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資深會員專欄
同一天空下(7)香港樓市的前世今生
 
無奈
2016年2月21日

從中國經濟轉型看香港樓市(上)
   
 
   近來中國政經界流行一個時髦的字詞“供給則改革”,顧名思義即是在供給側方面作出改革。就市場經濟而言,“供給側”是涉及資本、土地和人力;相對而言,“需求側”,與出口、消費有關。

   經濟轉型的三大戰役
   自鄧小平先生倡導改革開放30餘年以來,中國共進行了三次具歷史意義的戰略攻勢,分別是七十年代末開放改革(以解放思想為主要任務)、九十年代的成立特區(讓小部份人先富起來)和本世紀初的加入世界貿易組織(中國製造產品因之風行全球)。

   其中最難突破的是解放思想,就當時而言,社會主義制度下經商是不可思議的,不但與共產主義不符,高級幹部最難接受,因此並不積極配合,政府機關效率極底,兼且民間老一輩人經歷了土改至無產階級文化大革命等等不計其數大大小小政治運動都心有餘悸,人性中的“資本主義尾巴早已“退化”,這一個時期的改革開放速度緩慢,所以香港樓市對大陸的經濟發展並不太感冒(反而中英談判中,英國首相戴卓爾夫人跌底有過短暫的反應),可視為製造需求作準備。

   經濟特區的建立及發展正式打開了中國對外的大門,香港處於一個極有利的位置,香港資本大舉北移創造財富,雖然經歷了六四事件的陣痛,香港樓市最終仍能倍升,第一城395呎單位價格由20多萬升到60萬。

   加入世界貿易組織後需求大增,中國經濟騰飛,世界每一角落都會見到(Made in China)的商品,中國外幣儲備急增而超越日本至今仍是一哥地位,這十年時間,尤其是末段因應全球經濟衰退,出口放緩,政府政策進一步向需求嚴重傾斜,奉行所謂的凱恩斯經濟政策,大量資本釋放到消費市場製造內需,一片繁榮景象,如泡沫折射陽光般五光十色。這十年,香港經濟因自由行受惠,憑著金融自由港和法治的優勢,大量資本進入香港市場,樓價進一步騰飛,第一城395呎樓價由不到百萬升了4倍。

   因此可以說,香港樓價在過去三十年的攀升和大陸經濟發展有着非常密切的關係,但必須指出,這種關係與大陸經濟政策多年注重“需求側”尤其明顯。

   香港樓市往何處去?
   羊年未盡,樓市已經轉勢,猴年伊始,樓市悲涼,執筆之時,樓價指數已下挫11%,人們關心的是,跌勢將盡還是靠穩,更或重拾昔日光輝,一騎絕塵。

待續。

下一篇:從中國經濟轉型看香港樓市(下)
『香港樓市之火鳳凰狂想曲』

 
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1. CD ROM 2016-02-21 01:14:10
沙發~

終。。於。。。到我搶到了。。。。
2. 打工仔 Andy 2016-02-21 14:22:02
無奈兄好文! 期待下篇大作! 
3. Dora 2016-02-21 17:46:44
期待下一篇
4. Sugar 2016-02-21 21:30:21

無奈兄:

似乎今日你和歷史長河兄各自揀了對方慣常探討的領域下筆 , 然而並沒有令讀者失望---喜出望外才真 ! 驚喜呀^^

其實今午已看了你的鴻文 , 因回覆LR的"引力波"一文打字累了才擱下了筆.最近公私兩忙, 雜事紛至沓來又感染風寒....能不慨嘆光陰荏苒 ,物換星移???猴年已至 ,相信香港會否極泰來吧 !

謹祝 賢兄閤家安康 ,事事如意 !!!


5. Jerry 2016-02-21 21:59:18
好文
6. 無奈 2016-02-21 22:22:35
Jerry 兄,工仔兄,多謝支持。

Dora , welcome to the party. 

