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樓市乾坤
樓市絕地反彈
 
何熊輝
2016年1月30日

樓市自第四季起經一輪調整後,市場悲觀情緒瀰漫,不過正當市場一致看淡來年樓市之際,樓市反彈在不知不覺中突然出現,不過這次牽頭反彈的不是中小型住宅,而是豪宅及商場,其中豪宅的成交呎價,更創下天價成交記錄,這一再證明樓市並未完全死寂。

過去數月,人民幣貶值,中國經濟放緩,美國加息勢頭再起,就成為炒家做空股市及樓市的藉口,不過近期股市超跌反彈,加上美息再未有追加,樓市就即時有反應。最近西半山及南區都有天價豪宅成交,正好反映超級富豪,無視一般市評,下,越買越大。至於中小型單位方面,早前日日有劈價賣價新聞的新界北區屋苑,其減價勢頭並未帶出漪連效應而推冧市區屋苑樓價,因此這次調整浪並未如想像中厲害。

最令市場感到意外的事,日前一個位於石門的拆售商場,亦出現搶貨現象。事實上,現時市區核心區商舖租不出賣不去情況普遍,人人自然睇死來年舖市的租售市場,但就在市場全無期望下,一個偏遠地區的商場,竟可以好價賣舖而大收旺場,這正好反應市場的不可預測性。

畢菲特早就說過,市場悲觀就應開始貪婪。最近香港豪宅及商場出現的投資潮,正好反映某些投資者就正持相反理論去入市投資。有了這批人提前入市,樓市的整體投資氣氛有望可以改善,至於新年後慣常出現的樓市反彈,可能已提前出現。

 
 
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1. SHUN 2016-01-30 13:20:49
哈哈哈…………人家大有$佬、持貨能力應該很高、点解又要拆售?咪就係楂現金是王囉!多人搶?唔知係咪自己友、完成成交先算正式交易、落訂之嫲…………十個人買、六個撻訂、剩低果四個就奶野啦!石門?我行街都去新城市廣場啦!
2. SHUN 2016-01-30 13:51:05
唔啱咀形就删我發言、證明個市一定仆街!千其咪買樓呀!
3. WW 2016-01-30 14:27:15
狗屁不通
4. SHUN 2016-01-30 14:28:11
負面回應就删除、更覺得樓市恐怖!
5. SHUN 2016-01-30 14:28:31
負面回應就删除、更覺得樓市恐怖!
6. SHUN 2016-01-30 15:25:22
E家買樓就變狗Lu!
7. SHUN 2016-01-30 16:01:52
地產代理呢行太多良莠不齊的人、是常識吧!粗言穢語更覺個市唔掂、發癲了!
8. 蓄芳待來年 2016-01-30 17:04:15
「近期股市超跌反彈,加上美息再未有追加,樓市就即時有反應。」
身為硬好都覺得你牽強。豪宅買賣一直進行中,股市反彈不過是近3個交易日嘅事。閣下假假地都算係一個作者,理據卻荒謬,叫人點信你嘅前瞻預測?
除非,閣下可以提出近3個交易日樓宇買盤大增的數字,否則...... (剛好路過,忍吾住x兩句,哈哈,要以理服人呀,而吾係生安白造。)
9. 引刀一快 2016-01-30 17:05:38
這一再證明樓市並未完全死寂。

死直。
10. 蓄芳待來年 2016-01-30 17:24:04
To 6樓SHUN 兄:
依家買樓,如果鋤到業主減價4成,吾知師兄是否仲維持以上觀點呢?
投資/買樓冇分時候,只係睇你喺咩位入。而家係殺價嘅最佳時候,當人心一定,恐慌一過,想執好嘢平嘢就難。
11. 望東樓 2016-01-30 17:28:16
我呢啲死窮鬼真係唔知南區發生乜嘢。不過『西半山有天價豪宅成交』想請問各方高人係邊度?
12. LYC 2016-01-30 17:54:14
13. 引刀一快 2016-01-30 17:59:55
畢菲特早就說過,市場悲觀就應開始貪婪。


