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李峻銘
愛你變成害你
 
李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行行政總裁
2015年11月26日

香港的住宅物業價格一直踞高不下,政府在五年前已經開始利用各式各樣的需求管理措施,希望減少市場需求,為物業價格降溫。

直至近月,一次較顯著的價格調整終於出現,尤其在二手市場,每月成交宗數已經跌破2,000宗,相比以往過萬宗的成交,如果業主急於賣樓,那就不得不大幅割價,可以想像政府的施政報告又會加上一項「成功控制樓價」的功績。不過,市民的幸福感真的因此而增加了嗎?業主被迫減價賣樓的壓力不提也罷,買家仍然會投訴在銀行貸款的首期要求那麼高,樓價即使下跌兩成,仍然難以置業,怨氣一點兒也不見得減退。

雖然二手市況慘淡,但一手市場卻非常熱鬧,即使不少新盤一齊推出,互相爭奪客源,大部份仍錄得理想的銷售成績,當然其中的重要因素,是發展商自己直接提供高達樓價80%,甚至85%的按揭,買家只需15%-20%的首期,便可輕鬆置業,對於600萬元以上的物業影響效果更大,這種安排,發展商純綷為了私利,希望促銷;但對於買家來說,感受卻非常良好,因為措施實實際際解決買家的痛點。

當然,大家會擔心現在入市會否接火捧,但是後市如何?會否像97年一般繼續下跌?就要買家自行判斷。不過,筆者從前線同事反映得知,大部份買家都不相信樓價今次會下跌七成,多數認為是20%之內,現在不入市,等待至樓市回穩,發展商就不會提供這類優惠的付款辦法,讓上車或換樓計劃都成為空想。

回顧政府過去五年不斷告訴大家,樓價高企是不正常,是炒家造成,一旦利率調升,供應增加,樓價會大幅下調,要收緊按揭,以保障銀行體系。但現在炒家已經消失了,今年底很大機會美國會開始加息,但會持久大幅加息嗎?供應是增加了,空置率仍然非常低,新增供應真的足夠嗎?真實的情況是我們政府開發土地的速度太慢,社會爭抝不斷,政府執行能力弱,任何計劃都被拖延,樓價高企,是供不應求的結果。

政府的措拖,雖然成功打擊了炒家及投資者,也令用家感到迷惑,如果時光倒流,對用家來說還是早買早著,愛你變成害你!

 
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