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陸振球文章
「百億樓王」黎永滔的常勝秘笈
 
陸振球
2015年10月22日

《明報》財經的「湯文亮會客室」今期請來有「百億樓王」之稱黎永滔做嘉賓,黎永滔與湯文亮分享彼此投資物業心得(睇片:link.mingpao.com/32866.htm),指出香港住宅和商舖租售價升了10多年,出現調整也屬正常,並指一般投資者可以等待樓價回落才入市,切忌「為買而買」。而黎永滔將會出席本周六《明報》舉辦的「股樓攻守大作戰」作演講嘉賓,與有「中環巴菲特」之稱的星級基金經理譚新強,一起分析香港的樓市和股市最新形勢及投資部署(報名可登入:link.mingpao.com/31687.htm)。

黎永滔表示,舖位價格反映香港整體經濟,舖位劈價潮不是從今年才開始,早在去年年尾已經開始,「舖位在近十多年間升值幅度驚人,有些地區由2003年到現在已經升了三、四倍。由於前兩年大陸開始打貪,而股市往往領先經濟,接着就是零售業,類似鐘表、珠寶等高消費行業的生意已大不如前,去年年尾就出現減租的空間,之後更加嚴重。部分旺區舖位租金已下調30%至40%,但鑒於這幾年舖價已經升了三、四倍,這個下降比例不誇張,凡事都是物極必反。」

舖租是否較自住物業更快反映經濟?黎認為股市最快反映經濟,以他多年投資經驗,香港的舖位業主也好,上市的公司也好,這麼多年來積聚大量財富,財政很健全,舖價和大公司的股價應只會小幅下調,但大跌機會有限。

舖位業主身家厚舖價大跌機會有限

黎又稱,其實買舖位有時不只看回報率,還要關注舖位仍未發揮的潛質,這就是投資舖位考功夫的地方,「近年有不少商場變成『劏場』,會否代表舖位見頂指標?現時香港舖價太貴,動輒要幾千萬元,甚至幾億元,為吸引小投資者,故不少商場變劏場。小投資者投資有關劏舖時,應該深入了解周邊的環境是否適合細舖零售商經營,並要小心提供的所謂兩年內有5厘至6厘保證回報率,但當兩年後,實際收租的回報率有多少就難以預料。很多劏場無法成功營運,因為劏場之後業主由一個變為多個,大家意見不同,管理變為混亂。」

或減持英舖位 回港趁低吸納

黎續稱,「我投資物業的秘訣,首先是不要『為買而買』,第二是Location(物業位置),能做到兩樣變可做常勝將軍。我最近買了一間銅鑼灣的舖位,雖然舖市仍在調整,但該舖叫價合理,更重要是還有發揮空間,所以我覺得值得投資。但正常來講,現在的市况,無論是住宅也好,商業也好,都經過了2012、13年的上升,很少有這麼長期的升幅。舖市也可能已封頂,這個時候胡亂入市,就尤如賭博了。」

黎永滔回憶首次入市,乃因我做金舖起家,對零售店舖走勢別有觸角,行街很自然觀察人流,所以培養出對店舖投資興趣,於是1991年用500萬元首次買了軒尼詩道兩間舖,從那時開始投資舖位。

他又回想,「2009年金融海嘯那時,香港舖位回報率很低,只有2厘至3厘,那時我的子女去了英國讀書,我在當地看到牛津街比香港的廣東道還熱鬧,所以就想有沒有投資空間?用了一年去了解英國的當地稅制,銀行條例,如何賣出買入等做足了功課,發現英國有些地方商舖的回報率高於香港,能達到6厘,於是決定分散投資,迄今已在當地買了20億至30億元的物業。我在英國第一次投資的舖位,現已升了2至3倍,到現在適逢香港舖價下跌,我不排除會將之前在英國投資賺到錢的舖位減持,趁現香港市場回落,將部分資金轉回香港候低吸納。」