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資深會員專欄
衷心致謝(二)轉角.下行  
 
Ronald
2016年1月8日

  我翻查近20年的電腦剪報, 大中地代丶外資測量師行丶知名樓評人丶知名投資者,知名網上樓市分析愛好者丶教授丶傳媒人丶銀行分析員丶投行等44人(名單下次聚會時給你們)過往的預測言論,大致的可分為:
  1.數據派;
  2.形勢派;
  3.圖表派;
  4.基本因素派。
  當然,若你問他們屬於那一派,他們多數一定自稱1.2.4.瓣瓣皆是,但從他們的分析理據丶風格丶側重那一方面,要將他分派是不難的。

  投行報告背後的數據派最辛苦,需要搜集大量外圍及本地經濟丶利率丶失業丶供應丶成交等數據,製作模型,須推前求證數十次。

  形勢派個個擁有二十年以上實戰經驗,憑藉新聞報道及前線經紀去感覺形勢,先知先覺不足為奇, 理論更可頭頭是道。

  圖表派,將股市的波浪理論應用在樓市,功力深厚,憑前浪推算後浪,找出牛熊各階段中的調整期丶黃金分割比率(0.382,0.5,0.618)等...,相信各位於湯博士的回應箱見過。

  我所認識的基本因素派,主講供求,着重土地供應及代理訊息,存貸及槓桿比率也是他們的強項。

  去年中,樓巿火熱,我的家人丶同事丶朋友,個個都想入市,我家人去南區睇樓,王弼又去,仲說要齊齊入市,嘩!我不得不統計一下以上四派的分析結果,9月份,1-3派開始轉軚,於是我做多少少功夫,馬上統計了田土廳將快出售的「非一般」頒令物業數量,當時嚇了我一跳,怎麼頒令數量由年初至9月份已等於14年全年的總和!另外,我也發現了置業者情緒羊群式調頭(置業者情緒我會於下篇解釋),我隨即確定9月份轉角(下行),即是未來一年樓價將會低於159月,我立即命令我控制範圍內的公司及家庭成員全部不可開票出offer。所以10月籌辦品酒會我特別命名為「論轉角」。

  最後一派基本因素派,也可名為「死硬睇好派」,他們的理據大概是:政府公佈數據水份高,一手供應沒可能達標,二手鎖匙盤少,小業主銀紙多,不會被嚇倒而急於平賣。

  先講需求誤解當時我在Whatsapp群組大概是這樣辯論的:

  房屋需求數字沒有實質而準確的統計方法,只可按歷史數據跟經濟變化作出調整,經濟好壞對需求數字的變化影響非常之大。

  舉例:
  經濟好時,子女結婚要有新居,需求一開二,子女原來的房間變了衣帽間或工人房。

  經濟差時,子女結婚後跟父母同住,工人返回菲律賓,500尺三代同堂,天神村20間屋可變60間劏房,報紙出現很多「賤物鬥窮人,一蚊一隻雞」的鬼哭神號,「七十二家房客」重現銀幕,82899703以至08年的歷史告訴我們,需求可一夜之間急劇下降,甚至無影無踨。

  有沒有人可肯定未來三年有86000戶新增必須需求?不要講結婚必須買樓之類那些易於擊破的戲碼,如果有人極端的說新來港人士置業需求數量龐大,你也可以說僅是拿綜援的數量才龐大,因為根本難以統計。有指數公司人士於電視訪問中表示,田土廳登記買家用國語拼音,就是統計國內人來港置業的依據,我就接過order10元一張查冊調查某樓盤買家國語拼音cover page,原來用HKlD55%,即某公佈數字要打4.5折。

  再講平盤供應,老生常談的數據不需我講,一旦轉角,一般人不知道,屢創新低的領頭羊是被迫出售的「非一般」頒令物業,有顧問公司及投行向我索取各類古古怪怪的清單,但從未見公佈,我一向清單交付,數字少理,相信今是首次有人公開跟大家分享。

  先行解釋,每月土地註冊處都會登記數百宗法庭的物業頒發(俗稱釘契),一般的物業頒令,如《維修令》、《清拆令》、《分居呈請》不一定造成短期會以低價轉讓的壓力,但一些如:
SEALED COPY : ORDER  XXXXXXXXX CARD CO LTD PLAINTIFF 欠咭數;
OUTSTANDING MANAGEMENT FEES 欠管理費;
ORDER OF CLAIMS TRIBUNAL 錢債令 ;
WINDING-UP ORDER 清盤令;
BANKRUPTCY ORDER 破產令;
CHARGING ORDER: NOTICE TO SHOW CAUSE 押記令:通知提交理由 (收樓進行中)
THE OFFICIAL RECEIVER & TRUSTEE OF THE PROPERTY OF XXX 收樓。|
為了劃分,暫給它名稱「非一般物業頒令」。非一般物業頒令,迫使物業很快以低價售出,這現象一般人都知,但數量多少及需時多久?請看下圖:

  我做了統計, 20102014年非一般物業頒令共15958宗,在20112015年售出7295宗,占45%。由非一般物業頒令登記到轉讓登記,相距四個月到一年多,平均每宗由頒令到售出需時230天,大家試想想,2015年的非一般物業頒令是5224宗,2016年又將會有多少宗被迫以低價售出?                                               

待續...

下篇, 我會分享置業者情緒研究, 及怎從置業者情緒中尋找回升訊號。

 
 
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1. 歷史長河 2016-01-08 08:15:05
Ronald 兄,早晨。你的[非一般頒令]是逐年累積數字還是按年新增數字?
2. Ronald 2016-01-08 08:19:50
河兄,早晨![非一般物業頒令]是按年新增數字。
3. 望東樓 2016-01-08 08:38:48
向Ronald致敬,睇下呢啲好過大家係度齋吹.我就嘗試追蹤申請破產個案,可恨未能搵到大量歷史數據.
4. 打工仔 Andy 2016-01-08 08:49:21
Ronald,

大數據超强! 要思考!
5. 神算 2016-01-08 08:51:10
早晨,多謝樓主跟網友分享這非一般數據! 呢篇文夠值錢了。
6. Ronald 2016-01-08 08:54:50
PN,一般人很難獲取精嶄數據,數據推算或影響將來也不一定成事,均不見那些掌握數據的人創富能力夠小業主強,香港政治市漸趨濃厚,所以,我也很少閱讀那樣數據報告,大家係度分享智慧與經驗,較閱讀數據來得實際。
7. 如是 2016-01-08 08:58:40
讚!
8. 望東樓 2016-01-08 09:02:19
Ronald,我一般比較喜歡係可行情況底下自己做,因為互聯網世界乜都有但係大部份都係假嘅。所以除咗有good track record嗰啲,我都會係想信佢嘅偉論之前盡量小心求證。因而大家有机会有時係度見到小弟啲圖。
9. 小讀者 2016-01-08 09:15:09
學到野, 感激!


10. 蕭峰 2016-01-08 09:22:55
超強數據!讚!
11. 西門吹雪 2016-01-08 09:47:06

衷心致謝該是我們吧...

D人話"屈機"係潮語,其實我細細個打街霸已經有"屈機"呢招(已經有廿幾年歷史了吧)。今時今日既"屈機",意思有些改變,意思係用超過別人很多既能力去KO對手。喜幸我有看地產網,網主這些不可多得既分析加上博士既高瞻遠足,不是給了讀者們"屈機"的能力嗎?!

12. Nam 2016-01-08 09:57:27
Ronald哥,讚
13. Jerry 2016-01-08 10:11:23
謝謝RONALD 兄既數據, 期待下一篇置業者情緒指數大作!


14. 感激人 2016-01-08 10:13:59
Ronald哥,我從你這篇文章學益匪淺! 謝謝您~
15. 80後小業主 2016-01-08 10:16:30
謝謝分享,簡單易明,這是閱讀這網站之小業主之福!!
16. Ronald 2016-01-08 10:17:27
12樓:
步伐放缓呀!藍總
17. Taiwaner 2016-01-08 10:29:01

大開眼界,學習了很多~謝謝。。

18. 魚蛋仔 2016-01-08 10:51:07

超強數據+超強經驗,多謝超級網主Ronald! 睇來今年勿輕舉妄動,多留現金,等待机会好D啦。

19. 新抱仔 2016-01-08 11:01:11
謝謝Ronald! 非常寶貴的分享!
20. 小記 2016-01-08 11:28:39
可以跟博士並駕齊驅,網主果然非泛泛之輩。

叩謝🙏分享
21. 麗娜 2016-01-08 11:32:54
Ronald前輩,真的應該是我們說謝謝,你應該獨自開一個專欄,非常期待你的續集,
文章不需長,這篇我已經學到野了,謝謝
22. 歷史長河 2016-01-08 11:34:42
Ronald 兄最後一個問題是關鍵所在,「大家試想想,2015年的非一般物業頒令是5224宗,2016年又將會有多少宗被迫以低價售出? 」

單從數據上看,過去5年轉讓數目與非一般頒令并唔直接關係,另外這一千幾個轉讓宗數到底對樓市有幾大影響,目前也看不到明顯證擄。因為從2010年來,每年都有一千幾宗,而樓市一直在升。轉讓係否一定係低價、有幾低則係另一個問題。

