世上無難事 只怕有心人

恭喜浪子兄又一篇好文！

刀兄，認同！  十九大令各地加緊維穩，習大大應該可以安排接班人！ 

你仍是原地踏步，繼續說4個特首怎樣、怎樣，不如你自己去諗下怎樣做啦，一味係到怨天尤人，唉！

你仍是原地踏步，繼續說4個特首怎樣、怎樣，不如你自己去諗下怎樣做啦，一味係到怨天尤人，唉！

浪子先生吔！浪子先生！何時浪子才能回首呢？所謂天助自助者！與其這樣批評，那樣不滿，何不用自己的雙手及智慧開創未來。人與其他動物其中最大的差異，是人可不斷的學習，達到自我提升。使自己能夠為社會人群提供服務，賺取回報，以求安身立命。

浪子，都話CY真系幫你，不過你因為你蠢，竟然會支持收地產商黑金的飯民。

5年後高鉄，港珠澳大橋，沙中缐，機場人工島等等工程已經完成，機場三跑亦起得差不多，大灣區富豪數目再翻幾翻，香港樓價有得跌？

7楼，到时经济发展更加快，香港楼价不跌，只是大湾区的房价会涨上来。

向飯，謹代表大灣黨歡迎您！

To 3樓至7樓，

你哋感染「買樓必賺、樓價只升不跌」的「思想病毒」太耐喇，到了今天還未能察覺到香港房屋政策已進入了「范式轉變」(Paradigm shift)，請看看「香港樓市的思想泡沫何時爆」瞭解一下，香港股市已開始以「慢牛」形態漸漸進入大時代，未來林太的新房屋政策一一落實及9萬8千個私樓到位時，才察覺香港樓市真的有泡沫，就太遲了！！

你多年来也深深地感染了港樓只跌不升的病息。香港百物价格都可以升，大家乐快餐多年来也不斷加價，你都可以接受，却認为唯獨港樓要跌，思唯怪雞。

蘋果日報：大陸錢由樓轉股（晉佳）

 前一期講到，內地樓市未來一年放緩嘅程度或比預期大，或成為內地金融市場最埋身嘅不明朗因素，可能形成港股震倉。放眼全球，資產市場價格確係偏高，但港人望住全球最黐線嘅港樓，難免覺得地球好危險，實情係，脫離咗中港，其他主要國家嘅資產泡沫，並冇咁誇張，因此唔少人認為中國境內埋下全世界最大嘅炸彈，只要有風吹草動，就有人掟貨都掟唔切，但驚，同真爆煲，層次仲係差得遠。

自金融海嘯後，美國即使連環QE，聯儲局資產負債表增加超過3倍，但M2每年增幅只係以低個位數跑贏GDP增長，似只有「輕泡沫」，只不過呢年幾，M2同GDP增幅差距擴闊到4%，於是縮表有備無患。反之中國金融泡沫越谷越大，M2長期大幅超過GDP增幅，呢個並非金融政策高低手之分，純粹因為中國要有足夠銀紙同時養官員、債主同人民，唔印就難令社會穩定。

中國資本賬同貿易賬冇同步開放，近年金融體系亦似係一分為二，影子銀行、壞賬、樓市泡沫繼續泡沫落去冇眼睇，同實體經濟活喺唔同嘅平行時空，於是有定向降準呢回事，希望將資金疏導去應該扶持嘅地方，可惜，最終總被破解，錢依然流返去資產市場。港股會唔會先因內房放緩而中線調整，然後於定向降準放水嘅資金喺樓市調控之下選擇流入股市，令A股爆上？2015年港股大時代正正係類似嘅資金由樓轉A股嘅故事，值得留意。

晉佳

就算林太有本事今天立即開工移山填海，沈積期，加配套設施建設工程時間把生地變熟地，再推出市場，大概要15年左右，等到頸都長。遠水難救近火。

無家可歸的人就可以叫做浪子。

不是浪子不想在港置業，而是佢心態有問題，長期看淡香港，長期做租租，結果錯失良機。浪子已回不了頭，香港樓買唔起la, 聼引刀話，移民去大灣區。物以類聚，大灣區以後將成為垃圾堆積區。

To 13樣至15樓，

有眼睇都知香港房屋政策大局已定，我唔知到你哋係真唔知定係喺到寫留言《釣愚》。

大家都要小心《釣愚》

林鄭都想買樓，並不相信有愚釣，只相信有愚人。

17樓，你寫得太深喇，相信大多數人都未必睇得明。

大家重记唔记得有首日劇既歌係咁....."無止境的等不禁心動摇,一分一刻都感到寂寥,到底天意難看透...........".

