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李峻銘
國內物業供應多 管理配套定勝負
 
李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行行政總裁
2015年10月22日

最近,受到一朋友委託,陪他前往上海睇樓置業投資,本來筆者興趣不大,一來上海屬於限購地區,港人一般難以正常渠道買房,二來上海的房價,地區好一點的二手也至少要五萬元一平方米,一手房則要七萬至十萬元一平方米,這也是很普遍,甚至超過十萬元也絕不奇怪,對於希望長線投資,低買高賣的,自然不是那杯茶。

但為了一盡朋友的義務,也唯有相伴成行,朋友心目中的樓盤,原來是在昆山,這裡其實並不是屬於上海,這裡並沒有限購,是屬於江蘇省,昆山的東面與上海西邊是相連的,由上海虹橋機場,坐高鐵只需一個車站,需時約17分鐘便到達昆山南站,距離目標樓盤只有700米。原來昆山的來頭也不少,他是連續多年獲得全國懸級城市的第一名,是著名的國家級高新技術產業開發區,大量的外資企業在此設廠。

雖然昆山具有不少經濟方面的優點,但卻同樣犯上國內不少二、三線城市的通病,物業的供應量非常多,處處都有地盤在開工或在開售,房價受此限制,過往的升幅也不多,筆者發現不少售價7000多一平方米的樓盤廣告,與上海有很大的距離。
 
最後,筆者朋友選購了的單位,卻是差不多每平米近12000元,單位是帶裝修,扣除二千至三千元的裝修費,樓價還是遠高於鄰近的樓盤,而吸引之處就是配套,這個項目不是純住宅,是包含了大型商場及高端寫字樓,對於投資者來說,要找租客就有了保障。

除了配套,管理也很重要,筆者跟朋友去上海參觀同一發展商的其他商場,全部都是出租而不出售,運營也非常良好,空置率近乎零,人流不絕,可以想像在昆山的商場成功機會也較高,一個經營良好的商場,對其住宅出租最為關鍵。另外,對投資者的照顧也是無微不至,開發商有專人為業主選購合適的傢俬,只需費用五萬元,便可連傢俬出租,開發商也義務為業主找尋租客,也會跟進之後的維修事宜,令外地買家省卻不少管理上的麻煩。

最令筆者佩服的是筆者朋友在收樓當天,開發商為他找了一個外國公司的租客,由於物業質素高,租客也願意付出更多租金,回報率近4%,這一宗事件令筆者相信在國內供應的物業雖然很多,但只要有良好的配套及優質貼心的管理,仍然可以突圍而出,凱旋而歸。

 
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1. 引刀一快 2015-10-22 18:13:15
4%回報可謂相當好,多數係公司客,如果12000一方嘅屋,90方就110萬,即係月租3660蚊左右,呢個租價相當於廣州住宅大約雙倍。
2. 打工仔 Andy 2015-10-22 20:56:57
睇來都不錯! 不過, 買就買一線城市好一點! 有限購即係多人買火熱, 冇限購即係任你買, 無限供應! 
大陸大把地, 所以最好只買一線,只買 CBD 中心區的物業!


3. Oscar Lam 2015-10-24 07:26:20
上海或者昆山住宅的回報率有4%的確很高,高得令人有點懷疑。
4. Sugar 2015-10-24 11:50:01

Oscar兄,

同感同感!您好熟行情吓!^^

國內住宅(即使一線大城市)一般都係樓價高租金平平,而且很多地方租客流動性很高(我試過簽2yrs租約但租客住了5個月唔夠走人,失去聯絡仲拆走左我部冷氣機!!!).所以想用以租代供方式hold住幾層樓(加上國內mort. rate一般都5厘左右),本身現金流不足者會好很"頭痕"!

5. 打工仔 Andy 2015-10-24 12:25:41
内地樓收租只是養住間屋等爆升! 租金不是重點, 回報也不高!