可能要綜合其他數據才能找出答案,期待下集置業情緒,所謂情緒,則容易受各種外圍因素影響,由其係女人同引刀尤甚。
23. 2011年開始 2016-01-08 11:50:27
多謝Ronald兄分享大數據,獲益良多.
24. 華特 2016-01-08 12:05:28
很有力的分析,很有insight,謝Ronald
25. Ronald 2016-01-08 12:40:25
剛才收到小記者來電建議, 加上1樓河兄的提醒, 圖表標題已改為:
非一般頒令物業 消耗 按年新增宗數
相信這樣讓讀者易看易明。河兄果然專家兼細心, 上圖有他更加美麗。
26. littlemun 2016-01-08 12:41:08
衷心致謝 Ronald兄,小弟受益不淺!
27. 西門吹雪 2016-01-08 12:57:22
回河兄,
唉,其實我有諗過吾回,費事河兄覺得我針對佢…我都係好心說說,不應同,河兄也不用怪責小弟。

張圖意思係指呢d非一般頒令喺過去一直沒有被消耗。因為過去幾年樓市不斷升,累責了很多。之後我不説了…

沒有針對,不喜/說錯勿插
28. 肥婆四 2016-01-08 12:58:16
可能是人生中重要啟發性文章,有幸閱讀,躬身致謝!祈待下篇。
29. 占士 2016-01-08 12:58:31

Ronald兄,謝謝好文分享!掌握大數據而不懂分析是浪費,懂得分析提取有用的資料並有效應用是智慧,願意和大家分享是高尚。期待著您下一篇的文章的發表!

順便告訴您一個小秘密(不要和其他人講喲): 昨晚和好朋友聚會,席間提到您,大家對您的評價非常高!哈哈哈

30. 安全駕驶 2016-01-08 13:12:18

請指教。

從圖表,可否理解為由2011年至2015年5年間,「非一般物業頒令」物業累積有18176個,而被消耗的就只有7295個。即還有11421個物業仍然是空置,有待拍賣?

31. Ronald 2016-01-08 13:20:17

    回22樓河兄,
上圖顯示, 市升, 非一般頒令宗數也升, 14-15年尤其急, 而市升, 消耗頒令物業宗數反而下跌, 因價升後資可抵債, 沒有急於轉讓壓力, 甚至越遲賣越好, 那麼反向問題來了, 當氣氛逆轉, 置業者入市情緒低落, 造成交投稀疏, 銀主財主債仔齊齊确認走勢向下, 那個契弟走得摩還不互相淺踏?

上圖仲有一個隱藏問題, Simon1講了, 尚未消耗的 情歸何處?


  

32. Ronald 2016-01-08 13:28:33

打工兄,前晚你答應河兄幫佢拖喎, 去了邊?


33. Ronald 2016-01-08 13:35:17

30樓 安全駕驶的問題,文章最後一句 「2016年又將會有多少宗被迫以低價售出?」 就是重點!其他網友可否回答他?

34. 西門吹雪 2016-01-08 13:49:40
安全兄~多半不是空置的。有人抵押左層樓比銀行,欠銀行錢又唔還,咪比人落押囉。銀行唔追佢,佢可以住住先。不過層樓生殺大權0係銀行度。one day 債仔還錢咪消押LAW~~咁個11421到最後有幾多拍賣? 睇有幾多銀行做野,又有幾多債仔還到錢保得住層樓。
35. 老記 2016-01-08 13:58:41
網主好嘢!大開眼界,💪🏿加油,熱切期待下篇置業者情緒研究。
36. 歷史長河 2016-01-08 13:59:32
Ronald 兄,小弟唔係開火啊,因為未夠班開火,所以打工兄暫時唔使幫拖。你所講的對我來說完全係未知領域,問多少少,莫怪。

這些法令係否必須強制執行?如是,為何升市時可以壓後執行? 執行期大概多久?

2013 年的消耗率在幾年中最低,而記憶中2013年是過去5年中唯一有些調整的年份。這也是為何我講睇唔到消耗率與樓市關係,想明白多少少這些法令是怎麼回事。
37. 歷史長河 2016-01-08 14:01:47
27西蒙兄,唸多咗!
38. Ronald 2016-01-08 14:02:30
謝!樓上Siman1兄
39. 西門吹雪 2016-01-08 14:08:34

既然河兄唔介意,我就再答一次LA~~36既答案係:有時延囉~~

你欠銀行錢,佢都唔會一來就KO你咁串既。個下跌係反映2012既急升架

40. 安全駕驶 2016-01-08 14:09:54
Ronald and Simon1 兄,謝。
41. 二少 2016-01-08 14:38:08
落釘唔一定係銀行嘅!我都向幾個物業落過釘,數目唔係好大,業主清數就無事。呢個係追債其中一個方法啫!
42. Ronald 2016-01-08 14:44:22
謝樓上,看本網,看盡置業智慧,
也看到萬變的生意智慧, 所以上圖有宗色缐攔腰及尾段有「45%」的字出現。

43. 歷史長河 2016-01-08 14:47:23
還有一個問題,債主點解唔趁高拍賣出貨,而要等樓災時拍賣?要我選,當然唔會選資不抵債時強行拍賣。

所以要了解這些法令到底是怎麼回事?有何強制力及時效性?
44. 打工仔 Andy 2016-01-08 14:47:55
來來來! Ronald 兄出题點可以求其回答呢! 哈哈!

按我理解, 以美國嘅消費者情緖指數是根據某國家或地區的經濟發展形勢, 對就業, 收入, 物價, 利率等問題的綜合判斷後所得出的一種預期看法。

但從上圖内所列出兩大被迫以低價售出數據睇, 根本好難對未來作出合理预測! 
按比例推測非一般颁令與消耗按年新增宗數% 睇,
2011年是 60%
2012 年是55%
2013 年是31%
2014 年是36%
2015 年是26%

從上面兩個數據關係來睇, 每年消耗與非一般颁令比較之下, 每年消耗迫售是平均是1459宗, 
而每年非一般颁令是平均是3743宗, 
(由於2010年沒有消耗比較所以不睇!)
無錯, 非一般颁令迫售正按年上升, 但又佔每年二手樓總成交數量比例多少? 

所以我觉得, 所謂消耗數字是無意義的, 反而, 要將非一般颁與總二手成交作比較才對!

請指教! 

45. 占士 2016-01-08 14:48:01

哇!打工仔兄開始發功了!忙完回頭再看! 哈哈哈

46. Ronald 2016-01-08 14:55:40
嘩!看來今天有排片,網友有眼福,回答河兄打兄怎可簡單,忙完再來
47. 二少 2016-01-08 14:56:51
仲有近年係政府資助下,好多舊樓都進行更新大行動,一般維修費都好難收,業主立案法團好多時一批上法庭然後釘契,呢個可能係其中一個原因。純粹段估!
48. 西門吹雪 2016-01-08 15:10:02

網主~我幫你答一條~~打工兄個條我唔識答,留反比你。

河兄個條易D。銀行有個外号叫好天傘。你層樓值$100蚊,你欠銀行$50,相對十分安全,不如收多幾年息。賣左層樓剩左個D,反正佢都係比反你架JA,無必要高位賣。假如層樓跌到$60 (留反$10收你拍賣手續費),你又無供款 (非一般颁令左呀MA),佢緊係賣啦,你方佢會等到資不抵債時先賣咩。

49. Ronald 2016-01-08 15:27:55
占士,見你咁寫,我受寵若驚,忙都要來寫兩句,上次聚會你好似不在香港,錯過共唱共醉,你下次即使不在港,也要飛回來「煮酒論英雄」呀,Cheers!
50. Ronald 2016-01-08 15:30:27
排陣
Ronald+Siman1 vs  歷史長河+打工仔

哈哈
51. Ronald 2016-01-08 15:39:02
刀兄,22樓河兄喐你喎,怎不見刀影㗎

哈哈
52. 打工仔 Andy 2016-01-08 15:44:39

嘩 ! "煮酒論英雄"絶不可以錯過!

"這個冬天不太冷"呀! 哈哈哈!

53. 占士 2016-01-08 15:47:25

打工仔兄,您知道我為什麼第一次看到下雪會很感動嗎?現在告訴您吧! 就是預見多年後能夠和您以及各位朋友參加Ronald兄為大家安排的「煮酒論英雄」大會呀!您說可以不感動嗎? 哈哈哈

54. 占士 2016-01-08 15:50:47

Ronald兄,在下就恭敬不如從命了!哈哈哈

55. 打工仔 Andy 2016-01-08 15:57:51
占士兄

真係太感動了! 哈哈!
56. CD ROM 2016-01-08 16:03:49
先, 對Ronald新文章表示敬意,

後, 坐定定做花生友睇華山論劍.
57. CD ROM 2016-01-08 16:17:18
Simon1兄, 講到屈機真係想答句咀, 街霸既屈機, 應係類似係畫面角落比人用 "下+腳" 踢死, 係近乎利用bug去贏既招數.

其實潮語既"屈機", 亦需要有 "人有你無"既能力先算數. "強""大"應不能算屈機.

如玩Gundam DX, 你可用格老古古"推槍"屈我機, 但你就算用RX78幾勁, 都唔算屈我機ar~~

題外話完畢...
58. Sugar 2016-01-08 16:24:40

# 56 CD ROM San,

Same thought !