Suger 姐,河兄創意無限,令人拍案叫絕。看了妳在河兄文章回復,心血來潮也已在那邊助興一番,恐怕見笑了。
7. 無奈 2016-02-21 22:50:20
CD兄,沙發慣常是我和工仔兄去搶的,恐怕工仔兄忙著收租數銀紙,所以處於下風了,哈哈。
8. 一定估到 2016-02-23 01:42:47
下一篇一定是樓市只係調整,長線不敗,唔買就笨。
9. 向饭民说不 2016-02-23 11:05:27

300万成北京买房门槛

  随着楼市持续回暖,北京买房门槛也在悄然提升。中原地产市场研究部发布的数据显示,最近1个多月时间内,北京纯商品房住宅签约套数为4299套,其中300万元以内的刚需物业只有2383套,占比为54.6%。而这些300万元以内的物业中,有一半以上位于平谷、怀柔、密云、延庆、房山等远郊区县。而且业内人士预计,今后随着“地王”的扎堆上市,北京入市的新房中,低价房将更少。

10. 無奈 2016-02-27 16:07:18
說不兄,中國大城市樓價升勢不會如過去般一飛沖天,需求側的發展已經是黃昏階段,在未來的一段日子政策重點將會在“供應側”改革,在下認為將會非常艱鉅,除了民企去庫存困難重重,政府改革的層面關乎行政,國企併合,人力資源重新分配,涉及的阻力不亞於反貪。因此,經濟下行預期上升,樓價平穩已經不錯了。
11. 蕭峰 2016-02-27 16:56:57
但最近大陸頻頻出招,放寬貸款限制,就是死撐房地產市場,上海市場即刻有反應。這也是我不敢太看淡香港市場的原因。過去10年香港樓市的狂升,好大部分是受大陸影響,如果大陸房地產又booming,試問香港點會大跌。

12. 無奈 2016-02-28 09:36:29
的確,政府頻出招托樓價令一線大城市樓市回暖,旨在去庫存。然而,二三線城市庫存積壓龐大,短期難以消化。

同意蕭兄港樓市不會太差,120之上應有支持,這指數是中美聯合量寬的價位,若果資金在其他投資市場有出路,可以再低些,低息之下,還是磚頭較穩妥。
13. 日月金 2016-02-29 12:39:12

陣腳毋須自亂 供應必須持續

陳茂波

發展局局長

2016229

最近,我留意到巿場上有一些持份者和媒體指,鑑於現時樓價已開始下調,政府應該減慢賣地,同時盡快「減辣」甚或撤銷辣招,否則樓巿有機會重演1997年亞洲金融風暴時樓價急挫的情況。對此,我必須指出本港目前樓巿狀況與97年的時候有很大區別,不可相提並論,我們不應因為一些不必要的恐慌而自亂陣腳。

 

首先,正如我過去多次提到,近年本港住宅整體成交量,一直徘徊於1997年(即至今19年)以來的低位。在1997年的樓巿高峰期,一年間的住宅成交量便高達約172, 700宗;而在過去三年,即201320142015年的住宅成交宗數,分別只有約50, 700宗、63, 800宗及56, 000宗,這三年成交量的總和也及不上1997年僅僅一年的成交量。由此可見,近年本港樓巿氣氛相對冷靜,跟97年那種熾熱氣氛,不可同日而語。

 

住宅成交量持續處於較低水平,除了反映近年樓價飆升,樓價處於巿民不易負擔的水平外,亦因為政府過去多年推出了多輪需求管理措施,壓抑了投機炒賣和非本地的需求。同時,金管局自2009年開始,已先後七次收緊了住宅及其他類別物業的按揭成數上限,嚴控金融系統風險。其中去年二月,700萬元以下物業的按揭上限更收緊至60%。猶記得去年這項措施推出時,一些原本正在儲首期打算「上車」的年青人抱怨置業計劃被打亂。然而,今天回看,這項措施當時壓抑了部分需求,亦減少了去年巿場上一些需要借八成或九成按揭「上車」的個案。在這情況下,即使樓價下跌一、兩成,也不至於立即出現大量負資產個案。而假若業主繼續有穩定的收入,持續供款,一般而言即使樓價回軟,銀行亦較少要求供款人提前償還按揭貸款。此外,目前大部分銀行的樓宇按揭利率約為2厘,亦遠低於1997年時的約10厘水平。儘管美國在去年底進入加息周期,但由於全球經濟前景不明朗,巿場普遍預期加息的步伐會較緩慢,因此對供款人構成的額外供款壓力仍然相對較輕。換句話說,除非出現不可預見的因素,出現大量業主被迫出售住宅而對市場造成嚴重衝擊的機會較低。

 

