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樓市乾坤
樓價將破盡去年高位
 
何熊輝
2016年10月8日

  樓市全面回升,升勢可以瘋升來形容,升勢之勁連好友都感驚訝,至於淡友則個個變臉齊齊唱好,一時間無人再提樓價會暴跌,再沒有人說,加息會打爆樓市。現時的市民怕樓價再升故爭相入市,所以第四季的樓價,將破盡去年紀錄後再創新高。

  按現時升勢而言,第四季樓價有力再升5%。雖然年底加息的樓會漸高,但加息未必等於加按息,上次加息後,按息無追加,現時的情況相似,部份細銀行已按捺不住,率先將H按息實際息率,減至1.6厘的水平,細行先發難,大行會隨之跟隨,因此就算美國加息,已全無阻力減慢樓價的升勢。

  早於第二季樓價開始回升時,某些樓評則指,這次升勢只會維持一季,樓價死貓彈後,第四季會急速回落,不過現時第四季剛開始,破頂之聲不絕於耳。越偏遠,質素越差,呎數越細的單位,樓價升得越高,這種反邏輯現象,使不少淡友目瞪口呆。

  現時出現的情況是,好友齊齊收聲少談升勢,以免令樓價火上加油,但現時大力唱好的,反而是早前大力唱淡的大行,事實上,現時連小學生都知樓價會升,再看這些遲來的分析,確有點令人啼笑皆非。

  筆者想說的是,樓價升已是經濟環境差下的現象,何解﹖看看國內廣義貨幣的供應,現時持續每年上升12%,銀紙不斷印,除了買爆國內樓外,部份資金流入香港,又推起本港樓價。供應多,樓價跌,經濟差,銀主盤升的推論,在當今的新常態下已暫告失效。

 
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1. 升多D 2016-10-08 18:49:23
成價蟹貨 正
唔好回頭望
2. 買多D 2016-10-08 18:53:04
升多D 多多都受
遲買好難受 早買比遅買更更難受
升上太空
一個字 貪 
會死得好快
3. al 70 2016-10-08 22:42:54
質素越差,越升得多,,已經水尾。。
4. 觀眾 2016-10-09 09:59:40
好多人還未接受樓價走勢不再可以用傳統經濟學來分析!香港樓市有自己的獨特性,若只口號式唱淡,一味話經濟差,人工升得慢,失業率上升之類會拖垮樓市的話,只會永遠錯過買樓的時機!
5. 向引刀‧土著說不 2016-10-09 13:49:09

你在過節,錢在跑路:我們無處安放的“鈔票”

2016年10月05日11:31:57
 題記:沉重的青春,如同曾經在最美的時節飄落的櫻花,輾轉躑躅,依舊無處安放,無處皈依——《我們無處安放的青春》

設想一個畫面:大海上,船翻了。倒扣的船體仍容納了為數不少的空氣。被扣在裡面的你,是得過且過,繼續安享這註定要耗完的空氣,最後窒息,還是為了活命,深吸一口氣,潛入迷暗的水中尋找出路,以重見天日?

這不是看電影《我們無處安放的青春》,而是一個無數國人正在面對,卻很少有人深刻意識到的嚴肅風險:你的鈔票,未來可能會呼吸越來越困難

當你在歡天喜地歡度國慶假期時,那些對呼吸高度敏感的人,以及他們的鈔票,正在輾轉躑躅,左衝右突,尋找去處。

而當你優哉游哉休完假期回來,你也許會突然發現:你的鈔票,無論多少,其實已無處安放

一、你在過節時,匯市與樓市發生了什麼?

1、10月1日,人民幣正式入籃SDR。

為期一個多月的人民幣SDR行情眼看着就這樣結束了。

為了讓人民幣順利入籃,央媽沒少費力氣。這一個多月的人民幣匯率表面上看起來波瀾不驚,並沒有多大驚擾,但是背地裡央媽與空頭的對戰卻是驚心動魄。9月19日,隔夜香港人民幣同業拆借利率(CNH Hibor)甚至報到了23.68%,較9月15日的7.95%大幅飆升,創下2010年3月有數據以來的歷史第二高值,僅次於今年1月12日的66.81%。

人民幣匯市的SDR行情(如果維穩也算行情的話)結束之後,匯市將何去何從?

2、一二線城市掀起樓市“限購潮”

昨天白天,無錫和濟南發布樓市限購措施,昨晚,合肥、蘇州也緊隨其後發布限購措施。加上成都和鄭州,國慶期間發布樓市限購政策的城市已達6個。

至此,全國執行限購的城市和區域達到了16個。

這意味着:樓市限購政策已經在一線、二線城市中全面啟動,資金將被迫去往“買入就無法脫手”的三四線城市去“安居”。


瘋狂走出一條拋物線的樓價,何時會迎來拐點?

二、樓市瘋狂如斯,為何還能成資金容身之所?