@.@ Ronald,I'm on ur side.....provided you're offering another 10 Bordeaux fairly soon, otherwise.....LR side will be a better choice :)

59. law student 2016-01-08 16:41:30
謝謝Ronald, 文章的分析很有參考價值, 受益不淺.
60. AH-HO 2016-01-08 16:42:26
哇。。講講下變左講SF2。。。我當年都成日玩,最屈機應該是軍佬的『無形撻』。。
我都做下花生友先,睇你地妙筆生花,學下野。。。

61. 西門吹雪 2016-01-08 16:48:52
哈~太低B添~離題太遠~~CDROM兄攪到我太得意忘形~我都係刪掉好D~~哈哈
62. Ronald 2016-01-08 16:59:49
Siman1兄, 唔緊要喎
63. 西門吹雪 2016-01-08 17:11:58
保持形象、保持形象,哈~
64. 引刀一快 2016-01-08 17:53:44
Ronald兄

非常多謝寶貴數據分享。

本來引刀一向對數據態度好謹慎,今日睇完Ronald兄嘅數據之後,就更謹慎了,原來樓市有咁有參考價值嘅數據,不過要Ronald兄呢個層次嘅大孖莎先至攞到出嚟。

非常同意Ronald兄對需求嘅睇法,如果引刀開始徬徨,我一定將所有貓狗魚放喺最平個一間屋,其它屋全部出租,甚至出售,完全係人之常情。近年單程證來港人士,有部份係以原大陸國語拼音作爲身份證名字,界限會慢慢模糊。

嘻嘻,長河san行過就踢下引刀,我都開始視爲樂趣,喺『人性的弱點』一書中,有人無時無刻記得自己,係一種苛求級嘅心理需要,依傢有嘢做緊,今晚揾佢聊聊。
65. real estate student 2016-01-08 18:11:13

引刀兄, 我已把我的網名由law student 改為real estate student.

買定花生等睇你地辯論.

66. 打工仔 Andy 2016-01-08 19:55:36
65樓 LS 兄

好地地做乜要改名?
67. Jerry 2016-01-08 20:36:24
我都覺law student好聽d
68. 向饭民说不 2016-01-08 21:37:48
港币已经转弱啦。乜乜分析已经不重要啦。重要的是人民币汇率啦。
69. 望東樓 2016-01-08 22:02:13
law友或者大law友都可以考慮,我哋都係咁叫我哋啲friend。
70. 歷史長河 2016-01-08 22:20:42
多謝 Ronald&Simon 兄解惑。這麼說是樓市下跌 trigger 咗清盤,尼個係先,而唔係清盤引發樓市下跌先。當然清盤量大可能會引發下一輪跌市,不過正如打工兄所講,由於數量相對較小,其真正效果有待確認。

長河以為今次急跌,最合理的解釋應該是由人仔下跌及股災引發。樓市走勢通常與股市有關聯并且略有滯後,加上撞正人仔轉勢,許多與人仔有關的合約陸續到期,要找數;既然人仔轉勢基本俾市場確認,許多人就開始真正壯士斷臂,所以今次跌市來得比較

至於其他市面所分析的原因諸如供應、加息、經濟等等,都講足成年,市場早已消化,很難來解釋急跌!

71. Ronald 2016-01-08 22:37:28
河兄,法庭頒令絕少指定時間賣,一但獲得收樓令,債權人可自由處理,公開拍賣或暗底賣出或收為己有而永遠沒有買賣登記,買不買,幾時賣,各債主有自己想法,這是另一課題,今天暫時不討論

Siman1給你的答案正確

72. 打工仔 Andy 2016-01-08 22:49:51
長河兄

你見解非常合理, 小弟完全認同! 好野!
"長河以為今次急跌,最合理的解釋應該是由人仔下跌及股災引發" 
73. Ronald 2016-01-08 22:52:12
現有錢想買的人情緒被抑壓,所以造成超低交投,發展商和投行背後團隊現忙於點數,急買樓人多還是急賣盤多?一旦急賣多,創新低相繼出現,
74. 歷史長河 2016-01-08 22:52:29
刀兄,還望講解「苛求及需求」之含義,同剛剛剛需有何不同,與湯丸級又有何分別?
75. middle middle class 2016-01-08 23:06:02
Ronald  兄,剛回家慢慢看完,你的分析對我等平民百姓太有用了,謝謝!  

但我更期待下集!  我覺得更"埋身"。


76. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:06:38
Ronald 兄
同意你既講法! 
有一點我想提出, 其實除左買家情緒對成交量有影响外, "業主持貨信心情緒指數"也值得探討對嗎? 
77. 歷史長河 2016-01-08 23:07:41
Ronald 兄,你提的兩點,發展商是否真的是急不可耐的要賣樓,我看未必,第二點倒是真的有輸咗錢的急於賣樓。在今日成交寥寥的情況下,只要少量創新低便能影響大市,指數急跌也就唔出奇了。

還有唔好忘記今次指數拐點剛好同中原指數修改規則同時發生,而指數的修改是在陳局公開出來對指數提出質疑後好快進行的。

這其中到底發生了什麼,可能是個謎。小弟估:政府有意放開一些措施,以應對經濟下滑及加息影響,但需要指數配合。如果是這樣,我地都願意配合。
78. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:09:26
我相信持货能力對"業主持貨信心情緒" 有著正相關影响!
79. Ronald 2016-01-08 23:12:54
被釘契業主沒可能再借再等,因成交量低,釘契成交比例自然高,造成一個又一個創新低,本來我想做一個pie chart,簡單易明,做了以上bar + line,是想河兄找另一種趨勢...
80. Ronald 2016-01-08 23:19:27
以上想講發展商和投行有資源,現時做這方面統計,不是想講發展商急於賣樓
81. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:25:16
正正成交量低, 所以現時反應樓價嘅指數,其信度已低到不可信! 
或根本失效! 
82. Ronald 2016-01-08 23:27:35
河兄,打兄,
上面的圖顯示,近五年bar越來越高,line越走越底,代表了什麼趨勢?
83. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:29:32
當然, 一般人見到個別成交價格下跌, 都會認為所有人都會平售單位, 其實是一個錯覺! 搵個地代問下就清楚晒! 
84. Ronald 2016-01-08 23:31:11
喂喂,求救,我一個敵兩個,有冇人來幫拖?解答以上趨勢給河兄打兄
85. Ronald 2016-01-08 23:37:51
河兄,打兄,
上面的圖顯示,近五年bar越來越高,line越走越底,代表了什麼趨勢?

如果你哋睇唔到,網友就要等湯博士星期一在明報發表文章才知答案了。



86. 歷史長河 2016-01-08 23:38:47
哈哈,Ronald 兄唔使急,Simon 兄可能在老蘭正飲酒作樂,哪管樓市?

趨勢當然看到,問題是15 年的5千宗同10年的2千宗比是否是質的變化,既然逐年增加,為何13年不轉勢,又為何不能到10萬宗再轉勢,怎樣確定拐點在何時?
87. Ronald 2016-01-08 23:43:29
河兄你不要着眼某一年,打兄,你講不中重點
88. Ronald 2016-01-08 23:44:44
河兄,你鑽牛角尖了
89. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:45:40
Ronald兄

上圖表示非一般迫賣盤正按年上升! 
90. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:48:57
其實我係44樓已經講咗了! 
91. Ronald 2016-01-08 23:50:13
打兄,你的確講得好接近,有更清晰的結論更好
92. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:50:29
長河兄

果然心水清啊! 
93. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:54:17
Ronald兄

重點是否在230天後? 

"由非一般物業頒令登記到轉讓登記,相距四個月到一年多,平均每宗由頒令到售出需時230天,大家試想想,2015年的非一般物業頒令是5224宗,2016年又將會有多少宗被迫以低價售出?"
94. Ronald 2016-01-08 23:56:19
打兄,天數重要,續年遞增的存量更重要,pool可裝多大存量?會否山洪瀑布般湧出?
95. Ronald 2016-01-08 23:58:58
夜了,我要改變身體時鐘應付17日的馬拉松呀
good night
96. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:59:04
就到100樓嘅收工目標! 哈哈哈! 
97. 歷史長河 2016-01-08 23:59:33
其實一切都要看市場氣氛,依家每月成交只有二千幾宗,與正常時上萬宗相比,有幾千宗購買力被雪藏。每月幾千,幾年下來是一個驚人數字。如果市場氣氛好,區區幾千銀主盤並不夠成威脅,當然如果氣氛不好,也可能是壓跨駱駝的幾根稻草。
98. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:59:48
長河兄

快加油啊! 
99. 打工仔 Andy 2016-01-09 00:00:42
引刀兄去左邊? 
100. 打工仔 Andy 2016-01-09 00:03:45
Ronald兄

好有可能發生的! 
所以只會在有大成交下才成立的! 
101. 歷史長河 2016-01-09 00:04:48
來日再戰。

打工兄,刀兄近來可能正為世界局勢憂心,構思一盤大棋,我地容佢多思考思考。
102. 打工仔 Andy 2016-01-09 00:06:24
晚安!
103. 打工仔 Andy 2016-01-09 00:14:18
長河兄
收到!

