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資深會員專欄
環球因素對香港樓價的影響
 
Alan Pepper
2015年12月22日

最近聽姓關學者講經濟對樓市的影響,什麼內部價格,聽到我一頭霧水。只怪小弟才疏學淺,幸好有網友指點,開始明白關先生所講的道理。

照我理解,關先生的意思是港幣跟美元升了,跟港幣掛鉤的資產價值應該相反向下,才能保持原有的競爭力。這是很簡單易明的道理,亦很容易被人接受。如果我們只是看香港最近15年的數據,此現象的確發生。在美元強的時候,香港樓價真係向下 (97-03年)在美元開始轉弱的時候,香港樓價真係向上(06-13年)。

首先,我唔明白為何關先生這五年來都唱淡樓市,既然美元向下,香港資產的內部價值應該向上吧?佢好似背道而馳。

第二,美元強弱每一個年代演繹都不同。最多只可以話最近呢幾年相比全球其他貨幣強。但80年代90年代相比什麼呢?全世界有好多種貨幣,各國經濟好壞時間都不同,日元英鎊曾經很強,歐羅才這20年歷史,加拿大元升完又跌,但樓價不斷上升。究竟美元要對比什麼貨幣才拿得出一個指標呢?在下真的不懂得如何利用貨幣強弱來做一個樓價升跌的寒暑表。我相信這是一個全球性極之複雜嘅問題,並不能夠攞一兩個經濟學上嘅指標來斷定必升必跌。

但既然講開全球性問題,在下嘗試研究一下其他國家的狀況:

先説歐洲,我想未來十年整個歐洲都陷入政治經濟不穩定的時候,西班牙希臘政權改變,敘利亞難民潮,歐豬四國種種問題令到歐洲永無寧日。歐洲已經係未來十年都唔會有人投資落去嘅地方。美國咁辛苦先至加到0.25%利息,正因為金融海嘯的結構性問題還未改變,距離經濟向好尚有一段日子。日本人口老化問題嚴重,日本政府以不變應萬變的文化相信未來都不能改變。東南亞國家幾乎全部政治不穩定,國家保護主義濃厚,法律不健全。星加坡的李氏王朝亦不知可否延續下去穩定局勢。中國因為結構性轉型,早幾年過分投資發展,創造出很多鬼城,未來幾年應該都幾難行。

我不是說全世界都有問題,香港好平安,樓價必定上升。只係香港比較上沒有咁差而已。香港政治穩定,法律完善,市民政府現金儲備充足,借貸比率低,市民有實質居住需要,到今日為止還是一個安全的投資勝地。我睇唔到現在有什麼地方可以比香港更好。全世界所有國家沒有最差,只有更差。雖然我沒有實質數據,但這些因素每日新聞都有報道,若硬要用各種環球因素來分析,我相信未來幾年香港樓價下跌空間有限吧。

不過,香港的樓宇分別有適合居住或投資性質的,所以博士才有細價樓爆煲論出現。相信這裏的網友對這話題已經很熟悉,不必多講吧。

 
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1. AH-HO 2015-12-22 16:22:35
沙發
2. 無奈 2015-12-22 18:39:41
關生是個學者,或學家是肯定的,理論固然不少,但畢竟不是一個實業家,投資者。行為與自身理念不一致,或者連自己都不相信自己的理論。

我更相信,他難以面對新事物,無視印炒時代潛在因素的影響力。
3. 自我陶醉 2015-12-22 18:58:48
Alan兄,

你說的匯率問題,當然與我們的聯匯制度有關,加幣近年大幅眨值,自動調節了他們的內部價格,所以無須資產價下跌維持競爭力。

我們的情況則完全相反,既無能力調節匯率,而且,香港所需大部份是進口的,匯價上升,進口價便宜了,加上週邊的通縮壓力,令物價向下,形成輸入性通縮。

香港是外向形經濟體,收入主要來自旅遊、金融、外國投資、轉口貿易,港幣匯率貴,遊客自然減少,金融資產、工資、租金等競爭力亦相對轉弱,影響經濟,在整體需求下跌,而無法調節匯率的情況下,對所有物價和資產價格自然構成下調壓力,情況就跟幾年前因美元貶值引發的資產泡沫剛剛相反,加上加息週期開始,自然會雪上加霜。

4. 打工仔 Andy 2015-12-22 19:52:33
Alan, 

香港真係福地中的福地! 我地只要去外面走走就知, 
仲有, 出去十天八天已經好想回港! 
5. 打工仔 Andy 2015-12-22 19:57:07
自醉兄

聯匯, 我估2047前都不會改变! 其他外幣真係好吸引, 唔知買加元好? 定係澳元好? 
哈哈哈!
6. 自我陶醉 2015-12-22 20:21:30
打工兄,

唔好畀我講中,十年內,港幣掛鈎嘅貨幣必定會有人仔份。信不信由你! 哈哈!
7. 打工仔 Andy 2015-12-22 20:40:48
自醉兄 , 言之有理!
8. 向饭民说不 2015-12-22 22:46:55
3楼,有所谓天作孽,犹可 违;自作孽,不可活,汇率,外围经济,我地无办法控制,但是我地的黄色物体还有落井下石,惊香港经济死吾去。

