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樓市乾坤
富人走資豪宅已死
 
何熊輝
2019年11月9日

  近數月香港外內交困之際,政府突然出手以助年青人上車之名,放寬800萬樓按至九成後,上車盤迅即反彈,但基於千萬以上至二千萬的準豪宅未能因此受惠,因此交投未見回升,至於二千萬以上的真豪宅,交投更加疏落,種種跡象顯示,較有條件的這群業主,不是看好後市不賣,而是伺機等待機會,逐步減持手中的豪宅項目。

  這批豪宅業主其實早已低調地重組資產配置,不少數年前已將國内廠房規模縮小或轉移至它國,至於所持的豪宅物業,亦部署於未來數年,分批次放售,這種不增持分批放賣的取態,將使豪宅中長線走勢偏軟,加上可見將來,中資富人亦因國内銀根收緊,短期内也難返香港豪宅市場,因此之故,豪宅其實已沒有投資價值了。

  倘中美貿戰在第二或第三階段談判破裂,豪宅冧市會率先爆發,屆時急於沽貨的業主,相信會以近幾年勇猛入貨的中資富人為主,其次是一些本港的小老闆富人,主因是他們也需賣樓套現救生意,而他們賣的,可能多是二千萬以下的準豪宅。

  明年經濟難望樂觀,失業率也可能會逐步回升,估計失業率可能會升穿4%,除非年内升穿5%,否則中小型單位樓價仍不會大跌。基於明年經濟變數多,基於自住需要仍要入市的買家,酌量降低按揭成數,或多準備一年的供樓款項會較穩妥。

 
 
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1. 引刀一快 2019-11-09 15:26:00
輝少文章越來越貼地,like!

明年經濟難望樂觀,失業率也可能會逐步回升,估計失業率可能會升穿4%,除非年内升穿5%,否則中小型單位樓價仍不會大跌。

要維持低失業率,飛地係不二法門,唔止人人有工開,仲要輸入外勞至夠用。

2. 越來越貼地 2019-11-09 17:15:06
好多其實係假豪嘅蠔宅,根本都冇豪過,只係當年地霸包裝到咁。
3. 引刀一快 2019-11-09 18:08:17
幾年前去睇過某地面豪宅嘅示範單位,現場做接待嘅姊姊,個個都好似豬豬喇碑必咁嘅樣,然後一個靚仔中介,好權威咁,俾個假想圖我,話可以睇到煙花,仲可以租85蚊呎。

4. 可以睇到煙花 2019-11-09 19:38:11
內地嚟嘅同胞可能連髀罅 bebe 都未見過就落左搭。
5. 引刀一快 2019-11-10 02:01:19
直頭係喇,咁華麗嘅場面,筆一揮,威一威,人家豪得起啫。
6. O 2019-11-10 05:36:12
講到買幾千萬野好似買菜咁, 兩位一定身家上千億當豪宅係草咁儲啦。
8. 引刀一快 2019-11-10 07:11:58
如果唔係大陸客豪得起,點會忽然唔夠樓賣吖。
9. 豪得起 2019-11-10 08:05:44
豪得起嘅原因係以為賺得返,所以唔放水忽然豪唔起,不過豪得起嘅基因既然響度,咁阿爺緊箍咪有排冇得發作。
10. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2019-11-10 11:51:47

CCL止跌回升0.22% 放寬按保顯效

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CCL止跌回升0.22% 放寬按保顯效

在10月16日發表的《施政報告》宣布放寬按揭保險樓價上限(放寬按保),刺激樓市急升溫,搶盤潮重現,帶動樓價止跌回揚。反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)終止十連跌,最新報179.4,按周升0.22%,中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,數據顯示放寬按保當周,市況即出現明顯轉勢回升的訊號,確認樓市調整結束。

告別10周下滑 調整完結

最新公布的CCL是反映放寬按保當周市況,指數在連跌10周共4.98%後止跌回升,報179.4,按周漲幅0.22%為15個星期最大。

黃良昇直言「估唔到第一周已升得咁厲害」,高過自己預期,的確是專家食屎。因二手住宅成交量多,至今「都冇停」,可見樓市調整結束訊號強烈,但「一周(表現)難講樓價(最終)升幾多至夠皮,要多幾個禮拜才知(市況)點樣(走)」,況且市場存在不明確因素,例如中美貿易談判首階段協議能否順利簽署等問題。

黃良昇稱,現時放寬按保主要惠及樓價1000萬元或以下的現樓住宅,「好似馬鞍山雅典居,成交價去到970萬就止步」,而價碼1000萬元或以下的二手私人住宅,最近叫價回升,更不乏樓下單位貴過樓上單位的成交,以及同類貨破頂情況,但創出全屋苑新高的個案則較罕見,原因是現時樓價仍然處於高位。業主賣樓後會否換樓,是樓價能否持續向上的關鍵,暫難估計未來樓市升勢。他補充,有供款能力但首期不足的市民今次藉放寬按保入市,意味樓市發展健康。

CCL大型屋苑樓價指數(CCL Mass)報180.41,按周上揚0.37%,升幅為18周最大。CCL中小型單位樓價指數報179.11,按周升0.27%,是15周最強。連同CCL在內的3大整體指數同告上升,為近11周以來首見,並結束早前連續10周齊齊下滑的弱勢,確認樓市調整結束。不過,反映豪宅市況的CCL大型單位樓價指數最新報180.82,按周微挫0.03%,連跌兩周共0.21%。

新界西領漲 豪宅仍向下

4大分區樓價指數最新見3升1跌,是近11周以來再出現同樣狀況。新界西樓價指數升幅最顯著,帶領大市止跌回揚,報163.56,按周漲1.38%,為4區之冠。

九龍分區樓價指數報176.45,按周升0.35%,結束7周連跌局面。港島分區樓價指數為185,按周上揚0.25%。不過,新界東樓價指數創29周新低,報190.01,按周挫0.78%,連跌4周下滑1.64%。黃良昇相信,新界東以大單位或豪宅為主,屬換樓市場,加上放售盤源多,所以未能止跌。

周五(8日)公布的CCL是根據10月28日至11月3日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算,當中有逾九成交易是在10月14日至20日簽訂臨時買賣合約,可反映10月16日政府宣布放寬按保當周的市況。

九龍東啟德第4A區2號住宅地皮周五截標,對樓市的影響要待11月下旬的CCL才反映。

對於樓價轉硬,浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為,放寬按保令到一些以往未有足夠資金支付首期的買家,可用較低的首期入市,需求提前出現,樓價1000萬元或以下的中小型單位最受惠,惟買家在放寬按保下入市的選擇增加,「首期低咗,梗係買可以住得舒服的地方」,估計納米樓所受衝擊最明顯。

不過,麥萃才強調,放寬按保只是短期內令市場對住宅需求增加,長遠仍須視乎就業是否穩定、薪酬加幅及買家在港置業的信心等,由於近期旅客減少、零售市道疲弱,加上中美貿易糾紛等因素,本港經濟轉差,全年或出現衰退,長遠會對樓市造成影響。


12. 引刀一快 2019-11-10 12:14:40
感激九成按揭,說不女終於喺東涌開單,又可以頂三年喇。
16. 忍者 2019-11-11 16:09:12
連輝哥都唔睇好個市,近排想上車既人真係要三思。