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資深會員專欄
放寬逆周期措施會否令租金下跌?
 
Alan Pepper
2016年3月30日

雖然最近評論指出,3D 在可見將來都不能放寬,但城中熱話提出放寬逆周期措施,即降低按揭成數要求,令未上車的年青人可以置業。這樣對樓市有什麼影響?我相信很多地產代理會支持放寬,因為有利促進買賣成交,直接影響其生計。但對於收租的長期投資者有什麼影響呢?


2007 年金融海嘯開始,因樓價不斷上升,租金亦上升,回報保持在 3-4%左右。但這回報並不是所有物業睇齊,最明顯的就係豪宅,往往只能保持 2% 甚至 1.5% 的回報。究竟點解有咁大差距呢?簡單說,因為供求不平衡。以往香港的豪宅,一向都有外國的 Expat 支持租金,因為他們普遍是企業高層,需要豐厚薪金及員工待遇,才肯勉強來香港做野。當時豪宅租金由6-7萬至到20多萬不等,當時 expats 一時無兩,上等人也。就係因為呢一班 expats,令到豪宅投資十分吸引。但2007年後,因為金融海嘯,令到大部份海外公司營業困難,減薪裁員,但香港因為有中國背景,令到大批海外人士進軍香港。


說到此,有咁多需求,豪宅租金不升反跌,是否有點奇怪?這就是因為來港工作的人層次變了。以前只有高層職員被邀請來講管理企業,07年後,你唔請,佢自己都黎,待遇當然不同了。還有,他們還要跟中國的管理層競爭,很多沒有房屋津貼已經搶住來香港,畢竟香港是個成熟的經濟平台,有機會比佢哋發揮,達至更美好將來。再加上中國有錢人,不喜歡租樓住,來港後通常都會置業,所以令到豪宅租金不斷向下,但價值就不斷向上。


這就是豪宅最近十年的歷史,而細價樓的歷史,博士已經花了很多篇文章研究,不必多談。在下只是想探討,放寬逆周期措施,會否達致豪宅前十年的結果?當大批本來租緊樓的人上車,放棄租住的物業,會否令到大批物業空置,迫於無奈降低租金?而租金持續下降後,會否令物業價值更加下降,形成惡性循環?

 
 
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1. 打工仔 Andy 2016-03-30 12:13:36
沙發!
2. 打工仔 Andy 2016-03-30 12:16:54
租務市場有週期, 现在開始是租務旺季, 租金會企得住!
3. AH-HO 2016-03-30 12:37:29
"當大批本來租緊樓的人上車,放棄租住的物業",他們不就是會把買屋需求爆發出來嗎?除非新樓的供應跟得上,不然到時可能是房價先上。就是租金沒有變動,但房價漲了後,回報率就自然降低。
只是到時租金回報升跌,對現在的業主已經不是主菜了。

但我覺得,到回報率比借貸成本低的時候,收租的人也減少,市場自動會調節的了。


4. 歷史長河 2016-03-30 15:06:07