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李峻銘
政府宜為退市撤招作準備
 
李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行行政總裁
2015年8月13日

上周差餉物業估價署公布2105年6月的私人住宅樓價,指數上升至300.1點,衝突300點大關,創出歷史新高,比99年制定指數的100點基數,己上升了兩倍,比2012年6月時200點,意味在最近3年上升近50%。

樓價越升越有,剛巧發展商又用高價爭奪一幅西鐵元朗站上蓋項目地皮,地皮估值最高在70億元左右,結果新地用了93.2億元奪得,比估值上限還高出25%,聲稱落成後呎價要賣15,000元。說時遲,那時快,新地奪地不足3天,同系發展的屯門瓏門複式單位,以4137.23萬元售出,呎價達24,000元,貴絕新界西北區分層單位。

在樓市當今熱火朝天的時間,政府一再強調未來供應大增,未來4年私樓有8.3萬伙落成供應,也創出有紀錄以來新高,美國加息也近在眉睫,市民要有樓價下跌的準備。

樓市有升必有跌,是一定不會錯的道理,問題是能否準確地掌握時間?政府提醒市民有樓市風險,己經說了最少三年,但樓價在過去三年升了五成,狼來了的故事,說明今天即使講的是事實,也沒有市場,又有多少人會相信。如果政府真的相信樓市在可見將來(例如1年)會有顯著下跌(例如超過20%),應先制訂應對辦法去調節市場,起碼會有為如何撤招作出準備。眾所周知,政府過往幾年實行的辣招,己經令市場的炒家及大部份投資者消失,以往當樓價下跌過急時,率先入市的多數是投機者及投資者,對緩和跌勢有所幫助。

現在這道防線已經不再存在,為了鼓勵跌市時,他們重新進入市場,辣招必須撤得合時,否則今次樓市,經歷下降周期時,下跌的速度會加快,再加上今次周期受辣招所影響,升得最急的是細價樓,這類買家實力有限,部份更倚靠父母資助才得上車,一旦市況改變,情緒也就會迅速受到感染,政府如果撤招稍遲,易產生骰牌效應,情況一發不可收拾。

筆者建議政府甚至可以將其撤招部署提早公開宣布,一方面令公眾更容易相信樓市調整在即,另一方面提醒投資者作好準備,一旦樓市超跌,又是入市良機,政府操控樓市一向十分難,令它停止上升固然難,要它停止下跌就更難,政府宜更早作出應變部署,防止跌市一旦出現,將會發生失控情況。

 
 
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