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資深會員專欄
長河亂話(十)- 加息與樓價
 
歷史長河
2016年11月28日

  美國大選落幕,特叔當選,十二月加息機會高唱入雲,甚至有人預測機會高達102%, 哈哈。這邊廂,香港的官員及專家們不停地提醒市民在加息陰霾下樓市所面臨的風險。

  加息對樓市是有所影響,其直接影響有二點。第一點是大家經常提到的,加息意味著業主供樓負擔加大,每個月真金白銀的多咗支出。這方面的風險大家可以計算得出。500萬按揭,按揭利率升0.25%,每月還貸大約增加1000蚊;利率升1%, 還款增加4000蚊左右。現在大家基本上都選擇了 H plan,最終需不需要多還款,還要看hibor 會不會抽升到個 cap位。 

  另一點鮮有人提及的是加息意味著折現率(discount rate) 的增加,從而影響到摟價。

  折現率是指將未來預期收益折算成現值的比率。折現率越高,未來收益折算到今天的價值越低。如果折現率為10%,那麼明年有一筆$110的收入折算到今日只值$100,如果折現率為20%,則這筆錢今日只值$91.6。

   可能反過來講容易明白些。$100一年投資回報10%的話,這筆錢一年後變成$110。$91.6一年投資回報20%的話一年後同樣收到$110。也就是說折現率和投資回報是逆向行駛的。

  折现率的定義不難理解,可怎麼選擇折現率卻是個難題。企業一般採用資本成本的加權平均 (weighted average cost of capital) 或者是資本資產定價模型 (capital asset pricing model)來計算。不管怎樣計算,通常來講,折現率 = 無風險回報 + 風險回報 (risk free rate + risk premium)。折現率對企業來講, 可理解為股東所預期的回報,對收租佬來講可理解為機會成本。

   回到正題。加息意味著 risk free rate 的增加,從而帶動折現率的增加。而折現率的增加將會對樓宇估值帶來壓力。事實上,折現率的增加將會對任何以未來現金流來訂價的資產估值都會購成壓力。最近美債下跌正正體現了這種關係。

  行文至此,都是些書本理論,可事實是否如理論一樣呢?令人尷尬的事實是,九七時樓價與利率同時見頂回落,零三年時樓價與利率同時見底回升。


明明減息供樓負擔少了,折現率降低了,加息負擔大了,折現率增加了,怎麼會出現相反的情況?究竟樓價與利率有沒有關係?答案當然是肯定的,但利率只是影響樓價眾多的因素之一,而且很可能不是主要因素,否則便不會出現同步升跌的現象。或者說影響樓市的重多其他因素中,有些有利因素也伴隨加息而來,并起到決定作用,比如加息是因為經濟增長,加息也會導致資金流入,通漲升溫等等,而這些因素又對樓價起到支撐作用。還有一種可能是加息幅度和進度落後於預期。比如,如果今日樓價已反映12月份的加息及明年加4到8次息,那麼任何一次多加或不加都會導致樓價的重新估值。如果說樓市最近一輪升市是由於英國脫歐後的推遲加息預期所導致,這便是一個很好的資產價值重估例子。

  本文不是預期樓市短期走勢,事實上我也自認沒有能力做到,因為有太多的可能性及不確定性。目的只是開闊一下思路,希望大家能較全面地認識到加息對樓市的負面影響,以及同時可能出現的其他正面因素。不好只知其一 不知其二,孤獨一味地加息,息魔,息狼,否則最後可能又是得啖笑。

  最後借此機會分享一下我在美國大選及香港新辣招前的五個小小預測,目前第一個已中,哈哈:
  1. 特叔當選。
  2. 12月不加息。
  3. CCL 今年現歷史高位。
  4. CY 連任。
  5. 打工兄繼續收租,引刀兄繼續等浪。
 
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1. 珍惜香港 2016-11-29 00:07:03
珍惜香港

沙發。

關於閣下最後五點,我嘅回應喺:

1. 特叔當選(已經估中)
2. 12 月不加息(同意)
3. CCL 今年現歷史高位(同意)
4. CY 連任(不同意)
5. 打工兄繼續收租(同意),引刀兄繼續等浪(不予置評)

