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李峻銘
流標陸續來 供應難達標
 
李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行行政總裁
2016年2月4日

過去3個月政府推地二度流標,包括在元朗凹頭及青衣網山路,發展局局長陳茂波解畫時強調,政府並非高地價政策,賣地「隨行就市」不賤賣,筆者的理解是政府根據市價賣地,既不會吊高來賣,也不會低價賤賣。

既然如此,今次流標,是否意味發展商出價低於市價,希望能賤價入貨。翻查紀錄,兩次投標均各有10份及9份標書,反映出價應有一定競爭性,如果只有2份或3份標書,集體壓價的機會較易,相反9份或10份標書,應該一定程度反映市價。

如果這樣,又是否反映政府對市價的觸覺不足?政府並沒有公布發展商的入標價,大家無從分析。不過,如果大家翻查政府差餉物業估價署最新於2016年1月出版的報告,會發現樓價指數的公布只到2015年11月,是否貼近市況,已成疑問。

另外,只看整體樓價指數的跌幅,由2015年9月最高位的306.1,跌至11月的293.4,跌幅只有4.3%,非常輕微,但如果大家細看分類,A類別(即面積40平方米以下)的新界住宅樓價,由2015年7月最高峰的每平方米的114,705元,跌至11月的100,792元,跌幅達到12%;B類別(面積40-70平方米)的新界住宅樓價由2015年8月高峰的每平方米99,686元跌至11月的84,979元,跌幅更達14.7%,反映整體樓價跌幅雖然有限,但個別地區及類型之跌幅都遠遠不止此數。

凹頭及青衣都是新界上車盤的熱門地區,元朗區更是積壓大量單位,可供未來發售,發展商出價保守卻是反映市況,政府如果只留意整體樓價,而忽略個別地皮的特點,很容易判斷失準,何況他們手上的數據,也只是過去式,要判斷地價是看將來,要具有一定的前瞻性,但以官員的保守作風,在波動的大市,相信很難準確拿捏。當官員對市價的判斷跟大部份發展商有距離,流標的機會就大大增加了。本年度的供應目標是19,000伙,已推出的有14,880伙,尚有4,880伙可供出售,合共19,760伙,如果全部順利售出,亦只僅僅合格,但當中大埔山塘路受司法覆核影響,發展商的出價可能又一次與官員判斷的市價有距離,又一次流標的機會不少,此項目已佔1,800伙,一旦流標,供應目標又會再次未能足額完成。

 
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