重點在好有机會有一萬宗錢主盤出现!
104. Ronald 2016-01-09 00:16:34
打兄,臨瞓前都要寫多句讚你,你同湯博士分析非常之接近,請看星期一湯博士的文章,我會在湯博士回應箱下加個實數
good night
105. 打工仔 Andy 2016-01-09 00:24:08
多謝Ronald 兄
今天學到野!

晚安!
106. 新抱仔 2016-01-09 00:54:18
我又試下估,剛收工回家

2010年至2015年,樓價持續上升,業主應愈來愈有錢,財務愈穩固,負債比率應下跌才是;但圖表卻顯示相反方向,當樓價愈升,非一般頒令物業卻愈來愈多,反而更多業主爆煲。

如果樓市升時,情況已如此糟糕,那當樓市下行時,非一般頒令物業宗數,豈不是更加上升?

如是,被迫賣樓的供應也會上升。




107. 西門吹雪 2016-01-09 04:12:38
噢,sorry ronald 兄,給河兄説中了出左去飲野,不過吾係老蘭而已。哈

河兄有一句説中了,係下跌引發這些頒領被行使,而吾係呢d頒領引發下跌。我相信即使到左今日,呢d頒領仍沒有被大舉行使。佢就好似計時炸彈咁呢係度等爆一様。

至於乜野引發這個下跌,如甚麼人仔跌同股災等,並吾係呢偏文章想討論既野。重點係想指出有d咁既炸彈係度未爆,而且越滾越大,而且大得越來越快。當樓市下行就會引爆。。。

呢d盤既特點係,賣家(債主),冇必要同你玩價,同一般二手業主,甚至一手發展商不同。佢地絶不借售。因為銀行係會以自己利益出發,話之你個債仔蝕讓,或者低市價,總之有錢收返就得。所以即使少,破壞力都可以好强。

唉,其實網主呢d資訊絕對可以不公開,話比我地聽係明益我地。所以我先話佢賜我地"屈機"既能力。仲要咁好心機慢慢解釋。。。實仍我等之福。

P.S. "此乃腸也"xDDD
108. 引刀一快 2016-01-09 06:30:15
長河san

咪講咁多,過去表表態先喇。

109. 引刀一快 2016-01-09 07:21:04
搵緊位入,要瞓一陣先。
110. 打工仔 Andy 2016-01-09 08:02:00
引刀兄

筍盤處處有, 想入市並無難度! 
111. 打工仔 Andy 2016-01-09 08:15:45
Simon兄

Ronald 是用拋磚引玉方法, 要睇晒成條題目內容,要將圖表及文字結合先有機會估到結果! 好似經濟科高考題目一樣! 哈哈哈! 好野! 

其實估不估中並不重要! 最緊要好玩! 對嗎? 
112. Ronald 2016-01-09 09:51:35
To #58/F Sugar
Other 10 Bordeaux no problem at all but you need to stand up for LR. I'm afraid LR & 打工仔 「人丁單薄、勢孤力弱」! My side has already got support from Simon1 & 新抱仔. 引刀 hasn't shown his knife yet though
113. 新抱仔 2016-01-09 09:57:26
我無睇哂留言,原來我已企在一邊架喇?哈哈!我唸住猜下迷咋喎!😂😂😂
114. 如是 2016-01-09 10:25:37
慼謝網主資訊。
利淡因數逐一浮現,呢個炸彈好大機會爆,看看發展商如何先下手為強(最叻都係長地)!
115. Sugar 2016-01-09 11:12:17

Dear Ronald,

I shall take your word for it then,thank you !

At this stage, LR team doesn't need my support...I'll give a hand when they're 就嚟死得(as you wish)^^




116. 望東樓 2016-01-09 11:16:43
Ronald,
係大家都沉醉係低息,小小通脹,些少經濟增長嘅夢境嘅時候都已經係咁嘅田地,未來一年真係極大挑戰。查實我最有興趣係究竟呢班冇錢還嘅債仔係班乜嘢人,点解搞成咁至係最關鍵。
-請問有無2010之前嘅數據可供參考?
-呢類單位可否再提供分類,例如居屋,工廈等佔比之類?
-可否提供(比方)十大債主之類?呢啲係publicly available information,擺出嚟應該冇問題。

再多謝Ronaold係呢度無私分享。
117. 引刀一快 2016-01-09 11:39:23
Ronald兄

河兄,打兄,
上面的圖顯示,近五年bar越來越高,line越走越底,代表了什麼趨勢?

你一路教路俾兩位答,硬好當然唔會順住呢個思路走。

五年來嘅消耗比例越來越低,係數嘅變化,配合樓價上升,正係長河san所講“質”嘅變化,雪球不單在滾,還在加速。保住雪球形狀嘅係向心力,亦即樓市向上,樓市轉勢好比向心力角度180度變化。


118. 引刀一快 2016-01-09 11:43:43
銀主盤觸發負資産個案出現,由于向心力已經散亂,雪球潰散加速。
119. 引刀一快 2016-01-09 11:44:55
繼續搵位入,唔夠瞓,個人wing wing下。
120. 引刀一快 2016-01-09 11:52:16
由于成交個案少,亦即“消耗”佔成交比例大,或越來越大,進一步加速雪球潰散。
121. 引刀一快 2016-01-09 12:00:38
能維持呢個雪球滾動,成交價与成交量缺一不可,潰散一經開始可能一發不可收拾。
122. 打工仔 Andy 2016-01-09 12:17:21
引刀兄

都無雪落, 何來雪球喎! 
123. Ronald 2016-01-09 12:21:45
刀兄這句最精景
「銀主盤觸發負資産個案出現」
因為創新低的銀主盤成交,影響的不是本身的銀主盤,
即時的影響是按揭估價,估價越低,產生負資產就會越多

這叫做漣漪效應
124. 引刀一快 2016-01-09 12:23:10
Ronald兄

照咁講,引刀未捉到核心問題。
125. 引刀一快 2016-01-09 12:26:40
打工仔兄

雪球分分鐘變雪水呢。
126. Ronald 2016-01-09 12:26:59
PN,
2010之前嘅數據有, 稍後有時間再整理給大家供參考
127. 引刀一快 2016-01-09 12:29:18
唷,歷年嘅數據好有睇頭。期待期待。
128. 無奈 2016-01-09 13:04:18
非常精彩,👍
129. 2011年開始 2016-01-09 13:19:43
沙士銀主盤10萬個,今次銀主盤1萬個,沙士樓價跌七成,今次跌幾成呢?
130. 西門吹雪 2016-01-09 13:32:41
2011兄,沙士冇10萬銀主盤。我估四五千吧。我沒有數字喺手,有人知道嗎?
131. 歷史長河 2016-01-09 19:15:51
5,000/1,200,000 = 0.417%
1,700/1,200,000 = 0.141%

好正常,好健康,tail risk.
132. Oscar Lam 2016-01-09 19:28:32
Ronald兄擁有強大的數據庫,加上在地產行業多年的豐富經驗,評論樓市中肯。期待Ronald兄的下一篇文章!
133. 望東樓 2016-01-09 21:08:22
環亞物業拍賣董事總經理曾傑俊向彭博表示,目前銀主盤數目為每月平均50至60間,至明年上半年料升至80間,料明年底數目將較現水平增一倍,住宅料佔六成,但數目仍遠低於2003年高峯期的每月6,000間。一般而言,銀主盤通常透過3間測量師行估價,取平均價放盤,不過若單位經過多次放售、拍賣,仍未能售出,或取較低估價,甚或再委聘測量師行重新估價,以較低價出售。環亞物業拍賣董事總經理曾傑俊向彭博表示,目前銀主盤數目為每月平均50至60間,至明年上半年料升至80間,料明年底數目將較現水平增一倍,住宅料佔六成,但數目仍遠低於2003年高峯期的每月6,000間。一般而言,銀主盤通常透過3間測量師行估價,取平均價放盤,不過若單位經過多次放售、拍賣,仍未能售出,或取較低估價,甚或再委聘測量師行重新估價,以較低價出售。
134. 望東樓 2016-01-09 21:16:31
不過大家要小心,因為03年一個銀主盤喺一間銀行手,佢哋相對上資本充裕。而家如果主要係財仔同一個銀主盤幾個債主咁真係唔知佢哋點玩。又假如財仔嘅資金來源係落雨收遮嘅銀行...
135. 歷史長河 2016-01-09 21:19:35
PN 兄,每月幾十宗,每年幾百宗而已。這樣看來非一般頒令中銀主盤數目不大。
136. 2011年開始 2016-01-09 22:05:06
銀主盤 

3.1 當業主有違反按揭契之規定,銀主就可行使其權力,收樓及賣出物業

3.2 銀主權力

由《物業轉易及財產條例》及按揭契賦予一般銀主在成交之時已登記按揭契文件,有絕對優先權其他登記債項,一概不用理會

以上摘錄自香港置業網站-法律常識.