悲觀有個悲觀價嘛,悲觀嘅時候,仲要俾樂觀價去買樓,咩道理?
14. 望東樓 2016-01-30 18:37:25
唔知小周係咪索到料,佢早前出咗下面段文。

周顯 
羅傑斯在一個訪問中說,在美國加息和樓價泡沬過高的大前提下,香港的樓價將會在3年內,大跌五成。他是一個市場的practitioner,著重的是數據計算,我當然算不過他,不過,我是一個理論家,所以可以從基本樓價理論去推論樓價的問題。
通常,在一個樓價下跌的熊市中,下跌五成,是正常的現象,並沒有甚麼大不了的地方。
香港從1965年至1968年的熊市,從1981年至1983年的熊市,從1997年至2003年的熊市,也是最少跌了五成以上。
不過,由於距離上一次的熊市,已經是13年前的事了,因此,35歲以下的房地產投資者,也許沒有見過房地產的熊市,因此當遇上了,難免會有點不知所措,不知道如何應對。
樓市熊市之所以難玩,是因為在一次牛市之中,往往經歷過好幾次的調整。像這一次的12年牛市,中間最嚴重的一次調整,是在2008年的金融海嘯,但其實,由於樓價在2007年底曾經急升過,所以2008年的大跌,真正所跌的並不多,而由於美國迅速進行量化寬鬆,該次的跌市雖然跌去了三成以上,但下跌的時間不到一年,樓價便又急升上去了,因此,這一次只能夠算是調整,而投資者的損失也不大。
 
簡而言之,每一個在樓市中贏大錢的人,都是經歷過好幾次的調整,死守出頭的人。還有的是,梁振英在上台後,也不止一次,出過辣招,樓價還不是屢創新高?因此,35歲以下的房地產投資者,已經被多次的調整訓練成「羅素的雞」,當再遇上樓價下跌時,也會傾向於死守下去,希望守得雲開見月明。
但我可以告訴大家,就算是樓價跌五成,如果真的可以死守下去,房地產是一定可以賺錢的,問題在於,你投資的,必須要是豪宅,例如山頂、深水灣和淺水灣,又或者是銅鑼灣、旺角及尖沙咀等旺區,那你的回本兼贏凸,只是遲早問題,像1997年高價買了的豪宅,在2010年左右已經回本有賺了。
以97價買入計,紅山半島現價跌一半,還要虧本三幾成,但山頂獨立屋則還有賺添,不過,如果買的是大西北的細價樓,那就……
《孫子兵法》說的:「小敵之堅,大敵之擒也。」調整時所用的正確策略,在熊市時,反而會令你萬劫不復,祝大家好運! 
15. 何生的樓評 2016-01-30 20:44:58
其實看好看淡都大有人在
但何生的邏輯真係離Q哂譜
16. 廢話 2016-01-30 21:35:19
買樓是自己事有錢有能力就做啦使乜睇呢D廢話連篇分析嘅人無謂分析呢
17. SHUN 2016-01-30 22:44:02
14樓、試問人生有幾多個十年吖?你40年代買樓、幾千蚊一層tim、但當自住樓由500萬跌三成計、得番350萬、你就算供得起、個心情亦一定唔好、皆因我地小市民c李加乘、佢無左三成身家都若無其事呢!
18. 雲在青天水在瓶 2016-01-31 00:13:36
 "最近西半山及南區都有天價豪宅成交,正好反映超級富豪,無視一般市評,下,越買越大。" 此說法毫無邏輯,富豪買樓就一定是對的?

無視一般樓評,問題不大,因為樓評有對有錯。
無視經濟規律,可大可小!大者破產收檔,小者教訓深刻。
19. 引刀一快 2016-01-31 12:45:57
To 18樓 雲兄

市面上有大量以富豪如是想之類為題的著作,甚有市場。

富豪比平民有遠見,是當中暗示。
20. 望東樓 2016-01-31 15:47:23
SHUN君,
我係十四樓轉貼嘅係小周嘅文章,不過以靠炒細價股生存得咁好,應該係響呢方面好有智慧。
21. 望東樓 2016-01-31 17:17:20
刀兄,
山頂個一類成交係台底發生咗啲乜嘅事真係冇人知,星加坡試過由於為發展商為去貨比咗大量回贈俾一個買家買咗間別野土,而銀行唔知而借咗超過成交價100%比買家,都後尾條友走路先被揭發。
22. 二少 2016-01-31 20:10:41
要上車做的好準備
23. 引刀一快 2016-02-01 02:35:05
東樓兄

其實剛完嘅樓牛市,當中嘅細價樓一樣有虛招,我2012年嘅時候,有個老友,佢上一代中介老行尊,佢同我講好多盤係乾炒。一般嚟講,中介唔會同我講樓市唔實凈,除非係想問我借錢喇。

睇睇各大厦嘅交易記錄,會睇到好多令人費解嘅交易。