過去的大半年,尤其是近2個月,樓市幾乎每天都會製造一個大頭條。

9月底,深圳僅6平米戶型賣出88‎萬元的價格;

*ST寧通依靠出售2處市重點北京小學本部學區房,而保住不被退市,公司經營連續兩年虧損,但炒房12年卻賺16倍;

杭州限購引發搶購潮,搶房者將售樓處門撞飛;

8月底,上海民政局出現離婚也要限號,因為假離婚購房人數激增;

同樣是8月,融信中國以110.1億元總價、名義樓板價10萬元/平方米、溢價率139%、可售面積樓麵價14.3萬元/平方米摘得上海新靜安地塊,創下中國土地成交史上單價最貴地王紀錄,預期屆時售價將接近20萬/平。

在這個瘋狂的樓市中,全民為房而瘋狂,這場2015年末重新被燃起的搶房運動讓人瞠目結舌:幾百萬的房子正在像白菜一樣在肆意被搶購。

8月,70個大中城市中,64個城市房價環比上漲,比7月增加了13個;一、二、三線城市房價均在上漲,其中,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市環比漲幅分別為3.8%、5.2%、2.4%、2.1%,同比漲幅為25.8%、37.8%、21.2%、37.3%。

而房貸也則成為了拉動房價的主力軍。7月新增信貸幾乎全是房貸,而8月新增貸款9487億元,其中一多半都來自房貸。目前整個中國的銀行業信貸存量近90萬億中,24%到25%都是房地產領域的貸款。

不斷跳漲的房價不停牽拉着每個購房者的神經。身邊不少人舉全家三代之力甚或空手套白狼,加足槓桿牟足勁將全部身家和未來現金流都投進了房地產,打算大幹一場。

此情此景,讓我想起了去年4月份,人民日報高喊“4000點是牛市的起點”。那時候,全民炒股,所有的人在所有的地點,都在討論自己的股票浮盈了多少,似乎每個人都能在這場大牛市中積累起自己的財富,實現財富自由,成為人生贏家。

股市泡沫幾乎是必然地破裂了,股市已無法安身,資金尋找了一個看似渾身瑕疵,卻又完全合乎邏輯的去處:已經高高在上樓市。在這裡,儘管泡沫絲比去年的股市有過之而無不及,理論上根本不是好的安身之所,但這個地方與股市有兩個截然不同的地方:

1、樓市最大利益主體是地方政府,與他們捆綁在一起,天然在迴避風險;

2、信貸資金瘋狂流入,在這裡,資金有5倍以上的槓桿和一年上漲50%的投資機會,折算成一年就是7.5倍的收益率。

是的,如果實在無處可去,如果註定有一天會死去,那好吧,至少與資源擁有最多的人(地方政府)捆綁。而且,銀行願意提供80%甚至100%的按揭,等於讓你不出錢去賭一把,那為什麼不做呢?萬一賭贏了呢?

但,房市這個安身之所,與本文初說的那艘倒扣過來,仍有空氣可以呼吸的船,有何區別?

三、樓市大船下的空氣,還能呼吸多久?

前中國的樓市,已經完全不能按居住屬性進行分析,什麼房屋庫存、土地供應,什麼收入增長、人口結構,這些因素統統不重要。其實此時此刻的中國房市,已經成為了各方博弈的一種金融品。

樓市的泡沫究竟有多大?

國際上衡量房地產泡沫的工具主要有2個:租金回報率與房價收入比,這2個指標分別相當於股票的PE與PB。

目前中國主要城市的靜態租賃回報率為2.6%,一線城市在2%左右,低於二三線城市。根據國際租售比合理區間推斷,靜態租賃回報率為4%-6%,中國水平遠低於國際標準水平。

2015年,一線城市房價收入比為19,二、三線城市的房價收入比分別為8.3和7.5。中國的住房收入比在全球排名第14位,在主要的發達國家和金磚國家裡,中國的住房收入比排名第一。除了中國整體高之外,中國的一線城市的房價收入相對世界其他重要城市來說更高。


這兩個指標的計算都是基於2015年的數據,考慮到今年一、二線城市房價的飆升,樓市的PE與PB(租金收益率和房價收入比)也進一步高企。

有大師曾經總結,買股票賺的錢只能分成3種:第一是賺央媽的錢;第二種是賺公司成長的錢;第三種是賺別人的錢。

類似地,買房賺的也是這3種錢:第一種是賺貨幣超發的錢(即賺央媽的錢);第二種是賺人口現象的錢(人才往資源集中的一、二線城市集中,供不應求推動的房價上漲部分);第三種也是賺別人的錢(賺的是認知偏差的錢)。

你問我,現在樓市這麼火爆、如此瘋狂,買房的投資者賺的是什麼錢?

人口老齡化和流動人口負增長,在2010年之後要想在樓市上賺人口現象的錢,幾乎就不可能了。

M2增速7月份跌至10.2%,8月份11.4%。加上人民幣貶值的壓力,央媽不會貿然降准或降息。所以接下來要在樓市上賺到央媽放水的錢也會更難。


所以現在樓市的狂歡和去年5000點的大牛市都是類似的狂歡。每個人都在想着怎樣賺到別人口袋裡的錢,每個人都預期會有下一個人來接走手上的樓盤,輕鬆地以5倍的槓桿撬動7.5倍的收益,拿下別人口袋裡的錢。

▌四、到底該在何處安放我們的“鈔票”?

很多時候,選擇遠比努力重要:你把你的錢安放在何處,其實就基本決定了你未來的社會層級。

這一條,過去20年成立,未來20年,依然成立。

如果你還沉浸在節日的歡喜氣氛中,而從來沒有考慮過這個問題。那麼,是時候該醒一醒了。一、二線城市的集體限購是第一記警鐘,人民幣入籃SDR動作完畢是第二記警鐘

我們都知道,去年A股的那輪大牛市將上證從2000點拉到了最高時5000點以上,如今艱難地守在3000點附近,離去年國家隊救市的成本線3600點不遠。要想突破這一成本線是很難很難的,因為一旦突破國家隊的成本線它們就有動力拋售。所以,對於A股只能呵呵。