1976年同林太做同事，佢大過我讀書多過我，今日重做埋特首。而家我都三層港樓佢竟然話冇樓，原因只係佢不嬲都唔打算在港買樓。

20樓，你無睇新聞，林鄭月娥接受電視台訪問，她去年想買樓退休住，但可要做特首，所以無買到。

浪子兄我就係奇怪由80年代到今日香港樓好多機會入市，林太要等到今日先打算買?

孟波兄，當你一出嚟做公務員就有「宿舍」，又大又唔洗交租，真係無動機買樓㗎，因為無居住問題。

有房屋政策又如何？老董冇嗎？CY冇嗎？落實不了，執行不了，持續不了的所謂政策，只要吹水，冇好過有。

24和25樓，你無能力看通形勢，無人幫到你。

你的留言只像地代的釣愚言論，如你是地代，我是絕對明白這是你工作的一部分。

將軍無能累死三軍，一家之主無能就會累死全家，一個人做浪子好似好瀟灑，但全家流浪就好可憐了。

浪淘沙，你中毒太深，這個世界還有很多選擇，你只能睇到這一小部分。

浪子兄，如果你的小朋友問你『為何其他人都有自己屋企，獨獨自己無呢？』，你可以答『這個世界有很多選擇，你只能睇到一小部分』。

我的小朋友早幾年問我

浪淘沙，你這種做父母的心態，在我眼中已過時了，我只會提供良好的成長環境及合適的教育讓子女成長，讓子女能在社會獨立及有其自己選擇的價值觀。

我感覺我的子女能力比我還要高，這種滿足感，我樂在其中。

29/30樓係腐爛發臭思想人辦。

32樓是米田共。

配服可以用愚公移山心態，用幾代人，包括個仔個仔個仔，等樓市有日跌到零點，人人免費一間。

33和34樓，你們眼中只有「樓、樓、樓…」，但現實世界有很多投資工具，如股票、債券、基金、保險、等等。

從2017年7月1日到現在CCL升了多少，不足1％，但股市已進入慢牛，恒指已從25764點升到今天28000多點，那個才是好投資？

伊索寓言裏狐狸吃不到葡萄就說葡萄酸，更說生果比葡萄更好吃，呵呵呵。

其實大家心水清D都一定領會，點解睇淡樓市會俾人攻擊，而睇好大陸屋又俾人攻擊。

[晴報] 供應落後 租金急漲 置業比租樓更抵

 

供應落後 租金急漲 置業比租樓更抵

行政長官林鄭月娥上周三（11日）發表任內首份施政報告，提出「以置業為主導」的房屋政策方針，引起社會廣泛討論。其中一個爭議是，有論者指若房屋只是為了滿足居住需要，而不是為了投資/儲蓄，那麼大可租樓，不用置業。因為置業同時帶來30年的按揭債務，等於「綁死」自己，一點也不划算。事實是否如此﹖筆者用了一些簡單的數據運算，發現在投資回報長期低企（少於5％）、房屋長期供不應求，令租金持續上升（每年5％）的環境下，純粹以一生人居住得最「慳錢」為目標，置業方案比租樓優勝，數據上的說服力極其明顯。

以下筆者先假設只有支出、沒有回報下，到底是交50年租；還是置業供款30年，到最後20年「免費」的方案，何者支出較高。

以表1的數據為例，首先，假設一個普通單位每年租金是100元，並假設租金將跟隨長期走勢（1985至2015年），每年上升5％。參考今天的住宅租金回報率，每年100元租金，以2.5％的回報率推算，這個單位的售價便是4,000元（注意這是單位的「理論」樓價，而不是呎價），並進一步假設按揭利率為3％，較現時市場普遍約2％為高。

