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樓市乾坤
樓價將破盡去年高位
 
何熊輝
2016年10月8日

  樓市全面回升,升勢可以瘋升來形容,升勢之勁連好友都感驚訝,至於淡友則個個變臉齊齊唱好,一時間無人再提樓價會暴跌,再沒有人說,加息會打爆樓市。現時的市民怕樓價再升故爭相入市,所以第四季的樓價,將破盡去年紀錄後再創新高。

  按現時升勢而言,第四季樓價有力再升5%。雖然年底加息的樓會漸高,但加息未必等於加按息,上次加息後,按息無追加,現時的情況相似,部份細銀行已按捺不住,率先將H按息實際息率,減至1.6厘的水平,細行先發難,大行會隨之跟隨,因此就算美國加息,已全無阻力減慢樓價的升勢。

  早於第二季樓價開始回升時,某些樓評則指,這次升勢只會維持一季,樓價死貓彈後,第四季會急速回落,不過現時第四季剛開始,破頂之聲不絕於耳。越偏遠,質素越差,呎數越細的單位,樓價升得越高,這種反邏輯現象,使不少淡友目瞪口呆。

  現時出現的情況是,好友齊齊收聲少談升勢,以免令樓價火上加油,但現時大力唱好的,反而是早前大力唱淡的大行,事實上,現時連小學生都知樓價會升,再看這些遲來的分析,確有點令人啼笑皆非。

  筆者想說的是,樓價升已是經濟環境差下的現象,何解﹖看看國內廣義貨幣的供應,現時持續每年上升12%,銀紙不斷印,除了買爆國內樓外,部份資金流入香港,又推起本港樓價。供應多,樓價跌,經濟差,銀主盤升的推論,在當今的新常態下已暫告失效。

 
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1. 升多D 2016-10-08 18:49:23
成價蟹貨 正
唔好回頭望
2. 買多D 2016-10-08 18:53:04
升多D 多多都受
遲買好難受 早買比遅買更更難受
升上太空
一個字 貪 
會死得好快
3. al 70 2016-10-08 22:42:54
質素越差,越升得多,,已經水尾。。
4. 觀眾 2016-10-09 09:59:40
好多人還未接受樓價走勢不再可以用傳統經濟學來分析!香港樓市有自己的獨特性,若只口號式唱淡,一味話經濟差,人工升得慢,失業率上升之類會拖垮樓市的話,只會永遠錯過買樓的時機!
5. 向引刀‧土著說不 2016-10-09 13:49:09

你在過節,錢在跑路:我們無處安放的“鈔票”

2016年10月05日11:31:57
 題記:沉重的青春,如同曾經在最美的時節飄落的櫻花,輾轉躑躅,依舊無處安放,無處皈依——《我們無處安放的青春》

設想一個畫面:大海上,船翻了。倒扣的船體仍容納了為數不少的空氣。被扣在裡面的你,是得過且過,繼續安享這註定要耗完的空氣,最後窒息,還是為了活命,深吸一口氣,潛入迷暗的水中尋找出路,以重見天日?

這不是看電影《我們無處安放的青春》,而是一個無數國人正在面對,卻很少有人深刻意識到的嚴肅風險:你的鈔票,未來可能會呼吸越來越困難

當你在歡天喜地歡度國慶假期時,那些對呼吸高度敏感的人,以及他們的鈔票,正在輾轉躑躅,左衝右突,尋找去處。

而當你優哉游哉休完假期回來,你也許會突然發現:你的鈔票,無論多少,其實已無處安放

一、你在過節時,匯市與樓市發生了什麼?

1、10月1日,人民幣正式入籃SDR。

為期一個多月的人民幣SDR行情眼看着就這樣結束了。

為了讓人民幣順利入籃,央媽沒少費力氣。這一個多月的人民幣匯率表面上看起來波瀾不驚,並沒有多大驚擾,但是背地裡央媽與空頭的對戰卻是驚心動魄。9月19日,隔夜香港人民幣同業拆借利率(CNH Hibor)甚至報到了23.68%,較9月15日的7.95%大幅飆升,創下2010年3月有數據以來的歷史第二高值,僅次於今年1月12日的66.81%。

人民幣匯市的SDR行情(如果維穩也算行情的話)結束之後,匯市將何去何從?

2、一二線城市掀起樓市“限購潮”

昨天白天,無錫和濟南發布樓市限購措施,昨晚,合肥、蘇州也緊隨其後發布限購措施。加上成都和鄭州,國慶期間發布樓市限購政策的城市已達6個。

至此,全國執行限購的城市和區域達到了16個。

這意味着:樓市限購政策已經在一線、二線城市中全面啟動,資金將被迫去往“買入就無法脫手”的三四線城市去“安居”。


瘋狂走出一條拋物線的樓價,何時會迎來拐點?

