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樓市乾坤
股匯散樓價有機彈
 
何熊輝
2016年6月25日

  英國脫歐,英磅隨即急挫一成,本港股市亦一度大瀉千點,股匯市場突然深插,屬美匯資產的本港地產,勢必成為資金的避難所,這次投資市場上出現的黑天鵝,出人意表的改變投資大局,令所有投資專家眼鏡盡碎。

 

  樓市方面,自去年第四季起,備受各方猛力狂插數月後,仍能於四月起開始回穩,這次深插不成反而在不知不覺中開始回穩的格局,令看淡者又一再失望。今次英國脫歐震散了股匯市場,這促使波動性較低的香港房產,很易成為各方入市的對象。

 

  事實上,近期如嘉湖山莊及沙田第一城等屋苑,成交呎價已從低位回升5%以上,淡友則認為此乃死貓彈,彈完又再插。這種以股市價格走勢的特性去分析樓市,錯判機會高,事關樓市的便貨沽完就會停,自然增長的購買力,在供求未平衡下,又會拉高樓價。

 

  去年中國股票市場暴跌,已使不少股市投資者轉投樓市,棄股換樓成趨勢,導致國內在經濟下行下,樓價仍然急升。香港投資門徑較多,不買樓,可轉買其它金融產品或外幣,但英國脫歐,將這些產品同時殺跌,香港資金無路可逃下,回歸樓市,成自然趨勢。

 

  最近接連有多宗超級豪宅成交,個別墊伏多年的買家,亦已低調入市,這些聰明錢的走勢,與市場上理所當然的看淡分析,完全背道而馳,受惠金融市場動盪的今日,樓市的投資價值亦更受重視。

 
 
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1. 引刀一快 2016-06-25 10:01:50
全世界投資英國嘅資金,都會弃暗投明轉嚟香港,樓市gogogogo,好快上火星!

LYC兄,幚你搶沙發咋!
2. LYC 2016-06-25 11:51:36
刀兄,你年年都唱跌,年年都係錯,清醒下啦,年頭係到吹CCL118,講啲野傻下傻下,不過都有一班傻仔信你沽樓,不過,冇佢地我就冇得低位掃貨呢,哈哈!
聰明錢一早已睇到港樓回報高,有贏冇輸,資金將會源源不絕地湧港買樓。
3. CCL118 2016-06-25 12:11:08
請不要再提CCL118,笑死無命陪!
4. 歷史長河 2016-06-25 13:55:06
現今香港過百萬業主大都經歷過金融市場的各種跌宕起伏,一波波的驚濤駭浪中,有人棄船逃生,從此再也無船,整日裸泳;有人則穩坐漁船,繼續打漁,享受漁之樂。周而復始,汰弱留強。

曾經滄海難為水,除卻巫山不是雲。越來越多的業主認識到樓的真正價值,自然也就對各種狂插恐嚇嗤之以鼻,造成二手成交每況愈下。金融市場越動蕩,摟市的韌性越突出:

無意苦爭春,一任群芳妒;
任憑風吹和雨打,依然香如故。
5. 蕭峰 2016-06-25 14:09:33
哈哈.... 長河兄,好詩!

最少今次事件令原本想去英國買樓既人士都要停一停、諗一諗,政治不明朗的風險係最唔可控的風險!

6. 引刀一快 2016-06-25 15:35:11
7. very funny 2016-06-26 02:18:57
一班傻友,股巿好,英國留歐,會話係利好樓巿,脫歐又會話利好,因為要買樓避險.....講晒
8. 自我陶醉 2016-06-26 10:11:14
我之前話歐洲會爆大鑊,立刻有個傻好話唔關佢事,今次英國脫歐已經正式揭開歐盟解體的序幕,竟然還在妙想天開,以為全世界都會嚟香港買樓,真可笑!  
9. 無奈 2016-06-26 16:17:06
低息環境持續,脫歐後多國要加碼QE穩定經濟,而
美國經濟受挫後減息機會大增,優勢仍在業主一方。