此外,今天本港的金融環境和巿場已較1997年時穩健。在97年的亞洲金融風暴期間,港元匯率受到衝擊,港元隔夜拆息一度飆升,迫使本港銀行需要大幅上調最優惠利率;當時,亦有一些外資銀行基於種種原因,撤離香港或減低在香港貸出的款額,令借款人相當被動,加重了樓巿調整的壓力。今天,正如金管局總裁早前表示,即使本港經濟金融環境正面對不同挑戰,本港銀行體系仍然穩定,資本充足率遠高於國際標準,流動性亦非常充裕,過往的監管措施亦大幅提高了銀行體系抗震能力,巿民毋須對一些巿場傳言反應過敏。

 

在供求方面,近年政府正努力增加短中長期土地和房屋供應,希望回應社會迫切的住屋需求。根據統計處資料,過去十年(20062015),本港家庭住戶數目增加了大約26萬戶,假設當中一半住戶需要私營房屋的話,便等於需要約13萬個私人住宅單位的供應,而這尚未計及希望改善居住環境的家庭。而同一期間私人住宅落成量,則只有約11萬個。正如我過去多次說明,本屆政府的房屋土地供應工作是在努力「追落後」,並給予社會和市場明確信息,政府會按照長遠房屋策略估算所定的房屋供應目標,持續穩定地向市場供應土地以興建私營房屋。事實上,未來數年私人住宅落成量會持續穩定地增加。因此,對於未來樓巿,大家既毋須擔心過去數年供不應求的情況會延續,亦毋須憂慮19972003年供過於求的情況會重演,而是有望逐步達致供求平衡。

 

當然,巿場永遠存在難以預測的風險,本港以至全球今年的經濟前景仍充滿挑戰,我們會密切留意最新的經濟情況。然而,在客觀審視各項數據和情況後,我們認為現時社會對住屋需求仍然龐大,樓價仍處於普遍巿民不易負擔的水平,目前「辣招」沒有條件作任何調整。政府會繼續監察巿場最新情況,但我們亦毋須「自己嚇自己」,政府不會因為某些「恐慌性」論調而自亂陣腳,或胡亂「托巿」。更重要的是,我們在土地供應方面的工作,不應因這些論調而退縮甚或全面停頓,否則我們永遠無法擺脫困擾本港多年的房屋供求失衡問題,屆時受害的仍會是普羅巿民。

14. 向饭民说不 2016-02-29 14:47:55
今次立會結果,相信可以肯定香港將變成深圳人的後花園。

而本地job market 相信只有一些低增值的工作,而政府搞的所謂高科技相信都好難發圍,因為香港有構思到產品輸出,時間會非常長,到產品輸出的時候,人地深圳已經跑在很前面,加上香港的自閉,失去了大陸市場,所以咩咩高科技,都無可能和深圳競爭。

當然暫時政府工,醫生,律師不受影響,但是這些工作其實都是消耗型的GDP。

香港年輕人要發圍只有去深圳和上海。可惜今日已非90年代,當年去深圳上海返工,都是打工皇帝,今日去深圳上海,變成要和大陸本地人競爭,還有肯定也會被排擠。

香港好學唔學,學台灣,估計傳說中台灣的22k好快可以應用在香港大學生身上。
15. 無奈 2016-02-29 16:11:42
說不兄,深有同感。

說真的,我越來越覺得你講嘅嘢好有道理,提前接管香港越來越真了。
16. 向饭民说不 2016-02-29 16:45:18
在国际融合和独立的过程中,其实英国,欧盟都在融合和独立的对决。

英国就来公投,公投这样民粹选举,估计英国是会退出欧盟。英国一旦退出欧盟,他的工业农业产品估计难以和欧洲竞争。还有退出欧盟之后,伦敦还可不可以作为一个国际金融中心? 都好难讲啦。

英国退出欧盟,作为投资者,应该找寻那个城市会取代伦敦,成为欧盟的金融中心。

而英国仲有咩优势?
17. 無奈 2016-02-29 17:06:18
法國亦無競爭力,當然就要在德國找城市替代啦。

果真如此,美國佬就最高興啦。
18. 無奈 2016-02-29 17:11:42
要搞科研都返去深圳啦,香港除了地貴之外,完全沒有生產線。需要時,可能連粒螺絲都冇。
19. 無奈 2016-02-29 17:22:22
美國總統曾經希望蘋果手機將生產線搬回美國,助振興經濟,增加就業,蘋果斷然拒絕,原因是在亞洲生產由人力到配件及生產設備齊全。在美國找個相關的技術員都冇,和香港一樣。