二、樓市瘋狂如斯,為何還能成資金容身之所?

過去的大半年,尤其是近2個月,樓市幾乎每天都會製造一個大頭條。

9月底,深圳僅6平米戶型賣出88‎萬元的價格;

*ST寧通依靠出售2處市重點北京小學本部學區房,而保住不被退市,公司經營連續兩年虧損,但炒房12年卻賺16倍;

杭州限購引發搶購潮,搶房者將售樓處門撞飛;

8月底,上海民政局出現離婚也要限號,因為假離婚購房人數激增;

同樣是8月,融信中國以110.1億元總價、名義樓板價10萬元/平方米、溢價率139%、可售面積樓麵價14.3萬元/平方米摘得上海新靜安地塊,創下中國土地成交史上單價最貴地王紀錄,預期屆時售價將接近20萬/平。

在這個瘋狂的樓市中,全民為房而瘋狂,這場2015年末重新被燃起的搶房運動讓人瞠目結舌:幾百萬的房子正在像白菜一樣在肆意被搶購。

8月,70個大中城市中,64個城市房價環比上漲,比7月增加了13個;一、二、三線城市房價均在上漲,其中,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市環比漲幅分別為3.8%、5.2%、2.4%、2.1%,同比漲幅為25.8%、37.8%、21.2%、37.3%。

而房貸也則成為了拉動房價的主力軍。7月新增信貸幾乎全是房貸,而8月新增貸款9487億元,其中一多半都來自房貸。目前整個中國的銀行業信貸存量近90萬億中,24%到25%都是房地產領域的貸款。

不斷跳漲的房價不停牽拉着每個購房者的神經。身邊不少人舉全家三代之力甚或空手套白狼,加足槓桿牟足勁將全部身家和未來現金流都投進了房地產,打算大幹一場。

此情此景,讓我想起了去年4月份,人民日報高喊“4000點是牛市的起點”。那時候,全民炒股,所有的人在所有的地點,都在討論自己的股票浮盈了多少,似乎每個人都能在這場大牛市中積累起自己的財富,實現財富自由,成為人生贏家。

股市泡沫幾乎是必然地破裂了,股市已無法安身,資金尋找了一個看似渾身瑕疵,卻又完全合乎邏輯的去處:已經高高在上樓市。在這裡,儘管泡沫絲比去年的股市有過之而無不及,理論上根本不是好的安身之所,但這個地方與股市有兩個截然不同的地方:

1、樓市最大利益主體是地方政府,與他們捆綁在一起,天然在迴避風險;

2、信貸資金瘋狂流入,在這裡,資金有5倍以上的槓桿和一年上漲50%的投資機會,折算成一年就是7.5倍的收益率。

是的,如果實在無處可去,如果註定有一天會死去,那好吧,至少與資源擁有最多的人(地方政府)捆綁。而且,銀行願意提供80%甚至100%的按揭,等於讓你不出錢去賭一把,那為什麼不做呢?萬一賭贏了呢?

但,房市這個安身之所,與本文初說的那艘倒扣過來,仍有空氣可以呼吸的船,有何區別?

三、樓市大船下的空氣,還能呼吸多久?

前中國的樓市,已經完全不能按居住屬性進行分析,什麼房屋庫存、土地供應,什麼收入增長、人口結構,這些因素統統不重要。其實此時此刻的中國房市,已經成為了各方博弈的一種金融品。

樓市的泡沫究竟有多大?

國際上衡量房地產泡沫的工具主要有2個:租金回報率與房價收入比,這2個指標分別相當於股票的PE與PB。

目前中國主要城市的靜態租賃回報率為2.6%,一線城市在2%左右,低於二三線城市。根據國際租售比合理區間推斷,靜態租賃回報率為4%-6%,中國水平遠低於國際標準水平。

2015年,一線城市房價收入比為19,二、三線城市的房價收入比分別為8.3和7.5。中國的住房收入比在全球排名第14位,在主要的發達國家和金磚國家裡,中國的住房收入比排名第一。除了中國整體高之外,中國的一線城市的房價收入相對世界其他重要城市來說更高。


這兩個指標的計算都是基於2015年的數據,考慮到今年一、二線城市房價的飆升,樓市的PE與PB(租金收益率和房價收入比)也進一步高企。

有大師曾經總結,買股票賺的錢只能分成3種:第一是賺央媽的錢;第二種是賺公司成長的錢;第三種是賺別人的錢。

類似地,買房賺的也是這3種錢:第一種是賺貨幣超發的錢(即賺央媽的錢);第二種是賺人口現象的錢(人才往資源集中的一、二線城市集中,供不應求推動的房價上漲部分);第三種也是賺別人的錢(賺的是認知偏差的錢)。

你問我,現在樓市這麼火爆、如此瘋狂,買房的投資者賺的是什麼錢?