哈哈哈!
2. 引刀一快 2016-11-29 00:12:32
浪早就嚟咗,咪試圖呃D外行,大孖莎早就造緊準備,唔係有大陸呢波短期搶貨,你係唔會跳出嚟嘅。
3. 不太可能 2016-11-29 00:31:48
1. 特叔當選(已經估中)
2. 12 月不加息(不同意)
3. CCL 今年現歷史高位(同意)
4. CY 連任(不同意)
5. 打工兄繼續收租(同意),引刀兄繼續等浪(同意)
4. 歷史長河 2016-11-29 08:30:15
引快兄,誤會你了,原來你所指的浪是北水!那麼你等到了。You win
5. 無奈 2016-11-29 08:44:57
另解:
1. 特叔當選(存疑,點票仍在進行中)。
2. 12月不加息(不疑,耶倫害怕加息)。
3. CCL 今年現歷史高位(多疑,慣性使然)。
4. CY 連任(懷疑,矛盾繼續激化)。
5. 打工兄繼續收租(無疑,否則『收租佬趣記』無續集),引刀兄繼續等浪(可疑,已在乘風破浪)。

6. 歷史長河 2016-11-29 09:02:08
無奈兄,沒有明顯作弊證據下重新計票是輸打贏要的鬧劇,沒有可能翻盤,只會導致社會更加撕裂。
7. 無奈 2016-11-29 09:22:18
河兄,特朗普當選說明一切均有可能發生,不過我都認為可能性較低。

美國從此進入多事之秋,作為搞分裂老手,能否自醫呢。
8. 不爱发言 2016-11-29 09:35:42

4 希望cy滚出香港,x刀x醉滚出论坛

-过路人留

9. 打工仔 Andy 2016-11-29 10:07:01
除左繼續收租, 别無他法! 呵呵!
10. 寫手 2016-11-29 10:24:45
作者應該是地產商旗下寫手。支持引刀打假
11. XXX 2016-11-29 10:38:52
長河又一篇垃圾文,97後因通縮,即實質利率不跌反升。
12. 向飯民說不 2016-11-29 10:56:50
你中了引刀等打手的計啦,其實689做事根本也沒有甚麼大錯,但是為甚麼那麼多人討厭他,同馬英九一樣,為甚麼。
境外勢力日日抹黑。就是這樣簡單。他們讓普通百姓討厭政敵。跟著安排自己人上位。難道中央不明白。
如果你重投資在香港689在次做是你的利益。當然如果像有人已經估空,是另一回事。
13. 向飯民說不 2016-11-29 11:03:32
689之所以被討厭,就是傳媒要你討厭他,就像Trump一樣。香港人自認聰明,被人洗腦也茫然不知。
689出辣招,甘其實其他地方也是一樣出辣招。很平常。
14. 二少 2016-11-29 11:20:55
長河兄,我們都在等浪啊!
15. 金樓玉衣 2016-11-29 11:48:09
噢, 比長河兄一語道破, 原來引刀等的是北水南調這個大浪, 的確, 如果來到, 將會水淹七軍, 的確要早作準備, 鬥買實質資產, 我第一次同意引快.
16. 引刀一快 2016-11-29 12:59:20
香港呢幾年就係靠北水養肥啫,南下消費縮水係我兩年前已經開始講嘅喇,依家大陸落嚟買樓係走資唔係投資,呢D叫做國難財,快手集體祭天求CY撤BSD,DSD,喇,唔係連呢筆都兜唔住呀。
17. 歷史長河 2016-11-29 13:13:30
快兄,國家富裕了,人民藏富於外、全球資產配置無可厚非,點解要說成國難咁大件事呢?
18. 引刀一快 2016-11-29 13:27:06
成個人,淨係肥喺腳瓜。呵呵
19. 歷史長河 2016-11-29 14:13:00
刀兄,原來你是打假辦的,刀下留情啊,呵
20. 占士 2016-11-29 16:46:04

長河兄,刀兄有可能是中紀委的,老虎,蒼蠅一起打!哈哈哈

21. 歷史長河 2016-11-29 20:57:20
To 11 叉叉叉兄,因果要搞清楚,通縮是果不是因。
22. 歷史長河 2016-11-29 20:58:51
二少,市場是需要像刀兄這樣的明燈指引。
23. 引刀一快 2016-11-29 21:43:13
成個人,淨係肥喺腳瓜。呵呵