137. 安全駕驶 2016-01-09 22:10:33
因欠咭數、管理費及私人債務的金額相對物業價應該是非常低,不足以被強賣,所以如這些被釘之物業數量非微不足道,把他們的量從graph內的數字減除會較為準確。
138. Ronald 2016-01-09 22:16:27
所以,我的文章有「45%」的字
139. 歷史長河 2016-01-09 22:17:34
Ronald 兄,形勢在向我方發展,西蒙/引刀又失蹤咗,加油啊!
140. Ronald 2016-01-09 22:25:41
131河兄
其計算意思指被精算確定尾隨風險很低?
141. Ronald 2016-01-09 22:34:25
[ 此內容只供會員閱讀 ]
142. Oscar Lam 2016-01-09 22:37:24
Ronald兄,

在下雖不喜數據分析,但願以股神的價值投資法、趨勢投資法和博士最勁的那招逢三退一助您一臂之力。嘻嘻!
143. Ronald 2016-01-09 22:43:13
西蒙/引刀雖暫時失踨咗,我一個人頂住
144. Ronald 2016-01-09 22:57:44
銀主盤佔非一般物業頒令比例不高
但事實係非一般物業盤(無論原因輕重),45%有壓力會在平均230日賣出

這才是我們發現和值得研究的課題

145. Ronald 2016-01-09 23:07:59
統計科學的其中一項精髓,就是從大數據中尋找及驗視趨勢,預測未來
146. 打工仔 Andy 2016-01-09 23:11:16
[ 此內容只供會員閱讀 ]
147. Ronald 2016-01-09 23:16:51
河兄
是否有更科學更合理的推算方法?
其數量,夠不夠 帶動創新低價?

148. Ronald 2016-01-09 23:23:28
莫非今晚剩返我單打獨鬥?
149. 歷史長河 2016-01-09 23:34:14

在最終的分析中,所有知識皆為歷史。

在抽象的意義下,所有科學皆為數學。

在理性的世界里,所有判斷皆為統計。


阿彌陀佛!

150. 望東樓 2016-01-09 23:37:12
師傅教落最好用來呃人嘅就係統計學。
151. Ronald 2016-01-09 23:37:34
安全兄
欠咭數、管理費及私人債務,搞到債權人要出動律師上法庭拿判令釘契,若冇壓力賣樓?難以置信

152. 歷史長河 2016-01-09 23:40:22
PN, 你師父何方神聖?數學呢?
153. Ronald 2016-01-09 23:41:59
PN兄
銀主很大一部分不經拍賣,我所知曾先生可撑握數字機會微


154. 打工仔 Andy 2016-01-09 23:46:25
PN 兄

同意! 
155. Ronald 2016-01-09 23:49:56
西蒙,引刀,
快蒲頭喇,我以一敵四,頂唔順呀

156. 打工仔 Andy 2016-01-09 23:52:56
小弟記得上統計學時, 仲用 SPSS 來分析大數據, set 錯少少野, 答案相差好大!
搞到一頭煙! 哈哈哈!
157. Ronald 2016-01-09 23:53:17
統計學相信離河兄不遠,佢冇理由同意PN師傅講法
158. Ronald 2016-01-10 00:20:36

原來明報報道了

銀主盤殺到 港樓燒fuse

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160109/columnist/ga_gaa1.htm

159. 西門吹雪 2016-01-10 07:58:10
Ronald 兄,因為weekend 晚上多數外出,未能作出支援,對不起

其實,佢地已經明白數據內容,我覺得已經足夠了。至於點樣分析同理解數據既影響,就隨他們吧。我記得某人曾經說過負實際利率支持樓市向上。但當實際利率變成正數,而且勢頭向上。哪人就沒有再說實際利率了,相反開始搵其他理由/數據來支持樓市。。。跟他說什麼樓市下跌既因素,佢都會盡佢所能拿出証據去反搏。相反,多荒謬而支持樓市上升既理據又會立刻接受。有時候看多了,真係覺得累了…
160. 引刀一快 2016-01-10 08:22:13
哇哇哇,乜原來大家挑燈夜戰,逼到Ronald兄吹集結號!!引刀尋晚走咗去踩通宵單車,依傢攰并興奮中。

15000個累計銀主盤,以現今二手交易量嚟睇,幾乎係一年嘅貨仔!呢點都咪話唔得人驚。

哪位朋友可以幫忙post段明報?大陸block咗。
161. 引刀一快 2016-01-10 08:26:38
To 131樓  長河san

5,000/1,200,000 = 0.417%
1,700/1,200,000 = 0.141%

誤導誤導,120萬個私樓單位係整體,計就只能計活動部份。
162. 引刀一快 2016-01-10 08:28:35
自我陶醉兄

我做二傳手,繼續集結號,快手蒲頭喇,大龍鳳開始了!!!!!
163. 引刀一快 2016-01-10 08:56:19
打工仔兄

係歷年累計,消耗所剩餘。

加埋夠賣一年。
164. 打工仔 Andy 2016-01-10 08:56:44
Simon 兄

小弟只是今次角式扮演中的硬好! 現實中並不是, 不必太認真! 哈哈哈!
165. 打工仔 Andy 2016-01-10 08:59:40
一 萬宗錢主盤? 何能性不高!
166. 引刀一快 2016-01-10 09:24:17
To 149樓 長河san

在理性的世界里,所有判斷皆為統計。

雖為大師之言,然而如何理解為關鍵,所有判斷皆為統計啫,冇話所有統計皆可靠吖。

PN兄所言,意指統計學容易有猫膩。
167. 西門吹雪 2016-01-10 09:31:51
打工兄不必擔心。我明白你係理性討論既人。根據我理解,你肯定係已經有所準備,而且低位不但冇壓力,而是有能力再進攻的人。hope for the best, prepare for the worst最強大。
168. 打工仔 Andy 2016-01-10 09:48:28
Simon 兄

多謝你的明白!
真不敢當!
其實這裡的硬好也有充份的準備呀!
169. 打工仔 Andy 2016-01-10 09:54:14
引刀兄

應該這樣講, 統計學本身沒有問题, 也是好好的工具!
但要識得運用才可!
170. 西門吹雪 2016-01-10 10:14:48
打工兄,
我覺得呢度好多師兄都已經像你一樣有所準備。但肯定吾係每個硬好都有。如果根本心裡就吾認為,甚至吾相信the worst "有可能"出現,又點會真心做足準備呢。唉。
171. 無奈 2016-01-10 11:01:10
Ronald 兄就圖表數據分析早有結論,惟不是太有信心,所以借河兄的專長尋找圖表分析的可能誤區?
172. Admin 2 2016-01-10 11:05:04
173. Admin 2 2016-01-10 11:06:41
引刀先生,看看以上可否看見
174. 打工仔 Andy 2016-01-10 11:15:01
Simon兄

都是的, 現在好難再向銀行惜錢, 惜到都不會多!
175. 知行 2016-01-10 11:19:17
ronald 網主超強數據,各位資深會員討論精彩,學到好多野,多謝晒各位
好奇想問下ronald, 一年有無特別邊個月會比較多非一般頒令物業同被頒令後轉讓宗數呢?
同埋好有興趣睇下2010前數據

176. 小記 2016-01-10 11:26:22
Admin,咁矇刀哥點睇呀,等我嚟
銀主盤殺到 港樓燒fuse
2016年1月9日

【明報專訊】經過過去一周中港股市的大幅波動,大家都應該已領教了「熔斷」的破壞威力,而周四晚中證監終暫叫停此一制度,周五中港股市也隨即反彈。熔斷最令人覺得可怕之處,是重新開市時,股價可能已是跳崖式急挫(Gap Down),令股民逃生無門;其實,樓市近年的「乾升」,以及近月出現的「乾跌」,也令大家有類似熔斷的恐慌感覺。

自從政府推出辣招以後,二手樓交投不斷萎縮,以至竟可較2003年SARS時更淡靜,在升市時欠缺交投,會被稱為乾升,其時每宗成交往往會創出新高,令到無樓一族出現恐慌,一是堅決不買,否則便幾乎任由業主開價都要接受,才能成功上車,以至樓價不斷被夾升,但能承接的買家也愈來愈少,形成乾升現象。

然而,近月樓市出現拐點轉勢,同樣是成交欠奉,這時變成買家紛紛鋤價,而若業主要心急賣樓,便唯有劈價,以至相繼出現跳空式低價成交,由乾升變成乾跌,而這時則是業主恐慌,擔心今日低價,會變成明日高價,由之前大家相信買樓只會買貴,不會買錯,突然轉化為人人認為賣樓只會賣平,不會賣錯!

近月轉勢 樓價乾升變乾跌

說到樓市與熔斷,樓市專家湯文亮傳來一篇短文作相關評論,認為中證監不應叫停熔斷:「在2016年開始,四日內兩次熔斷,第二次只需15分鐘便收工,中國證監會始終頂不住壓力,要暫停熔斷機制,我話今次真的是2016大碌大碌,中國證監會點解唔等多兩日,睇我怎樣解釋熔斷機制,再作決定仍未遲。

我相信現在很多人都知道熔斷機制即是我們的fuse箱,如果家電漏電,電壓突然增強,fuse箱內的fuse立刻燒了,全屋冇電,通常在第一次,大家會重開fuse箱,連我都識,相信是很簡單,如果重開之後又立刻燒fuse,就會考慮是否再次動,第二次燒fuse之後,大多數都唔敢掂,最好辦法就是搵電工,自己一定唔會拆除fuse制,容乜易在半夜成間屋燒晒,最多冇電視睇唔開冷氣。

今次熔斷機制其實發生作用,即使四日內停兩次都沒有問題,如果任由股市下跌,個別公司就會動用他們的熔斷機制,即是申請停牌,然後復牌無期,買了那些公司股票的人就會損失慘重,情就好似燒fuse,電工話不如拆除fuse箱,結果就是會有一些家電直接燒摩打,現在,中國證監會的專家就是電工,暫停熔斷機制其實是很危險,如果暫停之後,A股大幅下瀉,遠遠超過熔斷機制的7%,中國證監會又有何對策,暫停熔斷機制,務必三思。」

湯文亮的短文,令人聯想到近日因樓市轉跌,也有聲音呼籲撤銷辣招,筆者在想,辣招的出現做成了樓市交投萎縮,出現熔斷的恐慌式入市或出貨效果,但如又突然撤招,恐怕不少原受辣招綁死未能出貨的業主,會突然加入出貨行列,後果如何難以想象。

倘政府突撤辣 恐出貨業主暴增

筆者認識的一位基金經理作出比喻,如家裏的電器運作正常,又怎會怕燒fuse?熔斷搞出大風波,還不是內地上市的公司營運有問題,股價偏高,才會跌停板。其實,香港的樓價如不是偏高,又或是香港經濟表現好,大家又怎會怕調整會變成大跌市?