房地產雖是泡沫耀眼,但貌似依然安全(這真的是個很諷刺的悖論)。但一二線城市的集體限購,潛台詞已經很清楚:你要麼去幫望穿秋水的三四線地方政府去庫存,要麼無處容身。

匯市呢?美元加息時遲早的事,這意味着一直維持寬鬆的本幣貶值也許是漸進,但幾乎是個確定的大方向。

天無絕人之路,海外市場或許是一個大概率的好去處:既能規避匯市人民幣貶值的風險,又符合資金從樓市擠回歸股市的蹺蹺板規律。

這一點與今年國內經港股通流入香港的資金,和恆指牛冠三季度全球主要股指的現象完美契合。

港股通原定的2500億總額度早在9月7日(2496億)即已告罄。截至9月27日,港股通累計凈買額已經達到2790億元人民幣,超額近300億元。

香港基準股指恒生指數牛冠三季度全球主要股指(也是今年迄今最好的之一)。

一直以來老實巴交地跟着美股走的恆指,或者再誇張一點說,美股和A股哪個差就跟哪個走的恆指,這次卻逆襲老大標普500指數,走出獨立的牛市行情。

仔細分析一下數據也不難想明白。資金加速湧入港股大致是從今年5月1日開始的,5月迄今(9月27日)港股通累計凈買入1372億元人民幣,佔2014年11月港股通開通以來全部凈買入資金的一半(49.2%)!這與人民幣貶值的時間段不謀而合。

在人民幣貶值(預期)風暴來襲之際,作為幾乎唯一一條合法的資本流出(出逃)通道,港股(港元)成為大陸市場競相追逐的避風港。

而對於中國政府而言,資金通過“陸港通”通道流入港股(港元),未來國內有機會了再次迴流,並不算資本逃離,而是一個完全可以接受的、可控資金閉環,自然也樂見其成。

這或許只是一個長周期的開端。

尾聲

在筆者剛剛完成本文的時候,深圳出台了樓市新政:二套房首付提至七成,並大力提高限購門檻,要求:本市戶籍成年單身人士(含離異)限購1套住房;連續繳納5年以上個人所得稅或社保的非戶籍居民家庭,限購1套住房。對無房且無貸款記錄的,繼續執行三成首付;對無房但有貸款記錄的,首付不低於五成;已有1套住房的,首付提高到七成以上。

你還在優哉游哉旅遊?絲毫未驚覺你的錢已“無處安放”?

再重溫一下那句偈語:

很多時候,選擇遠比努力重要:你把你的錢安放在何處,決定了你未來的社會層級。

6. 向引刀‧土著說不 2016-10-09 14:04:32

題記:香港,是當下中國唯一一個不限購的一線城市

一、

十一國內長假,朋友圈滿滿的全是曬遊山玩水的照片。但香港照常上班,這一直是我的一個心病:香港到底是不是中國的?

假期將盡,一北京的金融高管朋友造訪,一幅風塵僕僕的樣子。問假期到哪國瀟洒去了,答曰:哪也沒去,7天全在香港奔忙。

我很詫異:難得如此長假,沒事跑香港瞎晃什麼?

他的回答令我詫異又恍然:“買房。香港是當下中國唯一一個不限購的一線城市

二、

這應該不是個案

因為國慶假期,我接待了好幾個朋友,他們都不算很富有的那類人,在內地算個中產吧,但他們假期也都在香港做同一件事:看房,買房

這算不算某種形式的第二次逃港?只是,這次逃港的,不是人,是資金。

第一次大規模逃港發生在新中國成立後。許多大陸居民,無法忍受歷次政治運動的折磨與煎熬,不惜在警犬和槍彈的威脅下,冒着生命危險,強渡或偷渡深圳河,逃往香港,30年間從未停止。1950年至1970年,20年間約125萬人逃港。

1959年—1962年三年大饑荒期間,逃港達到高潮。鑒於饑荒蔓延的現實,1962年5月5日,廣東省委書記陶鑄下令,撤除崗哨,放開邊境,讓大陸饑民自由赴港,至5月25日,中央下令關閉邊卡,半個多月時間,約30萬人赴港。邊卡關閉那天,堵截收容遣送逃港者51395人。

30萬饑民逃港,彈丸之地的香港,如何消化得了?港英當局只得採用“隨抓隨遣”的辦法,出動大批軍警抓捕遣送,但受到香港市民的強烈反對與抵制。同是中華人,血濃於水,人們被一種強烈的人道和慈悲所震憾,幾乎所有的香港家庭,都放棄了手中的事情,市民成群結隊,送水送餅乾食品,送衣送葯,並組織起來對抗港英軍警抓捕,有把饑民藏到自己家裡的,有的開車把逃港者一批一批接去市區。

香港市區,幾乎所有歌舞廳都自動關門,停止娛樂,大家都關心着大陸逃港者的命運!當港英當局遣反逃港者的車隊開出時,警方驚呆了:一片排山倒海的呼喊聲向車隊壓來!“你們不能走!”“你們回去又要受苦!”市民手裡拿着麵包餅乾,呼喊不停,比杜甫筆下“哭聲直上干雲霄”的咸陽橋場面更浩大,更感人!突然,成千上萬的香港市民,跳到馬路當中,直接躺在高溫的路面上,擋住了汽車。“跳車呀!”,“逃跑呀!”,市民向著車上呼喊並指引逃跑路徑。許多逃港者紛紛跳車逃跑!

