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資深會員專欄
買貴等於買錯,守得雲開見月明
 
Alan Pepper
2016年1月16日

買貴等於買錯,小弟絕對認同。但如果已經錯了,就要諗辦法解決問題。如果係自住的,咁都冇辦法,當較貴租罷了,因賣出買入洗費很高。如果真係借財仔博一舖,咁都真係幾頭痕。


早幾日有網友提出撻訂問題,我好佩服其他網友積極回答。因為我唔敢答,撻訂又蝕,唔撻又蝕。不過其他網友指出撻訂可能有法律責任,這是一定要考慮的因素。無謂為咗可承受的金錢損失,影響將來的 Credit


上年沒有聽博士勸告的朋友,既然已經錯了,應勇敢面對。這一次細價樓下跌,照常理大部份應該係初次置業的朋友們。嚟緊一兩年應該點做呢?我相信這是最實際的問題。希望我這兩句說話可以帶點啟示。


  1. 未來一兩年,一定要保住份工,保持正現金流。聽來好似係廢話,但往往廢話係最有用的。嚟緊經濟下滑,情況雖然未必咁悲觀,但始終企業會考慮節流,現在是表現自己工作表現的時間了。
  2. 儲一筆後備現金,除咗避免高利息的財仔之外,一般打工仔可以申請到稅務借貸安排。通常稅務借貸比較安全,利息吸引,當銀行推廣的時候可以考慮。其他借錢方法就完全唔贊成了。這只是多一舊錢傍身,唔係叫你去吃喝玩樂的?。慳得就慳啦。
  3. 一定要準時還款,千祈唔好比銀行覺得你係有問題嗰個。
  4. 如果唔係急切需要居住,咁同父母住多幾年亦都係不錯的選擇。要知道父母只會越見越少的,要珍惜。將單位租出去,儲多一筆現金傍身。但如果要結婚生細路,咁都冇辦法。辛苦D


買貴等於買錯,我絕對認同,唔好自欺欺人,守得雲開見月明,這才是積極面對。


共勉之

 
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1. Jerry 2016-01-16 16:07:10
Alan, 好文。

沙發先!
2. 好 2016-01-16 16:08:55
同意。
3. CDROM 2016-01-16 16:18:27
共勉之。
買自住樓講緊供20-30年,期間總會遇到2-3次金融風暴失業率大升既危機的,大家唔駛太灰,好正常既。
最緊要有好似Alan 講既應變計劃,咁就可以笑到最後了。

4. 好 2016-01-16 16:33:18
最緊要有份穩定工作,98年後負資產才可安然渡過。
5. 望東樓 2016-01-16 16:44:41
仲有,如果你係用發展商提供按揭,好可能會係三年後要俾Prime rate。而轉按最低限度都要係用市價計,所以手上一定需要有足夠現金。
6. 打工仔 Andy 2016-01-16 16:56:23
打卡先!
7. 無奈 2016-01-16 17:23:03
多謝分享,正能量文章,人生總會有做錯決定時刻,事後努力做正確的事情。

堅守以待天時。
8. MMC in China 2016-01-16 17:30:51
Alan 兄,你說的不是廢話呀!  我反而覺得各有心人可以考慮把這篇文章放在網上廣為分享,應該可以幫到部分新晉業主 (最少唔駛被傳媒嚇壞)。

感謝了!
9. 打工仔 Andy 2016-01-16 19:41:56
Alan, 

好文章! 絕對認同你所講的, 嘅然買咗, 只要保持有工作及收入, 樓市調整都要積極面對, 正所謂唔買都要租! 現在d利息又不高, 供供下就無問題! 
加油! 
10. 西門吹雪 2016-01-16 19:45:51
如果個個好友好似alan 兄咁識諗,做好準備就好。好多硬好仲未肯承認,仍然覺得樓市長升長有,無諗過做好準備。。。唉,只要説下樓市少少壞話都吾得,好似殺左佢老豆咁。。。
11. LYC 2016-01-16 20:58:17
12. 打工仔 Andy 2016-01-16 21:00:53
Simon 1 兄