人口老齡化和流動人口負增長,在2010年之後要想在樓市上賺人口現象的錢,幾乎就不可能了。

M2增速7月份跌至10.2%,8月份11.4%。加上人民幣貶值的壓力,央媽不會貿然降准或降息。所以接下來要在樓市上賺到央媽放水的錢也會更難。


所以現在樓市的狂歡和去年5000點的大牛市都是類似的狂歡。每個人都在想着怎樣賺到別人口袋裡的錢,每個人都預期會有下一個人來接走手上的樓盤,輕鬆地以5倍的槓桿撬動7.5倍的收益,拿下別人口袋裡的錢。

▌四、到底該在何處安放我們的“鈔票”?

很多時候,選擇遠比努力重要:你把你的錢安放在何處,其實就基本決定了你未來的社會層級。

這一條,過去20年成立,未來20年,依然成立。

如果你還沉浸在節日的歡喜氣氛中,而從來沒有考慮過這個問題。那麼,是時候該醒一醒了。一、二線城市的集體限購是第一記警鐘,人民幣入籃SDR動作完畢是第二記警鐘

我們都知道,去年A股的那輪大牛市將上證從2000點拉到了最高時5000點以上,如今艱難地守在3000點附近,離去年國家隊救市的成本線3600點不遠。要想突破這一成本線是很難很難的,因為一旦突破國家隊的成本線它們就有動力拋售。所以,對於A股只能呵呵。

房地產雖是泡沫耀眼,但貌似依然安全(這真的是個很諷刺的悖論)。但一二線城市的集體限購,潛台詞已經很清楚:你要麼去幫望穿秋水的三四線地方政府去庫存,要麼無處容身。

匯市呢?美元加息時遲早的事,這意味着一直維持寬鬆的本幣貶值也許是漸進,但幾乎是個確定的大方向。

天無絕人之路,海外市場或許是一個大概率的好去處:既能規避匯市人民幣貶值的風險,又符合資金從樓市擠回歸股市的蹺蹺板規律。

這一點與今年國內經港股通流入香港的資金,和恆指牛冠三季度全球主要股指的現象完美契合。

港股通原定的2500億總額度早在9月7日(2496億)即已告罄。截至9月27日,港股通累計凈買額已經達到2790億元人民幣,超額近300億元。

香港基準股指恒生指數牛冠三季度全球主要股指(也是今年迄今最好的之一)。

一直以來老實巴交地跟着美股走的恆指,或者再誇張一點說,美股和A股哪個差就跟哪個走的恆指,這次卻逆襲老大標普500指數,走出獨立的牛市行情。

仔細分析一下數據也不難想明白。資金加速湧入港股大致是從今年5月1日開始的,5月迄今(9月27日)港股通累計凈買入1372億元人民幣,佔2014年11月港股通開通以來全部凈買入資金的一半(49.2%)!這與人民幣貶值的時間段不謀而合。

在人民幣貶值(預期)風暴來襲之際,作為幾乎唯一一條合法的資本流出(出逃)通道,港股(港元)成為大陸市場競相追逐的避風港。

而對於中國政府而言,資金通過“陸港通”通道流入港股(港元),未來國內有機會了再次迴流,並不算資本逃離,而是一個完全可以接受的、可控資金閉環,自然也樂見其成。

這或許只是一個長周期的開端。

尾聲

在筆者剛剛完成本文的時候,深圳出台了樓市新政:二套房首付提至七成,並大力提高限購門檻,要求:本市戶籍成年單身人士(含離異)限購1套住房;連續繳納5年以上個人所得稅或社保的非戶籍居民家庭,限購1套住房。對無房且無貸款記錄的,繼續執行三成首付;對無房但有貸款記錄的,首付不低於五成;已有1套住房的,首付提高到七成以上。

你還在優哉游哉旅遊?絲毫未驚覺你的錢已“無處安放”?

再重溫一下那句偈語:

很多時候,選擇遠比努力重要:你把你的錢安放在何處,決定了你未來的社會層級。

6. 向引刀‧土著說不 2016-10-09 14:04:32

題記:香港,是當下中國唯一一個不限購的一線城市

一、

十一國內長假,朋友圈滿滿的全是曬遊山玩水的照片。但香港照常上班,這一直是我的一個心病:香港到底是不是中國的?

