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李峻銘
代理用人海戰術 窮途末路下下策
 
李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行行政總裁
2015年10月8日

上星期樓市兩則新聞均成為不少財經版的頭條,第一則是樓市繼續淡靜,某代理公司宣稱周末周日十大屋苑完全未有錄得成交。首次出現“0”的突破,雖然其他代理行未有那麼慘淡,也是只有個位數的成交宗數,更嚴重的是持續10周,相信是有紀錄以來最長的低成交周期。

但奇怪的是,另一邊廂的新聞卻是持牌代理人數創新高,達37,130人,連升11個月,代理分行數目也破頂達6,441間。理論上,生意好自然會擴張,多聘人手,擴展開分行,但生意淡薄,間間代理卻逆市擴張,難怪在網上有人懷疑,雖然二手冰封,代理個個都集中盡力去做一手盤,佣金又高,二手淡對代理利潤影響有限,只是挫二手業主的價錢的手段而已。

事實勝於雄辯,大眾不妨參考行業唯一上市美聯物業(1200)的年報資料,事情就清楚不過,這幾年代理公司的生意年好年壞,相對差的年份 2009年、2011年、2013年美聯的營業額分別是34億、33.9億及33.4億,生意額相差無幾,但盈利分別是2009年的6.91億、2011年1.33億去到2013年更錄得虧損近2億,至於2010年;2012年及2014年生意相對較佳,生意額分別是37.3億、39.1億及41億,營業額雖然逐步提升,但盈利數字卻相反向下,分別為2010年的5.33億、2012年的2.49億去到最近的2014年只有0.64億。

代理公司的經營環境每況愈下,現在好市時只有輕微利潤,在逆景時更錄虧蝕,各代理公司管理層當然心中有數,為了改善盈利情況,都不約而同採取人海戰術,增聘生力軍,藉加多人手以擴大市場佔有率,甚至希望搶奪對手公司的人力資源以削弱對手的實力,這種人海戰術就促使生意愈淡,代理數目就愈多的怪現象。

其實這種戰略,並非代理獨有,筆者最近從一位從事航運的朋友得知,中國的航運業因出口下降,需求減少,航運公司為了應付運費一直下跌的困難,不但沒有減少造船,反而加造新船,加大每隻新船的運載能力,希望降低平均成本,希望用低價去搶奪市場佔有率,結果,間間航運公司一窩蜂去造新船,供應在需求下降的情況下仍然大增,運費就更加一厥不振。類似的結果也正在代理界的舞台上出現,加上內地代理商也加入戰團,令情況更加複雜。代理界必需有新思維,才得走出困局,只沿著以往成功的舊路,相信只是末路,下下策而已。

 
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1. 引刀一快 2015-10-08 14:32:08
大陸興“打街霸”,原來香港都係一樣。