原價回購計劃,並維持交易:「我係見同區好少大單位,而且買足一圈都唔使一億。原來有啲咁好嘅優惠(指回購保證)?點解無 人話我知,我要問番經紀至得!」

取消退訂買家甩難

部分買家表示,付多少首期及有多少現金回贈,全部是買家個別和發展商「埋枱 傾」,令過程混亂,亦容易不公。政府早已「盯上」恒基,運輸及房屋局局長鄭汝樺早前已「參觀」過名家匯示範單位。

本來名家匯須於今年三月三 十一日前批出滿意紙,怎料過此期限仍遲遲未獲批。據部分買家表示,經紀及律師向他們解釋,是屋苑範圍內斜坡上部分珍貴的樹木被斬伐,恒基要移植或承諾補種 樹木才會批出滿意紙。而根據合約,買家有權因延遲收樓而取消交易,恒基要發還訂金及賠償利息。結果在現時政府推出九招十二式、市況逆轉下,十一個單位被要 求取消。其中亦包括創下同區新高、呎價一萬九千元、由玩具廠商會副會長陸洪邦購入的單位,牽涉七千四百多萬元。

上週五,本刊向買入兩伙單位 的許金祥查詢,他表示仍在考慮取消單位:「嘻嘻,考慮多幾日先啦,而家睇番,當時呢個價係貴咗啲呀呵?」但同日恒基表示已獲批滿意紙,若買家想取消單位便 作撻訂計算。本刊本週一再問許金祥,他失望地說:「出咗喇…咁咪好囉,可能機遇嚟嘅!」但他仍抱一線希望:「我覺得無理由買三個有得回購,我哋買一至兩個 就無,對我哋好唔公平!我覺得買兩個都應該有權退番俾恒基囉,你哋(指記者)幫吓忙講吓啦!」

恒基一身蟻

賣樓賣出大頭佛,恒 基公關表示近月四叔李兆基都無任何公開活動,一反過往他愛出風頭、暢所欲言的風格。過往恒基賣樓,雖然由營業部總經理林達民及副總經理鄧鳳賢負責,但背後 發功者,仍為四叔頭馬林高演。而身為恒基顧問、林高演的弟弟林高禹亦有份部署策劃。售價及優惠經售樓部計算商議,會呈交李兆基拍板。

「今次 名家匯事件,同天匯賣七萬元一呎天價,令恒基被政府緊緊盯住,四叔都好唔高興。職員內部開會時,大家都埋怨個價唔使造咁高,打個七折四叔都會收貨。」一名 知情人士說。搞出大頭佛的名家匯只是前奏,重頭戲將是五度被政府去信查詢的天匯。天匯的交易日期是今年六月十六日,能否如期完成交易,屆時即可揭盅。

唔知以上係咪閣下想表達嘅信息?