(逃港者在香港居民幫助下跳車逃離)

往事並不如煙。香港這個彈丸之地,總是以博大的胸懷,在關鍵時候接納任何內地無法安放的事物。

建國初,是饑民。

這次,是無處安放的資金。 

三、

國慶假期,自9月30日至10月7日,短短七天時間,北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門、珠海、東莞、惠州和福州共計19個一、二線城市發布新的樓市調控政策,多地重啟限購限貸。

格隆匯10月4日刊發了會員“自成一體”的文章《你在過節,錢在跑路:我們無處安放的“鈔票”》,深刻闡釋了這種央行貨幣大量超發、居民的錢不做投資就必定變“毛”,做投資布局又無處可去的恐慌與尷尬

這種背景下,與美元直接掛鈎(聯繫匯率制),又一衣帶水,近在咫尺的港元資產,成為了資金逃離的首選之地

被首選的港元資產,無疑是港股。

這與今年國內經港股通流入香港的資金,和恆指牛冠三季度全球主要股指的現象完美契合(見下圖一、圖二)。

港股通原定的2500億總額度早在9月7日(2496億)即已告罄。截至9月27日,港股通累計凈買額已經達到2790億元人民幣,超額近300億元。


一直以來老實巴交地跟着美股走的恆指,或者再誇張一點說,美股和A股哪個差就跟哪個走的恆指,這次卻完美碾壓二者,走出完全獨立的牛市行情。

仔細分析一下數據也不難想明白。資金湧入港股大致是從今年2月明顯開始,5月開始加速,5月迄今(9月27日)港股通累計凈買入1372億元人民幣,佔2014年11月港股通開通以來全部凈買入資金的一半(49.2%)!

這與人民幣貶值的時間段不謀而合(見下圖三)

在樓市限購,人民幣貶值(預期)風暴來襲之際,作為幾乎唯一一條合法的資本流出(出逃)通道,港元資產(港股),成為大陸資金競相追逐的避風港。

四、

但,港元資產,僅僅只是港股嗎?

很多人忽略了兩個重大事實:

1、香港是現如今全中國唯一不限購的一線城市;

2、所有人一致看空的香港房價,已經出現了詭異的拐頭。2月以來上漲超過30%(見下圖四中的藍框)

(圖四、過去22年香港房價走勢圖)

先撇開這個詭異的拐點不談。

在2月16日之前,沒有任何一個人對香港房價會在2016年下跌存在異議,區別只在於:是跌15%,還是跌30%(見下圖五)

(圖五、香港房價自2015年9月以來加速下跌)

這是因為懸在香港樓市頭上的兩個不治之症:

1、香港房價,是真的貴;

2、美國人今年肯定加息;

首先是貴。

根據Demographia公布的2015年《國際住房負擔能力調查》,中國香港房價/收入比高達19倍。 排在第二位的溫哥華10.8倍,多倫多為6.7倍(見下圖六)。


香港房價2015年9月達到歷史高位時,已超過1997年金融風暴最高點40%(見下圖七)。

至於美聯儲加息的影響,這個是經濟學常識:港元與美元是直接捆綁的,美聯儲加息,對抽走香港的流動性是立竿見影的

所以,在這種雙重陰影下,無論實業大佬,大投行,還是香港市民,甚至香港政府,都對香港樓市看法出奇地一致:跌。

先看投行:幾乎異口同聲唱衰香港樓市

1、高盛在過去兩年來多次下調對香港樓市的預計。2014年,高盛預測香港的住宅房價會在2015年下跌10%、2016年下跌5%,此後又對此進行調整,預測香港的樓價在2018年前將再跌20%。

2、德意志銀行在5月9日的報告中,也表示對香港當前的樓市相當不樂觀。而早在2013年德意志銀行就表示在未來兩年內,香港房價或將下跌20%。

3、野村證券對香港的樓市更為悲觀,在該行4月份發布的報告稱,到2017年第二季度,香港的房價將從高位累計下跌30%,如果人民幣出現顯着貶值,或美國加息幅度超過預期,香港樓價在最壞情況下可能下挫60%

再看地產大佬:身體力行,力勸市民保持理性

1、今年1月,精明的李嘉誠在集團周年晚宴中稱,今年香港商業環境艱難,香港房價下跌10%不足為奇。

2、3月,有“業界良心”之稱的地產大亨李兆基決定出售公司旗下30項香港非核心物業,加入折價盤的行列。

3、6月2日,李兆基公開表示,他認為未來一年香港整體樓價可能再下跌10%。同時,他勸投資者們暫時不要炒賣物業,因為樓價還會下跌。

再看政府:金管局發聲提示房市風險

香港金管局局長陳德霖在金管局2016年中報中稱,美國一旦正式步入加息周期,美元預期會持續升值,資金可能因此會由香港流走,必將影響香港的金融和資產市場,尤其是樓市。

最後看看香港市民自己的態度:賠訂金取消訂單

根據香港金管局9月30日發布的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》:住宅按揭貸款數據表明上半年香港居民貸款意願大幅降低。(見下圖八)

在恐慌情緒的蔓延下,諸多買了樓花的香港居民甚至不惜賠上5%的訂金來取消訂單。2016年1月,這一比例更是達到了8%(見下圖九):

所有人的看法都出奇地一致,那就是香港房市價格還會繼續下跌:這就是我為何把香港房價的拐頭,歸入“詭異”範疇的原因。

五、誰在製造這個詭異的拐頭?

現在我們把前面圖四中的那個拐點截取放大如下:


注意,上圖中的藍線是市場各方一致預期的走勢,紅線是市場2月拐點後的真實走勢:2月16日以後,香港房價反彈已經超過30%

發生了什麼變化?

美國人不加息了?

上帝可能存在,但美國人不加息完全不可能。

 

是香港人收入提高,變富有了?

事實是這些年,多數港人的境況更糟糕了。

那麼,是何方神秘力量?能夠把香港房地產這個斷崖式的下跌,硬生生從直男給扳彎了?

其實線索不難找到。你是否還記得這波港股是何時見底的?

沒錯,2月中旬,彼時內地資金開始加速涌港


香港樓市呢?


你認為,這只是一個巧合?

很多人的疑問是:香港房子這麼貴,內地資金會去當“接盤俠”?

