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資深會員專欄
衷心致謝(二)轉角.下行  
 
Ronald
2016年1月8日

  我翻查近20年的電腦剪報, 大中地代丶外資測量師行丶知名樓評人丶知名投資者,知名網上樓市分析愛好者丶教授丶傳媒人丶銀行分析員丶投行等44人(名單下次聚會時給你們)過往的預測言論,大致的可分為:
  1.數據派;
  2.形勢派;
  3.圖表派;
  4.基本因素派。
  當然,若你問他們屬於那一派,他們多數一定自稱1.2.4.瓣瓣皆是,但從他們的分析理據丶風格丶側重那一方面,要將他分派是不難的。

  投行報告背後的數據派最辛苦,需要搜集大量外圍及本地經濟丶利率丶失業丶供應丶成交等數據,製作模型,須推前求證數十次。

  形勢派個個擁有二十年以上實戰經驗,憑藉新聞報道及前線經紀去感覺形勢,先知先覺不足為奇, 理論更可頭頭是道。

  圖表派,將股市的波浪理論應用在樓市,功力深厚,憑前浪推算後浪,找出牛熊各階段中的調整期丶黃金分割比率(0.382,0.5,0.618)等...,相信各位於湯博士的回應箱見過。

  我所認識的基本因素派,主講供求,着重土地供應及代理訊息,存貸及槓桿比率也是他們的強項。

  去年中,樓巿火熱,我的家人丶同事丶朋友,個個都想入市,我家人去南區睇樓,王弼又去,仲說要齊齊入市,嘩!我不得不統計一下以上四派的分析結果,9月份,1-3派開始轉軚,於是我做多少少功夫,馬上統計了田土廳將快出售的「非一般」頒令物業數量,當時嚇了我一跳,怎麼頒令數量由年初至9月份已等於14年全年的總和!另外,我也發現了置業者情緒羊群式調頭(置業者情緒我會於下篇解釋),我隨即確定9月份轉角(下行),即是未來一年樓價將會低於159月,我立即命令我控制範圍內的公司及家庭成員全部不可開票出offer。所以10月籌辦品酒會我特別命名為「論轉角」。

  最後一派基本因素派,也可名為「死硬睇好派」,他們的理據大概是:政府公佈數據水份高,一手供應沒可能達標,二手鎖匙盤少,小業主銀紙多,不會被嚇倒而急於平賣。

  先講需求誤解當時我在Whatsapp群組大概是這樣辯論的:

  房屋需求數字沒有實質而準確的統計方法,只可按歷史數據跟經濟變化作出調整,經濟好壞對需求數字的變化影響非常之大。

  舉例:
  經濟好時,子女結婚要有新居,需求一開二,子女原來的房間變了衣帽間或工人房。

  經濟差時,子女結婚後跟父母同住,工人返回菲律賓,500尺三代同堂,天神村20間屋可變60間劏房,報紙出現很多「賤物鬥窮人,一蚊一隻雞」的鬼哭神號,「七十二家房客」重現銀幕,82899703以至08年的歷史告訴我們,需求可一夜之間急劇下降,甚至無影無踨。

  有沒有人可肯定未來三年有86000戶新增必須需求?不要講結婚必須買樓之類那些易於擊破的戲碼,如果有人極端的說新來港人士置業需求數量龐大,你也可以說僅是拿綜援的數量才龐大,因為根本難以統計。有指數公司人士於電視訪問中表示,田土廳登記買家用國語拼音,就是統計國內人來港置業的依據,我就接過order10元一張查冊調查某樓盤買家國語拼音cover page,原來用HKlD55%,即某公佈數字要打4.5折。

  再講平盤供應,老生常談的數據不需我講,一旦轉角,一般人不知道,屢創新低的領頭羊是被迫出售的「非一般」頒令物業,有顧問公司及投行向我索取各類古古怪怪的清單,但從未見公佈,我一向清單交付,數字少理,相信今是首次有人公開跟大家分享。

  先行解釋,每月土地註冊處都會登記數百宗法庭的物業頒發(俗稱釘契),一般的物業頒令,如《維修令》、《清拆令》、《分居呈請》不一定造成短期會以低價轉讓的壓力,但一些如:
SEALED COPY : ORDER  XXXXXXXXX CARD CO LTD PLAINTIFF 欠咭數;
OUTSTANDING MANAGEMENT FEES 欠管理費;
ORDER OF CLAIMS TRIBUNAL 錢債令 ;
WINDING-UP ORDER 清盤令;
BANKRUPTCY ORDER 破產令;
CHARGING ORDER: NOTICE TO SHOW CAUSE 押記令:通知提交理由 (收樓進行中)
THE OFFICIAL RECEIVER & TRUSTEE OF THE PROPERTY OF XXX 收樓。|
為了劃分,暫給它名稱「非一般物業頒令」。非一般物業頒令,迫使物業很快以低價售出,這現象一般人都知,但數量多少及需時多久?請看下圖:

  我做了統計, 20102014年非一般物業頒令共15958宗,在20112015年售出7295宗,占45%。由非一般物業頒令登記到轉讓登記,相距四個月到一年多,平均每宗由頒令到售出需時230天,大家試想想,2015年的非一般物業頒令是5224宗,2016年又將會有多少宗被迫以低價售出?                                               

待續...

下篇, 我會分享置業者情緒研究, 及怎從置業者情緒中尋找回升訊號。

 
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