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資深會員專欄
個人理財 之“物業投資(3)”
 
占士
占士日記版主
占士日記投資集團總裁
投資策略研究群(協會)發起人
地產,股票投資交流群群主
2015年12月28日



回家後,我利用得回來的所有資料和數據,對有關單位元進行分析研究,與太太商量後給出了一個目標價,但這目標價和業主的叫價有一定的距離。


 


地產經V先生打電話來問我,有沒有看中哪個單位? 我告訴他,我們看上其中一個單位,但叫價比較高,看業主能不能減一點。於是,我給了一個價叫他去試試和業主談,但V先生認為相差太遠,沒有可能。他說了很多理由,想說服我接受一個比較高的價格,但我還是沒有改變主義。討價還價是一個很沉悶的過程,當晚,我V先生講了幾次電話,最後一次,差不多持續了一小時。V先生的心情,由一開始的以為很快便能做到我的生意,而充滿希望,到中段的因為不能說服我而幾乎失望,到最後,我給了他一些正面的激勵,反過來說服了他按我的目標,我們共同商議的方案行事, 而帶有一絲絲希望。 其實V先生是一位很老練的地產經紀,要不被他說服,而說服他,並不是一件容易的事。


一個星期後,V先生真的沒有令我失望,而令我們用一個比原來的目標還要底的價格成交了。 當然,我也遵守承諾,讓V先生獨家幫我處理這個單位的放租事務。他很快為我找到了租客,並在該物業交吉前已經和新租客定好合同。物業交吉一周後便可以起租。


當然,V先生也在很短的時間內,收到我給他的2張支票。


 


該單位一年的投資總結如下:


1.現金收支剛好過平衡點, 正現金流約為投資金額的4.5%


2ROI 11.4%


3.資產按市場價沒有增長。


4.如果現階段的條件不變,預計未來一年:ROI增長到14.5%,正現金流約為投資金額的5.9%


 


2007年尾,我們已經有2個物業收租。


 


暫時和大家分享那麼多,有機會再和大家分享。


 


 


另外,知道一些師兄師姐正在和家人朋友享受著聖誕及新年的悠長假期,還沒有回港。 在此2015年很快成為過去,2016年即將到來之際,僅此,祝博士及各位師兄師姐, 聖誕快樂 ! 新年進步 !




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1. 無奈 2015-12-28 11:56:00
占士兄,身在內地,網路不穩定,一切自有定數,唉⋯⋯
2. 占士 2015-12-28 12:00:29

無奈兄放心!義大利進口真皮沙發已經送到府上!:P

3. 無奈 2015-12-28 12:05:50
交比經紀,乾手淨腳,不過很想知道經紀怎樣促成賣方降價成交。
4. 占士 2015-12-28 13:29:44

無奈兄,相信這是V先生的商業秘密,他肯定不會像我那麼傻,和人家分享!哈哈哈

5. 占士 2015-12-28 13:39:32


他非常專業,該說的就說,不該說的半句也不多說!


這也是我和他提過的,您只需要提供給我們物業的真實資料,其他對前景的看法,可以作為參考,最重要是把我們的要求向對方傳達,其他的就看天意了!



   
6. 占士 2015-12-28 13:48:42

記得我還說過:認識您是緣分,我命運有可能因您的努力而改變,變得更加美好,請努力加油!我知道您一定行的!

7. 引刀一快 2015-12-28 13:50:32
恭喜占士兄又出文!

占士兄這一小時的努力,鬼斧神工,然而,引刀覺得,V先生這一小時,也很努力。





8. Sugar 2015-12-28 13:59:44

恭喜無奈兄搶得沙發寶坐!!!