從房價收入比看,香港是19倍,對比美國、加拿大、澳洲,甚至英國,確實都高出很多,但如果和限購的“北上深”比呢?


是不是不相伯仲?甚至還略勝一籌?

事實上,國內內地部分一線城市樓價已比肩香港大型屋苑,部分核心區豪宅算上匯率已甩開香港。如上海靜安區華僑城蘇河灣高層塔尖住宅,均價約每平方米19萬元人民幣,相當於香港豪宅區西半山寶翠園的實呎價。而深圳部分地區如南山,很多住宅的每平方米價格已超10萬元,亦即每呎約1.084萬港元,與香港大型屋苑呎價不相伯仲。

香港不是“一線城市”,是“超一線城市”。而且,不限購

當然,最關鍵的,“北上深”的房子是人民幣資產,而香港房子,與港股一樣,是“港元資產”。

這就是會德豐地產在九龍的項目OneHomantin,內地買家幾乎佔了9月份銷量20%的原因。

尾聲、港元資產:一個長牛周期的開始

眾所周知,中國的貨幣供應量全球第一:在經濟學上,這意味着,每一張人民幣在離開印鈔機的那一秒鐘,就開始了貶值進程。

在10月1日人民幣正式入SDR籃子後,離岸人民幣匯率馬上考試走弱,目前已快速跌破6.7關口。

你必須與時間賽跑,與吞噬你財富價值的時間賽跑,而賽跑的唯一方式,是找個合適的地方,安放你的青春與財富。

港元資產(港股和港房)的走強,只是少數人先知先覺的人的“搶跑”

這是一個國民整體資產配置調整的大潮,只是一個長周期的開始。

重溫一下那句經典偈語:

很多時候,選擇遠比努力重要:你把你的錢安放在何處,決定了你未來的社會層級。

相關閱讀:https://www.youtube.com/results?search_query=%E9%98%BF%E6%8B%89%E4%BC%AF%E5%B8%82%E5%A0%B4

7. LYC 2016-10-09 18:29:45
博士都叫人逢三退一,現在肯定唔係入貨的時候。
說不兄繼續鼓吹掃貨,唔好害人啦,最近入貨的傻仔已經坐緊艇啦!
8. 向引刀‧土著說不 2016-10-09 19:23:04
LYC, 對我來說買不買沒所謂,又不是冇樓住,靜坐收 Pays 同樣好風涼。

【樓市登高】嘉湖山莊同一棟 三房 中低層差價153萬 

天水圍嘉湖山莊再錄新高成交 (睇片)

【德銀風暴】弊傢伙!德銀與美國政府談判無結果 

無結果對香港嚟講是好結果,結果等同 Brexit 一般咁奇妙!
9. LYC 2016-10-09 21:20:05
http://podcast.rthk.hk/podcast/item_epi.php?pid=175&lang=zh-CN&id=80531
王Sir 這大C級的專家已經詳盡分析樓市去向.
現在買貨班傻仔就正如半年前我話沽貨個班傻仔一樣呢!
10. 向饭民说不 2016-10-09 22:17:32
8樓,美國佬現在都是靠罰他國來騙錢,toyota,滙豐,和德銀幾+億,做美國的狗,真系咩都唔系。所以做中國人一定要支持行獨立自主的立場。
11. LYC 2016-10-10 10:10:42
https://www.youtube.com/watch?v=tIPB2VOtPjI

大家係時候重睇多次.
12. 向引刀‧土著說不 2016-10-10 21:08:32
11樓 LYC,

可否解釋一下點解樓價只聽從作者輝哥的預測方向走,同時亦吻合與閣下前幾個月的火箭上火星理論,但卻違背你近期的預期辦事嘅?

癲到核爆!一周逾30屋苑錄創新高成交。

10月10日(一) 19:23

【on.cc東網專訊】 二手樓價日日升到爆,破頂成交不絕於耳。綜合地代理數據,過去一周已有多逾30個屋苑錄創新高成交,而破頂的物業類型,遍及豪宅、中小型私樓、居屋、夾屋以至公屋,顯示近月的二手市況,其實已「喪過舊年」。

過去一周藍籌屋苑升勢凌厲,樓價輪流發威,被視為「樓市火車頭」的鰂魚涌太古城,有單位以1,979萬元易手,實用呎價直逼2萬元,呎價料創今年標準戶新高;天水圍指標屋苑天水圍嘉湖山莊樓價亦彈升,有複式戶做價高見1,200萬元,首破97價創屋苑歷史新高。

不過,若以地區域分,過去一周仍以新界區錄得最多破頂成交,其中超過12宗為新界西及西北的屋苑。如屯門豫豐花園,呎價今年首破1萬元關口;同區啟豐園則打破去年高位破頂,實用呎價衝上11,000餘元。

另外,搶盤潮更蔓延至公屋及居屋第二市場,其中居屋天頌苑一個2房戶獲「白居二」客以約270萬元購入,實用呎價5,336元,創屋苑2房戶歷史新高。公屋方面,青衣長發邨有單位以第二市場價220萬元易手,呎價首破6,000元;黃大仙下邨則以第二市場價242萬元破頂,實用呎價5,946元,呎價創屋苑歷史新高。

豪宅方面,九龍站凱旋門天際獨立屋特色戶,傳獲用家以4.238億元購入,實用呎價約9.94萬元,呎價勢創九龍分層戶最癲。
13. 向引刀‧土著說不 2016-10-10 23:33:59
LYC,按照閣下近期的論斷,遲早會麵包平宜過麵粉﹝可能是隔夜麵包﹞,對嗎?換句話說,班地產商高價投土(包括+X哥在內),都是沾染了廣燦傻B的傻勁,$$多得濟,要放血倒錢落鹹水海,遲早甘心坐艇搵炭燒,又會咁阿井兄啲口味嘅!