那香港的經濟如何看?長和系主席李嘉誠日前出席集團的周年晚宴時,便被傳媒問及對經濟、股市及樓市等看法,他就指出儘管今年香港經濟仍可平穩,但各行各業皆要面對不同程度的艱難和挑戰,他提醒今年做生意的人要多努力,因為出入口、零售及旅遊等數據均下跌,酒店收入有所減少,「生意都幾難做」。當被問到A股日前再次觸發熔斷機制而停市,李超人就話股市有高有低好正常,他又認為樓市供應多、經濟差自然會下跌,有上落10%的波動十分平常。

連超人都覺得生意難做,那香港經濟料好極有限,樓價要跌也很正常。事實上,美國聯儲局上月宣布加息後,短債利息上揚,但長期息口卻少有變動,以至美國10年債息減去2年期債息得出的息差進一收窄至關鍵低位(圖1),亦即反映美國的債券孳息曲線拉平,傳統智慧這代表市場預期長期經濟動力有限,以至長債息率難升,與超人的看法相近。

李超人嘆生意難做 港經濟好極有限

正如超人話齋,經轉差和供應增加,樓市自然會跌,而筆者更為擔心的,很多人以為由於政府近年收緊買樓按揭成數,便覺得香港人的借貸力可應任何的經濟衝擊。真的嗎?原來在2009年至2014年,中國和香港的私人借貸佔GDP百分比的增長率,遠遠超過世界大多數國家(圖2),香港人借錢買樓或相對保守,但借錢作其他用途如信用卡消費,又或者作投機如不少廠家大手買入人民幣Accumulator,涉及金額可能遠超大家的想象,一旦出事,隨時便可能被逼賣樓填。


釘契盤急增 或爆銀主盤劈價潮

不信,大家不妨看看,原來在土地註冊處登的法庭物業頒發(俗稱釘契),其中屬於「非一般」的頒發令(即非維修、清拆、分居等正常原因,而是各式因欠卡數、欠債、清盤、破產等原因而被釘契),過去兩年出現急升(圖3),而此等「非一般」原因而遭釘契的物業,最終會有近半變成銀主盤,然後以低價出售(圖3中的消耗量)。如此,看來未來一年爆發銀主盤劈價出售潮,令樓市燒fuse的可能性不容抹殺。

關閉本視窗


177. 望東樓 2016-01-10 12:29:12
同樣數據出圖,我嘅scale 用0-10000同9000-10000、用log同唔用,比人嘅感覺係完全唔同。我出圖花最多時間係搵個我以為最無bias嘅方法表達。

明未?
178. 引刀一快 2016-01-10 13:22:12
Admin2兄,小記兄

多謝多謝!都睇到!
179. Ronald 2016-01-10 13:22:54
最終被無兄揭穿,現實的人那有興趣科學研究?就算非一般訂契也不等於銀主盤,知來何用? 消耗了還知來做甚麼,霸佔了腦袋空間何以值得?

存量趨勢是甚麼?幾錢斤?吃不吃得?哎...為什麼不講白啲,這樣不需看百多條回應咁辛苦。

我的地代客人個個來電話,最好網主講到現存被逼將賣盤實數多少,會否隊冧市?哎...無奈啊無奈,無奈網主沒有河兄那科知識呢。
180. 引刀一快 2016-01-10 14:08:37
To 175樓 知行兄

同感同感!
181. 無奈 2016-01-10 14:16:06
Roanld兄剛完百萬行?可嘉啊。果然是一位搞科研討論會高手,兄每一條回應都別具深思,恰到好處,連小弟這樣的塘邊鶴花生友都覺得痕癢。花了個多小時翻看各位高手的回應,隱約見到一個理論即將誕生,相信各位師兄都會不遺餘力作出貢獻。
182. Ronald 2016-01-10 14:20:55
樓上刀兄,我已答應PN兄,言出必行,只是這幾天同事較忙,至於細分至月份,120個月?240個月?個圖怎present,240條bar的chart 好長啊!過往我只交付data listing,從不用做圖,PN或河兄可否指教?
183. 無奈 2016-01-10 14:33:02
直觀上消耗走勢自2011年始相對在低位運行,而工仔兄無法取用2010年的消耗數字後網主補上了,小弟覺得驚訝之處是該年情況大不同,頒令數字與消耗非常非常接近,這意味著什麼?這是否和樓價轉勢向上有關?

誠如是,則僅採用2010至2015年的頒令和消耗數字不足以形成趨勢分析。如果我無估錯,網主手上應還有2003或更前的相關數字未提供,而該時段的銀主盤也積壓沉重。
184. 望東樓 2016-01-10 14:34:04
無數據係手好難同你諗。我比較有興趣入面唔同物業嘅比例。同埋邊班係主要債主(佢哋佔總量嘅比例),比方係財仔定係乜水。


185. Ronald 2016-01-10 14:40:57
PN兄,以上講題,清一色住宅,包括唐樓洋房村屋居屋
186. Ronald 2016-01-10 15:01:11
PN兄,多謝給靈感,銀主與財主的比例,或稍後留意湯博士文章會有答案。
187. 引刀一快 2016-01-10 15:11:25
Ronald兄

請教一下,“「非一般」頒令物業”如果係吉屋,能否出租?出租權歸邊個?


188. 望東樓 2016-01-10 15:16:06
收到,請睇下分唔分到私樓居屋之類。我估居屋佔比可能極高。
189. Ronald 2016-01-10 15:27:51
PN兄,上圖分析真的不能簡單直接,頒令產生到去掉需時230天,即是45%中的大部份在下一年才消耗,10年或更前的消耗我的確有,最初我只不想複雜化,轉移視線。但終於避不開各方要求,包括客人及記者來電,既然大家要看單純缐性走勢,我就補回10年,再前的我要同事幫手gen data
190. Ronald 2016-01-10 15:32:00
刀兄,除非行使了收樓權,拿了鎖匙,被釘期間租金歸債仔
191. 無奈 2016-01-10 16:06:09
如果說,銀主盤在樓價上升時因多按而增加,2016應有所下降,圖形不再是三角形。
192. Ronald 2016-01-10 16:13:59
無兄講中要害,因樓市上升多按而增加,

錢債官司自然增加,存量壓力煲也正在加滿加熱。


193. 占士 2016-01-10 16:15:46

喔!這裡可能有含金量很高的資訊!感謝各位師兄,我回家後慢慢掏(看)!:D

194. 望東樓 2016-01-10 16:16:35
鎖你,我最想睇下個啲比人釘嘅係邊類貨,從而可以推斷後面嘅故仔,消耗方面有就最好,無都係次要。
195. 無奈 2016-01-10 16:35:11
竟然有這些資料?敢問買家可主動接洽嗎?
196. Ronald 2016-01-10 16:46:10
一向有進取地代cold call,而實際的講句,銀主財主債主大多數經地代買出,所以我同PN講,曾先生之類拍賣少之又少,數字沒參考價值,因拍賣,就算賣不出,債權人都要付費給拍賣行,六千至幾萬不等,既然無法例規定一定要拍賣這途徑,若PN及無兄是債權人,你地會揀地代還是拍賣行?
197. 安全駕驶 2016-01-10 17:08:03
Ronald 兄,

就讓我們細看欠管理費、咭數及私人債務,來定斷被釘物業會被強售的機會有多。

1. 管理費
假設物業是1,000呎,管理費為每呎$3,而物業值$1,000萬,管理公司追了數5年不果才釘契,釘契時被欠管理費共$18萬,是物業價的1.8%。
另外,當中個案可能包括因樓宇大維修而未能或拒絕繳付需承擔之大維修費而被釘之物業,這類維修費應不多於3% - $1,000萬樓一般不會多於$30萬。
這些個案管理公司為保障日後可追回管理費而作出釘契,但因管理費是"公"數,他們沒有誘因去把物業強售。

2. 咭數
信用咭額一般最高是月薪六倍。就算以月薪$5萬計,最多只是$30萬加利息。所欠金額相對樓價仍然是細數。

3. 私人債務
這類形欠價金額很難估計,需要了解個案才能定斷,相信較欠管理費及咭數的金額為高,但不會太高,否則債主會直接申請債仔破產或清盤。

以上債務債主就算希望強售,如果債仔不合作,債主應該也無他法,除非轉申請債仔破產或清盤來強售物業。但因債務金額不高,劈價出售的壓力自然也不大。所以以上個案數子如非微不足道應從 graph 中數字減除,減少結論之誤差。