使唔使解話?
24. 歷史長河 2016-11-30 08:06:17
刀兄,講好每季度總結118單嘢又幾時兌現?2016 好快就要過去了。
25. To 23 2016-11-30 08:17:03
人哋瞎子摸象,你就傻仔摸象,咁咪淨係肥係脚瓜囉。
26. 占士 2016-11-30 09:32:42

長河兄,可能刀兄比較忙,您就幫他公佈一下本季度的CCL吧!我都幫他做了2次義工了。哈哈哈

27. 引刀一快 2016-11-30 13:35:24
長河san

你都唔敢做預測,七月打後亦冇人投票,總結唔總結都一樣啫,人家大大方方估高過低過,你就閃爍其辭,依傢都到期先至嚟問。
28. 二少 2016-11-30 13:37:41
118呢單野無謂再提啦!不如大家預測下2017年第一季CCL仲好啦!有請明燈指路.
29. 歷史長河 2016-11-30 13:54:25
刀兄返工啦!
當時你話總結時并沒有附加條件,一定要我投票喔。
30. 引刀一快 2016-11-30 13:58:35
冇呀,預咗你係咁嘅喇,總結等年底喇,依傢提前總結有咩用?
31. 歷史長河 2016-11-30 14:00:21
咁即係話每個季度總結係廢話?
32. 引刀一快 2016-11-30 14:09:33
六合彩開1234567,你後悔冇買呢?
33. 歷史長河 2016-11-30 14:14:52
逛花園開始?
34. 引刀一快 2016-11-30 14:45:32
唔駛急,急都遲咗喇你,年頭你唔敢估,依傢開獎先嚟後悔冇買!年底會做總結,成半年冇人投票,依傢總結咩?你果班手下金縷玉衣、X少、茶餐烏蠅,個個都唔參與,圍標都唔識,你點教你班靚㗎。
35. 118已經不存在了 2016-11-30 17:39:22

引刀同董伯伯何其相似, 既然引刀唔提, 即代表118已經不存在了.

引刀, 請繼續逛花園, 千萬唔好認錯, 等論壇所有人看見你幾咁無恥, 幾咁賤格.


36. 引刀一快 2016-11-30 18:10:17
哈哈哈,我記得好似同你輸賭5億喎,你快D搵番D紀錄岀嚟,我馬上找數,搵喇。
37. 活路 2016-11-30 18:40:58
兩粒蛋可以唔要,除咗陰陽怪氣外睇唔出,面子決不能丟,袁崇煥金句XX媽頂硬上,引刀要死力撐住,連面子都無埋就只淨低棚爛牙,丟在不歸路口擘擘何其孤苦。
38. to 36 引刀 2016-12-01 09:44:00
你已經出晒名唔找數, 呢到有邊個唔知? 搵黎咪多9魚.
39. 引刀一快 2016-12-01 10:40:26
你連名都冇,開唔到發票喎,哈哈哈哈哈哈
41. 向飯民說不 2016-12-01 11:01:09
38樓,你叫假中立的人找數?他們的立場不斷變。點找。小心比他的巴打圍。
42. to 39 引刀 2016-12-01 11:46:03

原來引刀一快是你真名???

你姓引, 名刀一快; 抑或姓引刀, 名一快???

請賜教

43. to 42 2016-12-01 11:51:53

引刀一快好似係佢真名. 佢姓引, 名刀一快. 佢老豆叫引狼入室, 之後有左佢, 佢阿哥叫引人發笑.


44. to 39 引刀一快 2016-12-01 14:16:23
唔通用"引刀一快"個名開到發票比你? on 9無極限
45. 引刀一快 2016-12-01 16:46:12
to 乜鬼吖,你冇老豆冇阿哥,你to你自己囉。
46. 歷史長河 2016-12-01 18:32:16


刀兄,我來總結,也歡迎你參與。哈哈



   
特叔當選
12 月不加息? CCL 今年現歷史高位? CY 連任 打工兄繼續收租 引刀兄繼續等浪
1
歷史長河
已中 Agree Yes Yes Yes Yes
2 珍惜香港 已中 Agree Yes No Yes No Comment
3 不太可能 已中 Not Agree Yes No Yes Yes
4 無奈 No Agree No No Yes No
5 不爱发言 ----------- ----------- ----------- 滚出香港 ----------- -----------
6              
7              
8              
9              