上季賣地收178億 14季最勁

10月10日(一) 22:28
  • 油塘崇信街與仁宇圍交界住宅地,成為政府賣地以來呎價最高的九龍東住宅地。
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    【on.cc東網專訊】 政府按季穩定推出土地供應,由於缺少鐵路項目,推地頻密度更高,加上隨着樓價顯著回升,地價升勢亦強勁,帶動第3季賣地收益水漲船高。上季政府批出10幅地皮,有7幅以高於市場估值上限批出,個別更超出逾7成,令總地價高達約178.19億元,按季勁升約1.83倍,創14個季度新高。今季政府來自主動賣地的地價收益,勢將突破200億元,更有機會創出賣地以來單季新高。

    地政總署資料顯示,7至9月共批出10幅住宅地、商業及工業用地,較第二季僅批出4幅明顯多出1.5倍,而成交總額約178.19億元,亦按季大增1.83倍,創2013年首季後的14個季度新高。綜觀本財政年度上半年地價收入(4至9月),期內批出14幅地皮,總地價約241.13億元,亦較上年度下半年(去年10月至今年3月)約162.95億元,明顯多出約48%。

    事實上,上季除了批地數目增加外,地價急升亦直接扯高庫房收益,上季批出10幅地皮中,佔7成地皮的成交地價較當時估值上限大幅為高,當中有4幅更高出逾3成。最誇張為屯門第20區青霞里住宅地,以逾14億元批出,每方呎樓面地價達約6,802元,屬新界地市區價,較上限價大幅高出超過7成。

    另中資財團亦來港高價搶地,其中油塘崇信街與仁宇圍交界住宅地,於8月初獲五礦地產(00230)以逾40億元奪得,樓面呎價7,068元,不單高於估值上限多逾4成,更成為政府賣地以來呎價最高的九龍東住宅地。

    展望今季庫房收益,相信有望進一步增加,九龍筆架山龍翔道豪宅地上周以逾72億元批出,另將於下月截標的啟德第1E區2號地盤商業地,市場最高估值更超過82億元,如無意外,今季政府來自主動賣地的地價收益,勢將突破200億元,更有機會創出賣地以來單季新高。

    最近不少政府批出的地皮,成交價已屬「麵包價」。城市大學建築科技學部高級講師潘永祥稱,發展商投地出價進取,反映對後市信心,以及對日後賣樓售價預期,但未來樓價升跌仍要視乎經濟環境。

    高力國際亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚稱,樓價未見回落,發展商投地出價趨進取,以確保日後營運。而土地市場價格與房地產樓價不同,但在資金充裕情況下,未來數年樓價看升機會較高。


    14. LYC 2016-10-11 08:59:34
    說不兄開始害怕了,哈哈!唔係揸重貨淡淡定收pays咩!
    人仔破底,油價破頂,供應短期破萬,長期淡友話銀紙變厠紙,新盤幾個幾個推,跟著話超額十倍,吹加價。
    報紙的所謂破頂成交只能欺騙班傻仔。
    自己執生,睇路行啦!
    15. 向引刀‧土著說不 2016-10-11 10:08:03
    車,仲以為LYC有什麼高見解釋添!原來又係落嘴頭一味靠嚇,都無解釋過點解。又話人哋開始害怕了,都唔知害怕乜?!一早 "坐" 上順風車,等收 Pays 風涼水冷,害怕兩字有排都未輪到在下啦...
    16. LYC 2016-10-11 10:45:55
    說不兄一早上了順風車,如果唔係驚見財化水,又何需問解釋因由呢!
    你大概好耐冇買過樓,亦都唔係地產人士,都唔知現在按揭情況架啦,唔係個個好似你咁有實力啊!

    17. 向引刀‧土著說不 2016-10-11 11:30:19
    今個月沙中線部分開通,有係周街升上火星的歡樂時光喇!淡淡又是說 Bye Bye 的時候。
    18. LYC 2016-10-11 12:02:51
    真係高下立見啊,說不兄,沙中線一早已預期和反映在樓價上了。
    新盤減價戰即將展開序幕,剛買入隔離2手樓的傻仔即時坐大艇呢!
    19. 向引刀‧土著說不 2016-10-11 12:32:20

    補充回應16樓LYC理論,所以見到好多人十多年前低位入貨,又在前幾年賣出套現轉租的結果,就是即時加入唱淡行列,上返車又即時唱番好,真係無語。上咗車就坐定定,盡管路遙顛簸,話之你沿途"所謂歌聲"飛揚,才能淡淡定,有$剩。

    內地房策「神轉身」

    7時前
    內地房策「神轉身」

    山中七日世上千年,內地國慶黃金周放假七日,原本極度熾熱的樓市似乎變了天,19個城市接連出招遏抑樓市,部分城市如深圳的招數更被稱為「史上最辣」。猶記得今年2月,中央及各地政府才出手鼓勵樓市「去庫存」,直接帶動這輪樓價暴漲,豈料短短半年後便政策逆轉。有人評為「朝令夕改」、「搬石頭砸腳」,但背後很可能是當局的精準操作,以犧牲高位入市買家為代價,成功化解短期經濟三大危機,之後隨即過橋抽板,完成「神轉身」。

    房屋政策向來是世界各地政府最頭痛問題之一,例如香港自回歸以來,房策一直左搖右擺、過猶不及,至今還未能理順。前特首董建華的「八萬五」大增供應方向正確,可惜時機和操作不配合,引致樓價暴跌、拖累實體經濟,加上金融風暴來襲,造成大批負資產苦主。後來的特首曾蔭權走向另一極端,以「孫九招」大力收縮土地供應,務求挽救樓市和經濟,卻埋下近年房屋短缺、樓價癲狂的禍根。期間居屋起又唔起又起,一些政策如「置安心」、「港人港地」更只是曇花一現甚至半途夭折,反映崇尚「積極不干預」的香港政府,在房策上往往雞手鴨腳。