以慳錢為目標 買樓較划算

由於不論是租樓或是買樓，都牽涉數以十年計的現金流。要比較兩組不同現金流的高低，我們需要將其「折現」（discount）至今天。第9項的數字就是三個不同的折現率（discount rate），分別是3％、4％及5％下，所得出50年總租金的「現值」（present value）。簡單來說，若未來50年，我要支付每年100元、並每年上升5％的租金，那麼我可以在今天拿出8,079元在市場投資，賺取每年3％（即折現率）的回報，便解決了未來50年的租金支出，如此類推。因此若市場的投資回報（即折現率）較高時（如4％），今天要拿出的錢便會相應較少（6,136元）。假設置業者以年利率3％，承造樓價7成的30年按揭，這30年供款的現值，加上今天付出的1,200元首期，就是買樓的總開支（第10項）。在上述的假設下，租樓相比買樓的總成本高出40％至1倍。

必須留意，表1的計算是假設房屋完全沒有資產價值，50年後今天買的房子將分文不值。換言之，買樓和租樓只是「今天先付首期，然後供款30年」；和「交50年租」的分別。單是從控制一生人總居住成本角度出發，置業已經較為划算。簡單來說，就是多貴的樓都有供完的一天，但租金支出卻永遠不會停止。

務求鎖定成本 可減低壓力

就好像很多電器和家具，大家購買時都不會想像日後轉售圖利，是一項純粹的開支。例如，二手電視機不可能「升值」，投資價值肯定是零，但一般人都不會租電視而是買電視。即使沒有投資價值，純粹為了鎖定使用成本，不論用多久都是同一個價錢，已經足以支持購買而非租用的決定。

表1假設租金支出長達50年，而置業按揭只有30年。表2改變假設，把租金支出設為與按揭供款的年期一樣，同是30年。因此，表2第3項的租樓總成本遠比表1中所示為低。這樣的假設下，租樓就會租為比買樓划算，但幅度只是2％至19％（第5項）。不過，表1中「物業在50年後分文不值」的假設明顯是脫離現實。表2先極保守地假設，30年後樓價將與今天完全一樣，無升無跌，置業者在30年後以4,000元沽出（第6及7項）。若計及這筆賣樓收入，30年租樓的總成本，又會比置業貴14％至63％不等。若我們再貼近現實一點︰30年後租金水平升至每年412元，假設因為樓宇老化了、投資風險較高，並反映在要求租金回報率由2.5％升至5％（即樓價升少了），推算樓價將是8,232元（第9項）。那麼，租樓就會比置業貴81％至4.5倍。

租金開支難減 資產惠後代

衣食住行四種主要開支之中，衣食行還可節約減省。唯獨是「住」，一方面是最大的支出，但同時又最欠彈性、最難壓縮！例如，當租金按年上升20％，收入不變下，難道你可以忽然住細20％嗎？當年輕時這樣定期搬屋還可能是轉轉環境的新意，但有否想過年屆80的自己可否忍受這種頻撲生活？這還未計及置業者百年歸老後，可以有資產留給下一代的「附帶好處」。

新增供應緩慢 增加流轉性

當然，以上計算中兩個最重要因素，就是息率低企、以及租金長期上升。若租金連年下跌，那當然買樓便不划算。但過去10年，新開發土地規模比之前大跌9成；這直接影響建屋進度。未來5年，估計出租公屋落成量年均只有1.4萬伙，較相應目標每年2萬伙相差3成！這樣的情況下，你還會否「賭」香港的租金會出現長期持續的跌勢？

既然新增供應如此緩慢落後，長遠而言要控制租金升幅，我們必定要想方設法增加現存單位（existing stock）的流動性，尤其是居屋及租者置其屋單位，盡量讓它們進入租賃市場。

正如特首所言，置業與否，最終是市民在衡量自身因素後而作決定。但無論如何，政府致力建立置業階梯，為不同收入的家庭重燃置業希望，這個政策方向，單從「數據智慧」分析，已經值得肯定。

 

新聞連結: http://www.skypost.hk/newsDetail/headline?headline=%E4%BE%9B%E6%87%89%E8%90%BD%E5%BE%8C%20%E7%A7%9F%E9%87%91%E6%80%A5%E6%BC%B2%20%E7%BD%AE%E6%A5%AD%E6%AF%94%E7%A7%9F%E6%A8%93%E6%9B%B4%E6%8A%B5&date=20171020

明知兩年後供應到晒位，大把靚貨任你買，現時高位同啲新盤都係推咁啲差貨，靚嘢不多，又要用高按先入到貨，未來有很大機會來個調整，又會放寬逆按，可以低息同銀行高按入貨，這才是機會，地代唔會提你。