假期將盡,一北京的金融高管朋友造訪,一幅風塵僕僕的樣子。問假期到哪國瀟洒去了,答曰:哪也沒去,7天全在香港奔忙。

我很詫異:難得如此長假,沒事跑香港瞎晃什麼?

他的回答令我詫異又恍然:“買房。香港是當下中國唯一一個不限購的一線城市

二、

這應該不是個案

因為國慶假期,我接待了好幾個朋友,他們都不算很富有的那類人,在內地算個中產吧,但他們假期也都在香港做同一件事:看房,買房

這算不算某種形式的第二次逃港?只是,這次逃港的,不是人,是資金。

第一次大規模逃港發生在新中國成立後。許多大陸居民,無法忍受歷次政治運動的折磨與煎熬,不惜在警犬和槍彈的威脅下,冒着生命危險,強渡或偷渡深圳河,逃往香港,30年間從未停止。1950年至1970年,20年間約125萬人逃港。

1959年—1962年三年大饑荒期間,逃港達到高潮。鑒於饑荒蔓延的現實,1962年5月5日,廣東省委書記陶鑄下令,撤除崗哨,放開邊境,讓大陸饑民自由赴港,至5月25日,中央下令關閉邊卡,半個多月時間,約30萬人赴港。邊卡關閉那天,堵截收容遣送逃港者51395人。

30萬饑民逃港,彈丸之地的香港,如何消化得了?港英當局只得採用“隨抓隨遣”的辦法,出動大批軍警抓捕遣送,但受到香港市民的強烈反對與抵制。同是中華人,血濃於水,人們被一種強烈的人道和慈悲所震憾,幾乎所有的香港家庭,都放棄了手中的事情,市民成群結隊,送水送餅乾食品,送衣送葯,並組織起來對抗港英軍警抓捕,有把饑民藏到自己家裡的,有的開車把逃港者一批一批接去市區。

香港市區,幾乎所有歌舞廳都自動關門,停止娛樂,大家都關心着大陸逃港者的命運!當港英當局遣反逃港者的車隊開出時,警方驚呆了:一片排山倒海的呼喊聲向車隊壓來!“你們不能走!”“你們回去又要受苦!”市民手裡拿着麵包餅乾,呼喊不停,比杜甫筆下“哭聲直上干雲霄”的咸陽橋場面更浩大,更感人!突然,成千上萬的香港市民,跳到馬路當中,直接躺在高溫的路面上,擋住了汽車。“跳車呀!”,“逃跑呀!”,市民向著車上呼喊並指引逃跑路徑。許多逃港者紛紛跳車逃跑!

(逃港者在香港居民幫助下跳車逃離)

往事並不如煙。香港這個彈丸之地,總是以博大的胸懷,在關鍵時候接納任何內地無法安放的事物。

建國初,是饑民。

這次,是無處安放的資金。 

三、

國慶假期,自9月30日至10月7日,短短七天時間,北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門、珠海、東莞、惠州和福州共計19個一、二線城市發布新的樓市調控政策,多地重啟限購限貸。

格隆匯10月4日刊發了會員“自成一體”的文章《你在過節,錢在跑路:我們無處安放的“鈔票”》,深刻闡釋了這種央行貨幣大量超發、居民的錢不做投資就必定變“毛”,做投資布局又無處可去的恐慌與尷尬

這種背景下,與美元直接掛鈎(聯繫匯率制),又一衣帶水,近在咫尺的港元資產,成為了資金逃離的首選之地

被首選的港元資產,無疑是港股。

這與今年國內經港股通流入香港的資金,和恆指牛冠三季度全球主要股指的現象完美契合(見下圖一、圖二)。

港股通原定的2500億總額度早在9月7日(2496億)即已告罄。截至9月27日,港股通累計凈買額已經達到2790億元人民幣,超額近300億元。


一直以來老實巴交地跟着美股走的恆指,或者再誇張一點說,美股和A股哪個差就跟哪個走的恆指,這次卻完美碾壓二者,走出完全獨立的牛市行情。

仔細分析一下數據也不難想明白。資金湧入港股大致是從今年2月明顯開始,5月開始加速,5月迄今(9月27日)港股通累計凈買入1372億元人民幣,佔2014年11月港股通開通以來全部凈買入資金的一半(49.2%)!

這與人民幣貶值的時間段不謀而合(見下圖三)

在樓市限購,人民幣貶值(預期)風暴來襲之際,作為幾乎唯一一條合法的資本流出(出逃)通道,港元資產(港股),成為大陸資金競相追逐的避風港。

四、

但,港元資產,僅僅只是港股嗎?