    犧牲借貴利投機者

    反觀內地政府,擺明車馬用「有形之手」指揮市場,對樓市頻頻調控,雖被詬病為「政策市」,但各級政府的調控手腕無疑已臻嫺熟。就像今年2月,中央政府為推動房屋「去庫存」,宣布把首套房首付比例由三成降至兩成,即是居民買第一層樓時,原本要付三成首期,現在只須付兩成,變相提升槓桿,調低置業門檻。各地方政府亦立刻配合,紛紛取消各種限購令和限價令,包括放寬讓居民買第二層、第三層樓。中央和地方政府雙管齊下,乘着市場熱錢泛濫、面對資產荒,樓市隨即炒上,全國樓盤銷售價、量齊升,土地拍賣也頻現「地王」。

    根據中國指數研究院的百城樓價指數,內地住宅均價由2月的每平方米11092元(人民幣.下同),升至9月的12617元,短短半年漲幅14%。然而,由於內地樓市二元分化,這尚未能體現一二線城市的樓價飆升,例如深圳、上海、廈門、南京等近半年漲幅均達兩至三成。最要命的是,在「賺錢效應」下,樓市只會愈來愈癲,近日甚至有人「借貴利做首期」博一鋪,可見炒風愈演愈烈,一旦爆煲勢必動搖國本。

    正因如此,政治局常委、國務院副總理張高麗在9月28日召集房地產工作專題會議,警告樓價過快上漲若延續下去,「影響的不僅是經濟發展大局、社會穩定大局,甚至會危及國家安全」。隨後自10月1日黃金周假期至今,已有19個「熱點城市」響應出招遏抑樓市炒風,包括深圳、上海、北京、廈門、南京、蘇州、成都和天津等。

    深圳調控史上最辣

    當中最嚴厲的,也是全國樓價最貴(9月每平方米55001元)的深圳,包括提升首套房首期比率至三成,已擁有物業者再買樓更須付七成首期,同時非深圳戶籍居民必須在當地連續交稅及繳付公積金5年,才准在深圳置業,而且最多買一層,難怪被評為「史上最辣」。其他熱點城市則相對不太辣,主要是稍為提升首期比率,上海和北京更加只是重申原有政策,被譏為「空喊口號」。

    對於房策在半年間由去庫存改為遏炒風,有人認為這反映當局進退失據。但從另一角度看,這半年的樓市狂熱至少達到三大目標,一是把市場泛濫流竄的熱錢(尤其自股災後)鎖進樓市,既紓緩外滙流失,亦防止造成其他金融隱患。二是正如當局所說,協助樓市「去庫存」,避免地產商資金鏈斷裂、破產釀成危機;同時推動新盤開工,維持就業及帶動下游產業,支撐實體經濟。最後,各地方政府在這半年間賣出大批「地王」,單計上半年50大城市賣地收入已達1萬億元,按年勁增四成,可謂豬籠入水,既有錢償還迫在眉睫的地方債務,更因「業績」亮麗而有助跟銀行協商「借新還舊」。

    換言之,這短短半年樓市炒風猶如「出奇蛋」,一次過對付外滙流失、庫存積壓、地方債務等三大短期經濟危機。當然這就像雙刃劍,泡沫若愈煲愈大,後果將不堪設想,於是達到短期目標後,當局便把政策逆轉,改為冷卻炒風。這招180度轉身堪稱華麗精準,被犧牲的只是近日以高槓桿(例如借貴利或「首付貸」)高位入市的買家。

    一次化解三大危機

    無論如何,在內地樓市二元分化下,持續吸引人口流入的一二線城市具有「聚寶盆效應」,樓價難以大跌,正如上述19城出台的文件,亦開宗明義只說「抑制房價『過快』上漲」。相反三線以下城市難有運行,大部分將像日本的中小型城市般,人口不斷流失,淪為鬼城或老人城市。

    20. LYC 2016-10-11 14:06:54
    說不兄已經真係無話可說了,只能幻想過去走勢係等同將來走勢,哈哈!
    21. 地代LYC 2016-10-11 14:28:50
    LYC, 就係有你呢D地代, 做衰晒地代個image, 早排無人入市, 係buyer market, 你就唱樓價上火星. 而家個市轉勢向上, 係seller market, 你就180度轉身唱跌, 都唔睇下自己之前寫咩. 而家樓價上左火星未, 既然未, 即係你預測唔準, 你仲好意思出黎獻世?
    22. LYC 2016-10-11 15:12:05
    21樓位人兄慘囉,剛剛摸頂入貨,呵呵,可能仲係9成按揭,唔洗好耐就負資產囉,香港點可能真係冇盤呀,大把鎖匙盤,傻仔,報紙亂吹你就信以為真!
    股市已經先行一步,向下破啦!
    23. LYC fa1 2016-10-11 15:50:53
    LYC完美演釋論壇言論可以完成9up, 睇黎真係浪費人生.
    24. 向引刀‧土著說不 2016-10-11 16:34:22
    無盤或是全部都是高溢價放盤,生意難做,唯有期望地產商新樓開盤。
    嘉湖山莊追落後