你無登入喎! 唔知是否你來? 哈哈哈!
13. 打工仔 Andy 2016-01-16 21:15:02
LYC 兄

謝謝分享! 非常好!
14. LYC 2016-01-16 21:17:27
報紙不斷誇大劈價,市價成交寫成劈價成交,所謂專家誇大唱跌,一個銀主盤唱到一萬個,豪宅升細樓跌,可憐一些業主被嚇到沽貨。
新地已講明冇下跌空間,恒地亦冇平賣,好明顯慢慢高價出貨,睇好後市!
15. 西門吹雪 2016-01-16 21:18:01
打工兄。有時候用手機賴得登入而已。我估區區在下應該未至於有人冒認吧 XDDD

其實我都幾認同守得雲開見月明。如果,本身好似打工兄,alan兄咁有實力,怕甚麼佢跌喎。反正樓市有上有落好正常,過左之後咪又係十幾年升勢囉。只有沒實力的才會連小小下跌都接受吾到。。。
16. 舍神 2016-01-16 21:39:51
SSD 一鎖就是3年,想唔守也是不能!

撻訂,是很有質素的人先做得出。
17. 打工仔 Andy 2016-01-16 22:29:03
LYC 兄

同意呀! 我落區睇過, 邊到有咁誇! 減少少就有!
18. 打工仔 Andy 2016-01-16 22:33:46
Simon 兄

啊 明白了!
其實上上落落梗有, 收租嘅, 我地睇長線, 自用更加不用理會! 
留意小弟下一篇文章會有分享!
19. AH-HO 2016-01-16 23:43:13
投資一定有風險,最緊要守得住。買樓按揭有槓桿放大風險,但普通按揭只要一直準時供款,是可以守住的;股票如果用孖展,大跌市時邊有得守。所以有D人97買樓都可以守到宜家,孖展股票有無人可以做到呢?我估萬中無一。。
20. 好 2016-01-16 23:57:26
同意,我就是97年買樓一直準時供款守到而家。
21. 打工仔 Andy 2016-01-17 00:02:13
AH H0

的確係, 最緊要守得住就無問题!
22. Readonly 2016-01-17 01:19:22
Alan兄給新小業主的鼓勵很正面呢!
24. 鄧學士 2016-01-17 09:54:18
仲有我留意到每一次抬高價及每一次成交個量都係咁跌,see?demand n supply,越高價越少人願意買,理你係咪冇財務壓力要沽貨,買家就是不買,寧租不買,現在業主寧放租不賣,租客得益。至於唔供都要交租,,見仁見智,當預期會有機會冇咗份工,唔買住係上策,租只係一年,供要二三十年。
25. 蓄芳待來年 2016-01-17 10:04:48
各位師兄師姐好,初級生報到。
剛以身犯險,12月初入了市(二手)。身邊所有朋友都說太早,看之後的劈價走勢又似乎是,但大家看的是primary gain,小弟卻著眼於secondary gain。錢是用來花的,能花在家人身上,貴少少可以接受。出手其中一個原因,正如博士所言:害怕。
很相信香港已進入都市換血過程,沒房產一族,他日要留在這塊土地上將會很辛苦。Timing豈是我輩凡夫俗子所能精確掌握的?所以只能根據能力與需要出發。
Alan師兄的建議很實在,實為每個「硬好」應有態度,激讚!
注:
很喜歡「硬好」這名詞,帶點傻氣。個人「硬好」定義 - 堅定相信這世界是美好的。
苦難是人生的一部分,但終有一天會過去,這是捱過老董的謊言、捱過911之後的結論。
26. 望東樓 2016-01-17 10:28:15
投資一定有風險,最緊要守得住。買樓按揭有槓桿放大風險,但普通按揭只要一直準時供款,是可以守住的;股票如果用孖展,大跌市時邊有得守。所以有D人97買樓都可以守到宜家,孖展股票有無人可以做到呢?我估萬中無一。。
概念上好似啱,實際操作有天淵之別:
假設你有一百萬net worth,你用嚟炒margin『炒乜都好』你輸晒就變返光棍一條,亦即係net worth=0。重新由零出發。
同樣從一百萬net worth開波,97你三成首期買層乜都好,三年後你嘅net worth係負一百萬。如果你話兩樣係無分別我就冇嘢好講。閣下嘅正能量真係無敵。
呢度好多人成日話淨係見人輸股票,買樓賺大錢就大把,呢點大部份同意。不過我就無見過炒股票炒到破產、跳樓,但你唔好話俾我聽你唔知邊個係神童輝,邊個係呀B。
27. 西門吹雪 2016-01-17 11:01:44
東樓兄,你同盲好講呢d。一陣比人圍呀。

