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樓市乾坤
表面加息内裏放水
 
何熊輝
2018年8月11日

  最新的樓價指數本周略為回軟,加上主要銀行開始加按息,因此市場人士或許開始擔心,這是樓市進入調整的重要轉折點,倘按揭息率一路長加下去至五厘以上,樓價就會進入長期的下跌周期,但按息真的會持續上升嗎?

  匯豐由周一起,新造同業拆息按揭計劃(H按)的鎖息上限調高至P-2.65厘,即實際按息為2.35厘,與中銀香港及渣打銀行看齊。新造P按計劃亦將上調至P-2.75厘,即2.25厘。倘現時買家現在入市,連壓力測試,買家最少可抵禦三厘以上的追加按息。

  倘假設由現時開始,每半年加息0.25厘,連續加三年至5.25厘,屆時才可能觸發現時買樓人士的供款警戒點。按現時的市況估計,這樣的加息密度及强度,出現的機率甚低,因此單加一至兩次息,對現時供樓業主影響不大。

  事實上,匯豐銀行一方面加按揭,另一方面又加大放款力度,但凡已簽約相熟客户,鎖死按息上限維持2.1厘,加上亦可因應客户的供款能力,提供低至2.1厘的超低息大額私人貸款,還款期更可長達15年以上。滙豐這種做法,正好顯示銀行資金實在太多。對銀行而言,按息加得多,就更少人借,銀行壓力就更大,因此銀行加息甚克制。

  醒目的投資者,以2.1厘息借來的資金,全數買入年息率達6.4厘的某些房託股票,每年就可賺取淨息差4.3厘以上。小幅加息,對市場難有顯著的影響。

 
 
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1. 假大空 2018-08-11 18:06:03

財政司习長陳茂波預計美國聯儲局下半年很大機會再加息兩次,本港息口遲早跟隨上調,本地多家銀行已相繼宣布上調新造樓宇按揭利率,置業人士供樓負擔將會加重,「超低息」環境很快結束,市民應做好準備,要審慎管理風險。

2. 王一夫 2018-08-11 19:45:33
香港終於有望跟隨美國加息,但今次的加息周期暫不能看得太高,上限就是3.5厘左右,雖然有機會令資產的借貸成本增加五成以上,但總的來說不算高息。因為加息而導致樓價大跌的奢望,實在是想多了。
3. JC boy 2018-08-12 08:56:15
本人四年前於沙田以600多萬買入一單位,自住至今。單位就算升值又如何,見估值升、毗鄰單位屢創新高,感覺良好,銀行游說加按套現,超低息,樓市絕大部份,都是低買高賣、高買再高賣,賺錢率極高。所以最近又買多一層。
4. 地震英 2018-08-13 01:57:19
弓起晒JCboy自我感覺良好
5. 一路爆買 2018-08-13 08:15:21
各大銀行上周調高按揭利率後首個周末,綜合市場消息稱,新盤過去兩天(11日及12日)共售出近150伙,較對上一個周末約380伙大跌61%,惟新地旗下元朗錦田北PARK YOHO Milano過去周六(11日)進行次輪銷售131伙,單日仍能售出近85%
6. Q上Q 2018-08-13 11:11:19
匯豐銀行一方面加按揭,另一方面又加大放款力度,同時樓宇估價亦是全港最高!
7. 范小康 2018-08-13 14:01:30
自金融海嘯爆發後,環球處於超低息環境,本港樓市泡沫是全球之最,資金一旦外流,銀行同業拆息會快速飆升,樓市風險加大,儘管未必會成為亞洲金融風暴翻版,但始終位高勢危,不能不防。目前本港銀行同業拆息仍低於美元,市場似乎未有對未來的風險作出適當準備,投資者宜留意港美息差的變化。
8. 向泛民说不 2018-08-13 14:28:24
楼上,香港虽然是号称是国际金融中心,但是很多香港人对金融却一知半解,完全吾明白咩叫PEG系统和老美QE的关系。日日闹政府孤寒。点解吾派福利。特别是饭民狗。

香港实行PEG系统,基本上已经令到香港的理财需要非常保守。过去几年老美不断的flood美金来香港,令香港的利息非常低,也令到香港人以为自己好有钱。歧视入奶粉或者疫苗贸易带来实实在在外汇的收入。老美flood来的美金是要还的。奶粉和疫苗收入是真正的落入自己袋。现在如果特朗普玩贸易战加货币战,资金大量流走。港币是否可以撑得住?当外汇流走,真正撑港币的是奶粉和疫苗贸易带来的外汇支持港币。

这几天犹太金融佬又开始攻击港币了。
9. 天價又來 2018-08-14 09:03:36
本港銀行調高按息無礙新盤再現新高,新地旗下何文田天鑄1期昨日以4.42億元連沽兩座洋房,呎價高見8萬元,項目不足兩周再度破頂,改寫何文田住宅呎價紀錄。