    近來,有關嘉湖山莊某單位售價創新高的新聞經常出現,有兩房小單位創出呎價歷史新高記錄;有頂層複式連天台單位創出歷史新高價,破1997年底瘋狂價的記錄。

    地點偏僻樓價落後

    很多年前, 香港樓價剛剛從2003年的谷底回升,當有人開始感到樓價飛升時,有位女醫生在特首曾蔭權發表《施政報告》後,打電話到電台節目裏,告訴曾蔭權她買不起樓。當時社會上的反應是,這位女醫生一定是指她買不起山頂、半山的樓,因為當時的中原城市指數仍然只有70點左右。女醫生沒有理由買不起一般樓房。記得當時筆者還曾經公開呼籲所有買不起樓的人先到嘉湖山莊買樓,因為當時的嘉湖山莊依然是全香港最便宜的大型屋邨之一,小單位不用100萬元就可能買到。

    長久以來嘉湖山莊因地理位置偏遠,樓價落後於大市,只有在樓價不斷上升到一般人都買不起他們心中所想買的樓房時,才會退而買嘉湖山莊。其實不單是嘉湖山莊,整個新界西的樓價是低於其他區域。

    呎價低家庭客愛好

    最新的中原城市領先指數是137.62。不過, 港島分區指數是149.21;新界東是145.39;九龍是135.29,而新界西價值是120.86。換言之,目前港島樓價比1997年7月10日時高了49.21%,而新界西僅僅高出20.86%。因此,近日傳媒報道嘉湖山莊樓價破紀錄,但是實際上依然落後於全香港的其他地區。

    如果我們把中原城市指數的新界西分區再進一步細分,肯定的是,嘉湖山莊或整個天水圍也會是細分後的低價區,比不上元朗、荃灣、元朗的Grand Yoho新樓盤,呎價已經接近九龍價。很明顯,天水圍、嘉湖山莊的樓價至今為止,仍然是落後於全香港,近日嘉湖山莊的新聞之所以多了,就是在追落後,其他地方的樓價已經高不可攀,上車一族只好選嘉湖山莊。

    以最新的複式特色戶為例,一個頂層複式連天台的單位,實用面積1,462平方呎,最近以1,200萬元成交,算起來呎價也只是8,208元。現在,全香港新樓盤開售,呎價皆超過1.2萬元,比嘉湖山莊二手樓多了50%,買不起新樓的人也只好買二手樓,買不起過萬元呎價的人也只好買嘉湖山莊。

    現在,地產商考慮到上車一族買不起500萬至600萬元的樓,於是大建超小面積的樓。但是,想結婚生小孩過正常家庭生活的人,是無法長期住在超小面積的樓,而嘉湖山莊目前仍可找到呎價低於8,000元的樓房。兩房單位是結婚打算生小孩的正常家庭所需要的間隔,現約為300多萬元,在新樓盤大量走向超小面積的今天,嘉湖山莊的二房單位成了最佳家庭上車盤。

    作者:曾淵滄

    25. 林一鳴破解樓市不跌之謎! 2016-10-14 12:30:14

    http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20161013/bkn-20161013172124703-1013_00842_001.html?refer=fn2

    林一鳴破解樓市不跌之謎!(睇片)

    【on.cc東網專訊】 香港樓市癲升,連經典蟹貨盤嘉湖山莊亦單位升穿97年高位,咁搞法,樓市仲會癲幾耐?但另一方面,港股突然轉弱,連跌4日,連50天線都失守埋,又會唔會真係應驗「股災月」嘅魔咒呢?
    26. 向引刀‧土著說不 2016-10-14 18:56:47

    http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20161014/bkn-20161014170949574-1014_00842_001.html

    謎底解開!港樓價爆升皆因「較易負擔」

    10月14日(五) 17:09
  • 【on.cc東網專訊】 中港樓價齊齊飛升,而內地樓市火熱程度,比香港有過之而無不及,內地民眾買樓的負擔更吃力,有外資大行指,此情況可能促使香港樓市「有排都唔識跌」!外國傳媒引述美銀美林發表報告指出,內地買家已開始將目光從內地樓市轉向香港,因與內地一線城市相比,香港樓價「更加負擔得起」。

    該行解釋,因內地很多大城市樓價已不斷飆升,負擔能力超出負荷。故此,內地買家對港樓需求更大,或會為香港樓價帶來支持,因香港的樓價負擔能力較內地更佳!數據顯示,目前香港樓按佔中等收入家庭的收入比例為58%,但內地三大一線城市的比例則介乎80至124%,意味內地樓價反而更難負擔。

    該行指出,由於香港樓價和內地一線城市差距縮小,不少內地買家可能會基於資產多元化或財富增值,考慮在香港購買第2個物業作投資。事實上,自今年以來,內地買家對港樓的需求比重大幅上升,主要推動力正是內地樓價飆升,以及因人民幣貶值預期,而對離岸資產的偏好增加;一些買家甚至賣出內地物業鎖定利潤,然後「轉投」港樓。

    不過,該行仍維持香港樓價明年下跌5%的預測,但承認內地因素令香港樓價上升機會增多。

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    ●香港代理點睇?內地買家比例達40%

    對於「北水」或更多地購買港樓,中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示,在英國脫歐後及人民幣貶值下,內地多個城市的樓價可說是非常火熱,加上內地市民買樓時較容易向銀行或財務機構貸款,而且貸款金額佔樓價相當大比例,故其負擔比例亦較高;相對香港,部分有意購入香港2,000萬港元或以上新樓的內地買家,最多僅可貸款樓價的五成,故其負擔比例亦較於內地買樓為低。

    他又稱,近月一手新盤市場中,內地買家比例有所提升,部分逾2,000萬元或以上的豪宅新盤,內地買家比例高達40%,惟今年初同類型的新盤項目,其內地買家比例僅約5%,反映內地買家於香港買2,000萬或以上的豪宅有所增加。