坦白講抄孖展要抄到變net worth 變0,談何容易呢。冇左2-30%已經比人call了。無知的人以為佢係洪水猛獸。有時真的無言
28. 好 2016-01-17 11:10:18
我就有個親戚炒股破產,我亦受不了股市的刺激,所以才買物業。
29. 望東樓 2016-01-17 11:15:31
well,一齊用worst case scenario比相對上公平啲因為唔係個個都咁好嘢97摸到頂。其實我都鼓勵後生仔炒下margin,學下乜野係風險管理,一生受用不盡。大家只知失敗乃成功之母,唔知道成功係慘敗之父『泡沫市頂,係人都係乜神』。

『後加:起碼有兩類人會將全副身家拎去炒margin嘅:第一類係病態賭徒,我都識幾位。第二類就係啱啱贏咗幾轉,以為自己升呢乜神。』
30. 2011年開始 2016-01-17 11:25:03
回想當年買樓上車時巳經知道是買貴了,因為有些原因不得不買,之後專心工作,好多年都冇理會樓價上落.
31. 占士 2016-01-17 11:43:22
守有時比攻更重要!懂得以守待攻方為長久之計!
32. 打工仔 Andy 2016-01-17 11:49:19
試想想:
30年前買樓貴唔貴? 貴!
20年前買樓貴唔貴? 貴!
10年前買樓貴唔貴? 貴!
5 年前買樓貴唔貴? 貴!
現在買樓貴唔貴? 貴!

哈哈哈!
33. 無奈 2016-01-17 11:54:05
來年兄帶出價值的最深含意,家人考慮擺第一位,不是人人都明白的。世間事很多時都難分對錯,就看你用什麼角度去看。
34. 無奈 2016-01-17 11:56:48
占士兄:同意,如能在計劃中有攻守兼備就更好了,哈哈。
35. Oscar Lam 2016-01-17 11:56:53
大多數投資者都經歷過買貴樓的經驗。只要大家努力工作,保持健康的現金流,保持心情愉快,樓價調整應不至於太大,長揸必勝是硬道理。加上這幾年低息環境應不會改變,大家不需要太擔心。
36. 引刀一快 2016-01-17 12:24:14
Alan Pepper 兄

如果唔係急切需要居住,咁同父母住多幾年亦都係不錯的選擇。要知道父母只會越見越少的,要珍惜。

真係抵你發!


37. LYC 2016-01-17 12:31:01
38. 引刀一快 2016-01-17 12:33:32
To 26樓 望東樓兄

炒股炒到跳樓嘅,大陸有。不過為樓跳樓嘅更多。



39. 望東樓 2016-01-17 12:37:00
打工仔君,睇到你咁講,我個右腦即刻拍枱認同。因為我都好似同自己講過無數次。不過我個左腦有個follow up question: 請問在座咁多位點為之貴?乜價先至係唔貴?當然每個人心中把尺都唔同。

睇下聽日有冇時間整返幅圖大家嘆下。
40. abc 2016-01-17 12:39:24
又無限放大神童輝單一個案,投資失利自尋短見時不時都有報導,十居奇九係炒股或期貨!
經歷了咁多次危機,港人買樓多數唔會亂黎!
41. 望東樓 2016-01-17 12:44:47
刀兄,點解輸爆廠要搞到跳樓,會唔會因為祖國無破產法。
42. 引刀一快 2016-01-17 13:06:08
望東樓兄

我拍枱反對,我曾經好多次冇錢嘅情况下,覺得好抵買,真嘅!
43. 打工仔 Andy 2016-01-17 13:13:16
望東兄

期待期待!
44. 引刀一快 2016-01-17 13:14:09
望東樓兄

跳樓嘅好多時係樓盤爛尾,收咗安家費,帶官司落隂司果隻。

不過中國地大,乜情况都有,我又講一個為炒股自殺嘅案例:

