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資深會員專欄
環球因素對香港樓價的影響
 
Alan Pepper
2015年12月22日

最近聽姓關學者講經濟對樓市的影響,什麼內部價格,聽到我一頭霧水。只怪小弟才疏學淺,幸好有網友指點,開始明白關先生所講的道理。

照我理解,關先生的意思是港幣跟美元升了,跟港幣掛鉤的資產價值應該相反向下,才能保持原有的競爭力。這是很簡單易明的道理,亦很容易被人接受。如果我們只是看香港最近15年的數據,此現象的確發生。在美元強的時候,香港樓價真係向下 (97-03年)在美元開始轉弱的時候,香港樓價真係向上(06-13年)。

首先,我唔明白為何關先生這五年來都唱淡樓市,既然美元向下,香港資產的內部價值應該向上吧?佢好似背道而馳。

第二,美元強弱每一個年代演繹都不同。最多只可以話最近呢幾年相比全球其他貨幣強。但80年代90年代相比什麼呢?全世界有好多種貨幣,各國經濟好壞時間都不同,日元英鎊曾經很強,歐羅才這20年歷史,加拿大元升完又跌,但樓價不斷上升。究竟美元要對比什麼貨幣才拿得出一個指標呢?在下真的不懂得如何利用貨幣強弱來做一個樓價升跌的寒暑表。我相信這是一個全球性極之複雜嘅問題,並不能夠攞一兩個經濟學上嘅指標來斷定必升必跌。

但既然講開全球性問題,在下嘗試研究一下其他國家的狀況:

先説歐洲,我想未來十年整個歐洲都陷入政治經濟不穩定的時候,西班牙希臘政權改變,敘利亞難民潮,歐豬四國種種問題令到歐洲永無寧日。歐洲已經係未來十年都唔會有人投資落去嘅地方。美國咁辛苦先至加到0.25%利息,正因為金融海嘯的結構性問題還未改變,距離經濟向好尚有一段日子。日本人口老化問題嚴重,日本政府以不變應萬變的文化相信未來都不能改變。東南亞國家幾乎全部政治不穩定,國家保護主義濃厚,法律不健全。星加坡的李氏王朝亦不知可否延續下去穩定局勢。中國因為結構性轉型,早幾年過分投資發展,創造出很多鬼城,未來幾年應該都幾難行。

我不是說全世界都有問題,香港好平安,樓價必定上升。只係香港比較上沒有咁差而已。香港政治穩定,法律完善,市民政府現金儲備充足,借貸比率低,市民有實質居住需要,到今日為止還是一個安全的投資勝地。我睇唔到現在有什麼地方可以比香港更好。全世界所有國家沒有最差,只有更差。雖然我沒有實質數據,但這些因素每日新聞都有報道,若硬要用各種環球因素來分析,我相信未來幾年香港樓價下跌空間有限吧。

不過,香港的樓宇分別有適合居住或投資性質的,所以博士才有細價樓爆煲論出現。相信這裏的網友對這話題已經很熟悉,不必多講吧。

 
 
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