加拿大因为石油价格下跌,所以加币大幅贬值。而香港人可以卖两罐奶粉,就可以买一桶石油。

卖石油,赚外汇,卖奶粉比大陆bb一样系赚外汇。这个世界除了美国之外,汇率都是有赚外汇能力而决定。

08年以来,全世界都比美国佬的量化宽松打劫,所以大部分国家吾好过,香港叫做过得比较好,但是黄色物体还是要加多一脚,就是怕你香港人过得好。
9. 向饭民说不 2015-12-22 22:55:29
6楼,港币好难改变挂钩啦,因为一旦改变,就会给投机者相信,政府没有那样决心去维持PEG。会引来更多攻击。

当然我相信人民币最终都会free float,自由兑换,港币到时就可以float,最终港币人民币统一。好像欧洲货币一体化,这是大势。
10. 引刀一快 2015-12-23 08:39:11
Alan兄

如果內地地產爆煲,只要一冧出面,就會造成兩地巨大價格落差,再加上高鐵、港珠澳大橋等等的建成預期,我認為一定會分薄港樓需求。
依家大陸樓市已經準備放限。
11. N = R* X fp X Ne X Fl X Fi X Fc X L 2015-12-23 10:09:11
當人民幣真真正正世界通行時,港元就完成了他的歷史使命,死亡只是時間問題而已。
12. Hw 2015-12-23 12:24:56
同意2樓所講。其實香港很好所寫樓評的專家都冇投资物業的實戰經驗。關生6年前已經出文看淡樓市,佢重系長策會顧問,真是害人不淺。
13. Sugar 2015-12-23 14:17:54

Alan,

多謝分享!

你好有國際視野!!!

14. 望東樓 2015-12-24 11:29:07
想提出幾點:
1。當人民幣全面資金進出開放自由對換,港紙嘅歷史任務就完結啦。
2。宜家內地企業憂慮人仔貶值,而政府加高按金方法限制佢哋對美元進行對沖。所以佢哋而家對沖港紙,齊齊排隊沽離岸人仔買港紙,所以係可見將來港紙都未加倒息。
3。投資市場無好與壞,只有風險與回報。
15. 向饭民说不 2015-12-24 16:26:02
 楼上,仲记唔记得两年前,系保税区,那些港人用空货柜车来回香港深圳做假出口数据,那年大陆突然贸易大幅上升,其实是做加数,这些数原来是用来炒人民币升值。如果用这些钱同时玩I kill you later,相信那些港商都系要走路啦。或者要失联。

这些炒人民币升值的都是豪宅买家,现在要走路啦,隔离台那位所谓博士,日日细价楼爆,现在变成细价未爆,豪宅先爆。

下年香港实体经济将会更加困难,一方面外围因素变得困难,人民币贬值,旅游业上,香港失去竞争优势,上海北京去韩国,日本,分分钟比来香港便宜。加上自作孽,比班所谓都高尚港人抹黑了自由行。大陆佬要使钱,都系去日本韩国使钱,更开心啦。

这里有很多知道反自由行问题的,但是又不出声,你们一样是有问题,因为你们间接直接反自由行都黄尸物体。

香港自1842年之后,就是一个自由港,这是香港都核心。反自由行,等同破坏香港都自由港地位。

16. 新抱仔 2015-12-24 17:56:27
同意!香港真的很不錯呢!常出去走走便知道了
17. CD ROM 2015-12-24 18:38:15
相信香港既資產点計都係全球前列既優質,進攻唔敢講,防守一定係一流的。
18. yyfan 2015-12-24 19:33:51
TO:15/F向飯

做人仔accumulator係唔使真金白銀架,簽張紙即可以,果D假出口同呢D無關,而係玩息差,最離譜係銀行都暗中玩埋一份,記得當年仲暗示比我知點玩法,不過已係幾年前的事
19. 望東樓 2015-12-24 20:21:51
yy,話唔係咁講,啲I kill you later leverage可以玩到24到48倍。Sales要攞到line最好梗係話係genuine hedging requirement啦。咁呢個位,啲假單就好有用啦。

話時話阿向飯,我係反對班友斷人米路,不過我想信如果我跑去上水分示威,後果將會更加惡劣。
20. yyfan 2015-12-24 21:00:47
PN兄,假單已經因為大陸同金管雙管齊下監管而在幾年前式微,呢次班人係幫幾間銀行重復簽約而導致輸到爆煲,當然銀行審核較松也是原因,而且有些plan較進取而令一輸起身好似迫個客去死
21. 望東樓 2015-12-24 23:13:34
yy,收到。以我所見,大部份accumulator都響年頭打晒。如果你唔係狼到做兩年,剩餘個幾期啲人唔認該死得太慘。
22. yyfan 2015-12-25 08:04:21
PN兄,accumulator一般要簽兩年,完左可以再續,我五月完約但三月已經搵我傾續約兩年,好在我死都唔肯,今次最慘有人剛續約無耐,要輸二十二個月,如果人仔真係跌到兌美金7算,呢班人真係申請破產好過
23. Jerry 2015-12-27 18:07:21
ALAN兄,

謝謝分享!

法治是一把雙刃刀,因為有法治,世界各地企業才願意進駐香港。同時,法治也令很多需要改革既步伐慢下來或停滯不前。中短線上,健全既法治仍有利於香港,長遠就看中國發展。

人口老化和保護本土意識也可能影响香港長遠房價。