未來兩年英國分裂、動蕩,對香港來說未必是壞事。
10. 刀兄確實後悔當初的賣樓決定時會不斷告訴別人來減輕自己的痛苦 2016-06-26 17:58:21

解開香港樓市「不敗」之謎

2016-06-25 型格理財

遍港人也認同香港只有買樓才能致富,創業及投資股票皆成功率低,當中原來有許多行為經濟學的相關解釋,明白了便懂如何部署。

人不喜歡轉變,首先改變是需要去努力,其次改變後的結果也是一個問號,兩者拼合起來便令人傾向重複現狀,術語叫「現狀偏誤」或「維持現狀偏誤」。


這就是樓價大升的主因,買樓的周期很長,比買股票長得多,你需要去了解各區特性、睇樓、格價、裝修、觀察市場走勢、放租、最後放賣時又要了解市場價、幫層樓化妝、安排買家睇樓、格價、承受當中的市場波動等等;


除了摸貨外,整個過程都以月做單位,相比1分鐘內已可買賣的股票來說難度高上數千倍。股票止蝕只須要按一個掣就辦好,也有很多沒去執行止蝕,更何況你放一層樓是需要那麼多步驟?大部分人不是出現大事,是不會去減價放售,更希望樓價維持現狀只升不跌。


決策癱瘓

投資股票要應對金融大鱷,加上1800隻股票各有特性,有些人3選1也選不了,更何況過千隻中選出來?而其他理財產品如當年的迷債,以及近年表現差強人意的新興市場基金,均令人對金融投資摸不着頭腦。


這麼多選擇確實是會有許多賺錢的機會,可是人有太多選擇是會決定不了的,這叫做「決策癱瘓」,癱瘓的結果是逃離這些投資,所以近數年的股票交易也每況愈下。

另一邊廂,物業有中國人愛買磚頭的「人和」影響,「地利」上香港樓宇落成量不高,加上「天時」的金磚四國推起中國購買力,以及量化寬鬆捧高實物資產價格,樓價走得順自然易想買。


而樓是實物投資,可以看得到、感受到,並好像可以理解得到,加上所有父母、親人及朋友也會叫你買樓,幾乎是人人都要有層樓,兩口子最少也要一層自住一層收租,700萬港人理應是需要超過700萬層港樓,心理需求相當大,所以比起股票來得容易下決定。


後悔規避

「我最驚係放咗層樓之後買唔番」!這句話是筆者最常聽到的賣樓困惑。很多人也試過做錯決定後悔一生,令到下次再做同一個決定時猶豫不決,大部分人也不希望後悔,會非理性地避開後悔的可能,特別是一個人以前試過太早賣出一層樓,過數年後樓價大升買不回,更會令人不敢再胡亂賣樓。


就算你沒有試過,也會有身邊人灌輸這個觀念給你,他們後悔當初的決定時會不斷告訴別人來減輕自己的痛苦。我們明白了這點便能保持平常心去面對每個新決策。

以上三點是支持樓市「不敗上升」的心理因素,能解決以上三大心理現象將能令你改變投資命運,更能從市場出發來作未來的買樓決定法。

11. 引刀一快 2016-06-27 04:13:18
無名人貼無名文,哈哈哈哈哈哈
12. 引刀一快 2016-06-27 04:25:45
自我陶醉兄

好嘢!63個字,激發人家寫幾千字,真係四兩撥千吨,勁過孖展買窩輪,果然三個十倍喎!
13. 自我陶醉 2016-06-27 07:30:15
引刀兄,我個人比較珍惜自己同別人嘅時間,幾個字講完嘅嘢,要我嘥時間寫一大堆無謂嘢,真係咪搞,有時間用嚟搵真錢好過,哈哈!
14. 打工仔 Andy 2016-06-27 08:37:40
自醉兄早晨

你應該大有收獲, 期待分享!
15. 回11 2016-06-27 08:39:01
引刀一快是名人?哈哈哈哈哈哈
16. 回12 2016-06-27 08:45:24
引刀經常用“廢文”、“廢話”去回應他人文章,咁引刀勁D噃,但湯博日日又鴻文幾千字去表達,唔通引刀另有所指。
17. 香港土著 2016-06-27 09:25:56
其實, 大多數匿名回應都係9UP當秘笈, 日本名KF系少數例外.
18. 引刀一快 2016-06-27 11:16:56
香港土著兄

