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輝筆論樓
輝筆論樓 - 鄺志輝
世紀21物業將軍澳董事總經理,香港專業地產顧問商會會長,從事地產業務逾廿載,紮根將軍澳15年,以其豐富經驗與各位談樓市、論政策。
「白居二」為樓市注入新動力

為滿足不同市民的住屋需求,港府再度推出白表免補地價購買二手居屋計劃(下稱「白居二」),希望給予受樓價升幅影響,而未能成功「上車」的市民提供一個置業機會。

據了解,是次推出的「白居二」名額共有2,500個,包括2,250個家庭配額及250個單身人士配額,二人或以上家庭入息及資產限額分別為4.8萬元及160萬元,單身人士限額減半。另外,通過計劃購入未繳付補價的單位後的首兩年內,不能在居屋第二市場或「住宅發售計劃」第二市場出售該物業。

雖然新一批「白居二」只是在申請階段,但二手居屋市場明顯轉活,不乏公屋客投入市場,帶動睇樓量。

縱然受到環球股市波動影響,物業市場觀望氣氛轉濃,有市民看淡後市,擔心樓價有下調的空間,但「白居二」政策推出後,吸引上車客的購買意欲。是次的免補地價居屋,為合資格的買家減免部分成本,加上,住屋為長遠的投資,只要在置業前做足功課,審慎入市,則無須過分擔憂。

筆者認為,「白居二」是一個良好房屋政策,為居屋市場,甚至為私樓市場注入新的動力,令部分未有能力購買私人樓宇的買家,以免補地價購買物業,從而穩定不同階層的住屋需求,滿足上車的欲望。同時,亦有助居屋業主藉此政策投入私樓市場,令樓市更為活躍,健康地發展,筆者建議港府未來亦可因應未來市況,檢討及優化政策,恆常推出,以滿足市場需求。

 
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1. Johnny 2015-09-10 12:45:40
同意,可以盤活居屋市場,最好以後開放所有人首置合資格都允許申請
2. 借個位置,相互呼應。 2015-09-10 15:52:15

【地產專題】專訪仲量聯行曾煥平 兩大因由撐細價樓

iMoneyiMoney – 2時20分前

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E3%80%90%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B0%88%E9%A1%8C%E3%80%91%E5%B0%88%E8%A8%AA%E4%BB%B2%E9%87%8F%E8%81%AF%E8%A1%8C%E6%9B%BE%E7%85%A5%E5%B9%B3-%E5%85%A9%E5%A4%A7%E5%9B%A0%E7%94%B1%E6%92%90%E7%B4%B0%E5%83%B9%E6%A8%93-035017790.html
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  • 專訪仲量聯行曾煥平 兩大因由撐細價樓
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    iMoney - 專訪仲量聯行曾煥平 兩大因由撐細價樓

股市累跌多時,早已高處不勝寒的樓市「燶味」漸濃,多個豪宅新盤相繼降價達一成,就連細價屋苑如天水圍嘉湖山莊也連錄低價成交。看淡樓市的專家愈來愈多, 如紀惠集團行政總裁湯文亮指樓市將會下跌,細價樓樓價有機會挫兩成;交銀香港首席經濟及策略師羅家聰更大膽指樓價或將跌一半。仲量聯行香港董事總經理曾煥平卻力排眾議,認為在民生需求支持及市場早已消化加息因素下,直言:「中小型物業樓價有排都唔會有事。」

股市跌過龍,對樓市的衝擊似乎逐漸浮現,近日發展商明顯加快清貨步伐,減價推售新盤餘貨,如信置(00083)旗下大埔海鑽•天賦海灣洋房減價一成,恒地(00012)更一口氣將三個新盤、合共122伙減價,如旺角曉珀•御單位減價達11%、其與新世界(00017)合作的馬鞍山迎海•駿岸,最高減價10%。二手市場的減價個案也明顯大增,特別是近年備受市場追捧的細價屋苑如嘉湖山莊,近日出現一年新低價成交,而沙田第一城叫價400萬元以下的交吉「鎖匙盤」也再現市場。

早已提出「細價樓爆煲論」的湯文亮說過,樓市將會下跌,尤其是細價樓,更加會跌幅驚人,他表示細價樓樓價於半年內升四成,業主購入成本高昂,如經濟轉差, 此類單位將首當其衝,樓價回落約一成。隨着不明朗因素擴散,看淡樓市的市場人士似乎愈來愈多,但於地產行業打滾近30年,經歷多次樓市周期的曾煥平,對中小型物業的前景仍具信心。

中小型物業需求強勁

「有些人因某些原因要急於賣樓,這事經常發生,蝕錢成交個案不時會出現,我不認為會形成羊群效應,令業主齊齊減價沽貨。這由於現時樓市有很多辣招,業主買樓3年內賣出要比好重SSD(額外印花稅),同時息口很低,我看不到迫使業主賣樓的因素。」對於湯文亮指細價樓將跌一成,曾煥平直言不認同其看法,他指:「現時每月住宅成交量約8,000至9,000宗,其實有近八、九成成交集中於 500萬至700萬元的物業,這類中小型物業的下行風險很低。」其中一個原因,是目前市場對中小型物業的需求仍強勁,尤其是呎價約1.2萬至1.3萬元水平的新盤,仍受市場追捧。