47. 引刀一快 2016-12-01 23:22:47
你自己玩jj,自己浪到夠喇,哈哈哈
48. 引刀一快 2016-12-02 04:56:59
不如寫埋估中今屆香港小姐,估中中國隊贏排球金牌,估中卡斯特羅過唔到冬至,對你睇好樓市都係一種鼓勵。
49. 歷史長河 2016-12-02 08:40:05
蛋大兄,其他幾項我沒有十足把握,「引刀等浪到」應該是每年的指令動作,不會錯的。
50. 引刀一快 2016-12-02 09:25:41
J細弟,浪早已經來了,你應該等嘅係醫院排期做移植。
51. 小李引刀 2016-12-02 10:19:37

引刀, 我代全部淡友小9你, 成Q日又話大陞個浪點q樣大, 等成班傻淡同你等浪. 小你, 而家CCL仲係140以上呀, 你竟然而家話個浪早已經來了????

等咁忍多年, 就係等140???說好的CCL118????

52. 大喊十 2016-12-02 10:45:02
吓!乜引刀 大佬話嗰隻浪已嚟咗?幾時嘅事?
53. 引刀一快 2016-12-02 11:02:08
你自己含住先啦。
54. 歷史長河 2016-12-02 11:32:35
引刀等浪,痴痴的等


作词:自我
作曲:陶醉
编曲:大師

痴痴的等 妳让我痴痴的等
未曾让我见妳一面
未曾实现妳的诺言
痴痴的等 就这么痴痴的等
就让我坐在廣州的街頭
祈求著神明

我曾经幻想你會來到
是何等驚心動魄
没想到等極你都不來
反把我愚弄
也许在遥远的未来 不知在何处
你終於會來到
可能妳不会再记得我
而我还依然怀念着妳

痴痴的等 就这么痴痴的等
就让我對你的期盼
付诸于睡梦中

55. 金樓玉衣 2016-12-02 11:42:09

引刀完美示範了千萬不要信人, 自己一定要識分析.

你如果幾年前在CCL118時信引刀, 以為佢真係大陸通, 大陸有大浪黎緊而舉棋不定. 對不起, 今天引刀在CCL144.08對你說"已經來了"(原文照搬, 一不改), 呢次你得到既教訓真係好大, 以後記得帶眼識人了.


56. 實力懸殊 2016-12-02 14:23:14
引刀口中的浪原來是指引刀口水的浪。

57. 大少 2016-12-02 15:08:07

引刀所指的浪其實是他的褲浪, 既然他已自宮, 褲中又何來有浪?

正是褲中無一物, 何處惹來浪?

 

58. 引刀一快 2016-12-02 17:28:55
X大少,我褲浪早就到咗,你朗朗上口。
59. 引刀一快 2016-12-02 17:31:30
長河san

你咪咁懶喇,唱埋佢,放條link上嚟嘛,都唔知道旋律,點欣賞呀?
60. 引刀一快 2016-12-02 17:39:13
木乃伊,大陸個浪,係21世紀國王的新衣,IQ低睇唔到架。

習大大話往後經濟L字發展,L字邊係浪唧,係L之嘛。
61. 大少 2016-12-02 17:55:03

大家一早就知你個浪係只有你睇到的了.

IQ50以上的亦知道.

62. 引刀一快 2016-12-02 18:22:08
X大少

哇!乜咁謙呀?!!

自認IQ低於50?!

唔會架,咪傻到咁喇,IQ低過50係唔識寫字架。

你點都有55至60。
63. 大少 2016-12-02 18:33:42
哈哈. 要知道你錯, 只要IQ50便足夠了, 真的不用太多.
64. 引刀一快 2016-12-02 18:47:40
真係200歲唔死都有新聞聽,有人自認IQ低過50,睇唔到大陸個經濟浪。
65. 大少 2016-12-03 01:07:58
真係200歲唔死都有新聞聽,有人講大陸個經濟浪講左幾年,以為今時今日仲会有人信?!
66. 歷史長河 2016-12-03 09:24:13
刀兄,

118預測,118預測嘅季度總結,代交DSD,大浪呢幾樣嘢暫且放一邊,既然你話大浪已經來到,不如分享一下大浪幾時會過去,對香港樓市最終又有幾大影響。請賜教。