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李峻銘
樓市數據亂 宜小心分析
 
李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行行政總裁
2016年3月31日

復活節剛過去,香港住宅樓市成交量及價格,都出現不同的訊號,令一般市民難以理解樓市現況。二手市場比較簡單易明,十大屋苑成交量錄得30宗,較去年同期約21宗,上升4成,亦較過去兩個月每個周末只有單位數的成交量,明顯轉活,唯旺市不旺價,中小型樓宇的成交價仍在低位徘徊,市況雖己經喘定,但亦未起明顯反彈。

至於一手,各大發展商都選擇在復活節開盤,元朗朗屏站有3個新盤都在推售,何文田豪宅區也同一時間,有3個全新樓盤一齊搶客,更屬罕見,更容易令讀者迷惘的是,其中君柏臨時改遲推售日期,有人可能覺得是否不戰而降,而ONE HOMANTIN推出149伙,卻只售出31伙,佔已推出的21%。單看這這兩宗消息,不難令人覺得市況不佳。

不過,ONE HOMANTIN其頂層特色單位卻以近三萬元呎價售出,同一時間天鑄二期推出50伙,成功售出47伙(佔推售的94%),西半山Cluny Park也售出頂層單位,呎價53,200元,成交價4,275.4萬元,又創一新高,這些消息又令人非常鼓舞。其實,當今一手市場售樓競爭非常激烈,如果大家細心分析,能夠創出新高價的物業,都是市場的罕有優質單位,市場上的富豪仍然願意出高價搶購,但一般供應量較多的單位,就必須減價才能成交。

市場上的焦點,就以天鑄二期為例,經濟日報比較了2座22C的成交價為4,207萬元,扣除22.2%回贈,實際樓價成交3,248萬元,呎價只是22,744元;對比一期6座22C,景觀相若,當時實際呎價是32,276元,相差每呎9500元,減價接近30%。結果,引來了買家的眼球,據前線同事滙報,揀樓當天仍有大量向隅客人,發展商成功創造搶購氣氛,有利樓盤下一步的銷情。

所以,一手住宅銷售條例生效後,雖然大大加強對買家的保障,但發展商對樓價的調整,仍然會很含糊,回贈方法五花八門,大家必須仔細分析,才能明白及比較,更不宜單靠個別樓盤的反應去判斷大市,在作出買賣決定前,要花更多的心思去理解市場上的數據,不宜操之過急。

 
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1. 望東樓 2016-03-31 13:15:38
今日見到一單血案:

(文匯報) 2016年3月31日

沙田名家匯1座高層B室銀主盤以呎價11,160元易手,較屋苑第2座頂層複式單位最新以呎價15,531元沽出存在差距。新界區豪宅市場單日連環出現銀主盤蝕讓個案。消息人士指,沙田名家匯1座高層B室銀主盤,實用面積1,810方呎,剛以2,020萬元賣出,實用呎價11,160元,投資者連雜費將蝕逾千萬,成為新界今年以來最大宗蝕讓個案。此外,大圍盛薈亦有複式銀主盤於拍賣場以2,280萬元成交,內地原業主帳面「見紅」222萬元。

據了解,該沙田名家匯銀主盤的原業主為許金祥,為一名投資者,曾購入多個住宅物業收租。上址曾於去年售2,300萬元,但其後未完成交易,本月更被銀主收樓,單位於2010年成交價3,000萬元計算,單計帳面物業已貶值980萬元,為新界今年最大宗蝕讓。

google之後:

名家匯買家爆恒基「造價」蠱惑招

2010-05-13  NM
發展商恒基近排運滯,繼創出七萬 元一方呎的天匯被政府窮追猛打,銀行對此類豪宅的按揭都敬而遠之後;上月才發售、曾創出呎價萬九元的沙田名家匯,亦因樓盤未能批出滿意紙,四成買家要求取 消交易。萬多元一方呎的新界樓隨即成泡影,本刊將所有買家大起底,部分買家抖出,恒基的賣樓過程原來五花八門,始能吸引買家攜手造出高價。

原 來恒基為引買家落疊,不單買得愈多、訂金愈少,發展商甚至有原價回購保證,肆意讓炒家「篤手指」買貨,變相製造炒風,引人落疊,極之離譜。 

名 家匯共賣出的二十八伙中,十一個單位已取消交易,佔賣出伙數近四成。其實名家匯上月中發售時,正值政府嚴打豪宅炒風,加上該盤就在仁安醫院旁,位置普通, 兼夾附近的長實新盤名城亦來勢洶洶,名家匯遂打造成頂級豪宅「救亡」。

物業催谷為有半複式的「主席公館」及全複式的「主席閣樓」,另每戶獨 立屋特設私人電梯;且戶戶皆有智能保安及名牌廚廁,會所則有露天風呂及滑雪練習場。恒基還提供半年成交期及為期半年「先住後付」等付款方法,但這樣仍未 夠,未揭出的優惠原來更筍!

引人落疊愈買愈多

本刊追查名家匯總共二十八個買家,發現大部分付首期都不多於一成,且獲贈送百分 之三點七五釐印費;其中以四千六百萬元,購入一座中層B、C單位的雜貨鋪老闆許金祥,抖出恒基引人落疊使出的離奇招數。

「當時我透過恒基內 部的地產代理入貨,只諗住買一個B單位。點知職員同我講,買一個單位要俾兩成首期,但買兩個單位,每個只須俾一成,仲有一年超長成交期,可以搏樓價喺呢一 年升放盤獲利。」許先生計過數,其B室單位成交價三千萬元,兩成首期要六百萬元,若然購入旁邊C單位,售價一千六百多萬元,則合共只須付四百六十多萬元首 期便可睇到尾。若然樓價有得升,其中一個自住一個「收割」,相當和味,結果許先生一口氣以逾四千六百萬元買入B、C單位。

付款後,再有其他 地產經紀向許先生落嘴頭,表示買多一個、「儲齊」一圈即全層共三個單位,發展商甚至會提供原價回購保證。「如果一年成交期內摸唔出唔想要,恒基承諾可以無 條件回購其中兩個,只保留樓價較平嗰一伙。」這樣變相「