你真係中肯,其實呢D人以前有正身架,不過睇住經濟同樓價個勢唔好,就扮忍者打游擊,唔同人正面衝突,但係又唔放過你,一味隱身放飛剣,期望等到樓價好咗,佢地又可以堂而皇之走番出嚟。

呢種人,不光明不磊落,寫D嘢又係陰陰濕濕,幾時發現佢地唔見咗,就叫做“暗溝裏翻船”,哈哈哈哈
19. 引刀一快 2016-06-27 11:26:56
自我陶醉兄

人家千言萬語,內裏暗藏無限恩怨情仇,本來我好少睇長文,偶爾一望,原來一篇文打幾個人,有D開名有D就暗示,不過,都係一樣啫,理論歪曲,無論是否對名,一樣可以駁。
20. kts 2016-06-27 11:29:08
黑天鵝已出,睇下骨排效應幾時開始開始🐦🐦🐦
21. 引刀一快 2016-06-27 11:34:17
kts兄

呢舖應該未算黑天鵝,脫歐暫時未落實啓動,一切尚在英國民衆情緒波動階段,外在環境觀望,亦未見大規模相應行動,可能德國會係做嘢最多嘅國家。
22. kts 2016-06-27 11:47:10
引刀兄
更正,黑天鵝已出一半,突左個鵝頭出黎😂😂😂
其實如果德國脫歐先最大鑊系,雖然英國仲有2年擾讓,但其蓮倚已經夠玩了🙈🙈🙈
23. 引刀一快 2016-06-27 12:11:01
kts兄

香港樓市嘅黑天鵝,恐怕大多數係神州飛來,講唔定係金天鵝喎。
24. kts 2016-06-27 12:32:41
引刀兄
Hk 呢個市場重來只受其他鵝影響,重來未真真正正誕生一隻屬於本土嘅鵝(可能俾人拎晒去燒同鹵水😂)
有機會我都想見識一下呢隻金天鵝🐤🐤🐤
25. 不買樓後悔當初的決定時,會不斷告訴別人來減輕自己租樓的痛苦 2016-06-27 12:59:09

施永青預期港樓價止跌

信報財經新聞 – 8時前  相關內容

美國今年加息機會近乎零,本港在低息環境下,會否刺激本港樓市止跌回升,市場意見出現分歧。中原集團主席施永青認為,英國脫歐令全球形勢起變化,吸引內地資金南下,不排除樓價會止跌。前瑞銀亞洲房地產主管、Bricks and Mortar主席兼總裁王震宇則稱,美元將持續強勢,減低全球放水的影響力,認為下半年樓價繼續偏軟機會居多。

施永青指英鎊下滑,美國亦缺乏再加息條件,加上市場憧憬環球主要央行會續實行量寬,刺激資產價格上升,對樓市有利。本港除了獲外資流入,內地資金亦南下置業避險,對樓市產生支持作用。


在一般人印象中,港民較英民更務實,賣樓買樓租樓,卻視乎作決定的租屋者是這些年來像「遊牧民族」般愈遷愈窄的小商戶,還是把他們「趕盡殺絕」的業主?


死慳死抵卻永遠追不上樓價的受薪一族的無產階級,抑或身家隨樓價水漲船高的有樓人士資產階級?


長期忍受雞肋不如的利息、日後可能還要為銀行存款「付費」的儲蓄戶,還是在超低利率環境中大蒙其利的資產擁有人穩坐釣魚台……?自己諗吧,冇你咁多憂鬱冤氣!

26. 全球央行醞釀新QE抗衰 2016-06-27 13:35:18

相關內容 

信報財經新聞 – 9時前




英國脫歐加深全球經濟衰退的憂慮,各國央行亦紛紛部署「放水」救市。日本傳媒昨天報道,日本政府考慮把經濟刺激計劃規模倍增至逾10萬億日圓(約7590億港元),日本央行亦有可能調整貨幣政策,應對脫歐風險。

日擬10萬億日圓放水

從近日全球多名政府及央行領袖的言論可見,各國已為應付英國脫歐做好經濟政策準備,相信減息和量化寬鬆(QE)都在選項之中,意味着環球經濟或將迎來新一輪QE風潮。經濟學者指出,全球央行新一輪的量寬,勢助長資產泡沫形成。