要投資真的好多選擇，現時新盤管理費非常高，房屋政策明顯會有范式轉變，國家同香港政策會一至，「樓是用來住、唔係用來炒」，即是政策大方向是減低住樓的投資功能，因此必須對新房屋政策牢牢掌握，才決定投資方向好啲 。 

刀兄，你錯晒啦... 係心水清就唔會成世做最底層地代日日癲狗吠啦！

兩年又兩年，人生有幾多個兩年呢，要知道，就算隔一晚，女仔都會變女人，更何況兩年咁多，浪子兄，把握現在創造未來才是正確人生態度，千萬不要把希望放在別人身上，尤其不要把希望放在政府身上，"You want to do it right , you got to do it yourself"

哩度係地代集中地

謝謝41樓,

香港土著兄

To 44樓 浪淘沙

樓淡投資勁是常識😅😅😅😅😅

哈哈哈哈

樓淡最大的致命傷就是在等待執平貨的心態。2008年是沙士後的入貨最佳機會，結果我公司所有樓淡都話中原指數只跌兩成，未跌夠，等再插多幾成再入市，於是租住等，大多數一路租到依家。触咗過百個月租金，更加錯失了過去十年超低息供數機會，更更加錯失了這次的大升浪，淘大花園2008百幾萬，依家差不多升到6百萬。

53樓，做人或做地代都要有點「良心」，自己都知見頂喇！還在高位叫人入市，可能有「報應」㗎！

唉，浪子兄，從你嘅寫作風格，大約可以睇到你係一個受過良好教育嘅人，也有體面工作，可惜這類人通常都有象牙塔裏想事情的問題 ！浪子兄，請張開你的眼睛吧，用心去看看們的現實世界，我們其實是活在一個笑貧不笑娼的反常社會，好人會被雷劈兼無瓦遮頭，壞人可以人見人愛兼家財萬貫，如果你以為政府可以解決到房屋問題，我可以相當肯定甘同你講，你將來一定會好失望，點解，因為你嚴重地高估咗香港呢班高官嘅節操。

浪淘沙兄，多謝你的意見，我當然明白現實世界人性的表現，正如我在「釣愚」一文中談及自由經濟中產生很多不良行為，政府官員亦不列外，所以我對上三任特首沒有期望。

中國貪官多到數知不盡，中國為什麼能在過去三十年發展得這麼好，我個人認為主因為有好領袖帶令全國向正確方向發展，現今中國有了習近平，中國已從「和諧」發展階段到「復興」階段發展。

而香港的問題不是沒有好公務員，而是沒有「有心有力」的特首作為香港的領袖，從品德及能力，我個人認為林太都是相當不錯，香港有了這位特首，日日工作17小時為港人解決不同問題，因此我才對香港未來充滿希望。

中國貪官和香港貪官本質上是一樣的，一邊非法等貪，另一邊合法地貪，只是手法高低分別而已，大家都是貪官，千萬不要因為你合法地貪就看不起人。

浪子可能讀書太多，講來講去都是旨意有能政府打救。把自己的幸福寄望在政治領袖的能力身上，正正是好多樓淡的天真特質。

刀刀,快啲跳出黎咬七阿天真啦,人地已经踩你啋到上你心口啦.

我從不旨意政府打救，我只是分析事實，計劃未來，分享見解，從不說誤導他人的言論，及依賴政府的幫忙。

遊戲規則是政府定的，我不過是瞭解誰在定規則，她的意念及為人，便可準確預測局勢的發展，你們真的不瞭解浪子的個性了。

你們地代亦應想想事勢的改變，如果是新人更應想一想，這項業應無從前這麼好景了。

她也只不過是貪官們的一個小手下吧了,上頭要點做就要點做,可谓身不由己的,不要有過高期望,不然失望會很大的.

一丁小弟弟，我都認為中國貪官多，但最高的領導層就唔多，最重要就係最高嗰位習主席，他一定唔係貪官，所以今日中國才可進入「復興發展」階段。林太更不是貪官的手下，她的個性唔會貪，我認為她本人更唔識貪，這是她可愛的一面。

請你花多點心機瞭解我們的領導人，這才有機會掌握中國及香港的未來發展趨勢。

佢好坦白，把香港冇曬地的真相告訴大家。喂，有樓趁平好快啲買啦！！！