5-6年前,大陸仲有得炒權證嘅時侯,有個女人攞全副身家去買權證,買咗就聼D三姑六婆講,買股票要忍手,買咗唔好放,要攬到實,點知攬到過期都唔知,咪挂臘鴨囉,咁嘅事,香港好難發生。
45. 引刀一快 2016-01-17 13:15:30
打工仔兄

我02年手頭拮据,唔係當時就買喇。
46. 打工仔 Andy 2016-01-17 13:17:12
引刀兄

大陸我唔清楚, 不過係香港地, 買樓買到提早退休唔使做, 就見唔少! 哈哈!
47. 引刀一快 2016-01-17 13:18:22
望東樓兄

大陸斷供,未必會俾人收樓,如果係唯一物業,出于人道,係唔會掃人出街嘅。
48. 向饭民说不 2016-01-17 13:28:21
楼上,甘大陆甘有人性化,点解你又甘反大陆呢?
49. 好 2016-01-17 13:41:05
我時時都覺得啲樓抵買,可惜唔夠錢買。
50. 鄧學士 2016-01-17 14:01:58
大家不要盲好,同拒絕盲搶鹽差不多,經濟成問號(我唔講跌),市場氣氛差咗,股市跌咗,以三萬二點殺落黎其實仍是熊市中的反彈市,搵食艱難咗,失業機會大咗,美匯升咗,油價跌咗好多,息有可能跟升(美國唔會理其他國家兼全球打貨幣戰唔打大炮原子彈),供應肯定多咗,樓價有下行風險,人幣走下坡機會大咗,依家仲買樓係咪將自己既風險加大咗?點解唔睇耐啲定啲?一味話顧主家人,到時財務可能有問題我問你仲點顧你啲家人?
51. 鄧學士 2016-01-17 14:13:53
人幣下行意味大陸經濟差咗,若好的話又何需貶值?香港依賴大陸,大陸唔掂香港一定唔多掂,我暫時諗到咁多,儍下儍下唔知自己儍還好,知道走去儍就真係儍了。
52. 望東樓 2016-01-17 15:28:25
如果係唯一物業,出于人道,係唔會掃人出街嘅。』呢點有啲印象。
祖國初期嘅權證係盲炒嘅,權證嘅market value可以係間公司嘅幾倍。乜豬唔係去晒屠房嘅咪,點解響交所出現?
香港查實只係好少少,記得個市最旺嗰陣,起碼有一個客係每晚都揸幾千萬輪過夜。就用五倍delta同佢計,佢起碼都長咗一億股票,分分鐘大過我哋張枱。不過我估佢自己都唔知自己做緊乜,100%無知者無畏。
53. AH-HO 2016-01-17 20:59:18
"假設你有一百萬net worth,你用嚟炒margin『炒乜都好』你輸晒就變返光棍一條,亦即係net worth=0。重新由零出發。"

15年HSI由28000點跌到現在19000點,跌左30%。。如果做孖展,假設20%按金,5X leverage, 100萬 net worth 買到500萬,跌左3成無左150萬,呢D真的可以由0出發??當然,實際上已經比人斬左倉了,渣都無,就算後面爆到30000點都唔關佢事了。。。  買樓就算跌左7成,守到宜家都可以反敗為勝贏35%。。。
54. 好 2016-01-17 22:51:45
絕對是。
55. 西門吹雪 2016-01-17 23:22:39
Ah-ho兄。做人公道D好。28000跌到19000係一天内發生的事嗎?以你的例子正好,借盡倉,第一天下跌一千點已經被逼斬了。輸個二卅十萬已經了事。這幾乎就係自動止蝕了。

如果相同地,樓市這樣的話,雖然係有得守。但係变左負數。心理同財務上既壓力很大呢。心理質素沒有哪麽強大的可能吾知会做出乜傻事。我估東樓兄係咁既意思吧。

其實,小弟覺得各有各用處。真正有本事既人應該習各家之長,不應故步自封的。
56. 鄧學士 2016-01-17 23:29:28
港匯轉弱既可能大咗,資金流走既傾向可能大咗,呢度同經濟兩大防線都可能失守埋,息口更加有壓力上既可能,你地計下供樓係咪真係咁過㽼,買樓係咪真係咁過㽼啦!
57. A先生 2016-01-18 07:00:55
Alan 兄,好文。提出解決的方法才是實際。