日本《讀賣新聞》昨天引述消息報道,如果全球股市大跌及日圓持續升值,日本政府將考慮把經濟刺激計劃規模從現時的逾5萬億日圓,擴大至逾10萬億日圓。報道亦指出,日本央行正考慮召開緊急政策會議,以及研究進一步放寬貨幣政策的可能。類似的言論曾出自英倫銀行行長卡尼(Mark Carney)之口。他上月警告,英國脫歐極有可能觸發衰退,並指英倫銀行隨時有可能開會,為其貨幣政策委員會在下次政策會議(7月14日)之前召開緊急會議鋪路。

高盛發表報告,預期英倫銀行將於8月把基準利率從現時的0.5厘歷史低位,再降至0.25厘;有分析甚至認為,不排除英國實施零息政策的可能。Capital Economics等機構的分析員亦認同,該行或要重啟買債計劃。

Capital Economics亦估計,即使英國不脫歐,歐洲央行也有必要加大力度,刺激毫無起色的歐羅區經濟。英國脫歐令其雪上加霜,預料歐央行將把買債規模從現時的每月800億歐羅(約6903億港元)增至900億或1000億歐羅,而量寬的實施時間估計亦將延長,不會在原定的2017年3月終結。

美下月掉頭減息機會增

遠在大西洋彼岸的美國同樣不敢怠慢。聯儲局主席耶倫上月表示,不完全排除在非常不利的情況下使用負利率,局方正試圖汲取別國在這方面的經驗。不久前,市場還在猜測局方何時加息。利率期貨合約顯示,目前市場預期聯儲局在7月、9月和11月議息會議宣布加息的機會為零,最快要到12月才有機會加息;反之,於7月掉頭減息的機會為10%,9月和11月更高達15.4%。

不過,在全球央行為應付脫歐風波而緊繃神經之際,號稱「央行的央行」的國際結算銀行(BIS)首席經濟師在上周公投前表明,各央行應放眼於結構性問題,包括改革銀行業和紓緩壞賬問題等,不應對脫歐反應過激,導致貨幣政策偏離正常軌道愈來愈遠。BIS上周五發聲明表示,企業的資本水平和流動性遠勝過往,加上各國央行合作無間,相信風險可以受控。

學者:恐形成資產泡沫

中大經濟系副教授莊太量指出,英國脫歐後引發的連鎖反應蔓延全球,環球主要央行被迫放水來防止經濟衰退,日本的負利率政策在先前的QE下經濟未見起色,現在日圓又跟隨美元強勢,反而成為避險資產,日本只能維持負利率並加大量寬;至於中國亦有可能要下調存款準備金率,因此或會掀起新一輪的全球量寬,形成資產泡沫。

不過,莊太量補充,中國的資產泡沫相信只會集中出現在大城市,而脫歐引發的問題,在各國央行調控下料可循序漸進過渡,而歐洲及英國的經濟,難免在未來一至兩個季度內呈衰退。美國今年最多不加息而不可能減息。

至於香港,他指受歐美的影響僅屬短期,金融風暴的情況不會出現,預料會受中國經濟保持6.5%增長的支持,香港可維持約2%的本地生產總值(GDP)增長,而不明朗因素是失業率會否上升。

27. 香港樓市會有小小正面影響,首先你要有“$”! 2016-06-27 14:24:01
http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20160626/55280186

【脫歐風波】施永青:港樓回落告終
湯文亮:資金流入香港

97,022
最後更新: 0626 19:52 / 建立時間 (HKT): 0626 17:45

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英國脫歐之後,市場關注資金走向,三位業界人士坦言,脫歐對港樓有正面作用,中原集團主席兼總裁施永青更指,全球資金流向將大執位,現金流入實物資產,香港樓價回落勢頭應會暫告一段落。

施永青指出,以供求、經濟及息口角度來看,樓市上升周期原本已告一段落,樓價應該要向下調整。如今歐洲遇到的問題「都幾大,會將QE(量化寬鬆)加碼,世界資金不斷增長,錢越來越多,資產會升值」。

以他所見,自英國脫歐後,黃金已即時升值,「相信資金會流入黃金、磚頭(即樓)此類實物資產,股票、債券都會受大影響」。現時世界不少國家和地區樓價都是上升中,如澳洲、美國等,相信全球經濟洗牌,不少資金離開歐洲,會令資金流向重新配置,包括流入香港。