198. 西門吹雪 2016-01-10 17:45:33
安全兄,其實我覺得欠管理費的確可以減除。但係,因為怕麻煩了網主,所以一直沒説。

但是另外兩個就吾可以,因為:
2.一個人可以有好多張信用咭。而且亦可以申請透支信用額。特別係如果銀行知道你有物業既情況,透支特別容易。
3.私人債務可以好大,當然如果係大到超過層樓既價值銀行可以申請清盤破產,但做呢個動作之前多數会先落押,等你走吾得甩。但係如果你層樓值$100,而你只欠$50, 而且在樓價上行中既情況,銀行有理由吾立刻逼死個債仔。詳細在之前回應已述。

忘了説一點,如果你層樓已經按了,再欠的債務buffer應該係樓價減去mortgage 額度吧。還有,債主如果行到逼你賣樓既地步。佢吾会考慮債仔利益,所以如果債務比之樓價少很多,債主反而有可能賤賣,反正賣多了既扣除手續費都是還給債仔的
199. 安全駕驶 2016-01-10 18:41:29
Simon 1 兄,
一個人有多張信用咭,如由同一銀行發出,最高簽賬額應該是一樣,結果也會是一樣。如果由不同銀行發出,同一物業可被不同發咭銀行釘契。那麽個案數字增加了,但受影響物業數字就沒有。再者,要發咭銀行聯合行動才有機會強售物業還債,否則物業只會停留在被釘的狀況。

200. 西門吹雪 2016-01-10 19:00:22
我估網主既非一般頒令既物業,應該以物業計吧。如果d人吾惦,好多時一不離二,二不離三吧,一個物業可以比人釘完又釘,據我所知,呢種情況都不少。如果重複計,這個數不應只有5000 多吧。
還有忘了說,據我所知係吾需要聨合行動的。不過到分錢時就會跟據order分。詳細問下律師会準確d。
201. Ronald 2016-01-10 19:18:13
各位
我一早預了質疑,也預了在這裏解答,若不,
文章寫多二千字都寫不完,我以考慮了很多統計上學的基本原則,
例如重複釘契我只留最後一次,平均230天是取1-730天,否則,如有一筆20年,就不合理地拉高平均天數。

至於欠管理費,及一些小錢債審裁處發出的頒令,的確可以抽出,但發現這些頒令之後短期賣出也不少。所以,在可抽可不抽的情況下,我沒抽。
202. Ronald 2016-01-10 20:14:45
#115 Sugar
LR Team seems like disappeared. Can you call them back?

203. Sugar 2016-01-10 20:19:35

Ronald ,

LR is in Australia 嘆緊世界 ar~~~

打工兄趁低掃緊樓好唔得閒wor....點 call 呀??? ^^


204. 打工仔 Andy 2016-01-10 20:56:06
糖姐

無呀無呀! 今日北上呀!
途經上水, 成條街都係人! 真係!
令我想起, 房屋需求何其之大呀!
205. 安全駕驶 2016-01-10 21:32:38
Ronald 兄,
謝解答。
對不起,本人並非質疑,只是希望數字減少誤差,避免作出錯誤結論。
206. 無奈 2016-01-10 21:51:38
引刀一出,誰與爭鋒,河兄另類休戰,閉關!
207. Ronald 2016-01-10 21:53:23
Sugar,打工仔responded to your call right away  
208. 無奈 2016-01-10 21:55:49
工仔兄,係水貨來姐,怎會是房屋需求呀?
209. Ronald 2016-01-10 21:57:08
安兄,質疑是好事,我可借質疑續點說明
210. 打工仔 Andy 2016-01-10 23:15:30
無奈兄

你講得好岩! 部份是水货客來的, 我今日留意左好耐, 有不少是内地人來專程來買生活须品也不少! 點睇到有房屋需求? 段估的! 哈哈哈!

講真的, 我都想知内地资金在港買住房的數據, 唔知從何處可以找到? 
211. 無奈 2016-01-10 23:30:19
工仔兄,不要問,只要信,哈哈。陸資來港不會斷,現時只係慢一點。
212. 引刀一快 2016-01-11 08:55:43
大家記唔記得,2003年-2007年左右,香港好多師奶去深圳買餸,東門一帶變咗香港城。
213. 朗晴 2016-01-11 16:33:35
飛左幾日,剛追回所有回應,先多謝Ronald分享.
我估被釘物業應該有不少係公屋單位,皆因董伯伯當年以開倉價十多數十萬大平賣,到家陣百多幾百萬,難免成為財仔獵殺對像,因為有不少業主係低收入人仕(所以申請到公屋),或者無交稅(所以銀行又借唔到),借大左還唔到就樓都無埋.
所以如PN兄所言,如Ronald老闆可以將數據細分,其參考價值必定大為提高,其中欠債總額及分佈亦很重要.
明白出售數據資料乃Ronald公司業務之一,所以如需收取入會費/月費等均屬合理,希望能盡快繼續拜讀Ronald大作.
214. 珍惜香港 2016-01-11 21:51:15
珍惜香港

其實,釘契呢味嘢,多年嚟都存在緊。釘契,有 N 咁多個原因,大鑊嘢,定喺小兒科,各有不同。釘咗,會唔會拔釘?幾時拔?定喺由得佢,長期釘住?响乜嘢情況之下,先至搞到迫賣?真喺迫賣嘅,又有冇必要賤賣?涉及物業嘅地點、層數、景觀、質數之類,喺唔喺又唔使睇?

呢啲宗數,冇詳細嘅剖析、歸類,喺唔會得出任何具指導性嘅結論。不過,竟然有人,覺得喺乜嘢「大發現」,好似掘出咗個金礦咁,真喺令人費解。

家陣,究竟喺乜嘢,「主宰」樓市?

湯博士發表細價樓爆煲論,後嚟樓市雖然回調,但都唔喺由財仔觸發,回調咗,亦冇引起所述嘅財仔連鎖效應。呢個世界,冇話你「估」個市,或者啲人會點行,人地就會跟住你諗咁行。不過,博士起碼唔會想個市真喺爆,佢甚至希望自己嘅言論,可以阻止到個市爆添

冇人,會願意俾人迫賣;非必要嘅話,銀行,亦唔會迫人賣。近幾個月嚟,我從銀行聽番嚟,CALL 股票孖展嘅,就一大把,CALL 人賣樓呢?未聽過!市場裡面,每個人,都喺好努力咁生存,個個都想賺錢,就算賺唔到,亦唔會想衰,呢股向好嘅動力,喺不容忽視。

釘契宗數,始終喺市場上,比較偏嘅片面數據,亦唔喺啲乜好嘢,唔知各位咁雀躍為乜?要 Ronald 公開更詳細嘅資料,如果唔喺,以一顆善意嘅心,希望通過剖析、歸類,從而搵出優化市場嘅方案,令釘契、迫賣嘅宗數,盡量減少,咁將呢啲衰嘢,擺上枱鞭屍,又喺為咗乜?

二百多個回應,真喺睇到頭都昏。坦白講,吸引到我眼球嘅,就只有 Ronald 88/F 裡面果四隻字:

鑽牛角尖!
215. 引刀一快 2016-01-11 22:01:02
珍港兄

咁你就真係鑽牛角尖喇。
216. 打工仔 Andy 2016-01-11 23:42:33
珍惜兄

你講得好有道理!
今次樓市調整完全是人仔突然走低及股災導至! 
基本上有留意财經新聞嘅人都知! 不用勞氣! 哈哈哈!
217. 引刀一快 2016-01-12 04:57:49
打工仔兄

你就錯喇,股災同人仔走低,都係果,源頭係大陸經濟下行,仲會有好多其他嘅果出嚟,齊齊影響樓市,無孔不入,無遠忽屆。
218. 引刀一快 2016-01-12 06:56:24

徇眾大大要求,是次活動訂立截止日期,具體程序如下

本年度1月、4月、7月、10月,四個整月爲投票日,其餘日子爲討論時段。

各論者在每個投票月份均可改變立場,順應市況變化,表達睇法。

本活動無比賽成分,亦不設輸贏,旨在加強本年度樓市走向討論縱深度,希望大家踴躍參與。

219. 打工仔 Andy 2016-01-12 08:45:52
引刀兄

講多d 來聽下!
220. 西門吹雪 2016-01-12 08:58:54
估吾到強如珍港兄都如此…
估你真係冇睇回應,你所講既所有野都已經有討論過!唉,本來我都好敬重你,你既文章上都好少話你既不是。但係,你而家來踩埸仲要態度咁串咀,又吾比面網主,令人反感…唉,咁巴閉煩請找出你所講既仔細分類及分析,吾好要網主咁辛苦啦。
221. Taiwaner 2016-01-12 09:23:46
想請教一下,今年怎麼沒有2016 樓市的十大忠告呢??我找了很久, 沒有找到。 是要農曆春節後才出來嗎?