" 一切自有定數,唉⋯⋯ " 這種口吻要在2016年徹頭徹尾戒掉喔 ! -->人定勝天才對啊!(今次很明顯有人在攪鬼^^)

9. Sugar 2015-12-28 14:04:48
多謝特務007分享 " 商業秘密 " , Sugar 收到 !!! 
10. 無奈 2015-12-28 14:38:15
太神奇了,無論哪位高人出手,小弟都非常感謝,生平首次容易得嘗所願。😃
11. Taiwaner 2015-12-28 18:16:27
邊飲咖啡邊看您的投資經歷,您的果斷及永不放棄,讓感覺到我有許多需要學習的地方,。。感謝你的分享
12. 打工仔 Andy 2015-12-28 20:19:02
占士兄

多謝你的分享! 期待你更多的投资心得! 小弟身處海外, 喜见占士兄文章!
13. Jerry 2015-12-29 11:51:52
占士兄不但投資了得,殺價仲勁。

得閒教下小弟,嘻嘻!

等待下一篇文章
14. 自我陶醉 2015-12-29 12:33:30
占士兄對投資計得咁詳盡,果然係精明生意人。
15. 占士 2015-12-29 15:25:35

刀兄,見笑了!對,V先生這一小時,也很努力。有時,遇到一位能幫上忙的經紀朋友也是很重要的!

16. 占士 2015-12-29 15:26:04

Sugar姐,收到就好!千萬不要把秘密告訴長江1號,因為他有機會趁執行任務時投靠了北韓!:P

17. 占士 2015-12-29 15:26:40

無奈兄,有時只要您把想法或願望說出來,自然就有好心人幫您達成願望!這就當是聖誕老人給您的聖誕禮物吧!哈哈哈

18. 占士 2015-12-29 15:28:09

打工仔兄,正在海外享受著悠長假期的您都留言鼓勵!真的太感動了!

希望您假期後可以精神飽滿的回來,繼續和我們一起努力工作,投資並享受其帶給我們的滿足感!哈哈哈

19. 占士 2015-12-29 15:29:26

Jerry兄,過譽了!我只是覺得當時業主對自己的物業價格平均高於市價以些,所以讓經紀朋友把其價格水分減去一些罷了!但該物業的單價在當時還是屬於偏高的。

20. 占士 2015-12-29 15:30:02

自醉兄,見笑了! 我只是懂計點小數,所以只能做點小生意,不像其他師兄師姐那樣懂得計大數,甚至利用大數據做大生意! :P

21. 占士 2015-12-29 15:30:22

Taiwaner兄,不客氣! 邊飲咖啡邊看我的投資經歷。。。。 讓我感覺非常有中產feel。相信您是一位挺懂得品味生活的人,您應該也有不少可以分享的故事吧?有機會多交流!

22. CD ROM 2015-12-29 18:24:48
占士兄, 你這個ROI, 詳細係點運算的呢???

另外, ROI按年增長, 係基於租金同價格既預期增長???

Haha, 我太多問題了..............
23. 占士 2015-12-29 19:04:07

CD ROM兄,當時我算ROI (%)是以租金減去各種成本(如利息,管理費等)的累積額除以投入資金計算出來的!不考慮物業價格的變動!

ROI按年增長是基於利息因本金減少而減少,其他各種條件不變的情況下計算出來。

明白您是問題富二代!哈哈哈

24. Oscar Lam 2015-12-29 22:41:37
占士兄,

您的毅力令人敬佩!所以說,投資成功,EQ比IQ更重要。
25. 占士 2015-12-30 08:40:16

Oscar兄,

因當時資金不足,實力不夠,只能硬著頭皮,頂硬上了! 哈哈哈

26. 占士 2015-12-31 13:38:34

祝各位師兄師姐, 2016新的一年, 心想事成、萬事亨通、闔府平安,幸福美滿!

27. 磚家 2015-12-31 23:45:13
謝占士兄分享。
如給V先生的佣金可另再大減,真著數。
28. 歷史長河 2016-01-02 23:47:56
占士兄應是談判高手。
29. 占士 2016-01-04 11:25:55

磚家兄,不要客氣! 以後多留言交流。

30. 占士 2016-01-04 11:28:28

長河兄,讓您見笑了,在下是在不得已的情況下才學了點猶太人的小技巧,不過,在往後的買賣中就不是這樣了,有機會再您和各位分享!