施永青表示,「原本睇本港樓市係進一步回落,但英國脫歐對全世界對有影響,要觀察資金會流入黃金多啲定係流入樓度多啲,但之前投資海外包括英國嘅大陸資金,應該有機會流入香港」。

獨立股評人曾淵滄認為,英國脫歐,震盪的只是短期的股票市場,對物業市場而言,可說是「無咩關係」。他指,英鎊下跌,港未見得英國樓大平賣。況且,落實真正脫歐仍需待國會審批,料整個談判討論需時一至兩年,脫歐可謂仍存在變數,即使英國真正脫歐,還要視乎英國與歐盟保持什麼關係。至於樓市,本港樓價可謂已跌定,皆因自今年3月起,樓價已沒有再下跌,是喘定了的跡象,從近期一手樓銷情反映,市民逐漸入市,下半年樓市只繫於息口,按目前美國情況,2016年難有機會加息,因而樓市趨向穩定。對於環球資金會否趁國際亂局轉移亞洲,他認為未必出現,皆因投資的資金會流向有上升空間的地方,本港樓市充其量跌定,未必具上升空間,全球而言,美國繼續成環球資金投資目標。

紀惠集團行政總裁湯文亮認為,英國在脫歐之後,對香港樓市的影響很輕微,「甚至會有小小正面(影響),因為資金及人才都會外流,會流入香港」。
28. 引刀一快 2016-06-27 14:28:53
kts兄 

一撤BSD,金天鵝即來,CCL保證180冇走雞。


29. kts 2016-06-27 14:49:01
引刀兄
同意,但問題系幾時撤?
30. 幾時撒唔係問題, 2016-06-27 14:53:18
最緊要是你身上有"$",冇$講公公咩…!
31. 自我陶醉 2016-06-27 15:08:15
回14樓 Andy兄,
咁耐冇留言,Andy兄就為小弟出個難題,講中哂都被人寫幾篇千字文批評,一陣又叫我去買六合彩㗎喇,仲敢分享咩! 容咩易今日叫你沽,十年之後升咗,都要入埋我數。哈哈!

其實Andy兄如果能搵到啲100%啱或100%錯嘅人做“明燈”,都同樣能在任何投資都得心應手了。至於,信不信那些模棱兩可,自己也不知是升是跌,只能舖舖買大的人,就要看自己運數了。

回19樓 引刀兄

其實文章風格可以簡單投射個人性格,我能感受到的只有記仇、好勝、自卑, 文章不外乎是想跌落地拿番ja沙,他似乎忘記了其實每個讀者自己心中都有一把尺,是否投資高手,不是在這裡自吹自擂就可以。


32. 幾時撒唔係問題之 2 2016-06-27 15:27:07
最緊要是你身上有"$",冇$講公公天天落Club都冇得用…!
33. 引刀一快 2016-06-27 16:56:24
kts兄

你睇中問題重點,如果過咗大陸走資潮,經濟又跌到咁上下,撤BSD就係用嚟救樓市,唔係金天鵝而係十字車。

就好似以前孫九招、組合拳咁。
34. 引刀一快 2016-06-27 16:58:16
自我陶醉兄

做好準備,下次可能會上萬字。
35. 打工仔 Andy 2016-06-27 17:20:39
回自醉兄,

講起明燈, 有次同同事過大海飲飲食食, 雖然小弟不識賭也興趣不大, 但都入去發財屋行下見識下,
行行下,见到有個同事走過來同我講, 走啦走啦我請食宵夜, 心諗禁好死請我食野,
我又知佢不好賭, 
原來佢埋赌枱見到有明燈出現, 見佢輸足成晚, 於是跟佢買左幾舖相反, 果然成功揾到宵夜錢喎! 哈哈哈!
36. 真LYC 2016-06-27 21:07:11
10,15,16,25,26,27,30, 32, d 回复手法 看起來像一個人, 水清朋友, 呢?
37. 二少 2016-06-27 23:17:50
希望ccl快d落返118啦!我好想上車啊!
38. 引刀一快 2016-06-28 02:46:22
To 36樓 真LYC兄

願聞其詳!