222. 無奈 2016-01-12 09:27:41
珍兄不用勞氣,大家關注數據的目的不盡相同,通過學習分析尋找一些未知也是一件好事,我也明白影響樓市的因素眾多,但能從當中找出一些較具影響力的因素對日後分析市況有幫助,大家都在學習中。

非常感謝Ronald 兄的資料提供,若果有03至09年的資料可作對比,那麼10至15年的數據對後市的分析就更具意義了。
223. 引刀一快 2016-01-12 09:45:54
To 221樓 Taiwaner兄

樓市十大忠告:

第一大忠告,就係記得日日睇地產資訊網。

如是者,自然會逐一得到其餘九個忠告。

切記切記。
224. 西門吹雪 2016-01-12 10:02:40
我真係吾明,為甚麼要"勞氣"囉!!??
我們一班人在討論,閣下吾中意既咪吾好參與囉。吾同意既咪發表囉。點知走過來話你地成班係度討論既都係垃圾,廢物,成班討論d咁既野都可以有200回應?!咁咪者係200幾個有回應既人都俾佢鬧埋,得罪哂全世界。可能人地大老闆大pi啦,係真實世界話哂事。但係呢度,網主一直默默為大家貢獻咁多,係吾係吾應該咁呢。唉,最少我係咁覺得囉,個人感覺吾好叫我攞咩實証支持喎,大老闆!!!
225. 引刀一快 2016-01-12 10:14:12
其實,討論問題,大家有個平起平坐嘅心係好緊要,難怪Simon1兄扯火嘅。
226. Taiwaner 2016-01-12 10:57:32
哈哈,我已經每天都看10遍了~

227. Ronald 2016-01-12 12:17:09

PN :

15006宗頒令裡, 居屋+夾屋4027宗,租者置其屋計劃(出售公屋)1719宗, 其餘Private Domestic Property

如再做分類圖? 時間用於其它更有價值,稍後請看

228. 二少 2016-01-12 14:12:47
有人肯做又肯公開D數據,睇完咪禮貌上講句多謝!至於如何理解分析就各自修行。
229. 引刀一快 2016-01-12 14:31:38
Ronald兄

累計嘅15006宗數,請問,居屋+夾屋,公屋,私樓三者之間比例,係按各年平均分佈,還是呈某種變化趨勢?
230. 望東樓 2016-01-12 14:55:25
衷心多謝。
231. Ronald 2016-01-12 15:02:43
15006宗是10-15年累計非一般頒令未賣未拔釘總數,
居屋+夾屋4027宗,
租者置其屋計劃(出售公屋)1719宗, 
人住宅9260宗,

分佈沒按年

232. 引刀一快 2016-01-12 15:37:15
Ronald兄

在下睇法,5年總數,三者在五年間平均比例爲:

居屋夾屋26.8%,公屋 11.4%,私樓 61.8%,

然而最近一兩年,三者比例中,若有大幅偏離以上平均值者,將有可能爲今年銀主盤情況揭示端倪。
233. Ronald 2016-01-12 16:47:15
套用河兄的一句,「行家一出手,便知有沒有」。

珍兄一出手,盡顯大將之風,不愧是我們行業哪吒風雲的大老闆,懂得用激將法,迫我交齊功課,是追看這裡留言的讀者之福,有珍兄,含金量更高。

正如我昨日在湯博士文章回應箱post的嘉湖和天字派,我懂得抽起小兒科等N咁多種類別。

我文章主要想講4個重點:
(1)打破小業主銀紙多冇理由平賣的謬誤;

(2)捕捉轉角,除3派分析所公開的原因可尋,最難的是一些鮮為人知的隱藏原因難尋。

(3)張圖斬開兩次出,是想導出「知覺受經驗的影響」,即只看bar&line不足夠,更長歷史原本不是我想討論範圍。

(4)圖中顯示,市升時,銀主財主的垃圾池也擴大,躋得落每年增加嚴重的,非一般的,我再強調「非一般的」未賣出頒令物業

但如樓市下跌時,銀主財主的垃圾池是否會收縮?存量滿會否被逼被拋出市場?是跌市迫走非一般頒令盤?還是頒令盤造低市價?推低銀行估價?或完全不會? 變成銀主盤只有個別?看官自行判斷, 幾位的明示或暗示要的之前數據,背後整理需要人手和時間今天我研究了, 認為將時間花在其它更值得有幸跟各位高手交流,不枉此生。
234. 望東樓 2016-01-12 16:47:24
西蒙,唔駛勞氣。不過大家要記住,in real world we are more likely be right for the wrong reason or wrong for the right reason.但不表示大家唔駛用腦思考.阿門.
235. 打工仔 Andy 2016-01-12 17:02:17
能捕捉轉角市的時機, 也不失為尋宝的機會啊!
236. 神算 2016-01-12 18:06:40
物先腐而後蟲生,銀主盤只是去槓桿過程一部份,過度借貸的後果,沒有話好唔好嘅嘢,業主自己要承擔風險。反而話六成供滿嘅住宅物業,又有幾多攞咗去按,其實冇人知。
237. 西門吹雪 2016-01-12 19:20:30
PN兄,其實我覺得吾係right 吾right 既問題,係個人禮貌同對别人既態度問題。
不過,網主都咁大量了,是我失儀了。
238. 引刀一快 2016-01-12 20:00:03
我喺215樓對珍港兄嘅回應,好慚愧,其實衹係睇咗呢篇大作最後四個字,我就順住嚟回應咗,及後,睇到Simonl兄224樓嘅回應,我又係淨係睇完Simon1兄所寫,大安旨意跟住嚟回應。
然後,睇到網主Ronald兄嘅回應,原來走寶!終於的起心肝,對抗昏昏欲睡頭暈轉向嘅精神狀態,詳閱珍港兄呢篇大作。

珍港兄,抱歉在下好耐冇細意回應兄台作品,現寫出感受如下:

其實,釘契呢味嘢,多年嚟都存在緊。釘契,有 N 咁多個原因,大鑊嘢,定喺小兒科,各有不同。釘咗,會唔會拔釘?幾時拔?定喺由得佢,長期釘住?响乜嘢情況之下,先至搞到迫賣?真喺迫賣嘅,又有冇必要賤賣?涉及物業嘅地點、層數、景觀、質數之類,喺唔喺又唔使睇?

呢啲宗數,冇詳細嘅剖析、歸類,喺唔會得出任何具指導性嘅結論。不過,竟然有人,覺得喺乜嘢「大發現」,好似掘出咗個金礦咁,真喺令人費解。

消耗宗數与消耗比例逐年遞減,尤其比例,咁就係与個別“地點、層數、景觀、質數之類”無關,而係同市場經濟環境有關。
15006,以現今二手樓交易量,幾乎可以賣一年,2016年新樓約26000,加上2015年貨尾,若15006有半數出售,總量幾近40000。對市場影響不可謂不大。
其實大家都唔認為係掘出金礦,而係掘出戰前砲彈,的確係分分鐘會爆。

家陣,究竟喺乜嘢,「主宰」樓市?

湯博士發表細價樓爆煲論,後嚟樓市雖然回調,但都唔喺由財仔觸發,回調咗,亦冇引起所述嘅財仔連鎖效應。呢個世界,冇話你「估」個市,或者啲人會點行,人地就會跟住你諗咁行。不過,博士起碼唔會想個市真喺爆,佢甚至希望自己嘅言論,可以阻止到個市爆添

珍港兄此話有點本末倒置,所謂“估”,就係預計人地會點行,你所講“人地就會跟住你諗咁行”叫做支配。至於樓市回調由何種因素觸發,希望珍港兄不吝分享。

冇人,會願意俾人迫賣;非必要嘅話,銀行,亦唔會迫人賣。近幾個月嚟,我從銀行聽番嚟,CALL 股票孖展嘅,就一大把,CALL 人賣樓呢?未聽過!市場裡面,每個人,都喺好努力咁生存,個個都想賺錢,就算賺唔到,亦唔會想衰,呢股向好嘅動力,喺不容忽視。

呢段精彩!俾人逼賣係唔到你願唔願意嘅,係願嘅就唔駛逼喇,係咪?而銀行逼人賣係絕對有必要,因為還唔起錢或資不抵債銀行要孭鑊。至於兄台話冇聽過銀行call人賣樓,咁我都唔知點用非一般頒令物業嘅消耗量去解釋,可能自願嘅囉。
個個都想賺錢,就算賺唔到,亦唔會想衰,呢股向好嘅動力,”........咪就係引刀剛需論囉!

賺錢 -係剛需中嘅剛需  唔想蝕錢--就係剛需剛需剛剛需(多謝捧場)

銀行比個人更有能力避免蝕錢,因為佢地揸住抵押品。

釘契宗數,始終喺市場上,比較偏嘅片面數據,亦唔喺啲乜好嘢,唔知各位咁雀躍為乜?要 Ronald 公開更詳細嘅資料,如果唔喺,以一顆善意嘅心,希望通過剖析、歸類,從而搵出優化市場嘅方案,令釘契、迫賣嘅宗數,盡量減少,咁將呢啲衰嘢,擺上枱鞭屍,又喺為咗乜?


釘契量咁大,當然唔算片面喇,大家雀躍好正常,呢度係論壇嘛。至於那一顆善意的心.....


239. 神算 2016-01-12 21:01:44
今日先有單士多老闆許xx比財仔同獅子銀行追收樓,可能係自願。
240. 香港土著 2016-01-12 21:35:46