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焯見政經
活化二手市場成交 本地樓價逐步受控
 
關焯照
經濟學家
2018年2月21日

  筆者在兩個月前接受公屋聯會的時事節目《公屋有理講》訪問, 提出減低首置人士的按揭成數和利用MPF支付部分首期,目的是活化二手市場成交量。最近公屋聯會向林鄭政府提出七項關於房屋政策的意見,其中兩項包括筆者以上的建議,今次幫公屋聯會做訪問,真係有意外驚喜了。

   林鄭在施政報告中提出的港人首置上車盤計劃對象是香港永久居民和從來沒有在香港置業的人士,至於入息限制方面,單身和二人或以上家庭收入分別是不超過34,000元和介乎52,00068,000元。筆者不反對政府幫助首置人士,但非常反對動用土地儲備來興建首置盤,因為特區政府已經缺乏足夠土地來滿足長策會所設下的10年興建房屋目標──460,000單位,現時林鄭竟然動用政府手上的土地來做首置盤,這絕對是一個本末倒置的做法。

  一個較理想的首置上車盤計劃是透過減低首期成本,但仍然採用相同的入息限制。筆者認為金管局可以針對參加首置上車盤計劃的市民,略為放寬按揭成數,從而減低首期的要求。如果首期仍然不足夠,申請者可以從自己的MPF戶口提取資金來解決這資金問題,但MPF資金必須在五至七年後逐年注回戶口內,以免影響退休計劃。

  大家可以細心思考,如果這批首置人士進入上述二手市場購買房屋,二手市場的流轉便可以即時加快。要明白這個道理其實不難,正如政府重建公屋必須先建一幢新公屋,然後將舊公屋的居民遷入新公屋,之後再建第二幢新公屋,再將另一批舊公屋居民遷入,如此類推,直至完成最後一批舊公屋居民的調遷。同樣道理,根據重建公屋的方法,第一批首置人士買入二手樓後,沽貨的業主便可以套現。假設大部份的沽貨業主是換樓客,當他們換樓成功後便釋放另一批業主套現,部份賣了樓的業主又可以繼續換樓。顯而易見,這過程會為二手市場產生新成交,變相帶動二手市場的供應量。現時香港已有136萬間私人房屋,只要能夠令一定數量的首置人士進入二手市場活化成交,整體樓市成交便可以顯著增加,最終可以利用二手樓市供應調控本地樓價。

  筆者在過去幾個月曾分別向財爺陳茂波、金管局總裁陳德霖和運房局局長陳帆提出以上提議。誠然,高官有自己的睇法,會否採納筆者意見仍是未知之數。不過,從林鄭最近表示會考慮放寬按揭成數,政府有機會朝着降低進入二手市場門檻的方向走。如果成功,筆者相信本地樓價有機會受控,這對中長期經濟發展,肯定是一件好事。 

 
 
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1. 腥港人 2018-02-22 08:58:58
學者啊學者,有人買都要有人賣先得嫁,除左持一個單位嘅人外,好多人揸幾個收租,點令佢地放番出嚟兼迫發展商唔囤貨先係重點
2. 打工仔 2018-02-22 10:32:56
根據強制性公積金計劃管理局資料截至2016年12月底,香港共有920萬個強積金戶口,每名強積金計劃的成員,平均持有15.4萬元

請問15萬可以幫到乜?更何況首置人士同常比較年青,出黎打工無幾耐好可能連15萬都無。連沈大師搵咁多MPF戶口都係得100萬!


3. 真真薯片 2018-02-22 23:47:43
1樓講得好, 香港d學者好多都淪為打手, 冇料仲要係度自暴其短, 唉
4. 舍神 2018-02-23 02:32:56

真正的問題係600關卡。

 

只得一間樓的人,在一換一時,理應應該放寬按揭成數。

不是要政府支助佢地買樓, 只要唔好設關卡阻頭阻勢就是大幫忙!

 

沒有人細換大, 何來二手上車盤供應? 一換一,甚至21的業主有買有賣, 既改善整體居住環境,亦釋放二手供應,唔應該因打壓樓價,而打壓業主換樓。

 

有了小朋友, 有實際需要換大d是很正常....但現行仇富政策下,貴單位一律只可按5-6,over 600 禁用 ML!,結果所有人都企哂係到, 連上車客亦一樣,因冇足夠二手細單位供應,而被迫用高溢價兼高息向大發展商買一手樓! 最終只係益咗啲納米樓發展商 及扭曲物業市場。


幾可肯定,未來物業市場回復正常(如有呢一天, haha), 高溢價的納米樓一定淪落為垃圾樓, 最終受害的就是今天的初次置業者。 (湯生所指的細價樓爆煲理論)


我一向不太信官商勾結, 但房屋政策迫哂購買力去細單位,600萬及1000萬截斷換樓鍊!
政府政策上既outcome真的益發展商益到好盡 !

 

大禹治水只可疏導不能堵塞!

5. 舍神 2018-02-23 02:40:39
再把$$推向上車客, 只會令k形的樓市更嚴重地扭曲! 
高血壓再加多劑十全大補春藥,想唔爆血管馬上風都幾難!
6. 真真薯片 2018-02-23 10:32:18
係供應受壟斷既情況下, 抽唔到居屋既買家只可以揀一手or二手

今日600萬做界線, 結果係2手350呎細兩房全部追緊600萬呢個價, 即係大約17000蚊呎, 依家新盤呎價都係定係呢個位

正苦唔每年推返近萬個居屋, 壟斷型勢不變, 如果600萬界線變700, 結果肯定係350呎細兩房升上700萬, 越搞越冇陰公