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李峻銘
樓市警鐘已響 鋪位細樓首當其衝
 
李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行行政總裁
2015年8月28日

最近,股市一瀉如注,不足一星期已急挫跌近三千點,從6月高位28,000點計,也只用了三個月時間,足足跌了七千點,速度之快及跌幅之大,事前相信大部份投資者都無法想像,尤其是4月份,當大家都沉醉在「港股大時代」的節奏中,估計港股會很快衝破三萬點時,最牛的說法,甚至可以挑戰四萬點,如果當時有分析員跟大家說股市會下跌至21,000點,相信只會沒有市場。

反觀,樓市表面上仍然是安全的,在股市大幅下挫前,二手市場成交雖然不斷縮減,此仍因業主惜售,沒有拋售的壓力;至於一手市場則仍然保持興旺,樓價指標仍然在高位徘徊。不過,人民幣貶值一役也在八月份發生,在此之前,人民幣長升長有,不少人不會相信人民幣會貶值。其實,在美元對歐羅,日元及澳元等外幣已大幅升值的背景下,人民幣在壓力下貶值,也是順理成章。

現時香港樓市正受到內外夾擊,內部經濟正面臨下滑的風險。最近,一間名店Coach提前跟業主解約退租,相信是一連串名店退租的序幕,自由行減少,旅遊零售不景,對基層的收入影響很大,一旦失業率趨升,基層對細樓租金的負擔能力下跌,便會失去支持細價樓樓價的重要支柱。

另一支柱是來自父母為子女未來置業鋪路的,位於馬鞍山的迎海四期的一位頭籌買家在接受電視台訪問時表示,今次買樓是替其只有三歲幾的兒子置業,這類買家在細價樓所佔的比例超過一半。但他們的購買慾會很飄忽,一旦樓市迴轉,他們的需求就最易消失。

外部經濟環境也不明朗,中國的經濟下滑,出口不振,加上股市大上大落,對內部消費的影響,也不言而喻。中國好,香港好;中國不好,香港也難獨善其身,新興市場不少買家到香港置業,但匯率大跌,港幣跟美元大幅上升,想必也影響他們的購買力。

在不同類型的物業中,鋪位實首當其衝,其實街上很早已出現不少吉鋪,現在情況惡化,租金已經開始下跌,連優質鋪位減價也不易出售。住宅方面,細價樓風險最高,因為樓價已脫離其潛在買家的負擔能力,會否下跌,或幅度多少,就視乎租金下跌的幅度而定。反觀,三房單位情況較為樂觀,一方面,呎價比細單位便宜,另一方面,未來的新供應,七成是細單位,三房的供應仍是有限,相信受到的影響最少。

 
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1. 引刀一快 2015-08-29 02:33:11
呢個樓市大潮對香港影響將會十分深遠,老一輩人將養老本錢預支,將來新一代係咪一定咁生性,可以照顧好老人先?