他解釋,目前建築成本高昂,即使是較平的地皮,每呎地價也接近4,000元,再加上約4,000元的建築費,連同市場推廣等雜費,新盤開價每呎1.2萬至1.3萬元水平,幾乎已成為常態。「若中小型新盤開價每呎約1.1萬元水平,即400至600平方呎水平的單位以約500萬至700萬元開售,支持力其實很大,如房協早前開售的兩個項目(長沙灣喜薈及喜漾),整體樓價約700萬元,很快就沽清所有單位。」

曾煥平續稱,港人對中小型物業需求甚大,如因結婚而打算置業人士,此類物業有如生活必需品,「我可以好有信心地說,中小型物業樓價有排都不會有事,若新樓及二手物業呎價同樣是賣1.2萬至1.3萬元,我一定會揀買入新樓,所以我看不到中小型新盤銷售會有大問題。」

美加息因素已被消化

市場普遍認為,供應大增及美國加息,將成中小型物業轉勢下跌的兩大風險,曾煥平則認為上述因素毋須過分憂慮,「坦白說,大家已說了很多年美國將加息,美國聯儲局於年頭、年中時也講過今年一定開始加息,最近的語氣卻不如以前一般強硬,專家認為今年加息的機會降至只得20%左右,市場對美國加息這因素已一早消化,過去半年買樓的人,怎有可能不考慮這因素?」

他又指,即使加息期展開,如每次加幅為50點子,加幅也是十分輕微,對樓市的影響不太大,「有市場人士憂慮加息將觸發樓價下跌五成,但值得留意的,是1997年時息口高達10厘,1984年的息口更達16、17厘,今天供樓的息率卻只是2厘左右,不可同日而言。」

中小型單位供應未來將會大增,曾煥平相信對樓價不會有大影響,「事實上,供應是有必要咁多,正常的情況下,每年香港每月要有1萬宗成交,即是每年約12萬、 13萬宗,但現在跌至每月只有8,000至9,000宗,因此每年有2萬多個供應才算合理,相信這供應數字於未來數年也會達標,而這方向是正確的,會令樓價平穩,不會大跌。」

曾煥平相信,未來數月的樓價升幅會放緩,由於樓價今年上半年已升6%,下半年將升約3%至4%,全年則升10%。但明年樓市則存在較多隱憂,包括加息將會令部分買家卻步,同時香港經濟正倒退,零售行業將面對艱難的時間,失業率或上升,加上住宅供應量陸續增加,他相信樓價會橫行,但仍有5%升幅。

小心豪宅墮崖式下跌

對於豪宅市場的看法,他跟外界也截然不同,「年初時很多人認為豪宅(2,000 萬至3,000萬元以上)今年樓價將大升、有追落後概念,但我認為這些看法完全沒有數據支持,豪宅成交宗數實在太少,樓價下行風險更大。」他指出,豪宅最大風險在於其不是生活必需品,同時價值已經超出正常人所能負擔,「豪宅今天每呎賣8萬元,背後有甚麼數據支持?按現在的市況看,發展商建一個鐵路站上蓋的住宅物業建築成本每平方呎約4,000元,興建豪宅極其量建築成本每呎約1萬元,樓價根本沒有可能賣得比鐵路站上蓋物業貴那麼多!」

他指出,近年豪宅的升幅實在太誇張,特色單位樓價動輒數萬元,「如大埔白石角某個屋苑的特色單位呎價達4萬至5萬元,也有明星買入,但值得留意,同一個物業的分層單位,開售呎價只是1萬餘元;此外,最近白石角地皮成交地價不高,如新地(00016)購入該處地皮,地價只是每呎3,700元,鷹君(00041) 購入的鄰近的地皮,地價每呎更只是3,300元,大家都是位於同一幅地,特色單位憑甚麼賣那麼貴?」曾煥平認為,現時豪宅買家難以用估值去衡量的價錢去購入物業,有時純粹為個人喜好,上述物業的風險更大,只要息口一轉,心理上有威脅,樓價就會跌。

「豪宅業主好睇心情,有錢買入豪宅的人,一般已有居所,之後多買一家豪宅單位與否,跟其生活沒有影響,換句話說,只要市況一轉,豪宅業主想沽出物業的話,該豪宅物業樓價跌幅可能是Free fall(墮崖式下跌)。」目前豪宅業主借貸比例不高,息口也低,相信豪宅樓價未來6個月未有大危機,但若未來市況轉差,業主想賣樓,但又沒有買家承接的話,下跌的幅度大有可能達10%至20%。

新盤貼市價趨勢持續

最近發展商加快售樓步伐,部分將餘貨減價再推售,難免令人聯想她們看淡後市。他認為,如果發展商擔心市況差,根本不會積極投地,「每次有地皮招標,他們都熱衷參與,成交地價也十分理想,顯示他們仍樂於發展呎價1.5 萬元以下的中小型單位,「這是Bread and butter,是每日大家都有需要,有如洗頭水、洗衣粉等日用品,一定有需求。」

至於定價策略,他相信發展商將繼續以市價開售,「如果以市場可以接受到的市價、並短期內沽出物業,發展商並不介意以市價開售,以東涌某新盤為例,發展商如開價每平方呎1.5萬元,可能要花較長時間銷售,如果將呎價定為1.1萬元,就可以快些清貨,可見發展商一定以售樓速度為首要考慮,價錢反而是其次。由於發展商 以工廠的形式經營,如一個樓盤賣得慢,會阻礙另一個樓盤推售,同時他也要資金回籠來再買地。」

撰文︰陳詠妍

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3. 願者上釣 2015-09-10 23:16:54

 

「白居二」是一個"蒙騙"房屋政策,實際欠政府一筆未來更高地價的政策...願者上釣...